臺灣南投地方法院民事判決
109年度訴字第266號原 告 嚴坤祿
鄒宜庭李沛芸洪秋香共 同訴訟代理人 陳昭勳律師被 告 朱林磨玉訴訟代理人 莊慶洲律師複代理人 吳亞澂律師上列當事人間履行買賣契約事件，本院於民國110年7月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落南投縣竹山鎮德興段五六三、五六七、五七０、五
七一、五七五、五七七地號土地及其上未辦理保存登記建物即門牌號碼南投縣○○鎮○○巷00號房屋（稅籍編號：○○○○○○○○○○○號）交付原告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣壹佰參拾參萬肆仟元供擔保後，得假執行。
事實及理由
一、原告主張略以：被告前曾於民國107年間向原告借用新臺幣（下同）3,000,000元（下稱系爭借款），因系爭借款屆期未獲清償，兩造遂於108年2月26日簽訂土地買賣契約書（下稱系爭買賣契約書）及協議書（下稱系爭協議書），由被告出售坐落南投縣○○鎮○○段000 地號（應有部分：5分之4）及同地段567、570、571、575、577 地號土地（應有部分：全部，與上開同地段563 地號土地合稱系爭土地）及門牌號碼：南投縣○○鎮○○巷00號之未辦保存登記建物（稅籍編號：00000000000 號，下稱系爭建物，與系爭土地合稱系爭不動產）予原告，並以買賣價金即新臺幣（下同）4,000,000元抵償被告積欠原告之系爭借款、系爭借款利息、違約金、增值稅、印花稅及規費、代書費等費用，原告即已支付系爭不動產價金，被告並將系爭土地所有權移轉登記予原告、將系爭建物之房屋稅籍資料變更至原告鄒宜庭名下，而於108年4月23日完成過戶程序。兩造雖於系爭買賣契約、系爭協議書約定被告得於3個月內買回系爭不動產，或出售系爭不動產以清償系爭借款暨過戶衍生費用，而屬附買回條件之買賣契約，被告迄今均無買回或出售系爭不動產情形，依系爭買賣契約、系爭協議書約定，被告即應履行其交付義務即交付系爭不動產予原告等語，爰依系爭買賣契約、系爭協議書、民法第348條第1項規定提起本訴。並聲明：如主文所示。
二、被告抗辯略以：被告前曾向原告借用款項，並以系爭土地設定最高限額抵押權與原告，用以擔保系爭借款。後系爭借款清償期屆至，原告竟以被告未能償還借款為由，趁被告陷於急迫、輕率及無經驗情形，與被告就系爭不動產簽立系爭買賣契約書、系爭協議書，並由被告交付系爭土地之權狀、被告之印鑑證明予原告，而成立讓與擔保契約，原告未經被告同意逕將系爭土地所有權移轉登記（下稱系爭移轉登記行為）於原告名下，被告得依民法第74條第1項規定撤銷系爭買賣契約、系爭協議書、系爭移轉登記行為，而無交付系爭不動產之義務。縱認系爭買賣契約書、系爭協議書有效存在，但原告並未遵從系爭協議書約定，將系爭土地移轉登記於被告名下，致使被告無從出售系爭不動產取得價金，使被告發生給付不能即未能清償系爭借款，故被告得依民法第225條第1項規定拒絕交付系爭土地。再原告並無全數交付系爭借款，故原告並未依系爭買賣契約約定內容交付完足價款，被告自得依民法第264條第1項之規定行使同時履行抗辯權而拒絕交付系爭不動產等語。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。
三、本院之判斷：㈠原告主張被告前於107年9月間向原告借用款項，因借款屆期
未獲清償，經兩造協議於108年2月26日簽立系爭協議書、系爭買賣契約書，約定被告將系爭不動產出售予原告，系爭土地即於108年4月23日以買賣為原因辦理移轉登記而登記於原告名下、系爭建物之房屋稅籍資料亦變更為原告鄒宜庭等節，為被告所不爭執（見本院卷第171頁、第175頁），且有系爭買賣契約書、系爭協議書、南投縣竹山地政事務所109年6月18日竹地一字第1090002881號函檢附之移轉登記資料、系爭土地第一類謄本卷可參（見本院卷一第17頁至第27頁、第29頁、第65頁至第102頁、第115頁至第137頁），首堪信為真實。
