臺灣南投地方法院民事判決 107年度小上字第20號上 訴 人 陳錦華被 上訴人 林能信上列當事人間返還租賃保證金事件，上訴人對於民國107 年10月
9 日本院南投簡易庭107 年度投小字第291 號第一審小額訴訟判決提起上訴，本院於108 年4 月3 日言詞辯論終結，茲判決如下：
主 文原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴，暨訴訟費用（除確定部分外）負擔之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人應再給付上訴人新臺幣伍萬元。
第一審訴訟費用（除確定部分外）新臺幣伍佰元，及第二審訴訟費用新臺幣壹仟伍佰元，均由被上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按對於小額程序之第一審裁判之上訴，非以其違背法令為理由，不得為之，民事訴訟法第436 條之24第2 項定有明文，所謂判決違背法令係指判決不適用法規或適用不當者而言。又審判長應向當事人發問或曉諭，令其為事實上及法律上陳述、聲明證據或為其他必要之聲明及陳述；其所聲明或陳述有不明瞭或不完足者，應令其敘明或補充之，民事訴訟法第
199 條定有明文。經查：本件上訴人提起上訴，主張其於原審所為訴之聲明請求被上訴人應給付新臺幣（下同）100,00
0 元，已預先扣除上訴人所應繳納之民國106 年9 月份租金50,000元，原審未行使闡明權以確認其意，逕自上訴人聲明請求之100,000 元中再次扣除106 年9 月份租金50,000元，原判決有違法令（見本院卷第13頁至第15頁、第75頁第76頁）。核上訴人之上訴理由，指摘原審判決有違背法令之情形，應認尚符合民事訴訟法第436 條之24第2 項之規定，其提起本件上訴，為已具備合法要件。
貳、實體方面：ㄧ、上訴人方面：
㈠上訴人於原審起訴主張：上訴人於105 年9 月1 日與被上訴
人簽立「房屋及其基地租賃契約書」（下稱系爭租約），向被上訴人承租明谷山莊渡假村即坐落南投縣○○鄉○○○段○○○ ○號土地及其上門牌號碼南投縣○○鄉○○村○○路○○○ ○○○號房屋內之4 間套房、1 間和室與現有房間設備（下稱系爭不動產），用以經營民宿之用，租賃期間自105 年11月1 日起至111 年10月31日止，約定租金為每月50,000元，保證金即押租金則以3 個月租金計即150,000 元。兩造簽立系爭租約後，被上訴人未依民宿管理辦法將明谷山莊渡假村之管理人變更登記為上訴人，並於106 年3 月2 日於聯合報刊登告示，表明其並未委託任何人於旅展或網路等通路販賣明谷山莊渡假村住宿券，致使上訴人經營民宿陷入困境，自
106 年9 月起即無法按期繳納租金，嗣於106 年10月6 日終止系爭租約，將系爭不動產交由被上訴人取回。民宿營運之成敗固應由上訴人自行承擔，然因本件經營不善並非可完全歸責於上訴人，被上訴人不應將保證金全數沒收。爰依返還押租金之法律關係，提起本件訴訟。並聲明：被上訴人應給付上訴人100,000 元。
㈡上訴人於本院補充陳述：
上訴人於簽約時所繳保證金為150,000 元，因上訴人已先行扣除106 年9 月尚未繳納之租金50,000元，故其於原審方聲明請求被上訴人給付上訴人100,000 元。原審不察，誤將上訴人所繳保證金以100,000 元計，復扣除106 年9 月份租金50,000元，致106 年9 月份租金遭重覆扣繳。
二、被上訴人方面：㈠被上訴人於原審抗辯略以：系爭租約已於106 年10月13日經
被上訴人寄發存證信函予以終止，上訴人欠繳之106 年9 月份、10月份租金及106 年7 月至9 月之水電費，均應由上訴人所繳之150,000 元保證金中予以扣除，且因上訴人未依約租滿6 年，依系爭租約第6 條約定，上訴人尚需另外支付100,000 元之違約金。則上訴人已無任何款項可供取回。並聲明：上訴人於原審之訴駁回。
㈡被上訴人於本院補充陳述：
上訴人於106 年10月雖未租滿1 個月，然租金仍應以1 個月計。上訴人所繳保證金150,000 元，扣除106 年9 月份、10月份未付租金及違約金後尚有不足，上訴人不應再向被上訴人請求返還50,000元。
三、原審斟酌兩造之攻擊、防禦方法後，判決上訴人一部勝訴、一部敗訴，判命被上訴人應給付上訴人31,282元，上訴人其餘之訴駁回，並依職權宣告上訴人勝訴部分得假執行，但被上訴人如以31,282元為上訴人預供擔保，得免為假執行。上訴人就原審駁回其請求50,000元部分，不服提起上訴，並聲明：如主文第1 、2 項所示。被上訴人則聲明：駁回上訴（被上訴人就其敗訴部分，未據上訴，該部分業已確定，以下不贅述）。
