臺灣南投地方法院民事判決 107年度訴字第55號原 告 潘信義訴訟代理人 曾彥錚律師被 告 宋呈富
宋秀花共 同訴訟代理人 程弘模律師上列當事人間租佃爭議事件，本院於民國107年11月13日言詞辯論終結，茲判決如下：
主 文確認原告就被告所有坐落南投縣○○鄉○○段○○○○○○○○○○號土地，有三七五耕地租賃關係存在。
被告就前項土地應與原告續訂三七五耕地租約，租期自民國一０七年一月一日起至民國一一二年十二月三十一日止。
被告應協同原告就前項三七五耕地租約向南投縣仁愛鄉公所辦理三七五租約登記。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張略以：㈠原告與訴外人即坐落南投縣○○鄉○○段91之6 、91之8 地
號土地（下分別稱系爭91之6 、91之8 地號土地，合稱系爭土地）原所有權人周朝林於民國79年11月15日、82年11月30日、86年1 月1 日、94年10月29日、98年6 月3 日陸續簽立租約，惟其中90年間之租約已遺失，另原告於100 年7 月13日、103 年7 月4 日改與訴外人即系爭土地所有權人張娥簽立租約。原告與周朝林、張娥均約定承租系爭土地作為耕作使用，且歷經多次期滿換約，核屬耕地租約之性質。
㈡又被告於105 年5 月19日以分割繼承為原因登記取得系爭土
地所有權，原告已於租約屆至前之106 年8 月11日寄發臺中大全街存證號碼000732號存證信函，向原告表明續訂租約，業經被告於106 年8 月16日前收受，嗣被告於106 年8 月16日寄發臺中新社郵局存證號碼29號存證信函向原告表明自10
6 年12月31日租期屆滿即不同意原告續租之意思表示，業經原告於106 年8 月21日收受。
㈢上開租約雖未以三七五耕地租約名義簽立且未申請主管機關
登記，惟依耕地三七五減租條例保護佃農之意旨，所有耕地租賃事項，在相同之範圍內，均應適用耕地三七五減租條例，復依農業發展條例第20條第2 項之規定，本件租約是續租事項所涉之租佃爭議，應適用耕地三七五減租條例。因此，依耕地三七五減租條例第20條規定，原告於租期屆滿時，已表明願繼續承租，被告即負有續訂租約之義務。
㈣再者，是否自任耕作與自耕能力證明係屬二事，原告在簽立
租約當時因故無法取得自耕能力證明書，仍不影響有自任耕作之情事；又依租約之內容，原告與周朝林、張娥固未載明原告承租系爭土地係作為耕作使用，惟依當時之認知，渠等均明知係作為農用，且系爭土地自原告承租後即作為耕作使用迄今。爰提起本訴，並聲明：如主文第1 、2 、3 項所示。
二、被告則抗辯略以：㈠被告之繼父周朝林為目不識丁之人，原告所提與周朝林在86
年前簽訂之3 份租約，是否均為周朝林親自簽名及用印，尚屬有疑。又依原告所提其與周朝林於79年、82年間所簽立租約之內容，標的與系爭土地不同，且係記載以經營為目的，並無以耕作為承租目的或承租由原告自任耕作等情為約定，原告仍可將系爭土地全部或一部轉租或借與他人管理代耕；另上開租約所約定之內容，亦與耕地三七五減租條例所定之租金、租期、租賃目的不符（例如：約定租金給付方式，並非以主要作物收穫總量計算；租金係應預先繳付；租期為3年），則原告與周朝林間所簽立之租約，顯非土地法、耕地三七五減租條例所指以耕作為租賃目的之耕地租賃契約。
㈡又依原告所提周朝林之代筆遺囑內容，可知原告當時並無自
耕能力證明書，則原告應不具自任耕作能力，即無法與周朝林簽立以自任耕作為目的之耕地租約。
㈢再者，原告與張娥簽立之租約，係載明系爭土地限於農業之
用，並無約定限於耕作或自任耕作之目的限制。足見原告與周朝林簽立之租約，並非以自任耕作為目的並約定支付地租使用他人之農地之情形，亦非屬土地法或耕地三七五減租條例之耕地租賃性質。另原告與張娥於100 年7 月13日、103年7 月4 日陸續所簽之租約，租期係自101 年1 月1 日起至
