臺灣南投地方法院民事判決 109年度訴字第250號原 告 許讚卿
許洪雲許豐昌共 同訴訟代理人 楊振裕律師被 告 陳清松上列當事人間調整租金事件，本院於民國109 年10月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告分別承租原告許讚卿所有坐落南投縣○○鄉○○段○○○號、原告許豐昌所有坐落南投縣○○鄉○○段○○○○○號、原告許洪雲所有坐落南投縣○○鄉○○段○○○○○號，面積共一三六二七點三平方公尺之土地，應自民國一０九年四月一日起調整租金為每年新臺幣柒萬玖仟伍佰捌拾肆元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之三分之一，餘由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分本件被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體部分
一、原告起訴主張略以：㈠原告許讚卿、許洪雲、許豐昌（下稱原告3 人）為分割前南
投縣○○鄉○○段○○○○○號土地（下稱系爭土地）之共有人，嗣上開土地於民國92年11月4 日因協議分割，分別由原告許讚卿取得分割後同段20地號土地、原告許豐昌取得分割後同段20-1地號土地及原告許洪雲取得分割後同段20-2地號土地（同段20、20-1、20-2地號土地，以下合稱系爭3 筆土地）。緣被告前於71年間，占用系爭土地其中面積1.4050甲，並在其上搭建雞舍使用，業經臺灣臺中地方法院82年度訴字第334 號判決（下稱系爭判決）認定兩造間就系爭土地成立不定期之租賃關係（下稱系爭租約），被告每年分2 期，每期給付原告3 人租金新臺幣（下同）3 萬5,000 元，即每年給付7 萬元租金確定在案。
㈡惟自系爭租約之租賃關係於71年成立迄今，期間長達38年之
久，兩造均未曾就系爭土地簽訂任何書面租賃契約，然系爭
3 筆土地之公告現值及週邊土地價值均已顯著攀升，此情應非兩造成立系爭租約當時所得預料，而依系爭租約，被告每年向原告3 人付租7 萬元，且屬不定期租賃而未約定租賃期間等情，業經系爭判決認定明確。租金依原約定基地申報地價之固定比率調升顯失公平者，出租人尚得依民法第227 條之2 第1 項規定，訴請法院調整其租金。
㈢而原告3 人前就系爭土地分割前為共有關係，而兩造於71年
間起就系爭土地中之1.4050甲即已成立不定期租賃關係，系爭租約既係成立於原告3 人及被告間，故原告3 人對被告有同一請求給付租金之權利，據此，原告3 人自得依上揭民法所定情事變更原則，並參酌系爭3 筆土地周圍鄰地租賃契約之租金約定，請求調整租金，其租金數額各應調整如下：
1.如依原告與被告前手成立租賃關係時之面積1.405 甲即13,6
27.4平方公尺做為調整租金之依據：⑴依系爭3 筆土地毗鄰之同段21地號土地之公告地價每平方公
尺140 元，並以地價之百分之8 據以調整租金，則被告向原告3 人承租系爭3 筆土地之租金數額至少應調整為15萬2,62
7 元（即13,627.4l40 8%=152,627元，元以下四捨五入，下同），較符系爭3 筆土地之實際價值所得創造之經濟利益。
⑵倘依系爭3 筆土地109 年度之公告地價為每平方公尺91元，
並以地價之百分之8 據以調整租金，則被告向原告3 人承租系爭3 筆土地之租金數額至少應調整為9 萬9,207 元（即13,627 .4x918%=99,207 元）。
2.如依被告主張其於另案臺灣臺中地方法院判決之面積12,289平方公尺做為調整租金之依據：
⑴依系爭3 筆土地毗鄰之同段21地號土地之公告地價每平方公
尺140 元，並以地價之百分之8 據以調整租金，則被告向原告3 人承租系爭3 筆土地之租金數額至少應調整為13萬7,63
7 元（即12,289l40 8%=137,637元），較符系爭3 筆土地之實際價值所得創造之經濟利益。
⑵倘若依系爭3 筆土地109 年度之公告地價為每平方尺91元，
並以地價之百分之8 據以調整租金，則被告向原告3 人承租系爭3 筆土地之租金數額至少應調整為8 萬9,464 元（即12,289918%=89,464 元)㈣綜上，原告3 人請求調整系爭土地之年租金，自屬有據。爰