四、本院之判斷：㈠上訴人主張其於105 年9 月1 日與被上訴人簽訂系爭租約，
約定將系爭不動產用於經營民宿，租賃期限自105 年11月1日至111 年10月31日，共計6 年，租金自105 年11月1 日至
106 年4 月30日計6 個月，每月租金46,000元計算，自第7個月起每月租金50,000元，每月給付1 次，應於每月初五以前給付，保證金並約定為150,000 元，並已交付被上訴人簽收；而被上訴人曾於106 年3 月2 日於聯合報刊登並無委託任何人在各縣市○○○○路等通路販售「明谷山莊」之住宿卷等情，業據其提出系爭租約、聯合報廣告影本各1 份為證（見原審卷第19頁、第21頁），且為被上訴人所不爭執，堪信上訴人前揭主張為真實。
㈡按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承
租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2 個月之租額，不得依前項之規定，終止契約；其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2 個月時，始得終止契約；租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅，民法第
440 條第1 項、第2 項、第450 條第1 項分別定有明文。至於定有期限之租賃契約，當事人之一方是否得於期限屆滿前終止契約，當事人基於契約自由原則，於不違反強制規定及公序良俗之範圍內，本得自由訂定各種不同內容之契約，有約定一方於支付他方1 個月之租金額為違約金後即得提前終止租約者，亦有約定須得他方同意始得提前終止租約者，惟不論如何約定，均為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已衡量自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度、所需租賃期間之久暫等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定。
㈢經查：依系爭租約第3 條之約定，上訴人應於每月初五前給
付租金與被上訴人，已如前述，而上訴人自承其106 年9 月未繳租金，106 年10月部分，因其106 年10月6 日已被趕走故毋須給付租金等語（見原審卷第63頁），復審諸證人即上訴人前老闆黃朝煌於原審107 年9 月25日言詞辯論期日證稱：其於106 年10月6 日與其太太及上訴人至明谷山莊渡假村去付106 年9 、10月之租金共100,000 元，但被上訴人不收，還打電話叫警察過來說其恐嚇，上訴人在106 年10月6 日就被趕走等語（見原審卷第61頁至第62頁），足認上訴人未給付被上訴人106 年9 月之租金，然上訴人有意願給付106年10月之租金，而為被上訴人所拒絕受領，且被上訴人上揭驅離上訴人之行為，應可認係向上訴人為提前終止系爭租約之意思表示，被上訴人於原審詢問為何不讓上訴人繼續經營時僅陳稱：是因為上訴人有2 個月之租金未付構成違約等語（見本院卷第64頁），然被上訴人亦未證明其已依民法第44
0 條第1 項、第2 項之規定催告上訴人應於一定之期限內交付租金，則依上開規定，被上訴人於106 年10月6 日當日拒絕受領租金而欲依系爭租約第7 條第5 款約定終止系爭租約，即難認為合法。惟系爭租約第7 條第4 款約定：「本契約租賃期未滿，一方擬終止租約時，須經對方同意。」上訴人於原審審理時亦稱：因被上訴人將其趕出去，所以只好終止系爭租約，只要被上訴人將押租金返還與其等語（見原審卷第63頁），足認被上訴人於106 年10月6 日向上訴人提前為終止系爭租約之意思表示時，上訴人亦已同意提前終止系爭租約，則應認兩造間之系爭租約於106 年10月6 日已合意提前終止。
㈣按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃
關係消滅後，承租人如未有欠租或其他債務不履行之情事時，承租人所交付之押租金，於當然抵充後有餘額，出租人自應返還押租金之餘額（最高法院87年度台上字第1631號判決意旨參照）。經查：
⒈被上訴人依系爭租約應於每月初五前給付租金，兩造間之系
爭租約於106 年10月6 日終止，惟被上訴人自106 年9 月1日起至106 年10月6 日止之租金均未給付，已如前述，故上訴人共積欠租金59,677元【計算式：50,000＋（50,0006/31＝9,677 ）＝59,677，四捨五入至整數位】。被上訴人雖抗辯系爭租約係以月計算，而非以日計算，故上訴人應給付
