臺灣南投地方法院民事判決 107年度訴字第102號原 告 曹傑君訴訟代理人 吳宜星律師被 告 李元德訴訟代理人 林美娜上列當事人間請求返還價金事件，本院於民國108 年9 月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實 及 理 由
一、原告方面：
㈠、原告於民國106年8月9日為承買被告所有坐落於南投縣○○鎮○○○段○○○○○○○○○○○○號土地（下稱系爭土地），委託訴外人元寶翔不動產仲介經紀有限公司（下稱元寶翔公司）為居間人，並簽定總價款為新臺幣（下同）330萬元之不動產買賣意願書（下稱系爭不動產買賣意願書），並於系爭不動產買賣意願書第九條之特約條款中記載「地主要負責這私設巷道的印章全部」。嗣經元寶翔公司轉知被告，被告於系爭不動產買賣意願書右下欄位「賣方簽章欄」中簽名，且該欄位並有記載「賣方同意依本意願書上之條件出售，並確認已收訖買方支付之定金無誤」等語。兩造於106年8月15日簽署系爭土地之不動產買賣契約書（下稱系爭不動產買賣契約書），原告依約將簽約款33萬元及備證用印款33萬元匯入合泰建經股份有限公司價金履約保證專戶內，並向南投縣政府申請指定建築線。惟系爭土地之建築線係位於私設通路之入口處，則原告如欲申請建築使用，則需有同段鄰地所有權人出具之供公眾通行之同意書，始得申請建築使用，原告隨即要求被告應依系爭不動產買賣意願書之約定，提出鄰地所有人之土地使用同意書。惟被告竟於106年11月14日以三重中山路郵局存證信函通知原告稱：「依營建署管字第0912915971號函明示私設通路同意書免檢附之要件」等語。原告接獲上開存證信函後，旋即多次寄發存證信函予被告，催告被告提出鄰地所有人用印之土地使用同意書。惟未獲置理，被告反以存證信函要求原告應於同年11月30日履約，嗣後更拒不返還原告先前匯入之價金66萬元。原告另於106年12月19日向臺灣南投地方法院聲請調解，請求解除契約，並返還價金66萬元，卻因被告陳報稱無調解意願，而經臺灣南投地方法院以裁定駁回聲請在案。原告只得再於107年1月15日以草屯郵局存證信函對被告為解除契約之意思表示。爰依不動產買賣意願書第9條之約定，解除系爭不動產買賣契約並請求被告返還66萬元買賣價金。
㈡、對被告答辯之陳述：⒈依系爭不動產買賣契約書第17條第2 款約定內容，可知原告
買受系爭土地之目的，係在於就系爭土地取得建築執照以在系爭土地上建築房屋。又系爭不動產買賣意願書第9 條之特約條款已明確記載「地主要負責私設巷道的印章全部」等語，且被告於上開意願書右下欄位中簽名確認，顯見兩造應已約定，地主即被告應取得系爭土地之鄰地所有權人之土地使用同意書，此為被告履行從給付義務之要件。
⒉依證人李櫻美於本院之證稱：「這塊地產權我們都有調查，
這私設巷道的所有人印章全部要蓋，才能申請到建築執照。因為產權有調查，這私設巷道有兩塊地我必須告知買方，一定要蓋出私設巷道所有權人的全部印章。」等語。足見系爭不動產買賣意願書第9 條第2 點所指「地主要負責私設巷道的印章全部」，實係指如要申請合法建照，賣方即被告應負責向其他土地共有人索取土地使用同意書。
⒊再依證人楊榮華於本院之證述，可知被告確實允諾協助原告
取得土地共有人之使用同意書，且如無法取得土地使用同意書，而需訴訟或買方不願意等訴訟結果，則賣方可無息返還價款。且依鈞院勘驗永慶不動產簽約室錄影光碟內容，林美娜（即本件被告訴訟代理人）明確陳稱：「沒關係，等一下我們代書可以寫一條，就是說你說要同意他們所有131…136跟121的土地道路共有人的權利，或是共有人同意，才能建築，那我會協助做，但是如果他們有人不同意的話，那我無息退還給你，買賣不成，或是說你等我去告他們。」等語，應認被告已允諾協助原告取得土地所有人之使用同意書，如有共有人不同意，則被告同意解除買賣契約，無息返還價金予原告。
⒋原告屢次發函要求提出土地使用同意書，被告均認系爭土地
無須向鄰地所有人索取土地使用同意書，被告顯已違反契約上義務甚明。