依民法第227 條之2 第1 項之規定，提起本件訴訟，並聲明：被告承租原告許讚卿所有坐落南投縣○○鄉○○段○○○號土地、原告許豐昌所有坐落南投縣○○鄉○○段○○○○○號土地及原告許洪雲所有坐落南投縣○○鄉○○段○○ ○○ ○號土地（面積共1.4050甲）之租金，准自109 年4 月1 日起調整為每年21萬750 元。
二、被告未於最後言詞辯論期日到場，惟據其具狀陳述略以：㈠本件系爭3 筆土地係農牧用地，應為農業發展條例之耕地無
誤。而被告係租用系爭3 筆土地從事養雞，養雞事業係畜牧之一種，應屬耕地祖賃，而有農業發展條例、土地法之適用。而有關耕地租用租金，農業發展條例並未規定，但土地法第110 條有特別規定，而土地法係特別法，優先於民法適用，故就耕地租用租金規定，應先適用土地法第110 條規定處理。因土地法第110 條規定與土地法第97條規定同為強制規定，故耕地調整租金，租金增減決定，仍須於土地法第110條所定最高按申報地償額年息百分之8 為限，不可踰越。而原告所主張租金計算方式，最後應付總租金，均逾越土地法第110 條所定最高按申報地價額年息百分之8 之上限，均違反土地法第110 條規定，於法不合。
㈡又原告主張被告承租原告3 人之耕地面積共1.4050甲（約13
,627.40 平方公尺），年租金7 萬元，換算下來每平方公尺租金約為5.14元(70,000/13,627.40=5.14) ，略大於地價的百分之7 ，接近地價最高額限制的百分之8 ，並非偏低。系爭3 筆土地縱有昇漲，惟被告所納之租金並未偏低，是原告等請求調整租金，洵屬不當。
㈢又原告3 人欲以毗鄰之同段21地號土地之公告地價每平方公
尺140 元作為租金計算參考基礎，惟21號土地，使用地類別為丙種建築用地，而系爭3 筆土地則為農牧用地，同段21地號土地之經濟利益遠大於系爭3 筆土地，並無互相參考價值。
三、本院之判斷：㈠查原告3 人為分割前南投縣○○鄉○○段○○○○○號土地之系
爭土地之共有人，嗣上開土地於92年11月4 日因協議分割，分別由原告許讚卿取得分割後同段20地號土地、原告許豐昌取得分割後同段20-1地號土地及原告許洪雲取得分割後同段20-2地號土地。復被告前於71年間，占用系爭土地其中面積
1.4050甲，並在其上搭建雞舍使用，業經系爭判決認定兩造間成立系爭租約，被告每年分2 期，每期給付原告3 人租金
3 萬5 千元，即每年給付7 萬元租金確定在案等情，為被告所不爭執，並有土地登記第一類謄本、臺灣臺中地方法院82年度訴字第334 號判決及土地租賃契約書在卷可佐（見本院卷第23至34頁、第47至51頁），此部分堪信為實。原告主張系爭土地38年來未調漲租金，所約定之租金已然偏低而顯失公平，依民法第227 條之2 第1 項規定，請求調漲租金，為被告所否認，並以前詞置辯。是本件兩造間之爭點厥為：原告依據民法第227 條之2 第1 項規定，請求調漲系爭3 筆土地租金，有無理由？如有理由，調整金額應為若干？茲論述如下。
㈡按未定期限之基地租賃，契約當事人約定租金按基地申報地
價之固定比率計算者，雖所約定之租金係隨基地申報地價之昇降而調整，惟契約成立後，如基地周邊環境、工商繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，已有變更，非當時所得預料，而租金依原約定基地申報地價之固定比率計算顯失公平者，出租人自得依民法第227 條之2 第1項規定，訴請法院調整其租金（最高法院93年台上字第2446號裁判意旨參照）。
㈢又按土地「公告現值」係依平均地權條例第46條規定，由直
轄市或縣（市）政府對於轄區內之土地，經常調查其地價動態，繪製地價區段圖並估計區段地價後，提經地價評議委員會評定，據以編製土地現值表於每年1 月1 日公告，以作為土地移轉及設定典權時，申報土地移轉現值之參考，並作為主管機關審核土地移轉現值及補償徵收土地地價之依據。至於「公告地價」，依平均地權條例第14、15條規定，係地政主管機關分區調查最近一年土地買賣價格或收益價格，經劃○○○區段○○○區段地價後，由地價評議委員會評議，計算宗地單位地價，公告及申報地價編造地價冊及總歸戶冊，是公告地價於公告時亦經調查各該區段土地之買賣或收益價格，供地價評議委員會作為公告地價之參考，且平均地權條例第16條規定：「舉辦規定地價或重新規定地價時，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價百分之80為其申報地價。土地所有權人於公告期間申報地價者，其申報之地價超過公告地價百分之120 時，以公告地價百分之120 為其申報地價；申報之地價未滿公告地價百分之80時，得照價收買或以公告地價百分之80為其申報地價」。而同條例第17條規定，申報地價並為徵收地價稅之核算標準。是以「公告現值」既係依經常調查地價動態而為估計及評定，「公告地價」為供土地所有權人「申報地價」之參考，該等公告土地價值之漲跌，應足以反應土地區段位置、工商業繁榮程度等情，得為土地價值增減之判斷參考指標。