106 年10月租金50,000元等等，惟兩造間之系爭租約已於10
6 年10月6 日合意終止，於106 年10月6 日以後之期間，兩造間既無租賃契約存在，被上訴人自無請求上訴人給付租金之權利，是被上訴人此部分之抗辯，尚無可採。
⒉被上訴人抗辯上訴人另未繳水、電費分別為4,353 元、5,00
6 元，此據被上訴人提出台灣電力公司106 年10月繳費憑證、台灣自來水股份有限公司106 年10月轉帳代繳（代收）水費繳費憑證各1 紙為證（見原審卷第75頁至第77頁），而兩造間之系爭租約係於106 年10月6 日始合法終止，業如前述，又依系爭租約第7 條第1 款約定，水電費係由乙方（即上訴人）自行負擔，是被上訴人自得就系爭租約終止前所生之水、電費抗辯於保證金內抵充，而觀諸上揭繳費憑證，電費部分之計費期間係自106 年8 月9 日至106 年10月10日，是上訴人得請求之電費即為4,688 元（計算式：5,006 59/6
3 ＝4,688 元，四捨五入至整數位），另水費部分之計費用水期間係自106 年7 月18日至106 年9 月15日，均係在系爭租約終止前，故被上訴人自得抗辯應自保證金中抵充。被上訴人另抗辯上訴人未回復系爭不動產原狀，其因而僱工施作支出10,000元，並提出挖除水泥收據1 紙為證（見原審卷第73頁），惟前揭收據日期係106 年9 月3 日，尚在系爭租約終止之前，則該收據自難認與系爭租約終止後之回復原狀有關，被上訴人此部分之抗辯，亦不可採。
㈤當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金，民法
第250 條第1 項定有明文。又系爭租約第6 條約定：雙方如一方違約不照本契約履行者，違約一方應給付違約金新臺幣壹拾萬元予對方。故支付違約金之前提，自仍須違約之一方具有可歸責之事由。被上訴人抗辯上訴人積欠租金達2 期以上，上訴人則提出上開聯合報廣告舉證係因被上訴人於聯合報刊登並無販賣明谷山莊渡假村住宿卷，致其經營困難，而觀諸系爭租約第4 條第1 款之約定，業已明確約定系爭不動產係供經營民宿之使用，且連同民宿名稱「明谷山莊」一併出租，而被上訴人於聯合報刊登上開內容之行為，依照一般情形，有相當可能使閱報者或知悉上開刊登內容之人對該民宿產生不信任感，而影響其等至該民宿消費之意願，確有使上訴人經營民宿發生困難之虞，則上訴人未給付106 年9 月之租金、未於106 年10月5 日前給付租金與被告，或難認係全可歸責於上訴人，則被告抗辯上訴人違約，應自保證金中扣抵違約金100,000 元，應屬無據。
㈥從而，上訴人所得請求被上訴人返還之保證金金額為81,282
元（保證金150,000 元－租金59,677元－水費4,353 元－電費4,688元＝81,282元）。
五、綜上所述，上訴人依系爭租約之約定，請求被上訴人（除原判決准許之金額31,282元外）再給付50,000元（計算式：81,282－31,282＝50,000），為有理由，應予准許。原審就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，於法尚有未洽，上訴人就此部分上訴指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院就原判決此部分予以廢棄，並改判如主文第2 項所示。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經核與判決之結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
七、依民事訴訟法第436 條之32第1 項準用同法第436 條之19規定，第二審法院為訴訟費用之裁判時，應確定其訴訟費用額。本件第一審訴訟費用（除確定部分外）500 元、第二審訴訟費用1,500 元，由被上訴人負擔。
八、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第436 條之32第2項、第450條、第436條之19第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 4 月 24 日
民事第三庭審判長法 官 徐奇川
法 官 鄭順福法 官 楊亞臻以上正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 108 年 4 月 24 日
書記官 黃子真