⒌依南投縣政府107年6月21日府建都字第1070126147號函說明
三內容，可知系爭土地未曾依法申請建築取得使用執照，則如使用新富仁段121地號土地作為私設通路連接建築線，即應檢附該私設通路其他共有人出具之土地權利證明文件。
㈢、並聲明：被告應給付原告66萬元整，及自106 年12月20 日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告方面：
㈠、系爭土地上之155巷，臨接富頂路一段，係開闢完成之計畫道路，依南投縣建築管理自治條例第19條規定，免檢附土地權利證明文件，且以新富仁段116地號之所有人申請建照，亦只要係155巷地共有人，根本不需其他共有人同意。而系爭土地原係將舊時農家聚落整合，重劃分割畫出巷道用地及較方整之建地，被告之父親為公平分擔巷道用地，更再買進360分之3的巷道用地。當時分割過程順利，雖沒有經法院公證，但共有人同意將分割土地結果向地政機關申請登記，並記載於官方正式地籍圖資。故以新富仁段116地號土地申請新建，應免檢附私設道路之土地權利證明文件，據此更應免檢附土地同意證明文件。
㈡、又買賣意願書僅能表示知道其意願及邀約，本件係房仲先收取斡旋金，事後通知要確認，被告簽立正式買賣契約協議後，才在空白之意願書上補簽字，房仲當時要被告補簽之理由係永慶總公司對交易作業之審查規定。且系爭土地之系爭不動產買賣契約書第17條係指完成指定建築線，而系爭不動產買賣意願書更係簽約前之前置作業，且收取印章之記載不只未列入正式買賣契約條文，勘驗簽約過程之影音檔，聽到都是關於是否「需要使用同意書」的字句，顯然原告對系爭不動產買賣意願書第九條早已捨棄。又觀諸系爭不動產買賣意願書之內容，關於「賣方若不同意、若不收取他人私章」部分，並無記載任何效力規範，系爭不動產買賣意願書顯然單純為買賣交易之前置作業，所以賣方不接受對方意願，未履行系爭不動產買賣意願書第九條，不能歸責債務不履行。
㈢、系爭不動產買賣契約書第17條以「完成指定建築線」確保土地可依法建築使用，被告也建議可用被告名義申請建照，核可後再付清購地款與變更起造人，確保申請建照沒問題。原告竟於正式簽約後，誣指被告出售之系爭土地有問題，有提供他人同意書之責任，但土地所有權狀即是土地權利證明，原告不付款過戶取得土地權利，卻要他人出具同意書證明給予土地權利，並提告被告違約，甚至要求百分之5之利息損失。
㈣、依108年5月20日在鈞院行言詞辯論程序時庭呈之臺灣省南投縣土地登記簿可證明系爭土地上之私設巷道是所有共有人同意留設的，也登記為私設通路，供申請建築執照使用，故被告基於繼承人當然有此權利，不需其他共有人之同意，係依據民法第826-1條之規定。有關於原告主張系爭土地若無土地同意書無法申請建照，是重大的瑕疵，原告應該負舉證責任。另原告主張契約解釋，應探求當事人的真意，不能僅拘泥於字面，被告認為原告沒有盡到舉證責任等語。
㈤、並聲明：原告之訴駁回；並駁回假執行之聲請。
三、兩造不爭執事項：
㈠、原告於106 年8 月9 日向被告購買系爭土地，委託訴外人元寶翔不動產仲介經紀有限公司為居間人，並簽定總價款為33
0 萬元之系爭不動產買賣意願書，並於系爭不動產買賣意願書第九條之特約條款中記載「地主要負責這私設巷道的印章全部」。嗣經元寶翔不動產仲介經紀有限公司轉知被告，被告於系爭不動產意願書右下欄位「賣方簽章欄」中簽名。該欄位並有記載「賣方同意依本意願書上之條件出售，並確認已收訖買方支付之定金無誤」。
㈡、兩造於106 年8 月15日簽署系爭之不動產買賣契約書。原告並已依兩造約定將簽約款33萬元及備證用印款33萬元匯入合泰建經股份有限公司價金履約保證專戶內。
㈢、被告於106年11月14日以三重中山路郵局存證信函通知原告稱「交易建地的指定建築線成果圖核發後賣方義務均完成，查知已核發多日」，並請原告應於11月30日履約。嗣又於106年12月8日以三重中山路郵局1465號存證信函通知原告，以原告未依約履行給付買賣價金，逕行解除兩造間系爭土地買賣契約。
