灣南投地方法院民事判決 108年度訴字第354號原 告 石岳鑫訴訟代理人 蕭智元律師被 告 陳科評
陳寶蘭共 同訴訟代理人 林建宏律師上列當事人間土地所有權移轉登記等事件，本院於109年11月5日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張略以：㈠坐落南投縣○○市○○段○○○○○號土地（即重測前為林子段
南崗小段333-169地號）及同段610建號建物（即門牌號碼南投市○○○路○○號，重測前為林子段南崗小段1277建號）（下合稱系爭房地），原為訴外人即原告之父親石金唇所有。石金唇自民國91年7月間因中風臥病在床後，迄93年9月11日去世期間長期陷於昏迷狀態，訴外人即原告之弟弟甲○○於92年5 月30日盜用石金唇之印章，將系爭房地以買賣為原因，移轉登記於甲○○名下。嗣甲○○於94年9 月19日將系爭房地移轉登記予被告丙○○，形式上登記原因雖為買賣，但甲○○與被告丙○○間並無買賣關係，2 人間應為借名登記關係。被告丙○○明知其並非系爭房地實際所有權人，且與其姊即被告丁○○間就系爭房地並無買賣關係，竟通謀虛偽以不實買賣為原因，於98年4 月10日將系爭房地移轉登記於被告丁○○名下，並由被告丁○○占用系爭房地迄今。被告丙○○與被告丁○○間實際上既無買賣關係存在，被告丙○○將系爭房地移轉登記在被告丁○○名下，應為通謀虛偽所為，或為借名登記關係，被告丙○○得依民法第179 條不當得利規定請求被告丁○○交付並移轉登記系爭房地；或類推適用民法第549條第1項終止與被告丁○○間之借名登記契約後，再依民法第179 條不當得利規定請求被告丁○○交付並移轉系爭房地。
㈡石金唇於93年9 月11日去世，石金唇之合法繼承人為原告及
甲○○，原告於108年6 月7日與被告丙○○簽立協議書（下稱系爭協議書），約定：「一、倘若乙方（即被告丙○○）本人有親自以前述房屋向銀行借款或本人向銀行借款並親自在銀行借據上簽名，經查證屬實，甲方（即原告）願以新台幣420 萬元向乙方買回該房屋。二、倘若經查證乙方本人並未親自出面向銀行借款及簽名時，甲方願以新台幣800 萬元正向乙方買回該房屋。三、目前該房屋登記在乙方姊姊丁○○名下，甲方向乙方購買時，乙方保證丁○○願意出示全部移轉所需資料並配合過戶登記予甲方或甲方指定之名義人下，如有問題乙方需負責處理。費用由甲方負擔。（確定日起算三個月內完成過戶事宜。）四、本協議甲乙雙方簽立後不可悔約，違約一方要賠償另一方新台幣貳佰萬元正之懲罰性違約金，並放棄先訴抗辯權。」，原告與被告丙○○已就買賣標的及買賣價金達成一致，應認原告與被告丙○○間就系爭房地成立買賣契約。被告丙○○即有將系爭房地交付並移轉登記予原告之義務，是原告得依系爭協議書請求被告丙○○將系爭房地交付並移轉登記予原告。原告於108年7 月3日委由律師發函予被告丙○○，要求被告丙○○履行系爭協議書，但被告丙○○並未履行，且怠於行使對於被告丁○○請求交付及移轉系爭房地之權利，原告自有依民法第242 條代位被告丙○○行使對於被告丁○○之前揭權利。又被告丙○○未履行系爭協議書而有違約情形，原告因此併依系爭協議書請求被告丙○○給付新臺幣（下同）200 萬懲罰性違約金暨遲延利息。另甲○○已承認原告與被告丙○○間之系爭協議書，並同意將系爭房地之權利全部均讓與原告行使，故原告之前開請求，自有理由。
㈢爰依民法第242條前段、第87條第1 項、第179條及類推適用
