臺灣南投地方法院民事判決 107年度訴字第76號原 告 趙建中原 告 許志民上二人訴訟代理人 葉耀中律師被 告 張榮進
張凱琳上二人訴訟代理人 李淵源律師上列當事人間解除契約返還定金等事件，本院於民國107 年8 月
9 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新臺幣貳萬零捌佰元由原告連帶負擔。
事實及理由
壹、程序事項按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限。被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加。民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第3 款、第7 款、第2 項定有明文。本件原告原以張榮進為被告，起訴聲明：
被告應給付原告新臺幣（下同）200 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。嗣於民國107 年3 月5 日具狀追加張凱琳為被告，並變更聲明為：被告張榮進、張凱琳應連帶給付原告200 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息（見本院卷第37頁），再於107 年8 月9 日本院審理中擴張聲明為：㈠被告張榮進、張凱琳應連帶給付原告200 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。㈡如受有利判決，願供擔保，請准宣告假執行。核其追加變更聲明，與上開規定，尚無不合，應予准許。
貳、實體事項
一、原告主張：㈠原告二人於106 年10月3 日向被告購買坐落南投市○○○○
段○○○○○段00地號（面積2,232 平方公尺、權利範圍全部）之土地（下稱系爭土地），約定買賣價金為3159萬8000元，雙方訂有土地買賣契約書，並委由僑馥建築經理股份有限公司（下稱僑馥建築經理公司）公司辦理買賣價金信託履約保證，將買賣價金存匯入第一商業銀行安和分行之第一商業銀行受託信託財產專戶即僑馥價金履約保證帳戶00000-000000000 。原告並於106 年10月3 日簽約時存匯入上開帳戶
200 萬元。㈡按「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條
之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。」「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」民法第354 條第1 項、第35
9 條定有明文。而所謂顯失公平，應就買賣雙方因契約解除所生損害或所得利益，加以衡量，非得僅以其使用現況影響輕微，遽認買受人之損害較小，進而謂買受人解除契約有失公平，最高法院93年度台上字第80號民事判決意旨可參。查系爭土地不只有被鄰地建築物占用問題，且未能直接面臨道路，縱始可指定建築線但亦無從申請建築執照，供建築使用，此有土地現況測繪圖可參，致無從達到原告當初購買系爭土地要供作興建房屋使用之目的。而上開瑕疵已達足已解除契約之狀況，且就兩造因解除契約所生損害或所得利益，亦未顯失公平。爰依系爭土地買賣契約書第十二條其他約定事項第2 點、民法第354 條第1 項、第359 條之規定，主張解除系爭不動產買賣契約，並以起訴狀之繕本送達為解除系爭土地買賣之意思表示，於系爭買賣契約解除後，被告應依民法第259 條第1 款及第179 條之規定，返還原告所存匯之20
0 萬元。㈢兩造於不動產買賣契約書第十二條第2 點的特約約定事項「