106 年12月31日止，且約定系爭土地限於農用，核屬耕地租用契約，則依農業發展條例第21條規定，被告既已向原告表明不再同意續租，兩造間之租賃關係已因期限屆滿而消滅，被告並無續約之義務，亦無協同原告辦理三七五租約登記之義務。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事項：㈠被告之繼父為周朝林、被告之母為張娥。
㈡系爭土地原所有權人為被告之母張娥，被告宋呈富、宋秀花
分別於105 年5 月19日以分割繼承為原因取得系爭91之6 、91之8 地號土地所有權。
㈢周朝林生前於94年10月29日、98年6 月3 日與原告就系爭91
之6 與91之8 地號土地簽立承租合約書，租期分別自95年至
97 年12 月30日、98年1 月1 日至100 年12月30日，並約定以承租土地「經營」為目的。
㈣張娥生前於100 年7 月13日、103 年7 月4 日與原告就系爭
91之6 與91之8 地號土地簽立土地租賃契約書，租期分別自
101 年1 月1 日至103 年12月31日、104 年1 月1 日至106年12月31日，並約定以作為農業使用為目的。
㈤原告於106 年8 月11日寄發臺中大全街存證號碼000732號存證信函業經被告於106 年8 月16日前收受。
㈥被告於106 年8 月16日寄發臺中新社郵局存證號碼29號存證
信函向原告表明自106 年12月31日租期屆滿，即不同意原告續租之意思表示，業經原告於106 年8 月21日收受。
㈦周朝林於88年10月6 日簽立遺囑並經本院公證人莊榮裕公證。
四、兩造爭執之事項：㈠原告與周朝林於79年11月15日、82年11月30日、86年1月1日
簽訂之合約書之性質為何？是否為耕作租賃性質？㈡兩造間就上開土地之租賃關係於106 年12月31日屆滿後，是
否繼續存在？被告於106 年8 月16日寄發臺中新社郵局存證號碼29號存證信函向原告表明自106 年12月31日租期屆滿，即不同意原告續租之意思表示，業經原告於106 年8 月21日收受後，兩造間之租約關係是否繼續存在？㈢本件應適用耕作三七五減租條例或應適用89年1 月4 日修正
後農業發展條例第21條規定？原告依農業發展條例第20條第
2 項、耕作三七五減租條例第20條等規定主張被告負有續約之義務，有無理由？
五、本院之判斷：㈠被告之繼父為周朝林、被告之母為張娥，周朝林生前於94年
10月29日、98年6 月3 日與原告就系爭91之6 與91之8 地號土地簽立承租合約書，租期分別自95年至97年12月30日、98年1 月1 日至100 年12月30日，並約定以承租土地「經營」為目的；另張娥生前於100 年7 月13日、103 年7 月4 日與原告就系爭91之6 與91之8 地號土地簽立土地租賃契約書，租期分別自101 年1 月1 日至103 年12月31日、104 年1 月
1 日至106 年12月31日，並約定以作為農業使用為目的。又系爭土地原所有權人為被告之母張娥，被告宋呈富、宋秀花分別於105 年5 月19日以分割繼承為原因取得系爭91之6 、91之8 地號土地所有權等情，為兩造所不爭，堪認為真實。
㈡按本條例89年1 月4 日修正施行後所訂立之農業用地租賃契