㈡原告主張被告應依系爭買賣契約、系爭協議書約定交付系爭不動產，經被告以前詞抗辯，茲就上開爭執說明如下：
⒈兩造係於108年2月26日簽署系爭買賣契約、系爭協議書，已
如前述，被告前曾起訴請求撤銷其與原告間之債權行為即系爭買賣契約書、系爭協議書，經本院以109年度重訴字第27號事件（下稱另案）受理，然其係於109年4月1日始提起另案訴訟，有另案民事起訴狀之本院收文收狀章可參（見另案卷第13頁），而逾民法第74條第2項規定之除斥期間，故其抗辯得撤銷系爭不動產之債權行為等等，即無可採。
⒉而被告得否依民法第74條第1項規定撤銷系爭移轉登記行為乙節，則查：
⑴證人陳鴻文具結證稱：朱林磨玉之子即訴外人朱萬春曾持不
詳地號之竹山地區土地設定抵押權，向原告借用系爭借款，其有代為向朱萬春收取利息，朱萬春均無繳納利息，後來兩造就簽署買賣契約，其有於系爭買賣契約書之見證人欄位簽名，當時係朱林磨玉將系爭不動產過戶與原告，嚴坤祿有跟朱林磨玉稱3個月未償還系爭借款，就要將系爭不動產過戶至嚴坤祿名下，雙方協議內容其不曉得，朱萬春跟嚴坤祿好像有說過戶的話，有說幾個月內朱林磨玉可以買回來，也可以讓朱林磨玉出售用以償還系爭借款，其不曉得為何渠等會簽立系爭買賣契約書，買賣系爭不動產之價金為兩造約定，但如何約定，其不曉得，其所陳述內容與系爭協議書不同之處，以系爭協議書為準，因為時間太久，其記不清楚，其本身職業為土地仲介，系爭土地價值約4,000,000元左右，其跟嚴坤祿均有上網查詢價格等語（見本院卷一第260頁至第266頁）。
⑵證人林仁全證稱：其係代書，於107年8月31日，朱林磨玉、
朱萬春、嚴坤祿、陳鴻文有至其事務所，表示要將系爭土地設定抵押權併同系爭建物過戶以擔保朱林磨玉、朱萬春向嚴坤祿、鄒宜庭、李沛芸、洪秋香借用之款項，當時其有協助辦理文書作業，朱林磨玉、朱萬春有填寫本票、借據、設定資料、委託書及借款合約書，借款合約書係其所草擬，其有渠等說明流抵規定，並讓渠等蓋印指印；過了4、5個月後，嚴坤祿、朱萬春、朱林磨玉及陳鴻文到其事務所，表示系爭借款之利息已經5個月未支付，要行使抵押權之流抵約定，結果談到後面之就直接做系爭土地、系爭建物之買賣，但約定賣方有3個月之買回權，所以才會於當日即108年2月26日簽立系爭買賣契約書及系爭協議書，約定買賣價金為4,000,000元，系爭建物則先前已過戶於鄒宜庭名下，系爭不動產之價金總價直接扣除系爭借款、利息、違約金、過戶費用、土地增值稅等等，所以其在系爭買賣契約書上有書寫付款明細，當時簽立系爭買賣契約書時即可辦理過戶，僅約定簽約後3個月內，被告可以買回或自己出售或清償債務，原告均要配合辦理，其當時都有說明買回條件，系爭買賣契約書、系爭協議書也都書寫清楚等語，並經林仁全庭呈土地建築改良物抵押權設定契約書、系爭土地第一類謄本、借款合約書、委託書及被告、朱萬春之身分證影本為證（見本院卷一第266頁至第272頁、第279頁至第283頁、第285頁至第319頁、第321頁、第323頁、第325頁）。
⑶是本院審酌陳鴻文、林仁全之證述內容互核大致相允，且與
林仁全所提前開證明資料、卷附系爭買賣契約書第12條第8項、系爭協議書所約定「另附協議書，賣方於3個月到期前行使買回權利，約定以協議書約定為原則」、「本案竹山鎮德興段563、567、570、571、575、577地號土地6筆及房屋買賣，從過戶開始3個月內若賣方朱林磨玉自己賣出或清償債務，買方應全部配合賣方完成過戶手續...」等情相符（見本院卷一第25頁、第29頁）。堪認被告、朱萬春曾於107年間向原告借用系爭借款，約定按月支付利息，並持系爭土地設定抵押權與原告，及將系爭建物稅籍資料變更為原告鄒宜庭，作為系爭借款之擔保，後因未能清償系爭借款，兩造遂就系爭土地是否依流抵契約行使抵押物所有權移轉乙事再為協調，經協調後，兩造最終達成就系爭不動產為買賣契約之合意，並就系爭不動產價款扣抵系爭借款等等費用為約定，並約定被告得於3個月內買回或出售系爭不動產。是兩造於108年2月26日即已達成系爭移轉登記行為之意思表示合致，並授權林仁全辦理移轉登記事宜。是依上開情節，兩造係充分討論後方達成出售系爭不動產之合意，被告並得依系爭協議書、系爭買賣契約書第12條第8項約定內容行使買回權，或將系爭不動產出售第三人，被告非但得自原告處取得系爭不動產買賣價款外，尚可對外出售系爭不動產，如第三人有較高出價亦得賺取差價，是被告為上開物權行為之際應已衡量自身利害得失，要難謂有陷於急迫、輕率及無經驗之情形。
