臺灣南投地方法院民事判決 107年度簡上字第38號上 訴 人 潘欣蓉訴訟代理人 潘俊志被 上訴人 談倩如
談倩君共 同訴訟代理人 談慶亮上列當事人間請求給付租金等事件，上訴人對於民國107年4月17日本院埔里簡易庭106年度埔簡字第124號民事簡易判決提起上訴，本院於107年12月26日言詞辯論終結，茲判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人方面：㈠上訴人於原審主張略以：
⒈被上訴人所有南投縣○○鎮○○段○○○ ○號即門牌號碼南投
縣○○鎮○村路○○○號房屋（下稱系爭建物，另有1、2、4層增建、屋前增建鐵製雨棚），係坐落於上訴人所有南投縣○○鎮○○段○○○ ○號土地（下稱系爭土地）；而系爭建物原為上訴人訴訟代理人潘俊志所有，嗣因潘俊志之債權人聲請對系爭建物為強制執行拍賣，於民國102 年11月19日由被上訴人拍定，於102年12月10日完成所有權移轉登記，並於103年6 月10日經本院點交予被上訴人。兩造就系爭建物與系爭土地間，應類推適用民法第425條之1規定，推定在系爭建物得使用期限內，有租賃關係存在，上訴人即得向被上訴人請求租金給付，且因兩造就租金數額不能達成協議，爰訴請本院核定租金並命被上訴人給付。
⒉系爭建物依建物登記謄本所示占用系爭土地之面積為59.8平
方公尺，倘以系爭土地105年1月之公告現值每平方公尺新臺幣（下同）5,500元為計算基準，並以年息百分之10 為限，被上訴人每月應給付上訴人之租金為2,741元（計算式：59.85,50010%12＝2,741）。自系爭建物點交予被上訴人之日起，至106 年8月6日原審起訴狀繕本合法送達予被上訴人止，被上訴人共應給付上訴人租金115,122元。
⒊爰依民法第425 條之1第2項規定，提起本件訴訟，並聲明：
⑴請求核定系爭建物占用系爭土地自103年6月10日起每月租金為2,741元。⑵被上訴人應給付上訴人115,122元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。⑶被上訴人應自起訴狀繕本送達日起，按月於每月1 日給付上訴人2,741元。⑷願供擔保，請准宣告假執行。
㈡上訴人於本院補充陳述略以：
⒈原審就租金數額核定過低，本件應以系爭土地公告現值百分
之10為租金之計算標準，而非申報地價，否則將會形成建地之租金行情低於農地租金行情之現象。被上訴人自拍定取得系爭建物時起，即負有給付租金之義務，被上訴人既已於102年12月10日完成系爭建物之所有權移轉登記，並由法院於1
03 年6月10日點交完畢，被上訴人即應自斯時起計付租金及遲延利息。
⒉系爭建物為潘俊志所興建，興建當時已取得斯時系爭土地之
所有權人即潘俊志之父亦即上訴人祖父之同意而興建，爾後上訴人經由家族成員潘悉如贈與，而於104 年4月7日受讓取得系爭土地之所有權。系爭建物已辦理保存登記部分占用系爭土地之面積為59.8平方公尺，如計入增建部分，占用面積為84.58平方公尺，但上訴人只請求登記面積59.8 平方公尺部分之租金給付。潘悉如已將自103年6月10日起至104年4月
6 日止之租金債權讓與上訴人，故由上訴人對被上訴人一併於本件請求。
⒊兩造另案之排除侵害事件於第二審程序106 年11月22日和解
時，兩造有磋商，後來租金談到調降至差不多每月2,000 元左右，被上訴人在該案訴訟代理人林律師有說應可接受，上訴人訴訟代理人方表示無條件讓被上訴人通行一定範圍土地。嗣於107年3月28日因有將通行範圍囑託南投縣埔里地政事務所測量，而再簽立和解筆錄。被上訴人另案訴訟代理人林律師既已有表達應該可以接受，則應有承諾的意思，其與上訴人已協調好，租金數額至少有2,000 元，故本件法定租金用申報地價計算確實不恰當，應以公告現值計算方為允當。