由買方申請建築線指示圖及負擔費用，倘無法取得建築線，則雙方同意解除契約退還已收價金…」，所約定之「倘無法取得建築線」的契約約定真意，係指「倘無法取得與本案系爭81地號土地邊界相鄰的建築線」。又當初簽訂系爭不動產買賣契約時，被告告知與本案系爭81地號土地可直接鄰建築線，因相鄰的81-2地號土地全部均納為計畫道路，屆時本案系爭81地號將會直接鄰接道路，亦即建築主管機關應指定的建築線自也應指定在全部已納為計畫道路範圍的81-2地號土地左側邊界上，進而可與本案系爭81地號土地右側邊界相鄰接。另當初原告簽訂系爭買賣契約時，亦已明確告知購買系爭土地係供建築使用，要申請取得的建築線亦須是本案系爭81地號與81-2地號土地相鄰接之位置，此參諸證人張秋淵之證述：「（法官問：其上文字「取得建築線」是甚麼意思？）證人張秋淵答：指六米路到我們這塊地上面。前面是祭祀公業的土地，因為他提供說法院判決有六米路，指六米路有到我們這塊地在我們土地上，我們有疑問怕六米路無法弄出建築線到我們這塊地，我與代書都有提，所以才補充約定這些事項建築線要到我們這塊地。」等語益臻明瞭。至於證人馮淑慧代書之證言明顯偏頗被告，有違專業代書執業經驗法則，其證言為不可採。
㈣次按契約乃當事人間本其自主之意思，自我決定及自我約束
所成立之法律行為，基於司法自治及契約自由原則，契約不僅在當事人之紛爭事實上作為當事人之行為規範，在裁判中亦成為法院之裁判規範。倘當事人契約發生疑義，法院應觀契約全文，斟酌立約當時之情形及其他一切證據資料，就文義上及理論上詳為推求，以探求當事人締約時之真意，俾作為判斷當事人間權利義務之依據。法院進行契約之解釋，除依文義解釋（以契約文義為基準）、體系解釋（綜觀契約全文）、歷史解釋（斟酌訂約時之事實及資料）、目的解釋（考量契約之目的及經濟價值）並參酌交易習慣與衡量誠信原則，加以判斷外，並兼顧其解釋之結果不能逸出契約中最大可能之文義（最高法院103 年度台上第713 號裁判意旨參照）。而解釋意思表示在探求表意人為意思表示之目的性及法律行為之和諧性，解釋契約尤須斟酌交易上之習慣及經濟目的，依誠信原則而為之。關於法律行為之解釋方法，應以當事人所欲達到之目的、習慣、任意法規及誠信原則為標準，合理解釋之，其中應將目的列為最先，習慣次之，任意法規又次之，誠信原則始終介於其間以修正或補足之（最高法院
88 年度台上字第1671 號裁判要旨可參）。本件系爭不動產買賣契約，從一開始看地到簽約時，原告均已表明購買系爭81地號土地係為供建築使用，被告二人亦均知之甚詳，且亦保證因相鄰接之81-2地號土地全部均納為計畫道路，故屆時本件系爭81地號土地將會直接鄰接道路，進而可指定取得與本件系爭81地號土地邊界相鄰之建築線，而可供本件契約目的及經濟價值之達成。且查建築基地與建築線應相連接，其接連部分之最小寬度，由直轄市、縣（市）主管建築機關統一規定，為建築法第42條所明定。又基地應與建築線相連接，其連接部分之最小長度應在二公尺以上。亦有建築技術規則建築設計施工編第2 條第1 項前段規定可參。且建築基地未連接建築線者，不得建築，南投縣建築管理自治條例第11條規定。換言之，若依目前建築主管機關所指定之建築線，根本未與本件系爭81地號土地相鄰接，依上開建築法令規定，依法並不得建築。而當初兩造特約約定要取得的建築線應係要取得之建築線應係位於與81地號土地右側鄰接處，而非只要有建築線卻不論該建築線位於何處，均可達到本件系爭不動產買賣契約之經濟目的。況依一般交易習慣，指定建築線位置在約定時，當然不可能會約定在81-2土地中線，即未與81地號土地鄰接，或任何未與81地號土地鄰接處之位置。
故本件經建築機關所指定之建築線位置，無法取得與系爭81地號土地邊界相鄰接處上，依原證一不動產買賣契約書第十二條第2 點的特約約定事項約定，兩造雙方同意解除契約，被告退還已收價金。
㈤並聲明：1.被告張榮進、張凱琳應連帶給付原告200 萬元，
及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。2.如受有利判決，願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠原告以系爭土地有被鄰地建築物占用，且未能直接面臨道路