㈣經查，兩造間存有不定期租賃關係，系爭土地之地租為每年
7 萬元，自71年迄今已有38年未調整地租等情，俱為兩造所不爭執，與原告提起本件訴訟之109 年間之二時點比較，系爭土地72年間之公告土地現值為每平方公尺10元（按79年以前採兩價合一制），81年間之公告土地現值為每平方公尺10
0 元，92年間之公告土地現值為每平方公尺280 元，109 年之土地公告現值為每平方公尺700 元、申報地價為73元，漲輻分別達70倍及7.3 倍，有土地登記第一類謄本及歷年公告土地現值查詢表存卷可查（本院卷第23至27頁、第43至45頁），足認系爭3 筆土地之公告現值，呈上漲趨勢。佐諸系爭
3 筆土地位於南投縣國姓鄉，系爭3 筆土地周遭地形地貌自71年至今，依循開發歷程應有顯著發展上之改變，堪認迄至原告提起本件訴訟時，附近之發展狀況已朝繁榮進步方向發展而迥異於系爭租約成立時之景況。由於71年間系爭租約成立時迄今，系爭土地週邊土地價值已有顯著上升，此情應非成立系爭租約當時所得預料，而經臺灣臺中地方法院82年度訴字第334 號判決認定被告每年向原告付租2 次，年租金為
7 萬元，為被告所不爭執（見本院卷第69頁），兩造間既為不定期租賃關係，揆諸上開說明，原告依民法第227 條之2第1 項規定，請求調整系爭土地之年租金計算方式，自屬有據。
㈤另按租賃物為不動產者，其價值如有昇漲，出租人依法本得
為增租之請求，至所加租額之多寡，應以土地繁榮之程度及鄰地租金之比較等情形為標準，更應注意承租人利用該租賃物之經濟價值與所得利益，與調整之租金數額是否平衡（最高法院94年台上字第1422號判決意旨參照）。準此，基地租金應增加若干，當以該地經濟狀況、土地繁榮程度及鄰地租金之比較，租戶對該租賃物之需要及其使用所受之利益等情形為標準。經查，71年間至109 年系爭3 筆土地公告現值有明顯漲幅，上開期間系爭3 筆土地附近環境之商業及開發狀況，亦朝向繁榮方向發展，此外，土地法第97條、第105 條規定：租用基地建築房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10為限。同法第110 條規定：耕地之地租不得超過地價百分之8 ，綜前各情，本院認系爭3 筆土地之年租金以申報地價總額8%計算，及系爭契約以臺灣臺中地方法院82年度訴字第334 號判決認定兩造不定期租賃之面積為1.405 甲即13,627.4平方公尺，始屬允當。故原告主張調整系爭3 筆土地之租金為7 萬9,584 元（計算式：73×8 ％×13,627 .4 平方公尺=79,584 元，元以下四捨五入）為適當。是原告本件請求自民事起訴狀送達被告即107 年7 月24日（見店司調卷第43頁）起，調整租金為每年7 萬9,584 元，為有理由。至原告主張應依3 筆土地鄰地即南投縣○○鄉○○段○○○號土地之公告地價每平方公尺140 元計算，因系爭3 筆土地之位置、使用用途均與南投縣○○鄉○○段00地號土地有所差異，且系爭3 筆土地亦有獨立之申報地價，自難認原告主張系爭3 筆土地之申報地價應比照南投縣○○鄉○○段○○○號土地之計算為有理由。
四、綜上所述，原告依民法第227 條之2 第1 項規定，向被告請求自109 年4 月1 日起調整系爭3 筆土地之年租金為7 萬9,
583 元，為有理由，逾此範圍之請求，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提證據，經本院逐一斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無詳予論駁之必要，併此敘明。
六、本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 11 月 4 日
民事第一庭 法 官 許凱傑以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 11 月 4 日
書記官 廖佳慧