㈣、原告於106 年11月16日寄發草屯鎮草屯郵局000293號存證信函通知被告，依南投縣建築管理自治條例第19條規定，建築基地以私設通路連接建築線者，應檢附該私設通路之土地權利證明文件。原告再於106 年12月8 日寄發草屯鎮草屯郵局000000號存證信函通知被告，須於106 年12月31日前完成「共有人蓋章」。
㈤、原告於106 年12月19日向本院提出解除兩造間系爭土地買賣契約及請求被告返還價金66萬元之調解聲請，因被告拒絕調解，本院因而駁回原告調解之聲請。
㈥、原告於107 年1 月15日以草屯郵局第9 號存證信函送達對被告解除契約之意思表示。
四、兩造爭執事項：
㈠、系爭土地買賣意願書第九條之特約條款記載是否為系爭買賣契約之內容？被告未依系爭土地買賣意願書第九條約定履行是否為可歸責於被告之事由之債務不履行？
㈡、系爭土地買賣意願書第九條之特約條款記載是否違反公序良俗，而無效？
㈢、系爭土地是否可以未經南投縣○○鎮○ 段○○○ 巷共有人全體同意完成指定建築線？
㈣、原告解除兩造間系爭土地買賣契約，有無理由？
五、得心證之理由
㈠、稱稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立。民法第345 條定有明文。而所謂附隨義務，為履行給付義務或保護當事人人身或財產上利益，於契約發展過程基於誠信原則而生之義務，包括協力義務以輔助實現債權人之給付利益。次按契約乃當事人間在對等性之基礎下本其自主之意思、自我決定及自我拘束所成立之法律行為，基於私法自治及契約自由之原則，契約不僅在當事人之紛爭事實上作為當事人之行為規範，在訴訟中亦成為法院之裁判規範。因此，倘當事人所訂立之契約真意發生疑義時，法院固應為闡明性之解釋，即通觀契約全文，並斟酌立約當時之情形及其他一切證據資料，就文義上及理論上詳為推求，以探求當事人締約時之真意，俾作為判斷當事人間權利義務之依據。惟法院進行此項闡明性之解釋（單純性之解釋），除依文義解釋（以契約文義為基準）、體系解釋（綜觀契約全文）、歷史解釋（斟酌訂約時之事實及資料）、目的解釋（考量契約之目的及經濟價值）並參酌交易習慣與衡量誠信原則，加以判斷外，並應兼顧其解釋之結果不能逸出契約中最大可能之文義。除非確認當事人於訂約時，關於某事項依契約計畫顯然應有所訂定而漏未訂定，致無法完滿達成契約目的而出現契約漏洞者，方可進行補充性之解釋（契約漏洞之填補），以示尊重當事人自主決定契約內容之權利，並避免任意侵入當事人私法自治之領域，創造當事人原有意思以外之條款，俾維持法官之中立性（參見最高法院103 年度臺上字第713 號判決意旨）。經查：觀之系爭不動產買賣契約書所載兩造約定之事項內容，並無約定將系爭不動產買賣意願書特約條款所載之⒈地主有出視借用切結書一份⒉地主要負責這私設巷道的印章全部⒊要配合買方貸款等語，作為兩造不動產買賣契約之內容，有系爭不動產買賣契約書在卷可稽（本院卷一第39頁），再觀諸系爭不動產買賣契約書特別約定事項中所載：本案土地116 地號係為住宅區之建築用地，賣方保證可供建築使用，若無法申請指定建築線，則雙方同意無條件解除買賣契約，並退還已支付之全部價款等語（本院卷一第35頁），再佐以證人即擬訂系爭不動產買賣契約書之代書楊榮華到庭證稱：「（問：請庭上提示原證一不動產買賣契約書。原證一是否你辦理？）是。」；「（問：特約事項第17條第2 點是你寫的嗎？可否敘述為何寫這一條？）這是住宅區建築用地，買方買這塊地的目的就是可以合法建築使用。」；「（問：這是誰要求誰寫的？為何寫這一條？）簽約當時買方與仲介方有提到土地使用同意書的問題。」；「（問：當時雙方就土地使用同意書的出具是否有無約定及後續討論？）買方與仲介方有提到土地使用同意書的，賣方的代表李太太有說如果有人不同意的話，他會提起訴訟，如果買方不願意等，他會無息退還價款。」；「（問：剛剛所提的有人不同意是指誰？）就是買賣契約書上所載的兩筆持分土地共有人。」；「（問：就原證二第一頁不動產買賣意願書，左邊直行字請問有看過嗎？）沒有看過這一份，這是仲介方簽約前的前置作業。」