，縱使可指定建築線，但亦無從申請建築執照，供建築使用，致無從達到原告當初購買系爭土地要供作興建房屋使用之目的為由，主張依民法第354 條第1 項及359 條規定解除系爭不動產買賣契約。查系爭土地並無被鄰地建築物占用之情形，且系爭土地縱未直接面鄰南投縣南投市○○路，惟被告已訴請確認就坐落南投縣○○市000000000段0000地號土地如南投縣南投地政事務所複丈日期106 年1 月5 日複丈成果圖所示暫編地號81-2⑶、面積9 平方公尺，及暫編地號81-2⑷、面積15平方公尺之土地，有通行權存在，並為確定，此有鈞院106 年度簡字第2 號民事判決及確定證明書可稽。是系爭土地即可藉由上開通行範圍之土地，通往南投市○○路，並進而向南投縣政府申請指定建築線及申請建築執照。系爭土地既可指定建築線及申請建築執照供建築房屋之用，則原告主張依上開民法規定解除系爭不動產買賣契約並請求返還買賣價金，即屬無據。
㈡兩造於不動產買賣契約書第十二條其他約定事項之第2 點約
定：「由買方申請建築線指示圖及負擔費用，倘無法取得建築線，則雙方同意解除契約退還已收價金。建築線申請日期須於10月20日前提出，至遲於106 年12月10日確立。」等語，上開內容係記載「倘無法取得建築線」，並非記載「倘無法取得與本案系爭81地號土地邊界相鄰的建築線」，且原告已向南投縣政府申請指定系爭土地之建築線，並經南投縣政府指定建築線在案。從而原告以本件經指定建築線機關指定之建築線位置，無法取得與本件系爭81地號土地邊界相鄰接處為由，主張依系爭不動產買賣契約書第十二條第2 點之約定解除系爭買賣契約，亦屬無據。
㈢並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：㈠兩造於106 年10月3 日簽訂系爭土地買賣契約書，約定由原
告向被告購買坐落南投縣○○市○○○○段○○○○○段00地號、面積2232平方公尺、權利範圍為全部之土地，買賣價金為3159萬8000元，並委由僑馥建築經理公司辦理買賣價金信託履約保證，將買賣價金存匯入第一商業銀行安和分行之第一商業銀行受託信託財產專戶即僑馥價金履約保證帳戶00000-000000000。
㈡原告於106 年10月3 日簽約時已存匯入上開帳戶200 萬元之簽約金。
㈢兩造於簽訂之土地買賣契約書第十二條其他約定事項欄記載
：1.土地鑑界、套繪管制由賣方負擔。2.由買方申請建築線指示圖及負擔費用，倘無法取得建築線，則雙方同意解除契約退還已收價金。建築線申請日期須於10月20日前提出，至遲於106 年12月10日確立。
㈣被告於104 年10月16日以祭祀公業施君同為被告，向本院提
起請求確認通行權存在事件，經本院於106 年4 月25日以10
6 年度簡字第2 號判決確認張榮進、張凱琳就被告祭祀公業施君同所有坐落南投縣○○市000000000段00○0地號土地如南投縣南投地政事務所複丈日期106 年1 月5 日土地複丈成果圖所示暫編地號81之2 ⑶、面積9 平方公尺，暫編地號81之2 ⑷、面積15平方公尺之土地，有通行權存在，並於106 年6 月1 日確定。
㈤原告已向南投縣政府申請指定系爭土地之建築線，並經南投縣政府指定系爭土地建築線在案。
四、兩造爭執之事項：㈠兩造於系爭土地買賣契約書第十二條其他約定事項欄之第2
點記載：由買方申請建築線指示圖及負擔費用，倘無法取得建築線，則雙方同意解除契約退還已收價金。所稱「建築線」究何所指？㈡原告主張其因無法申請所約定之建築線，故依上開約定解除
契約，請求被告返還原告已給付之簽約金200 萬元，有無理由？
五、本院之判斷：㈠兩造於系爭土地買賣契約書第十二條其他約定事項欄之第2
點所記載：由買方申請建築線指示圖及負擔費用，倘無法取得建築線，則雙方同意解除契約退還已收價金。所稱「建築線」，係指原告向南投縣政府申請指定之建築線：