二、被上訴人方面：㈠被上訴人於原審抗辯略以：被上訴人同意上訴人主張依系爭
建物占用系爭土地之面積59.8平方公尺計付租金。惟租金之計算方式應依土地法第97條之規定，以申報地價為計算基準，並自103年6月10日即系爭建物點交之日起，按各年度申報地價年息百分之7計算。並於原審聲明：上訴人之訴駁回。㈡被上訴人於本院補充陳述略以：原審核定之租金價額，應屬合理；否認兩造另案和解時有承諾同意地租每月2,000元。
三、原審斟酌兩造之攻擊、防禦方法後，認兩造間就系爭建物與系爭土地間有法定租賃關係，判決核定系爭建物於得使用年限內就使用系爭土地面積59.8平方公尺之租金，自103年6月10日起至104年12 月31日止，每月租金為240元，自105 年1月1日起至基地租賃關係終止之日止，每月租金為307元；被上訴人應給付上訴人10,294元，及自106 年8月7日起至上開土地之法定租賃關係終止之日止，按月給付上訴人307 元，並依職權宣告假執行及准被上訴人供相當擔保後，得免為假執行，而駁回上訴人其餘之訴及假執行之聲請。上訴人不服原審判決，提起上訴，並聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上廢棄部分，請求核定系爭建物占用系爭土地自10
3 年6月10日起每月租金為2,741元。㈢被上訴人應給付上訴人115,122 元（包含原審判決准許部份）及自原審起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。㈣被上訴人應自原審起訴狀繕本送達日起至基地租賃關係終止之日止，按月於每月1日給付上訴人2,741元。被上訴人則聲明：如主文第1項所示。
四、兩造不爭執事項：㈠被上訴人共有南投縣○○鎮○○段○○○ ○號即門牌號碼南投
縣○○鎮○村路○○○號即系爭建物（另有1、2、4層增建、屋前增建鐵製雨棚），係坐落於上訴人所有南投縣○○鎮○○段○○○ ○號即系爭土地上。系爭建物及增建部分原為潘俊志所有，前經本院以102年度司執德字第6308 號清償債務事件強制執行而拍賣，由被上訴人拍定取得，並於102 年12月10日完成所有權移轉登記，於103年6月10日由本院民事執行處將系爭建物及增建部分點交予被上訴人。
㈡系爭土地原為上訴人之祖父即潘俊志之父所有，於上訴人祖
父去世後，由潘悉如即潘俊志之姊分割繼承取得，嗣潘悉如再於104 年4月7日贈與上訴人完成所有權移轉登記，而潘俊志於興建系爭建物時，系爭土地之原所有人即上訴人祖父同意提供系爭土地供潘俊志建築系爭建物，潘俊志依其與父親間之約定，對於系爭建物之基地有使用權。系爭建物有辦理保存登記部分占用系爭土地之面積為59.8平方公尺，嗣被上訴人拍定取得系爭建物所有權，被上訴人所有系爭建物於得使用之期限內，就系爭建物占用上訴人所有之系爭土地面積
59.8平方公尺有法定租賃關係存在。㈢系爭土地依原審卷49頁之土地登記第三類謄本所示為鄉村區
乙種建築用地，105年1月之公告現值為每平方公尺5,500 元；依原審卷57頁之地價第二類謄本所示，102 年申報地價為每平方公尺688元、103年及104年之記載空白、105年為每平方公尺880元。
㈣上訴人於本件請求法院核定系爭建物自103年6月10日起，使
用系爭土地之租金，並請求被上訴人給付。被上訴人自 103年6 月10日本院將系爭建物點交予被上訴人時起，有給付租金予系爭土地所有人之義務。
五、兩造爭執事項：系爭建物於得使用期限內使用系爭土地之租金應以系爭土地公告現值或申報地價計算？又應依公告現值或申報地價之年息百分之幾計算？
六、本院之判斷：㈠系爭土地原為上訴人之祖父即潘俊志之父所有，於上訴人祖
