臺灣南投地方法院民事判決 108年度訴字第471號原 告 洪盛雄訴訟代理人 賴錦源律師被 告 李友誠訴訟代理人 王百全律師上列當事人間分割共有物等事件，本院於民國109年7月16日言詞辯論終結，茲判決如下：
主 文兩造共有坐落南投縣○○鎮○○段○○○○號、面積71.78 平方公尺之土地，准予分割，其分割方法為全部分歸原告單獨取得，原告應以新臺幣參佰捌拾肆萬零貳佰參拾元補償被告。
訴訟費用由兩造各負擔二分之一。
事實及理由
一、原告主張略以：㈠坐落南投縣○○鎮○○段○○○ ○號（即重測前山腳段751-40
地號），面積71.78 平方公尺，使用分區為住宅區之土地（下稱系爭土地），原本由訴外人李桔亮、李永章於民國63年2月18日以買賣為登記原因登記為共有，應有部分各為2分之1；嗣李永章死亡後，由被告於89年9月18日以繼承為登記原因，登記為系爭土地之共有人，並由被告與李桔亮於94年 5月13日以調解共有物分割為登記原因，將系爭土地登記為被告與李桔亮共有，應有部分各為2分之1；再由原告於108年1月30日，向李桔亮購得系爭土地2分之1之應有部分，並以買賣為登記原因，登記為系爭土地之共有人。故系爭土地現係由兩造共有，應有部分各為2分之1。
㈡另坐落系爭土地上之南投縣○○鎮○○段○○○ ○號建物（即
重測前山腳段914 建號）即門牌號碼為南投縣○○鎮○○路○段○○○ 號之房屋（下稱系爭建物），為訴外人李舜杰所興建，占用面積為系爭土地之全部。李舜杰與李桔亮、李永章間為兄弟關係，由李桔亮、李永章於系爭建物起造前，於69年11月6 日共同出具系爭土地之土地使用權同意書（下稱系爭土地使用權同意書）予李舜杰，讓李舜杰得以持之向南投縣政府申請系爭建物之建造執照，並於建造完成後，向南投縣政府申請系爭建物之使用執照，於70年12月10日完成系爭建物之第一次登記。李舜杰死亡後，由訴外人李司緯於89年
3 月20日以分割繼承為登記原因，登記為系爭建物之所有人；嗣由原告於108年1月30日，向李司緯購得系爭建物之全部，並以買賣為登記原因，登記為系爭建物之所有人。故系爭建物現係由原告單獨所有，應有部分為1分之1。
㈢系爭土地並無依物之使用目的不能分割之情事，兩造間就系
爭土地亦未訂有不分割期限之契約，然因兩造間無法達成分割協議，原告爰提起本件訴訟，請求准予裁判分割。鑒於系爭土地為都市計劃區內住宅用地，○○○鎮○○路相鄰，但因臨路面寬不到4 公尺，倘予原物分割，則兩造分得土地之臨路面寬僅各不到2 公尺，將無法依照相關建築法規建造房屋，而使系爭土地流於閒置，難以利用；又系爭土地上現坐落之系爭建物，樓高4 樓，屋況良好，深具使用價值，倘就系爭土地予以原物分割，系爭建物勢必得面臨被拆除之命運，不但致生財產損害於原告，且不符合公益原則。系爭建物既屬合法建物，且現由原告單獨所有，則原告主張之分割方案為將系爭土地分歸原告單獨所有，並由原告依鑑價之價額補償予被告，應屬適當公允之分割方法。系爭土地經鑑價之勘估金額為新臺幣（下同）7,680,460 元，故原告應補償被告之金額為3,840,230元。
㈣爰依民法第823條、第824條之規定，提起本件訴訟。並聲明
：系爭土地應准予分割，分割方法為將系爭土地分歸原告單獨所有，並由原告以3,840,230元補償予被告。
二、被告則以：㈠系爭土地原共有人李桔亮、李永章雖曾出具系爭土地使用權
同意書予李舜杰，讓李舜杰於系爭土地上建造系爭建物，但難謂系爭建物即有占有使用系爭土地之合法權源，李舜杰並不得以其與李桔亮、李永章間，就系爭土地存在使用借貸契約為由，對被告即系爭土地之繼受人主張仍有繼續使用系爭土地之權利，原告既係繼受取得系爭建物，亦應同受限制。加以被告前曾於108年7月8日，以草屯大觀郵局存證號碼115號存證信函，發函向原告及李司緯終止系爭土地之借貸關係，益明系爭建物並無合法占有使用系爭土地之權利，而屬無權占有，被告即得本於系爭土地共有人之身分，請求原告拆除系爭建物，將其占有之系爭土地返還予共有人全體，且原告亦不得以系爭建物坐落於系爭土地上為由，請求將系爭土地分歸原告單獨所有。
㈡被告於原告向李桔亮價購系爭土地2分之1之應有部分時，已
主張行使優先購買權，但未獲原告與李桔亮理睬；而原告向李司緯購買系爭建物時，已知悉被告就系爭土地有2分之1之應有部分，應由原告自行承受系爭建物可能面臨遭拆除之風險。被告主張本件之分割方案應採原物分割，將系爭土地分成南、北2 部分，由兩造各自取得系爭土地2分之1之面積，並將系爭土地南側面對太清宮之部分，分歸被告單獨所有，將系爭土地北側部分，分歸原告單獨所有。倘原物分割不可行，則本件應採變價分割之方式，將變賣所得之價金，按兩造原有應有部分比例進行分配。為此聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本院之判斷：㈠按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。
但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限。共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命以原物分配於各共有人。但各共有人受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。民法第823 條第1 項前段、第824 條第1 項、第2 項第1 款、第3 項分別定有明文。查系爭土地為兩造所共有，各共有人應有部分為2分之1，有系爭土地之土地登記第一類謄本在卷可佐（見本院卷第25頁）。原告主張兩造就系爭土地並無不為分割期限之約定，亦無使用目的上不能分割之情事，未見被告就此爭執，堪認為真實，然兩造就分割方式未能達成協議，核屬不能協議分割之情形，則原告依上開規定，訴請裁判分割系爭土地，核屬有據，應予准許。