原告主張兩造於系爭土地買賣契約書第十二條其他約定事項欄之第2 點所約定之建築線，係指位於與81地號土地右側鄰接處即81地號土地與81-2地號土地之地籍線界上等語，然為被告所否認，辯稱：被告所有之系爭81地號，因無法與公路聯絡為袋地，被告對相鄰之81-2地號土地有寬度6 公尺之通行權，業經本院106 年度簡字第2 號判決確定，系爭81地號土地即可藉由上開通行範圍之土地，通往南投市○○路，並進而向南投縣政府申請指定建築線及申請建築執照，且原告已向南投縣政府申請指定系爭土地之建築線，並經南投縣政府指定建築線在案，兩造所約定之建築線，並非原告所主張與本案系爭81地號土地邊界相鄰的建築線等語。經查：
1.兩造於簽訂系爭不動產買賣契約前，被告即已於104 年10月16日以祭祀公業施君同為被告，向本院提起請求確認通行權存在事件，經本院於106 年4 月25日以106 年度簡字第2 號判決確認張榮進、張凱琳就被告祭祀公業施君同所有坐落南投縣○○市000000000段00○0 地號土地如南投縣南投地政事務所複丈日期106 年1 月5 日土地複丈成果圖所示暫編地號81之2 ⑶、面積9 平方公尺，暫編地號81之2 ⑷、面積15平方公尺之土地，有通行權存在，並於106 年6 月
1 日確定，此經本院調取上開民事卷宗核閱屬實，並為兩造所不爭執，堪信為真。而依建築技術規則建築設計施工編第
2 條第1 項第4 款規定「基地內以私設通路為進出道路之建築物總樓地板面積合計在一、ＯＯＯ平方公尺以上者，通路寬度為六公尺。」，而系爭81地號土地，使用分區為住宅區，面積為2232平方公尺，其建蔽率50% 、容積率為100%，故系爭土地所得建築之總樓地板面積為基地面積乘以容積率即2,232 平方公尺（2,232 ×100%＝2,232 平方公尺），顯已超過建築技術規則建築設計施工編第2 條第1 項第4 款所定之1,000 平方公尺，故被告對81-2地號已取得6 公尺寬之通行權，系爭土地已得興建房屋。且原告已向南投縣政府申請指定系爭土地之建築線，並經南投縣政府指定建築線在案，且為兩造所不爭執，益證系爭土地並無無法取得指定建築線及建築執照之情事。
2.按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句。民法第98條定有明文。而解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院17年上字第1118號判例參照），又解釋當事人立約之真意，除雙方中途有變更立約內容之同意，應從其變更以為解釋外，均以當事人立約當時之真意為準（最高法院49年台上字第303 號判例可按）。本件原告主張兩造簽訂系爭不動產買賣契約書，並於系爭土地買賣契約書第十二條其他約定事項欄之第2 點所約定之建築線，係指位於與81地號土地右側鄰接處即81地號土地與81-2地號土地地籍線界上等語，固據其提出不動產買賣契約書、土地買賣契約書、不動產買賣價金履約保證申請書、合作金庫商業銀行本票、不動產買賣價金履約保證證書、現場測繪圖、土地登記第一類謄本、地籍圖謄本、被告戶籍謄本、空照圖及現況套繪圖等件為證（見本院卷第15頁至35頁、第57頁至67頁、第105頁），而兩造所簽訂之土地買賣契約書第十二條其他約定事項欄記載：1.土地鑑界、套繪管制由賣方負擔。2.由買方申請建築線指示圖及負擔費用，倘無法取得建築線，則雙方同意解除契約退還已收價金。建築線申請日期須於10月20日前提出，至遲於106 年12月10日確立等手寫文字，為地政士即證人馮淑慧所寫一節，為兩造所不爭執，然被告否認之主張，辯稱：原告已向南投縣政府申請指定建築線，並經指定建築線在案等語。按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。民事訴訟法第277 條前段定有明文。原告主張上開之利己事實，自應負舉證責任。原告聲請傳訊證人即仲介原告購買系爭土地之泰邦房屋租售中心之職員張秋淵到庭證稱：「（法官問：其上文字「取得建築線」是甚麼意思？）