民法第549條第1項提起訴訟，並聲明：⒈被告丁○○應將系爭房地之所有權移轉登記予被告丙○○後，被告丙○○再移轉登記予原告。⒉被告丁○○並應將系爭房地騰空交付予被告丙○○，並由原告代為受領。⒊被告丙○○應給付原告新臺幣200萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。⒋願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告部份：㈠被告丙○○答辯略以：
⒈被告丙○○與甲○○於94年9 月19日將系爭房地以買賣為原
因，辦理移轉登記，於斯時雙方約定以系爭房地向台新國際商業銀行股份有限公司（下稱台新銀行）貸款，作為系爭房地之買賣價金，故被告丙○○係以貸款方式支付系爭房地之買賣價金，且該貸款均係由被告丙○○繳納清償，自非原告主張之借名登記。
⒉就系爭協議書之簽訂，被告丙○○係因受原告多次騷擾、脅
迫而簽下，被告丙○○以108 年10月25日民事答辯狀繕本之送達，作為撤銷意思表示之通知。再就系爭協議書內容而言，原告委託被告丙○○查明系爭房地之貸款情形，並於查明貸款由何人辦理後，委由被告丙○○向被告丁○○代理原告洽談買回系爭房地事宜，且被告丙○○亦非系爭房地所有權人，無權出售、處分系爭房地，亦未取得被告丁○○之事前同意或事後承認，故非謂成立系爭房地之買賣契約，而係委任契約。原告依系爭協議書向被告丙○○請求200 萬元違約金部分，被告丙○○雖未能說服被告丁○○出售系爭房地，但被告丙○○並無違約情事，原告請求違約金並無理由。倘認被告丙○○應給付違約金，則依民法第252 條規定請求酌減違約金。並聲明：如主文第一項所示；如受不利判決，願供擔保，請准免為假執行。
㈡被告丁○○答辯略以：
被告丁○○於98年3 月20日向被告丙○○購買系爭房地，並約定價金600 萬元，除以貸款支應外，亦有現金交付。因此被告丁○○分別於98年4 月14日向第一商業銀行股份有限公司（下稱第一銀行）貸款300萬元、80萬元；及於98年5 月7日向南投縣國姓鄉農會（下稱國姓鄉農會）貸款200 萬元及50萬元可證，是被告間就系爭房地之買賣關係真實存在。且被告丁○○為善意第三人，並未知悉被告丙○○與甲○○就系爭房地有何約定，縱被告丙○○取得系爭房地之原因事實有瑕疵或隱有其他法律行為，惟被告丁○○亦係因信賴登記而取得系爭房地，依土地法第43條規定，自屬善意信賴登記而取得系爭房地所有權之第三人應受保護，系爭房地所有權人應為被告丁○○，是原告主張被告間就系爭房地無真實買賣關係，及被告丁○○非為系爭房地所有權人，均與事實不符。再被告丁○○未於系爭協議書上簽名，亦無與原告就系爭房地買賣乙事達成合意，故系爭協議書對被告丁○○自無拘束力。並聲明：如主文第一項所示；如受不利判決，願供擔保，請准免為假執行。
三、不爭執事項：㈠系爭房地原為石金唇所有。
㈡於 92年9月10日甲○○將系爭房地以買賣為原因，登記移轉
予甲○○；並於同年11月26日再將系爭房地設定最高限額抵押權予權利人江鳳湖，權利人江鳳湖再於 93年11月2日將前揭最高限額抵押權讓與登記予張振國。
㈢甲○○於 94年9月19日將系爭房地以買賣為原因，移轉登記
予被告丙○○。被告丙○○於同日設定抵押權登記予台新銀行，之後又於95年7 月19日設定抵押權登記予國泰人壽保險股份有限公司（下稱國泰人壽保險公司）。
㈣被告丙○○於98年4 月10日以買賣為原因，將系爭房地移轉
登記予被告丁○○。被告丁○○於同日設定抵押權登記予第一銀行。
㈤被告丙○○與原告就系爭房地糾紛，於 108年6月7日簽訂系爭協議書。
四、爭執事項：㈠被告丙○○是否遭原告脅迫而簽立系爭協議書？㈡系爭協議書之定性為何？㈢原告依民法第242條、第179條、第87條代位被告丙○○，請
求被告丁○○將系爭房地移轉登記被告丙○○，有無理由？㈣原告依民法第242條、第179條、類推民法549條第1項代位被