⑷至於系爭土地之鑑價金額固與系爭買賣契約約定之價格存有
差距，但參以不動產交易價格甚少有購買前先行送第三方鑑定後且依鑑定價格交易情形，而縱有客觀之實價登錄機制，於買賣契約兩造就價金之斡旋過程，買方仍可能就不動產坐落位置、使用情形及周圍交易情況、有無嫌惡設施等客觀情形，及主觀預期不動產市場漲跌、個人資力、購買不動產目的、金錢投資是否有效利用等等因素為衡量；而賣方則除考量上開客觀、主觀因素外，亦可能另行考量其對於價款取得時間、價款使用規劃及對於買賣標的之好惡等等，故本件實難僅因系爭土地鑑定價格與兩造交易價格存有差異，即認原告必有暴利行為。況系爭土地鑑價結果係將系爭土地視為素地評估，未考量其地上物、產權及私權因素等，有鑑價報告附卷可證（見昊詮不動產估價師事務所不動產估價報告書第10頁），則其鑑定價格與市價間存有差異，亦屬合於常情。
是依被告前開舉證，實未能舉證證明兩造就系爭土地為移轉登記之物權行為有民法第74條第1項規定之情形，是其主張得依前開規定撤銷系爭移轉登記行為，即屬無據。
㈢系爭買賣契約、系爭協議書雖經被告抗辯為讓與擔保契約，
然依證人林仁全前開證述內容，足認兩造最終已合意就系爭不動產為買賣約定，並就買賣標的、價金達成合意，是兩造間就系爭不動產成立買賣契約，應係可認。則被告依系爭買賣契約、系爭協議書負有交付系爭不動產之義務，原告請求被告依系爭買賣契約、系爭協議書及民法第348條第1項規定交付系爭不動產，即屬有據。
㈣至於被告執原告未將系爭不動產移轉登記至其名下，致其未
能出售系爭不動產而陷於給付不能且不可歸責等等，參兩造簽立之系爭買賣契約、系爭協議書，均無約定原告負有將系爭不動產移轉登記至被告名下供其出售之給付義務，故被告告此部分之抗辯，即屬無據。再被告抗辯原告未完足繳納價金，其得行使同時履行抗辯拒絕交付系爭不動產等等，惟按民法第264條第1項規定之同時履行抗辯，係指因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付而言，如他方就其所負債務已為給付，自不生同時履行抗辯之問題（最高法院88年度台上字第1059號判決意旨參照）。查：系爭買賣契約關於系爭不動產價金給付方法，經兩造合意用以抵銷系爭借款及利息、由原告代被告給付其應負擔之規費、稅捐等費用，再將所餘款項交付被告；而經計算上開費用合計為4,000,004元，有系爭買賣契約付款之票據明細所載內容可參（見本院卷一第19頁）。則兩造於系爭買賣契約約定之價款為4,000,000元低於前開費用，堪認原告已依系爭買賣契約內容提出給付，依前開說明，被告前開抗辯，即非可採。
四、綜上所述，原告依系爭買賣契約、系爭協議書及民法第348條第1項規定，請求被告交付系爭土地及系爭建物，為有理由，應予准許。原告陳明願供擔保請准宣告假執行，核與民事訴訟法第390條第2項之規定要無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦及證據調查，均與本案之判斷不生影響，爰毋庸一一審酌論列，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 110 年 8 月 25 日
民事第二庭 法 官 劉玉媛以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 8 月 25 日
書記官 潘湘惠