證人張秋淵答：指六米路到我們這塊地上面。前面是祭祀公業的土地，因為他提供說法院判決有六米路，指六米路有到我們這塊地在我們土地上，我們有疑問怕六米路無法弄出建築線到我們這塊地，我與代書都有提，所以才補充約定這些事項建築線要到我們這塊地。」等語（見本院卷第147頁），然原告另聲請傳訊之證人即受委任辦理系爭不動產買賣契約之地政士馮淑慧則證稱：「（法官問：兩造當時約定除了繕打的文字之外，有無其他以手寫的約定的事項？）有。（問：你是否將手寫約定事項說明一下？）本件屬於建地，買方有要求建築線取得，契約才會生效。（問：所謂建築線是指什麼？）就是基地可以取得政府核定的建築線。（問：所謂建築線是完成什麼樣的情形？）有兩種，有一種是買方會去申請建築線，以政府核定的建築線為主。另一種是買方會要求建築線必須臨這筆地號。（問：（提示本院卷第23頁）這些手寫的約定是你寫的嗎？）是我寫的。（問：（提示同上卷頁）上面所寫的「取得建築線」是指哪一種？）是第一種，當天沒有要求要臨這筆地號。（問：請證人再確定，本院卷第23頁所寫的「倘無法取得建築線，則雙方同意解除契約，退還已收價金」，所指的「倘無法取得建築線」之「建築線」，當時雙方的約定為何？（提示本院卷第23頁）所指建築線是指買方向政府單位申請核發建築線指示圖。（問：你是由誰委任辦理本件系爭土地相關土地買賣契約、履約保證事宜？）我是由賣方張榮進、張凱琳指定的代理人地政士，當天買方也有請地政士來檢閱契約內容。（問：雙方在談買賣契約的時候，81-2⑶、81-2⑷在當時是否就已經取得通行權？）在簽約當天賣方有告知買方有法院判決通行權，但是賣方當天沒有拿來。簽完約買方有跟賣方聯絡有去看法院判決通行權，賣方有將判決的通行權給買方。（問：當時的土地現狀，是否如本院106 年度簡字第2 號囑託南投地政事務所於106 年1 月5 日複丈之土地複丈成果圖所示？（提示）這塊地沒有面臨馬路，但是有取得通行權。（問：如果已經取得81-2六米路寬的通行權的話，則81地號能否建築？）可以。（問：當時有無說是81地號要取得建築線？）沒有特別指哪個地號，只有口頭上約定「這個土地要取得建築線才可以蓋房子」。（問：有無指定要到哪個建築線？）沒有。只是有特別說以政府核定為準，我的契約有寫，就是前面「由買方負擔建築線指示圖」，因為建築線指示圖是政府核發的，不是私人。」等語（見本院卷第169 頁至172 頁），本院審酌兩造於上揭時間簽訂系爭土地買賣契約時，原告及其所委任之仲介人員張秋淵均有到場，依兩造所簽訂之土地買賣契約書第十二條其他約定事項欄第2 點記載：由買方申請建築線指示圖及負擔費用，倘無法取得建築線，則雙方同意解除契約退還已收價金。建築線申請日期須於10月20日前提出，至遲於106 年12月10日確立等語，並未明確約定建築線為位於系爭81地號土地邊界右側鄰接處，且證人張秋淵證稱：因為我是仲介，地主跟我提到法院判決一條六米路，我想說這塊土地可以蓋房子，我就介紹趙建中來買，他們有現場看過等語（見本院卷第146 頁），足見原告二人於證人張秋淵仲介購買系爭土地前，已知悉被告已對81-2地號土地取得6 米寬之道路通行權，而可供興建房屋之用，並親至現場勘查，則原告二人及證人張秋淵對於系爭土地訂約時之現狀，應已知悉明確。而系爭81地號土地，並未鄰接道路，僅有被告二人對81-2地號土地取得上開6 米寬道路通行權；且81-2地號土地○○○區○○○○道路用地、部分屬住宅區，此有南投縣政府都市計畫便民資訊查詢系統1份 在卷可佐（見本院卷第195 頁，並詳後述），惟尚未經分割，且道路部分亦未經政府機關徵收作為供公眾通行之計畫道路，亦為原告二人所知悉，此觀之原告趙建中於107 年6 月11日本院審理時所稱：「證人沒有弄清楚我們今天告訴的原因在哪裡，不是能否建築，而是建築線指在地籍線上，當初我們買這塊土地時我們所知道81-2土地是計畫道路，按照約定建築線應該是指在我的81地界與81-2地界上。