㈡次按共有人因共有物分割之方法不能協議決定，而提起請求
分割共有物之訴，應由法院依民法第824 條命為適當之分配，不受任何共有人主張之拘束；惟定共有物分割之方法，固可由法院自由裁量，但仍應斟酌各共有人之意願、共有物之性質、價格、分割前之使用狀態、經濟效用、分得部分之利用價值及全體共有人之利益等有關情狀，定一適當公平之方法以為分割（最高法院49年台上字第2569號判決意旨參照）。經查：系爭土地之面積為71.78 平方公尺，土地使用分區為住宅區，此有前開土地登記第一類謄本、南投縣草屯鎮都市計畫使用分區（或公共設施用地）證明書在卷可按（見本院卷第23頁）。倘如依被告所陳依兩造應有部分比例分配與兩造，將導致系爭土地再為細分，未來土地利用困難而難以作為建築使用，有礙於系爭土地之使用目的，是兩造按應有部分為原物分割尚非允當之分割方案。且系爭土地上現有系爭建物，亦據本院108年度訴字第357號拆物還地事件承辦法官會同兩造及地政人員履勘現場查明屬實，並製有勘驗筆錄、現場照片及南投縣草屯地政事務所109年1月20日草地二字第1090000289號函檢附之土地複丈成果圖在卷可憑（見本院108年度訴字第357號卷第197至第207頁、第209頁至第211頁）。則倘依被告所陳將系爭土地變價分割，亦將致導致系爭土地、系爭建物分歸不同人所有之可能，徒生訟爭。故本院認系爭土地之現行使用情況、使用目的及性質，應將系爭土地原物分配與共有人其中一人單獨所有較為適宜。參以系爭土地臨南投縣○○鎮○○路○ 段，係為南投縣草屯鎮之主要交通幹道，交通往來頻繁；系爭建物為原告所有，亦有卷附建物登記第一類謄本可參（見本院卷第27頁）。則將系爭土地分歸原告單獨所有，顯然較為符合經濟效用及系爭土地之使用情況，應為適當、公允之分割方法。故原告主張將系爭土地分歸原告單獨所有，應認可採。
㈢又按以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其
應有部分受分配者，得以金錢補償之，民法第824條第3項固有明文。又法院裁判分割共有物，如依原物數量按其應有部分之比例分配，價值顯不相當者，自應依其價值按應有部分之比例定其分配，方屬公平。惟依其價值按應有部分比例分配原物，如有害經濟上之利用價值者，則應認有民法第824條第3 項之共有人中有不能按其應有部分受分配之情形，以金錢補償之（最高法院72年度台上字第829 號判決意旨參照）。原告主張以系爭土地全部分歸原告所有，並依鑑定價格補償被告等等，參以兩造均同意由昊詮不動產估價師事務所就系爭土地之市場價值進行鑑定（見本院卷第126 頁），系爭土地經該鑑定機關之估價師針對勘估標的產權、一般因素、區域因素、個別因素、不動產市場現況，及堪估標的最有效使用之情況進行分析後，採用比較法及收益法之直接資本化法等估價方法進行評估，最後決定之估價金額為7,680,46
0 元，有不動產估價報告書在卷可稽。而前揭鑑定報告經提示兩造，兩造亦無爭執（見本院卷第158頁至159頁）。是本院認此價格作為原告取得系爭土地補償被告數額之計算依據，亦屬允當。而系爭土地既已全部分歸原告取得，業已如前所述，則被告就系爭土地之應有部分為2分之1，原告基此應以金錢補償被告之數額應為3,840,230元（7,680,460元×1/
2 ＝3,840,230元）。
四、綜上所述，本院審酌系爭土地之面積、使用分區類型、使用現況、共有人之意願、分割後之經濟效用，並兼顧全體共有人之利益均衡等情事，認將系爭土地分歸原告所有，由原告以3,840,230 元補償被告，較為公允適當。是原告主張為有理由，應予准許。
五、按於民法第824條第3項之情形，如為不動產分割者，應受補償之共有人，就其補償金額，對於補償義務人所分得之不動產，有抵押權；該抵押權應於辦理共有物分割登記時，一併登記，民法第824條之1第4項、第5項亦有明文。是本件被告應受補償金額，對原告所取得之系爭土地，依民法第824 條之1第4項規定，於其應受補償之金額範圍內，對於應負補償人即原告所分得之系爭土地，有抵押權；且依同條第5 項規定，應於辦理共有物分割登記時，一併登記，併此敘明。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經核與判決之結果不生影響，爰不逐一論述，亦予敘明。
七、按因共有物分割事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1 定有明文。審諸本件履行共有物分割協議事件，在性質上並無訟爭性，縱令兩造互易其地位，裁判結果仍無不同，故令被告負擔全部費用顯失公平，本院衡酌兩造之情形，爰諭知如主文第2項所示。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第80條之1 。中 華 民 國 109 年 7 月 30 日
民事第二庭法 官 劉玉媛以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 7 月 30 日
書記官 潘湘惠