父去世後，由潘悉如即潘俊志之姊分割繼承取得，嗣潘悉如再於104 年4月7日贈與上訴人完成所有權移轉登記，而潘俊志於興建系爭建物時，系爭土地之原所有人即上訴人祖父同意提供系爭土地供潘俊志建築系爭建物，潘俊志依其與父親間之約定，對於系爭建物之基地有使用權。系爭建物有辦理保存登記部分占用系爭土地之面積為59.8平方公尺，系爭建物及增建部分前經本院以102年度司執德字第6308 號清償債務事件強制執行拍賣，由被上訴人拍定取得，並於102 年12月10日完成所有權移轉登記，於103年6月10日由本院民事執行處將系爭建物及增建部分點交予被上訴人。系爭土地為鄉村區乙種建築用地，105年1月之公告現值為每平方公尺5,50
0 元；102年申報地價為每平方公尺688元、103年及104年之記載空白、105年為每平方公尺880元等情，為兩造所不爭執，復有系爭土地之土地登記第一類謄本、本院103年4月15日投院裕102司執德字第6308 號執行命令、系爭建物之建物登記第一類謄本等件為證（見原審卷第79頁、第51頁至第55頁），並經本院調取102年度司執德字第6308 號清償債務事件執行卷宗審核無訛，堪認為真實。
㈡按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將
房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制。民法第425 條之1第1項定有明文。又「類推適用」係就法律所未規定之事項，比附援引與其性質相類似之規定，加以適用，為基於平等原則及社會通念以填補法律漏洞的方法。而民法第425條之1規定施行後，於房屋所有權人原有合法使用坐落土地之所有權及地上權，而僅將房屋所有權或僅將土地所有權或地上權之全部或一部讓與他人，或將土地所有權或地上權及房屋所有權同時或先後讓與相異之人時，亦可類推適用（最高法院93年度台上字第1328號判決參照）。亦即房屋之建造如曾經基地原所有人同意，核與土地及房屋同屬一人所有者相類，堪認基地所有人於房屋建造時應已認知並容許該屋於堪用之期限內繼續使用其基地，如該基地之受讓人於買受土地時，該屋已存在多年，當難諉為不知，自無不許類推適用民法第 425條之1規定及最高法院48年台上字第1457 號判例之理由，應可推斷基地受讓人已默許該屋繼續使用其基地，始與誠信原則及社會正義之要求無違（最高法院96年度台上字第1359號判決參照）。基上，民法第425條之1規定得類推適用於房屋所有人對土地所有人原已取得基地使用權之情形。
㈢經查：系爭土地原為上訴人之祖父即潘俊志之父親所有，於
潘俊志之父去世後，由潘悉如即潘俊志之姊分割繼承取得，嗣潘悉如再於104 年4月7日贈與原告，而潘俊志於興建系爭建物時，系爭土地之原所有人即上訴人之祖父同意提供系爭土地供潘俊志建築系爭建物，潘俊志依其與父親間之約定，對於系爭建物之基地即系爭土地有使用權等情，為兩造不爭之事實，足見系爭建物本係有權占有系爭土地，嗣後系爭建物雖經拍賣而為被上訴人取得，自與民法第425條之1第1 項前段規定之基本法理相類，自可類推適用之；況且，兩造就系爭建物於得使用期限內與系爭土地間存有法定租賃關係，亦不爭執。綜上，堪認被上訴人所有系爭建物於得使用之期限內，就系爭建物占用上訴人所有之系爭土地面積59.8平方公尺有法定租賃關係存在。
㈣按民法第425 條之1第2項之立法理由係以租金數額本於契約
自由原則，宜由當事人協議定之，如不能協議時，始得請求法院裁判。衡其意旨，僅係過濾不必要之訴訟，避免法院負擔過重；並非藉以限制人民之訴訟權。若對「不能協議」之解釋過於嚴格，反將杜絕人民利用訴訟制度解決紛爭之機會，而有違憲法保障訴訟權之旨趣。又關於請求法院核定地租部分，其訴之性質為形成之訴；關於請求給付地租部分，其訴之性質為給付之訴，為達訴訟經濟目的，非不得同時提起上開形成之訴及給付之訴，然必先經法院核定地租數額後，始得據以請求如數給付。