我為何要提出爭議，是因為指出來是在81-2土地的上面，可以建築，但未明載在我的地界上，會影響到我開放空間獎勵容積，會導致我評估土地的坪效，與我原先預估有差異，所以我們一直找地主協商。」等語（見本院卷第151 頁）自明，且被告張凱琳亦否認兩造於簽約時，有約定建築線係指81地號土地與相鄰81-2地號土地之地籍線界上，辯稱：「當初我們簽約時，他們只說要指定建築線，也沒有在現場說明他們指定建築線要怎麼指，而且我們也都照合約走，對建築不太了解。所以我們就覺得他們約我們要談事情的時候，都與合約沒關係，並不是我們不願談。在我認知他們已指定建築線了，就應照著合約走。」等語（見本院卷第152 頁），足見依系爭81地號土地於本件簽訂買賣契約時之現狀，客觀上系爭81地號土地並無可能指定建築線在81地號土地與81-2地號土地之地籍線上。衡諸一般常情，如原告已將其所稱之建築線，表明為係指81地號土地與相鄰81-2地號土地之地籍線界上，且原告所委託之仲介人員張秋淵，應係對簽訂不動產買賣契約，有相當之專業知識，則在證人馮淑慧地政士記載註明上開約定時，焉有不為反對並拒絕簽約之理？況兩造如有同意並約定如原告所主張之上開建築線，則證人馮淑慧受人委託書立系爭不動產買賣契約，其只要依兩造之指示辦理記載約定事項即可，即可依約取得約定之報酬，當無刻意予以遺漏，不為記載，致生無謂糾紛，而損及自己辦理土地相關事項專業信譽之必要。是本院綜合上情，認原告主張系爭不動產買賣契約書第12條其他約定事項第2 點所稱之建築線，係指81地號土地與相鄰81-2地號土地之地籍線界上等語，應屬原告事後申請南投縣政府指定建築限，所得建築之樓地板面積與其原先預計之面積，有所差異，而生反悔之詞，並無證據足證為真，為不足採。
3.又系爭81地號土地，依南投縣政府都市計畫便民資訊查詢系統，為八卦山都市計畫，其使用分區為住宅區、建蔽率50 %、容積率為100%，相鄰之81-2地號土地，使用分區為住宅區
95.8953%、道路用地4.10789%、建蔽率50% 、容積率100%之事實，早經南投縣政府公布於南投縣政府網路系統，最後更新日期為106 年4 月13日，此有南投縣政府都市計畫便民資訊查詢系統2 份在卷可參（見本院卷第181 頁、第195 頁），屬於公開之都市計畫資訊，任何人均得經由網路而知悉上開資訊，而原告係經由從事不動產仲介之證人張秋淵仲介而購買系爭81地號土地，對上開公開之資訊，自應已知悉，則原告申請南投縣政府指定建築線，南投縣政府依法亦僅能依原告申請時之系爭81地號土地現況（即上開公布之資訊及前述有通行6 米寬度道路以與南投市○○路聯絡之通行權存在）指定建築線而已，除將來都市計畫變更，或原告已取得相鄰之81-2地號土地外，殊無可能指定原告所主張之上開建築線。本件原告既經由證人張秋淵之仲介，對系爭81地號土地之現況，及將來建築房屋之建蔽率及容積率，既均已知悉，且於證人馮淑慧地政士記載上開其他約定事項第2 點之約定時，並未明確表明其所主張之建築線，即係在81地號土地與81-2地號土地之地籍線界上，並要求證人馮淑慧予以記載，且經證人馮淑慧為上開記載後，亦未為當場爭執，則原告謂其主張之建築線為在81地號土地與81-2地號土地之地籍線界上云云，難令憑信。
4.又按意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為限，民法第八十八條第一項定有明文。所謂錯誤係指意思表示之內容或表示行為有錯誤者而言，與為意思表示之動機有錯誤之情形有別（最高法院51年台上字第3311號判例參照) 。申言之，所謂錯誤，乃指意思表示之人對於構成意思表示內涵之效果意思，與其表示於外之表示內容，因錯誤或不知而致生齟齬而言。