告丙○○，請求被告丁○○將系爭房地移轉登記被告丙○○，有無理由？㈤原告依系爭協議書第1 條請求被告丙○○將系爭房地移轉登
記予原告，有無理由？㈥原告依系爭協議書第4條請求被告丙○○給付200萬元違約金
暨利息，有無理由？
五、本院之判斷：㈠系爭房地原為石金唇所有，甲○○於92年9 月10日將系爭房
地以買賣為原因，登記移轉予甲○○；並於同年11月26日再將系爭房地設定最高限額抵押權予權利人江鳳湖，權利人江鳳湖再於93年11月2 日將前揭最高限額抵押權讓與登記予張振國；後其再於94年9 月19日將系爭房地以買賣為原因，移轉登記予被告丙○○，被告丙○○分別於94年9 月19日、95年7 月19日分別設定抵押權登記予台新銀行、國泰人壽保險公司；後被告丙○○於98年4 月10日以買賣為原因，將系爭房地移轉登記予被告丁○○，被告丁○○於同日設定抵押權登記予第一銀行；嗣108年6 月7日，原告與被告丙○○就系爭房地糾紛簽立系爭協議書等節，為兩造所不爭執（見本院卷一第366頁至第367頁），並有系爭協議書、系爭房地謄本、異動索引、系爭房地登記申請書在卷可參（見本院卷一第147頁、第259頁至第265頁、第267頁至第291頁、第293頁至第314頁、第315頁至第342頁），首堪認為真實。㈡按民法第242 條之代位權，係債權人為保全其債權之目的，
由債權人以自己之名義，代行債務人權利之權利。是代行者與被代行者之間，須具有債權債務關係之存在，且須基於私法上之債權，始得行使之；且前述代位權之行使，須債權人有保全債權之必要，亦即債務人已陷於無資力或資力不足為要件，否則即無行使代位權之可言（最高法院106 年度台上字第1429號判決意旨參照）。次按契約因當事人意思表示一致而成立，為民法第153條第1項所明定；又契約之成立，須有要約與承諾二者意思表示一致之事實始足當之，若無此事實，即契約尚未合法成立，自不發生契約之效力（最高法院88年度台上字第661 號判決意旨參照）。且其僅由一方表示要約之意思，而他方不表示承諾之意思，或一方所表示之意思與他方所表示之意思，彼此不一致者，他方當然不受拘束（最高法院83年度台上第955號判決意旨參照）。
㈢經查：
⒈系爭協議書業經被告丙○○簽署於上，為被告丙○○所不爭
執（見本院卷一第231 頁），惟其以簽署系爭協議書係遭被告騷擾、脅迫等等抗辯。參以系爭協議書係由原告、被告丙○○委由訴外人戊○○為其等書寫，而證人戊○○於本院審理證述略以：其係擔任代書職務，系爭協議書為其字跡，於108年6月17日，原告、被告丙○○前來其事務所，要求其為渠等書寫協議書，其當時不願意，但因為原告不斷拜託其，其就想既然渠等頗有誠意，其就答應為渠等擬草稿，其簡單詢問渠等幾個問題，當時雙方氣氛平和等語（見本院卷二第67頁至第68頁）。而被告丙○○就其前開抗辯，亦無舉證證明以實其說，堪認被告丙○○前開抗辯尚屬不能證明。是被告丙○○抗辯系爭協議書係遭原告騷擾、脅迫方簽立等等，即非可採。
2.原告雖主張系爭協議書為買賣契約，原告、被告丙○○業已就買賣標的、價金達成意思表示合致等等，然依系爭協議書記載「立協議書人：乙○○（簡稱甲方）、丙○○（簡稱乙方）今甲乙雙方就南投市○○○路○○號房屋糾紛事宜達成協議事項如下：一、倘若乙方本人有親自以前述房屋向銀行借款或本人向銀行借款並親自在銀行借據上簽名，經查証屬實，甲方願以新台幣420 萬元向乙方買回該房屋。二、倘若經查証乙方本人並未親自出面向銀行借款及簽名時，甲方願以新台幣800 萬元正向乙方買回該房屋。三、目前該房屋登記在乙方姊姊丁○○名下，甲方向乙方購買時，乙方保証丁○○願意出示全部移轉所需資料並配合過戶登記予甲方或甲方指定之名義人下，如有問題乙方需負責處理。