約，應依本條例之規定，不適用耕地三七五減租條例之規定；本條例未規定者，適用土地法、民法及其他有關法律之規定；本條例89年1 月4 日修正施行前已依耕地三七五減租條例，或已依土地法及其他法律之規定訂定租約者，除出租人及承租人另有約定者外，其權利義務關係、租約之續約、修正及終止，悉依該法律之規定，農業發展條例第20條第1 項、第2 項定有明文。故在89年1 月4 日農業發展條例修正施行前，依耕地三七五減租條例所訂定之農業用地租賃契約，租佃雙方之權利義務關係即應適用耕地三七五減租條例之規定。次按以自任耕作為目的，約定支付地租，使用他人之農地者，為耕地租用。土地法第106 條第1 項定有明文。再者，租賃契約，乃諾成契約與不要式契約，耕地三七五減租條例第6 條第1 項雖明定：「本條例施行後，耕地租約應一律以書面為之；租約之訂立、變更、終止或換訂，應由出租人會同承租人申請登記」，其目的係為保護佃農及謀舉證上便利而設，非謂凡租約之訂立、變更、終止或換訂，須經登記，始能生效（最高法院51年度台上字第2629號判例參照）。
是書面訂立租約僅為契約內容之證明，並非租賃契約之成立要件或生效要件，倘契約當事人所為約定符合民法第421 條之規定，即令未經訂立書面，仍不得謂當事人間無租賃關係存在。另契約應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意；解釋意思表示端在探求表意人為意思表示之目的性及法律行為之和諧性，解釋契約尤須斟酌交易上之習慣及經濟目的，依誠信原則而為之。關於法律行為之解釋方法，應以當事人所欲達到之目的、習慣、任意法規及誠信原則為標準，合理解釋之（最高法院19年上字第58號判例、88年度台上字第1671號判決意旨參照）。
㈢經查：
⒈觀諸原告所提其與周朝林、張娥簽立歷次契約之內容：
⑴原告與周朝林於79年11月15日簽立之合約書（下稱79年11月
15日合約書），其上約定：經雙方議定，甲方（即周朝林）土地坐落華岡第五莊，由乙方（即原告）承租經營，其條件為租約金每年22萬元，承租年限自79年11月至82年11月15日等語（見本院卷第125 頁）。
⑵原告與周朝林於82年11月30日簽立之合約書（下稱82年11月
30日合約書），其上約定：經雙方議定，甲方（即周朝林）土地坐落華岡第五莊，由乙方（即原告）承租經營，其條件為承租年限自82年至85年11月30日止，租約金每年25萬元，等語（見本院卷第127 頁）。
⑶原告與周朝林於86年1 月1 日簽立之合約書（下稱86年1 月
1 日合約書），其上約定：經雙方議定，甲方（即周朝林）土地坐落南投縣○○鄉○○段○○○○ ○○○○○ ○號兩筆土地承租給乙方（即原告）承租經營，其條件為租金每年26萬元，承租年限自86年1 月1 日起至91年12月31日止等語（見本院卷第129 頁）。
⑷原告與周朝林於94年10月29日簽立之承租合約書（下稱94年
10月29日承租合約書），其上約定：經雙方議定，甲方（即周朝林）之土地予乙方（即原告）經營，其條件：地號為華崗段91之6 、91之8 約五分地；承租期限自95年至97年12月30日止，為期3 年；承租金額：每年參拾玖萬捌仟元；乙方尚欠甲方租金壹拾捌萬元正，於95年7 月30日付清等語。見證人：李乙凡（見本院卷第26頁）。
⑸原告與周朝林於98年6 月3 日簽立之承租合約書（下稱98年
6 月3 日承租合約書），其上約定：經雙方議定，甲方（即周朝林）之土地予乙方（即原告）經營，其條件：地號為華崗段91之6 、91之8 約五分地；承租期限自98年1 月1 日起至100 年12月30日止，為期3 年；承租金額：每年參拾玖萬捌仟元等語。見證人：李乙凡（見本院卷第27頁）。
⑹原告與張娥於100 年7 月13日簽立之土地租賃契約書（下稱
100 年7 月13日租約），其上約定：出租土地標示為南投縣○○鄉○○段，地號91之6 、91之8 全部；租賃期間自101年1 月1 日起至103 年12月31日止，共計3 年；租賃用途限乙方（即原告）作農業使用，並不得違反有關法令規定；租金每年45萬元等語（見本院卷第29頁）。
⑺原告與張娥於103年7月4日簽立之土地租賃契約（103 年7月