致於形成表意人內心效果意思之原因，則稱為動機，導致表意人內心效果意思之動機十分繁雜，且只存在表意人之內心，不表示於意思表示中，難為相對人所查覺；亦即表意人在其意思形成之過程中，對於就其決定為某特定內容意思表示具有重要性之事實，認識不正確，並非意思表示內容有錯誤；是除當事人之資格或物之性質有誤，且為交易上認為重要者，始可視為意思表示內容之錯誤外，其餘動機錯誤若未表示於意思表示中，且為相對人所明瞭者，不受意思表示錯誤規範之保護，否則法律之安定性及交易之安全無法維護，此觀民法第88條第2 項之規定自明。依上開所述，兩造於系爭土地買賣契約書第十二條其他約定事項第2 點之記載，並未記載所稱之「建築線」係指在81地號土地與81-2地號土地之地籍線界上，縱原告主觀上係認南投縣政府指定之建築線，應係指在81地號土地與81-2地號土地之地籍線界上，此觀原告趙建中所陳稱：「81-2是交通用地，當初在與地主談時，他們只針對一點沒有通行權的問題，所以當他們提出判決書通行權解決了，原則上依照慣例，建築線就應在81與81-2界線上，因為那是計畫道路，這是一般不成文規定，沒想到指出來竟在81-2土地。所以那時仲介也是擔心除了通行權問題外，還有無其他問題，所以才在合約書上這樣加註，81-2我們看到地籍圖是交通用地，為何建築線會畫在交通用地上。地主跟我們講是計畫道路，依照慣例建築線一定會指到計畫道路與土地的界線上，這是一般人都知道，我們當初也有這樣提到，但這是很一般的常識，所以我們才沒有寫進去。」等語（見本院卷第151 頁至152 頁），然依上開所述，系爭81-2地號土地，其使用分區為住宅區95.8953%、道路用地4.10789%、建蔽率50% 、容積率100%，並非全部屬於交通用地，且並未經分割，原告所指81-2地號土地係屬計畫道路，應係其個人之判斷，並非事實，則原告顯僅能就系爭81地號土地之現狀申請南投縣政府指定建築線。原告個人認為依照慣例一定會指到計畫道路，應屬其個人之動機錯誤，依上開說明，若未表示於意思表示中，且為被告所明瞭者，不受意思表示錯誤規範之保護。從而，兩造於系爭土地買賣契約第十二條其他約定事項第2 點，既未明文記載建築線係指原告所主張之81地號土地與81-2地號土地之地籍線界上，縱原告主觀上為如此認知，然既非被告所明瞭知悉，應屬其個人之動機錯誤，自無意思表示錯誤之適用。是系爭81地號土地應依申請南投縣政府指定建築線時之現況，指定建築線，為兩造訂立系爭土地買賣契約書第十二條其他約定事項第2 點所記載之「建築線」，亦即係指由南投縣政府依原告申請指定建築線時之系爭81地號土地之現狀，而為指定之建築線，並非原告所主張之81地號土地與81-2地號土地之地籍線界上。
5.基上，兩造於簽訂之土地買賣契約書第十二條其他約定事項欄之第2 點記載：由買方申請建築線指示圖及負擔費用，倘無法取得建築線，則雙方同意解除契約退還已收價金，所稱之「建築線」，原告主張係指81地號土地與81-2地號土地之地籍線界上，為不足採，應係指原告向南投縣政府申請指定之建築線。
㈡原告主張其因無法申請所約定之建築線，故依上開約定解除
契約，請求被告返還原告已給付之簽約金200 萬元，為無理由：
原告主張兩造於簽訂之土地買賣契約書第十二條其他約定事項欄之第2 點記載：由買方申請建築線指示圖及負擔費用，倘無法取得建築線，則雙方同意解除契約退還已收價金，所稱之「建築線」，係指81地號土地與81-2地號土地之地籍線界上。惟經原告向南投縣政府申請指定建築線，並無法指定在上開之建築線上，致無從達到原告當初購買系爭土地要供作興建房屋使用之目的。而上開瑕疵已達足已解除契約之狀況，且就兩造因解除契約所生損害或所得利益，亦未顯失公平。爰依系爭土地買賣契約書第十二條其他約定事項第2 點、民法第354 條第1 項及第359 條之規定，主張解除系爭不動產買賣契約，請求被告應返還原告給付之訂約金200 萬元等語，為被告所否認，辯稱：原告已向南投縣政府申請指定建築線，並經指定建築線在案，原告主張解除契約，請求返還訂約金200萬元，為無理由等語。經查：
1.按「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。」「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」民法第354 條第1 項、第35