費用由甲方負擔。（確定日起算三個月內完成過戶事宜）四、本協議甲乙雙方簽立後不可悔約，違約一方需賠償另一方新臺幣貳佰萬元正之懲罰性違約金，並放棄先訴抗辯權」等語，並經原告、被告丙○○於系爭協議書立協議書人欄位簽署姓名（見本院卷一第147 頁）。是依系爭協議書之記載，係為原告分列不同之條件下，表明其「願以」若干款項購入房屋，系爭協議書應認僅係為買賣之要約，要難謂原告、被告丙○○業已就系爭房地成立買賣契約。至於證人戊○○於本院審理中所稱：系爭協議書係其邊問邊寫的，中間均無修改，好像原告想要取回房屋，被告當下有同意，原告想用金錢買賣的方式買回這間房屋，價金就如同系爭協議書上所載，當時雙方有爭議，如同系爭協議書第1、2條所載，渠等在外面協議的內容其不清楚，但如果乙方（即被告丙○○）有去銀行簽名、貸款，甲方願意用420 萬元買回，如果乙方沒有去銀行簽名貸款，甲方願意用800 萬元買回，渠等雙方感覺互不信任，所以才有上開內容；第3 條則是其詢問渠等目前房屋在何人名下，渠等稱在乙方姐姐名下，乙方保證說渠姐姐願意提供全部文件配合過戶給甲方即原告，其邊問渠等邊回答，其認為雙方都同意，第4 條則係其書立契約之習慣，其怕渠等違約遂寫此內容，但系爭協議書係給渠等參考用，其並不想幫渠等書寫，寫過程越問越多，渠等就稱要用此份，但其僅係讓渠等參考所用等語（見本院卷二第68頁至第70頁）。堪認戊○○繕寫系爭協議書僅欲作為原告、被告丙○○參考所用，而系爭協議書內容已陳述如上，戊○○雖稱原告、被告丙○○均有同意等等，但自系爭協議書觀之則無相對應之記載，否則何以於系爭協議書第1、2條係記載「倘若乙方... ，經查証屬實，甲方願以新台幣420 萬元向乙方買回該房屋」、「倘若經查証乙方...，甲方願以新台幣800萬元正向乙方買回該房屋。」等字句，是戊○○於本院所稱雙方均有同意等等，應係指戊○○繕寫之內容，係依真意記載之意。但就系爭協議書之性質，仍應系爭協議書內容定之，則系爭協議書既已明確為上開記載，至多僅為買賣之要約，亦已說明如前，則即不足以認定原告、被告丙○○業就系爭房地達成買賣之意思表示合致。故系爭協議書既屬買賣之要約，雖被告丙○○簽名於上，至多亦僅表示其業已受通知前開要約，但就被告丙○○是否為承諾，於系爭協議書未見被告丙○○有為何內容之承諾，自無從認定其承諾之內容是否與原告要約之內容完全一致；且原告於本件亦無舉證證明被告丙○○嗣後另有承諾。堪認原告、被告丙○○間就系爭房地尚未達成買賣之意思表示合致甚明。是以，原告、被告丙○○間就系爭房地並未曾有買賣契約存在，原告依民法第242 條前段規定，以債務人即被告丙○○怠於行使權利，代位被告丙○○提起本件訴訟，即非有據。
3.縱認原告得代位被告丙○○行使權利，自原告所舉之證人甲○○、己○○證詞觀之，證人甲○○證稱：其將系爭房地過戶與被告丙○○，係因被告丙○○欲向其借款，後由被告丙○○向台新銀行借款，貸得330萬元，其中250萬償還其先前欠款，30萬元為被告丙○○取得，餘款由其取走，貸款則由被告丙○○利用系爭房地收得之租金償還貸款，其不知道被告丙○○有將系爭房地於98年4 月10日過戶予被告丁○○，於系爭房地過戶予被告丙○○後，其並未見過被告丁○○，被告丙○○有撥打電話向其陳述稱，因渠向被告丁○○之借款無法償還，方將系爭房地過戶登記予被告丁○○，其要求被告丙○○將系爭房地過戶給其，被告丙○○允諾以150 萬元為對價，但嗣後被告丙○○不願承認等語（見本院卷二第118頁至第123頁）；證人己○○證稱：其係擔任代書，甲○○、被告丙○○於94年間前來其事務所，稱要辦理系爭房地過戶，因為渠等程序不完整，所以其答應僅為其等代筆書立土地登記申請書，辦理登記則由渠等其中1 人前去辦理，所謂程序不完整係指渠等未明確表示價金如何支付，僅稱渠等會自己處理，當時沒有提到買價價金若干，渠等彼此聊天時有提到貸款乙事，其有協助渠等尋找銀行，其知道渠等有去銀行貸款，但貸款內容其不清楚、也不記得等語（見本院卷二第71頁至第75頁）。