4日租約），其上約定：出租土地標示為南投縣○○鄉○○段○○○○○○○○○號土地；租賃期間自104年1月1日起至106年12月31日止；租金每年45萬元；乙方（即原告）就租賃物限於農業之用，非經甲方（即張娥）書面同意不得變更用途等語（見本院卷第31頁）。
⑻依上開歷次契約內容，可知：
①原告與周朝林間關於79年11月15日合約書、82年11月30日合
約書、86年1 月1 日合約書之內容，租期分別為79年11月至82年11月15日、82年至85年11月30日止、86年1 月1 日起至91年12月31日，租金分別為22萬元、25萬元、26萬元，足見原告與周朝林間應係接續訂立租約而具有延續性。至標的雖分別為華岡第五莊、華岡第五莊、系爭土地，惟參以系爭土地異動索引（見本院卷第81頁、85頁），周朝林於86年2 月13日始以放領為登記原因取得系爭土地所有權，則原告與周朝林間於79年11月15日、82年11月30日簽立租約時，將出租標的記載為華岡第五莊，而非系爭土地，應符合常情。復審酌原告與周朝林間上開3份租約約定之內容大致相同以觀，79年11月15日合約書、82年11月30日合約書之出租標的應與86年1月1日之出租標的相同且均為系爭土地乙節，應堪認定。
②又關於94年10月29日承租合約書、98年6 月3 日承租合約書
、100 年7 月3 日租約、103 年7 月4 日租約，依其內容可知出租標的均為系爭土地且租期（除了92年1 月1 日至94年12月31日以外，詳下述）均具有延續性，核屬接續先前原告與周朝林間79年11月15日合約書、82年11月30日合約書、86年1 月1 日合約書之租約內容而來。
⒉另參諸下列證人之證詞：
⑴證人李乙凡證稱：其自77年起即在華崗從事中華郵政代辦所
及賣農藥，原告與周朝林均係於80幾年間在華崗認識的。其不知道原告與周朝林簽立94年10月29日合約書前，關於92年
1 月1 日到94年12月31日之租約情形為何。又原告曾向周朝林承租系爭土地，因租金未按時繳付且尚有18萬元租金未付清，惟其不知道原告積欠周朝林係何時之租金，租約到期後之3 、4 年期間，周朝林就沒有再租給原告，而係另出租他人且其鄰居劉鎮豪亦有向周朝林承租約1 年。嗣原告與周朝林簽立94年10月29日合約書、98年6 月3 日合約書，其均在場看見渠等簽約並擔任見證人，蓋周朝林要確認原告會按時繳租，故找其當見證人，目的是要確認原告會按時繳納租金，如果原告繳不出來就由其向原告催討等語（見本院卷第17
7 頁至第183 頁）。⑵陳文章證稱：其認識原告大概有20年以上，且其在系爭土地
之鄰地即同段91之16地號土地耕作，原告在90年前即有承租系爭土地並在其上種菜，並未作其他用途，且租期應無中斷等語（見本院卷第250 頁至第252 頁）。
⑶證人謝淑緯證述：其在華崗開商店且認識原告、周朝林大概
有20幾年，李乙凡為鄰居；其配偶劉鎮豪曾向陳麗雲租地種菜，並無向周朝林承租土地，且劉鎮豪所承租之土地距離系爭土地走路大概要10分鐘。另其從83年至華岡時，周朝林已有將系爭土地出租予原告，租約並無中斷等語（見本院卷第
252 頁至第255 頁）。⑷由上開3 證人之證述可知，原告至少在83年間即有向周朝林
承租系爭土地，且均有實際在其上耕作或種菜，復因原告積欠周朝林18萬元租金，故由證人李乙凡在原告與周朝林簽立94年10月29日合約書、98年6 月3 日合約書時均在場見聞渠等簽約並擔任見證人；至證人李乙凡與證人謝淑緯關於原告與周朝林間之租約是否有中斷乙節，雖未一致，惟證人謝淑緯為劉鎮豪之配偶，對劉鎮豪之承租土地之情形自應較證人李乙凡知悉詳情，故關於此節應以證人謝淑緯之證詞較為可採而認劉鎮豪未曾向周朝林承租系爭土地一節屬實。是關於證人李乙凡證述周朝林與原告之租約曾中斷乙節，即屬有疑。另觀諸原告與周朝林歷次簽約內容，期間自79年至98年長達共計20年之久，僅有94年10月29日租約合約書有談及積欠租金之問題，前後次之租約（即86年1 月1 日合約書、98年