；「（問：是什麼狀況下你書立的契約上面是寫完成指定建築線，而不是同意書或去告其他共有人？）因為要申請合法之建築執照，要先申請指定建築線，才能夠確定是否需要蓋土地使用同意書，就賣方給我的訊息，他很確定這土地不需要蓋土地使用同意書，就可以申請建築執照。」；「（問：我是不是從來沒有同意要提供土地使用同意書？）簽約時有表示說如果有人不同意，他會提起訴訟，買方如果不願意等的話，會無息退還價款。」；「（問：你講如果有人不同意我會提起訴訟，是你聽到我講還是你自己的判斷？）我有聽到。」；「（問：簽約時你所謂的仲介方是何人？）在場的有買方的經紀人李櫻美、賣方的經紀人洪秀惠這兩位。」；「（問：你確定李櫻美在場嗎？）確定，兩位都在場。」等語（本院卷第283 至286 頁）。及證人李櫻美於107 年10月1 日言詞辯論期日到庭證稱：「（問：原告與被告有一件買賣是有關於坐落在草屯鎮新富仁116 、136 、121 地號土地是否你經手？）是。」；「（問：根據剛剛證人楊榮華所陳述，你是買方的經紀人嗎？）是。」；「（問：買方當時是跟哪一家仲介公司簽約，由你當經紀人？）永慶不動產。」；「（問：但依照原告所提的資料，仲介公司是叫元寶翔不動產仲介經紀公司，元寶翔是加盟永慶不動產嗎？）是。」；「（問：請庭上提示原證二不動產買賣意願書。請問這份不動產意願書上是你提供給買方簽署的嗎？）是的。」、「（問：請問特約條款第9 條第1 點地主有出示借用切結書一份，是什麼意思？）這塊地他有出借於隔壁鄰居使用，說要有一份切結書出示表示確定這塊地他有借給鄰居使用。」；「（問：該條第2 點地主要負責這私設巷道的印章全部，是什麼意思？）是要蓋土地使用同意書。」；「（問：為何你寫這點時，不直接寫要蓋土地使用同意書，反而要寫這私設巷道的印章全部？）因為這是住宅建地，要指定建築線才能夠申請合法建築執照蓋房子。」；「（問：買賣意願書所寫的私設巷道印章的全部，與你剛剛所說的要蓋土地使用同意書有何關連？）因為這塊地產權我們都有調查，這私設巷道的所有人印章全部要蓋，才能夠合法申請到建照。因為產權有調查，這私設巷道有兩塊地我必須要告知買方，一定要蓋出私設巷道所有權人的全部印章。」；「（問：在簽署買賣契約書之前，賣方知道這樣的條件嗎？）我簽好這份買賣意願書，我交給我的賣方經紀人去處理。」；「（問：依買賣意願書右下方，賣方簽章欄是賣方本人所簽的嗎？）這要問我的賣方經紀人，這不是我經手的。」；「（問：簽約不動產買賣契約書時，你有無在場？）我有在場。」；「（問：賣方是否知悉需要提供土地使用同意書給買方？）是。」；「（問：兩造就土地使用同意書之提供如何進行討論？）買方有提出，賣方有說如果同意書要是沒有協助完整，他會聲請訴訟，無息價金退還。」；「（問：公司有無簽約當時的錄音或錄影？）有。」；「（問：請提示原證二第二頁買方給付服務費承諾書，關於第四點你有告訴買方當賣方承諾後應該就承諾事項進行協商，對於承諾事項是什麼，你有告訴買方嗎？）就是私設巷道，一定要指出建築線可以申請到建照，所以才必須要蓋土地使用同意書。有，我有告訴買方。」；「（問：我都還沒有承諾，你怎麼告訴買方？）因為產權調查，有兩筆陸地指在外面，要蓋土地使用同意書，才能合法申請建照。因為要約書上面你也有簽名。」；「（問：我先生簽的日期是106 年8月15日，是那時候買賣契約已經正式簽立，你是怎麼告訴買方的？）賣方簽名的部分不是我經手的。」；「（問：不動產買賣意願書第9 條手寫的部分是誰寫的？）是我寫的。」；「（問：你交給賣方的經紀人時上面就已經寫好了嗎？）對。」等語（本院卷第287 至290 頁）。再佐以本院於108年1 月24日言詞辯論期日勘驗證人李櫻美於108 年1 月18日提出，簽約時永慶不動產簽約室錄影光碟影像檔，該影像檔播放至9 分21秒至11分4 秒，李櫻美說：「我們的持分路就是我們有路權可以進去。」，林美娜說：「所以那個持分地，你們一直說要其他人同意，我看到那個南投縣自治條例，應該是說不需要。」，李櫻美說：「可是我們這樣算是私設道路。」