而債權之讓與，依民法第297條第1項之規定，雖須經讓與人或受讓人通知債務人始生效力，但不以債務人之承諾為必要，而讓與之通知，為通知債權讓與事實之行為，原得以言詞或文書為之，不需何等之方式，故讓與人與受讓人間成立債權讓與契約時，債權即移轉於受讓人，除法律另有規定外，如經讓與人或受讓人通知債務人，即生債權移轉之效力。經查：系爭土地原為上訴人之祖父即潘俊志之父所有，潘俊志之父死亡後，由潘悉如分割繼承取得，潘悉如再於104 年4月7日贈與上訴人完成所有權移轉登記，已如前述，而潘悉如已將其對被上訴人自103年6月10日起至104 年4月6日止使用土地之租金債權讓與上訴人，業據上訴人提出潘悉如出具之債權讓與同意書，並經本院將同意書繕本送達被上訴人，被上訴人亦於言詞辯論時當庭表示無意見（見本院卷第93頁、第95頁、第106 頁），故上開期間之租賃債權自得由上訴人於本件一併行使對被上訴人請求。又上訴人主張兩造間就租金數額有所爭執，足見兩造無法協議租金數額，應可認本件當事人間關於租金之數額有不能協議之情形。再者，上訴人起訴請求核定租金部分，屬形成之訴，而在判決之前，其雖尚無法請求被上訴人給付租金，惟其於核定租金之訴一併請求被上訴人給付租金，符合訴訟經濟及紛爭解決一次性目的，洵屬有據。
㈤按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價
年息百分之10 為限。第97條、第99條及第101條之規定，於租用基地建築房屋均準用之。土地法第97條第1項、第105條亦分別定有明文。復基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院68年度台上字第3071號判例參照）。
經查：
⒈系爭建物占用系爭土地面積為59.8 平方公尺，系爭建物為3
層樓之鋼筋混凝土造建物，總面積達178.28平方公尺，有前揭建物登記第一類謄本在卷可稽，復參以系爭土地位於南投縣埔里鎮，屬鄉村區乙種建築用地，地目雖為建，然附近多為住宅，生活機能非佳，所鄰巷道並非寬大等情，有前揭土地登記第一類謄本及被上訴人所提現場照片在卷可佐（見原審卷第101頁至第105頁）。原審審酌上情，認為系爭建物就其占用系爭土地面積為59.8平方公尺部分類推適用民法第42
5 條之1第1項所成立之租賃關係，應以系爭土地申報地價年息百分之7 ，作為核定計算租金之標準。而系爭建物占用系爭土地之面積為59.8平方公尺，且系爭土地之申報地價自10
2 年1月起為每平方公尺688元、自105年1月起為每平方公尺
880 元，為兩造所不爭，亦有地價第二類謄本在卷可稽（見原審卷第57頁），故自103 年6月10日起至106年8月6日（起訴狀合法送達）止之各年度租金應核定如原審判決附表所示（合計為10,294元），即自103年6月10日起至104 年12月31日止之每月租金核定為240元（計算式：68859.87%12＝240元，元以下四捨五入）；自105年1月1日起至106年8月6日止之每月租金核定為307元（計算式：88059.87%12＝307元，元以下四捨五入）；另自106年8月7日起之租金亦核定為每月307元，應屬適當。
⒉上訴人雖主張應依系爭土地公告現值計算；然而，土地公告
現值係指直轄市及縣（市）政府依平均地權條例公告之土地現值，此觀土地稅法第12條規定自明，其係憑以計算漲價總數額，以為課徵土地增值稅之依據（同法第28條及第31條規定參照），尚非作為基地租金之計算標準。又土地法第97條第1 項所定城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建物申報總價額年息百分之10為限，及第105條準用同法第97 條所定建築基地之租金，按申報價額年息百分之10為限，均係指「申報價額」非公告現值。據此，法院於核定系爭土地之租金，自應受上開規定之拘束，上訴人請求依系爭土地公告現值百分之10為計算標準，及請求租金逾上開規定之範圍，顯屬無據。又前開土地法第105 條準用同法第97條所定，建築基地之租金，按申報價額年息百分之10為限，乃指基地租金之最高限額而言，並非必須照申報地價額年息百分之10計算（最高法院46年台上字第855 號判例參照）。因此，基前所述，原審核定系爭土地之租金應以系爭土地申報價額年息百分之7 計算，既屬允當，則上訴人指摘原審有關租金之核定為不當，應以系爭土地公告現值百分之10計算，自屬無據。