6 月3 日承租合約書）均未提及積欠租金之情形。足見渠等在簽立86年1 月1 日合約書並約定租期自86年1 月1 日至91年12月31日時，並未談及原告於86年1 月1 日前是否有積欠租金之情形，迄至原告與周朝林簽立94年10月29日承租合約書時，始就原告積欠周朝林之18萬元租金應於95年7 月30日付清乙節為特別約定。則94年10月29日承租合約書所約定積欠租金乙節，應係針對86年1 月1 日後至94年10月29日承租合約書前原告所積欠租金之情形為約定，足以推認94年10月29日租約合約書所約定積欠租金之情形，應係86年1月1日至94年10月29日之期間，惟積欠租金之期間，究係86年1 月1日至91年12月31日之租期，或92年1月1日至94年1月31日之期間，仍無法確認。然而：本院審酌積欠租金與租約是否存續係屬二事，原告縱有積欠周朝林租金，亦僅為出租人周朝林得終止租約之事由，租約並不因承租人有欠租即當然終止或消滅。另證人謝淑緯證稱原告與周朝林之租期並未中斷；且證人陳文章亦證述原告與周朝林在90年前即有承租系爭土地並在其上種菜，並未作其他用途，租期應無中斷等節；復衡以證人陳文章之耕作之同段91之16地號土地之位置乃在系爭土地西側之鄰地，有地籍圖謄本在卷可參（見本卷第205頁），則證人陳文章就上開情節之證詞，應屬可採。堪認原告與周朝林於92年1月1日至94年1月31日之期間，仍有租約關係存在而未曾中斷。是原告雖未提出其與周朝林於92年1月1日至94年12月31日之租約，惟仍可推認於原告與周朝林於此段期間仍有租約關係存在且係延續86年1月1日合約書而來。
⒊被告固抗辯周朝林為目不識丁之人，原告所提與周朝林簽訂
79年11月15日合約書、82年11月30日合約書、86年1 月1 日合約書，是否為周朝林親自簽名及用印，尚屬有疑；且依原告與周朝林所簽立租約之內容，標的與系爭土地不同，且係記載以經營為目的，並無關於承租耕作或承租由原告自任耕作等約定，原告仍可將系爭土地全部或一部轉租或借與他人管理代耕等等。然而，原告與周朝林、張娥關於前開租約之內容係以系爭土地為租賃標的且租期係自79年11月15日至10
6 年12月31日均未中斷，又原告至少在83年後即已在系爭土地耕作等情，業如前述，是被告抗辯79年11月15日合約書、82年11月30日合約書、86年1 月1 日合約書間之租約情形並非周朝林親自簽約，且原告可能未實際在系爭土地上耕作等等，即難認可採。
⒋被告另抗辯原告與周朝林、張娥所約定之內容，與耕地三七
五減租條例所定之租金、租期、租賃目的不符（例如：約定租金給付方式，並非以主要作物收穫總量計算；租金係應預先繳付；租期為3 年），顯非土地法、耕地三七五減租條例所指以耕作為租賃目的之耕地租賃契約等等。然而，耕地租佃期間，不得少於6 年，其原約定租期超過6 年者，依其原約定，耕地三七五減租條例第5 條定有明文。此所謂租約期間不得少於6 年之規定，係屬強制規定，凡原訂租用耕地之期間短於6 年，而在該條例施行後猶未屆滿者，即應予以延長至6 年（最高法院42年台上字第201 號判例參照）。是系爭土地本質上既為耕地租賃，而耕地三七五減租條例第5 條有關6 年以上之租約限制，係為貫徹特定農業政策而設之強制規定，不容當事人以契約任意縮短，即不因103 年7 月4日租約所定104 年1 月1 日至106 年12月31日之3 年期間屆滿而消滅。是被告上開所辯，即不影響兩造間租賃契約之性質屬耕地租賃之認定。
⒌基上，依上開租約內容及證人之證述，堪認周朝林自79年11