，林美娜說：「雖然叫做私設巷道，但是它已經編列門牌號碼，然後，已經變成是公共地役了。所以它是符合你們南投縣自治建築條例的所謂的現有巷道。」李櫻美問：「這樣不是？」林美娜答：「沒關係，等一下我們代書可以寫一條，就是說你說要同意他們所有131…136跟121的土地道路共有人的權利，或是共有人同意，才能建築，那我會協助做，但是如果他們有人不同意的話，那我無息退還給你，買賣不成，或是說你等我去告他們。我跟你講白一點，因為我房子門牌號碼已經編了是9號，不錯啦不是13號。」，被告說：「那個有判決啦，不用告。它有釘門牌了，當初有分割但是沒有判決，我在外公、我媽媽那塊地，以前我們都搞不清楚，那時候分割有糾紛是南投地方法院有判決，結果上次有人來跟我買那個持分，我們才發覺我們是原告不是被告。」。播放至12分4秒至14分10秒，原告說：「沒關係，反正就是我們就像剛剛講的，你就負責到幫我們那邊可以蓋房子，這樣就好了。」，林美娜說：「對對對。」，被告說：「就是建照下來啦。」，李櫻美說：「可以拉那個建築線啦。」，林美娜說：「你那個已經有拉建築線，沒有建築線沒有辦法蓋。」，原告說：「我們就把它處理到可以拉建築線。」，林美娜：「那就好。」，被告說：「有建築線你就可以申請建照了。」，林美娜說：「我也有寫公文去給南投縣政府。」，被告說：「好啦你不用說了…」，洪秀慧說：「因為地主這邊他是一直認為他是…」，被告說：「沒有問題。」，洪秀惠說：「不是沒有問題，是用不再去蓋章。」，被告說：「應該是不用再訴訟，因為這種案例太多了，這種案例好像有在什麼法規裡面就已經訂好了，所以他看到的，在南投縣政府裡面，他上次有給你嘛…沒關係啦…，反正要處理到建築線。」，林美娜說：「我們就在買賣的但書裡面寫一條，就是說申請建築線，買方會負責處理，如果這些權利人有人拒絕的話，那你就等我，他們如果拒絕我我當然要等著訴訟了，你如果不願意的話…」，洪秀惠問：「拒絕應該不用到訴訟吧？」，林美娜答：「他如果不蓋章我能夠要求他蓋嗎？」，洪秀惠說：「…因為今天你不蓋給我，下次一樣我也不蓋給你啊。」，林美娜說：「他們不用蓋。」，被告說：「他們已經先蓋好了，現在裡面還有另外一個是四塊加上我們這兩塊，六塊。」。播放至22分37秒至24分19秒，楊榮華與林美娜確認文書內容，楊榮華說：「要寫到若無法…不用，我就寫若無法，那個都不用去，不用寫得太細，就是本案土地116地號係為住宅區之建地，賣方保證可依法供建築使用，若…」，林美娜說：「需共有人蓋章，由賣方這邊…」，楊榮華說：「沒有耶，若無法，若無法申請合法之建照，建築執照就對了，則雙方無條件…」，林美娜說：「指定建築線。」，被告說：「建築線就好了，因為你可能還要設計。」，楊榮華說：「若無法申請建築線，好不好，若無法申請指定建築線，則…買賣契約，退回已支付全部價款，這樣好不好？」，林美娜說：「無息全部價款。」，被告說：「建築線跟你的…還要設計圖給他。」，林美娜說：「因為你設計到什麼我不知道。」，被告說：「建築線比較清楚。」，楊榮華說：「因為你如果要有些地區他不可能讓你蓋，說不定會限高，像高速公路特定區不能蓋三樓以上，他有個限高，可是可以蓋，你蓋三樓就好了，一定要蓋到四樓就沒辦法蓋，是這個意思。」，被告說：「建照跟建築線…」，楊榮華說：「就申請那個指定建築線就對了。無條件解除，接下來我寫就好了。」，林美娜說：「那就無息退還。」。播放至30分10秒至31分0秒，楊榮華將文件給原告閱覽並說明：「有寫個但書，就是這一筆那的這一筆，全部這一筆一定要申請鑑界，路地就不用鑑了，費用由賣方負擔。本案土地就是這一筆地號係為住宅區之建築用地，賣方保證可依法供建築使用，若無法申請指定建築線，則雙方同意無條件解除本買賣契約，並退還已支付之全部價款，無息喔，那這個案件有地上物，由賣方於點交前拆除完畢，要交尾款之前你再去看一次，沒問題來簽名蓋章錢才會過到賣方指定戶頭，你看還有其他問題沒有。」