⒊上訴人另主張另案排除侵害等事件成立訴訟上和解時，兩造
有協調地租每月應至少2,000 元以上一節，惟為被上訴人所否認。而兩造另案在排除侵害等事件於106年11月22日及107年3月28 日在本院簽立和解筆錄成立和解，係約定被上訴人給付系爭建物占用系爭土地租金之同時，上訴人應提供一定範圍之道路供被上訴人通行，及清除地上物等；然前開和解筆錄，均無關於兩造就系爭建物占用系爭土地之地租數額已達成一定數額協議之記載，此經本院調取本院106 年度簡上字第50號排除侵害等事件卷宗審核無訛。是上訴人上開主張，應僅係另案試行和解時，被上訴人另案委任之訴訟代理人於試行和解程序時，為磋商和解成立之目的所陳述之想法、意見，尚難執此認定兩造就系爭建物已達成每月地租以一定數額或一定數額以上之意思表示合致。則上訴人前開主張，即非可採，亦無足為本院核定租金數額之依據。
⒋基上，核定系爭建物於得使用期限內就使用系爭土地面積59
.8平方公尺之租金，自103 年6月10日起至104年12月31日止，每月租金為240元，自105年1月1日起至基地租賃關係終止之日止，每月租金為307 元；據此計算，被上訴人應給付上訴人10,294元及自106 年8月7日起至基地之法定租賃關係終止之日止，按月給付上訴人307元。
㈥關於請求法院核定地租部分，其訴之性質為形成之訴；關於
請求給付地租部分，其訴之性質為給付之訴，為達訴訟經濟目的，土地所有人固非不得同時提起上開形成之訴及給付之訴，然必先經法院核定地租數額後，土地所有人始得據以請求對造如數給付，已如上述。故土地所有人既須經法院核定地租數額後，始得據以請求，則在法院核定地租前，債務人雖有支付地租之義務，惟斯時確切之給付數額為何，非待法院核定尚非明確，則縱未為給付，亦難謂已陷於給付遲延，土地所有人須待法院核定租金數額後，始合於民法第229 條第2 項所謂「得請求給付時」之要件，依該條項之規定，又須再經催告債務人給付而未獲給付時，始得請求遲延利息。是本件被上訴人應給付之租金數額，既仍有待法院確定，上訴人於本訴訟中一併請求被上訴人應給付自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之遲延利息，尚屬無據。
七、綜上所述，上訴人主張依民法第425條之1規定請求核定系爭建物於得使用期限內就使用系爭土地面積59.8平方公尺之租金，自103年6月10日起至104年12月31日止，每月租金為240元，自105 年1月1日起至基地租賃關係終止之日止，每月租金為307元；併請求被上訴人應給付上訴人10,294元及自106年8月7日起至上開土地之法定租賃關係終止之日止，按月給付上訴人307 元範圍內，均為有理由，應予准許，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。原審就上開不應准許部分，為被上訴人勝訴之判決，而駁回上訴人之請求及假執行之聲請，經核並無違誤，上訴意旨就此部分仍執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 1 月 16 日
民事第三庭審判長法 官 徐奇川
法 官 鄭順福法 官 楊亞臻以上正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 108 年 1 月 16 日
書記官 湯文億