月15日起即以書面訂約之方式將系爭土地出租予原告，且原告亦實際在其上耕作，其後之租期屆滿即接續訂約而不曾中斷；又系爭土地使用分區為山坡地保育區、使用地類別為農牧用地，有系爭土地登記第一類謄本在卷可參（見本院卷第33頁、第35頁），系爭土地核屬耕地，故原告與周朝林間關於系爭土地之租賃關係本質上即屬耕地租賃，自有耕地三七五減租條例之適用，自不因渠等未曾向南投縣仁愛鄉公所辦理書面耕地租約之登記，而影響渠等耕地租賃之存續及耕地三七五減租條例之適用。換言之，原告與周朝林或張娥間就系爭土地關於歷次之租約既屬耕地租約，且於農業發展條例89年1月4日修正公布前即已存在，雖陸續於其法定租約期限未屆滿前簽立新租約，惟渠等目的係在繼續雙方之租賃關係，並未針對「耕地三七五減租條例」、「土地法」或「其法律規定」之相關法律規範及及個別條款之適用問題，達成任何其他特別之約定，尚難認有合意排除耕地三七五減租條例之適用，此與農業發展條例第20條第1項原則上係以該條例修正公布後始訂立新租約，而成立新租賃關係之情形有別。故基於上開租約之繼續性，且系爭土地原所有權人為被告之母張娥，被告宋呈富、宋秀花分別於105年5月19日以分割繼承為原因取得系爭91之6、91之8地號土地所有權乙節，為兩造所不爭，被告依民法第1148條第1項規定，自應繼承上開租約之出租人地位及權利義務，則依上開說明，兩造間就系爭土地之租約權利義務關係，即有耕地三七五減租條例規定之適用。況耕地三七五減租條例為保護佃農設有諸多保障，如謂原告無端自願放棄保障而與張娥另行簽立訂定農業發展條例所指之租約，乃有悖於經驗法則。是被告抗辯原告與張娥簽立之租約，已載明系爭土地限於農業之用，並無約定限於耕作或自任耕作之目的限制，即非以自任耕作為目的並約定支付地租使用他人之農地之情形，故非屬土地法或耕地三七五減租條例之耕地租賃性質等等，亦不足採。
㈣再按耕地租佃期間，不得少於6 年；其原約定租期超過6 年
者，依其原約定。本條例施行後，耕地租約應一律以書面為之；租約之訂立、變更、終止或換訂，應由出租人會同承租人申請登記。前項登記辦法，由內政部、直轄市政府擬訂，報請行政院核定之。耕地租約於租期屆滿時，除出租人依本條例收回自耕外，如承租人願繼續承租者，應續訂租約。耕地三七五減租條例第5 、6 、20條定有明文。經查：兩造間就系爭土地之租約有三七五減租條例之適用乙節，業如上述，而被告就兩造間是否具有耕地三七五減租條例第17條第1項所列各款終止事由（即承租人歿後無繼承人、或有棄耕、欠租二年、非因不可抗力繼續一年不耕、經編定或變更為非耕地等情形）並未舉證以實其說，則原告依上開規定訴請被告應續定6 年為期之租約並協同辦理租約登記，於法有據。
準此，原告以兩造間租賃關係自最近一期租約期滿日後即10
7 年1 月1 日起，以6 年為期請求被告續訂租約，被告即不得任意拒絕，故兩造間就系爭土地之租約關係應繼續存續。則原告自得請求被告應就系爭土地上之租約續訂三七五耕地租約且租期自107 年1 月1 日至112 年12月31日止，並協同向南投縣仁愛鄉公所辦理租約登記。
六、綜上所述，原告請求確認兩造就被告所有系爭土地有三七五耕地租約之關係存在，及被告應與原告續訂耕地三七五租約，租期自107 年1 月1 日起至112 年12月31日止，暨協同原告就上開三七五耕地租約向南投縣仁愛鄉公所辦理耕地三七五租約登記，均為有理由，應予准許。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦及證據調查，均與本案之判斷不生影響，爰毋庸一一審酌論列，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1 項本文。
中 華 民 國 107 年 12 月 14 日
民事第三庭 法 官 鄭順福以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 12 月 14 日
書記官 黃豔秋