，有勘驗光碟筆錄在卷可稽（本院卷一第343至346頁），故依前開光碟影音所示兩造交涉情形，及前開證人所述內容，可徵兩造於簽訂系爭不動產買賣契約書時，意思表示合致之內容，係「處理到建築線，就申請那個指定建築線就對了」等語，並未合意將系爭不動產買賣意願書特約條款列入系爭不動產買賣契約書內容，再觀諸系爭不動產買賣契約書特別約定事項記載：「....若無法申請指定建築線，則雙方同意無條件解除本買賣契約，並退還已支付之全部價款。」等內容，被告主張系爭不動產買賣意願書第九條之特約條款記載非系爭不動產買賣契約之內容，尚堪採信。系爭不動產買賣意願書第九條之特約條款記載既非兩造於106年8月15日簽訂之系爭不動產買賣契約書內容，則系爭不動產買賣意願書第九條之特約條款是否違反公序良俗，本院自毋庸再予論述，附此敘明。從而，被告未依系爭不動產買賣意願書第九條約定履行負責這私設巷道的印章全部，尚難認有可歸責於被告之事由之債務不履行。再查：依原告提出南投縣政府106年10月30日函覆之指定建築線乙案內容（本院卷一第43頁），及南投縣政府108年8月
12 日府建都字第1080179110號函覆本院之內容（本院卷二第91 頁），原告就新富仁段116地號土地指定建築線既無需私設道路之土地共有人之同意，南投縣政府並無未核准指定建築線之情事，則原告以被告未出具共有人同意書，認被告未依約履行而主張解除系爭不動產買賣契約，核屬無據，為無理由。
㈡、末按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段定有明文。民事訴訟法如係原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其舉證尚有疵累，亦應駁回原告之訴（最高法院17年上字第917 號判例意旨參照）。查：依南投縣建築管理自治條例第19條所示建築基地面臨現有巷道申請建築，免附該巷道之土地權利證明文件。但有第四條第二項之情形者，仍應檢附巷道未開闢完成土地之所有權人同意供通行及構築排水系統同意書。建築基地以私設通路聯接建築線者，應檢附該私設通路之土地權利證明文件。本件原告主張依原告所聲請之指定建築線圖示，系爭土地之建築線確係位於私設通路之入口處，則原告如欲申請建築使用，即須檢附系爭土地之鄰地（即同段136、126、137、120、119、118、117、132、
133、134地號）土地所有權人之同意書等語，並未舉證以實其說。再者，系爭新富仁段116號土地指定建築線雖為富頂路1段155巷，而屬私設通路，南投縣政府雖函覆本院○○○鎮○○路○段○○○巷尚無本縣建築管理自治條例第19條第2款後段所稱之情事，有該108年8月12日府建都字第1080179110
號函在卷可佐（見本院卷二第91頁），則新富仁段116號土地如需申請建築執照，應檢附私設通路之土地權利證明文件，故縱依南投縣建築管理自治條例第19條規定，新富仁段116號土地亦非不能建築使用，原告取得土地後仍得取得確認通行權存在判決或取得私設通路之土地權利證明文件，申請建築執照，新富仁段116號土地依法仍得供建築使用，則被告亦未違反系爭不動產買賣契約書第17條約定之特別約定事項內容，原告依系爭不動產買賣意願書第9條之約定，於107年1月15日以草屯郵局存證信函對被告為解除契約之意思表示，解除系爭契約並請求被告返還66萬元買賣價金，亦屬無據，依法不合，為無理由。
六、綜上所述，原告未能舉證證明系爭不動產買賣意願書為系爭不動產買賣契約書之內容，亦未能舉證證明被告未依系爭不動產買賣契約書第17條特別約定事項履約，則原告主張系爭不動產買賣契約已解除，請求被告返還價金及遲延利息，為無理由，應予以駁回。本件既為原告敗訴之判決，則其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後認與判決結果無影響，爰不再逐一論述，附此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 9 月 30 日
民事第一庭法 官 朱慧真以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 9 月 30 日
書記官