9 條定有明文。而所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點，如依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者而言。原告以系爭土地因未能指定建築線於81地號土地與81-2地號土地之地籍線界上，致無從達到原告當初購買系爭土地要供作興建房屋使用之目的，而上開瑕疵已達足已解除契約之狀況為由，主張系爭土地存有物之瑕疵，進而主張解除兩造間之買賣契約。然查，本件買賣為土地買賣，買賣當時系爭土地業已存在現場，原告與其所委託之仲介人員張秋淵於與被告訂約前，均曾至現場勘查，且被告對相鄰之81-2地號土地已取得上述之通行權，南投縣政府就系爭81及81-2地號土地均已於該府都市計畫便民資訊查詢系統，公布都市計畫、使用分區、建蔽率及容積率等公開資訊，任何人均得經由網路而知悉上開資訊，為原告所容易取得之資訊，自不得諉為不知，是原告於訂立系爭土地買賣契約時，對於系爭81地號土地之現狀，應屬知悉；而原告於與被告訂立系爭土地買賣契約時，客觀上南投縣政府並無可能指定建築線在81地號土地與81-2地號土地地籍線上，僅能就系爭81地號土地之現狀，予以指定建築線，兩造於簽訂之土地買賣契約書第十二條其他約定事項欄之第2 點記載：由買方申請建築線指示圖及負擔費用，倘無法取得建築線，則雙方同意解除契約退還已收價金，所稱之「建築線」，應係指原告向南投縣政府申請指定之建築線，已如前述，且原告已向南投縣政府申請指定系爭土地之建築線，並經南投縣政府指定系爭土地建築線在案，為兩造所不爭執，並無不能建屋之情形，再參諸被告並未於訂約過程中，為任何保證，自難認被告對系爭土地於簽訂契約後，無法達到原告內心所欲達到之建屋目的問題，應負物之瑕疵擔保責任。
2.兩造於簽訂之土地買賣契約書第十二條其他約定事項欄之第
2 點約定中，所稱之「建築線」，應係指原告向南投縣政府申請指定之建築線，已如前述，而原告亦已向南投縣政府申請指定系爭土地之建築線，並經南投縣政府指定系爭土地建築線在案，並無不能建屋之情形，被告並違約之情事。原告主張兩造於簽訂之土地買賣契約書第十二條其他約定事項欄之第2 點記載：由買方申請建築線指示圖及負擔費用，倘無法取得建築線，則雙方同意解除契約退還已收價金，所稱之「建築線」，係指81地號土地與81-2地號土地之地籍線界上。惟經原告向南投縣政府申請指定建築線，並無法指定在上開之建築線上，致無從達到原告當初購買系爭土地要供作興建房屋使用之目的，而上開瑕疵已達足已解除契約之狀況，原告依約自得解除系爭土地買賣契約等語，為屬無據，不應准許。
六、綜上所述，原告依系爭土地買賣契約書第十二條其他約定事項第2 點、民法第354 條第1 項、第359 條之規定，主張解除系爭不動產買賣契約，請求被告應連帶返還原告所存匯之
200 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，為無理由，應予駁回。原告陳明願供擔保，請准宣告假執行，惟其訴既無理由應予駁回，其假執行之聲請，亦失所附麗，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法暨舉證，經審酌後認與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
八、本件訴訟費用新臺幣20,800元，應由敗訴之原告連帶負擔。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第85條第2 項。中 華 民 國 107 年 8 月 23 日
民事第一庭法 官 林錫凱以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 8 月 23 日
書記官 林儀芳