堪認依甲○○、己○○所述，僅能證明甲○○、被告丙○○於94年間就系爭房地所為之移轉登記情況，但就被告間於98年間是否就系爭房地有無借名登記契約存在或是否為通謀虛偽等等，自原告所為前開舉證均係未能證明。姑不論被告丙○○、原告間於94年間就系爭房地所為之移轉登記係買賣或係借名登記，依甲○○前開證述，堪認被告丙○○於98年間係因積欠被告丁○○款項，方就系爭房地為處分行為。依被告就系爭房地所舉之不動產買賣契約書，亦載「第貳條：... 買賣價款合計新台幣陸佰萬元正、第叁條：本契約成立同時，由甲（即被告丁○○）先向乙（即被告丙○○）給付新台幣伍拾萬元正為定金並充為價金之壹部，而由乙確實親收足訖，其殘餘價金付款方法約定如左：第一期簽約金新台幣伍拾萬元正，甲方應於簽約之同時一次付清乙方。第二期完稅款新台幣伍拾萬元正，甲方應於乙方交付產權移轉所需文件及印鑑證明，並完納稅款後一次付清乙方。第三期銀行貸款新台幣肆佰壹拾萬元正，甲方應自行辦妥銀行貸款手續，並代償乙方尚未清償之貸款，不足部分以現金補足，乙方應負責前貸銀行之塗銷同意書取得。第四期尾款新台幣玖拾萬元正，雙方約定於銀行抵押權塗銷後三日內辦理產權點交，並結清尾款。」等語（見本院卷一第241頁至第243頁）；被告丁○○於98年4 月17日向第一銀行借款300萬元、於同年5月7日向國姓鄉農會借款200萬元，亦有第一銀行借據（擔保貸款專用）、農業發展基金貸款借據可參（見本院卷二第37頁至第41頁）；系爭房地於98年4 月10日設定抵押權予第一銀行，並於同年月22日以清償為原因，塗銷國泰人壽保險公司之抵押權等節，亦有系爭房地土地登記公務用謄本（所有權個人全部）、異動索引在卷可參（見本院卷一第259頁至第291頁）。是被告抗辯系爭房地係由被告丁○○向被告丙○○購入乙節，亦非毫無所本。從而，原告前開舉證尚未能為其有利之認定，原告未能證明被告間就系爭房地存有借名登記契約，或被告通謀虛偽所為，則原告前開主張，自屬無據。
4.關於原告主張被告丙○○未依系爭協議書履行，依系爭協議書第4條請求懲罰性違約金200萬元等等，參以系爭協議書為買賣之要約，已析述如前，則原告依系爭協議書請求被告給付，亦屬無據。
六、綜上所述，原告依民法第242 條前段、第87條、類推適用民法第549條第1 項、第179條之規定，請求被告丁○○應將系爭房地之所有權移轉登記予被告丙○○後，被告丙○○再移轉登記予原告；被告丁○○並應將系爭房地騰空交付予被告丙○○，並由原告代為受領；被告丙○○應給付原告新臺幣
20 0萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5 之利息，均無理由，均應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，已失所附麗，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦及證據調查，均與本案之判斷不生影響，爰毋庸一一審酌論列，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 109 年 11 月 19 日
民事第二庭法 官 劉玉媛以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 11 月 19 日
書記官 潘湘惠