臺灣南投地方法院民事判決 109年度訴字第280號原 告 羅祐宗訴訟代理人 鍾錫資律師被 告 劉家華上列當事人間返還價金事件，本院於109 年10月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張略以：㈠被告為坐落南投縣○○鄉○○段○○○○○○○號土地（使用分區
：山坡地保育區、使用地類別：農牧用地、面積為4,188 平方公尺，下稱系爭土地）之所有權人，嗣委託訴外人黃義勝代為仲介銷售系爭土地。
㈡因原告為尋得每年春天蜜蜂放置場地及投資置產之目的，經
黃義勝介紹，並由被告及黃義勝引導原告及原告之父母羅政茂、曹美容（下稱原告等人）前往系爭土地現場查看，期間被告及黃義勝均向原告等人聲稱系爭土地南側均與南投縣○○鄉○○段○○○ ○號土地之道路相臨，以致原告信以為真，並於民國107 年9 月15日，與被告在訴外人張偉國即地政士位於○○鄉○○路○○○ 號之事務所簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），以總價新臺幣（下同）206 萬元購買系爭土地，其中簽約款（含定金）56萬元部分，原告分別於當日支付現金20萬元、同年9 月18日再匯款36萬元，共計56萬元予被告。
㈢嗣約經過半個多月，被告透過張偉國打電話給原告稱：系爭
土地經被告實地測量結果，其南側有部分土地並未與道路相臨，需與原告會商說明等語。數日後，原告等人到張偉國之事務所與被告會商，被告陳稱：系爭土地南側與道路相臨之範圍僅約10分之1 等語，然此因與被告簽約前之說詞相差甚遠，原告認被告故意隱瞞實情，當場表示要解除契約，請求被告退還簽約款56萬元，但為被告拒絕。後經原告多次聲請調解均因兩造意見未合致故不成立。
㈣被告及黃義勝於系爭買賣契約簽訂前，均稱系爭土地南側均
與道路相臨，然俟原告簽約並支付簽約款56萬元之後，被告旋即改稱系爭土地南側與道路相臨僅約10分之1 。惟土地是否全部臨路或僅有小部分臨路，依通常交易觀念，對該土地之通常效用及經濟上價值，具有重要性，並直接影響買受人購買之意願及兩造議價之基礎。且原告於兩造商談買賣過程中亦有強調強調臨路之重要性，況系爭土地與道路間，尚有高低落差約3 、4 公尺之檔土牆與道路隔離，以致自始無法開闢道路，此與袋地無異。而原告解除系爭買賣契約對被告並未造成任何損害，故依民法第359 條第1 項前段規定解除系爭買賣契約，於法有據，且無該條但書所稱顯失公平之情事。從而，原告於兩造會商、調解時，均已向被告為解除契約之表示，茲再以本起訴狀繕本送達被告為解除契約之意思表示。爰依民法第359 條第1 項、第259 條第1 款、第2 款規定，提起本件訴訟。
㈤並聲明：被告應給付原告56萬元，及自起訴狀送達翌日起至
清償日止，按週年利率百分之5 之利息；願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告抗辯略以：兩造係於107 年9 月15日簽約，在這之前兩造陸續大概進行三次的會勘、指界，才做正式簽約。指界時有帶地籍謄本圖，並向原告說明系爭土地位置，但被告亦有向原告說這塊土地是從阿公繼承，當初阿公耕作很久，指界時係依照農作物之範圍告知原告。原告簽約前並未提要先鑑界，故以指界為主，原告認為沒有問題便簽約。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：㈠系爭土地即坐落南投縣○○鄉○○段○○○○○○○號土地為山坡地保育區農牧用地、面積4,188 平方公尺為被告所有。
㈡兩造經由黃義勝之仲介，於107 年9 月15日在即地政士張偉
國之事務所簽訂不動產買賣契約書，總價款206 萬元，其中簽約款56萬元，原告於簽約當日先支付現金20萬元、同年月18日再匯款36萬元，共計56萬元予被告。
四、兩造爭執事項：㈠被告所出賣之系爭土地，被告是否應負瑕疵擔保責任？㈡原告主張被告應負瑕疵擔保責任，依民法第359 條、第259
條第1 款、第2 款規定解除系爭買賣契約，請求被告返還簽約款（含訂金）56萬元及其利息是否有理由？
五、本院之判斷：㈠系爭土地即坐落南投縣○○鄉○○段○○○○○○○號土地為山坡
地保育區農牧用地、面積4,188 平方公尺為被告所有。兩造經由黃義勝之仲介，於107 年9 月15日在即地政士張偉國之事務所簽訂不動產買賣契約書，總價款206 萬元，其中簽約款56萬元，原告於簽約當日先支付現金20萬元、同年月18日再匯款36萬元，共計56萬元予被告。此有土地登記第一類謄本及系爭買賣契約各1 份、現場照片6 張在卷可參( 見本院卷第31至35頁、第37至41頁、第59至61頁) ，亦為兩造所不爭執( 見本院卷第135 頁) ，應堪信為真實。
㈡按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危
險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。民法第354 條定有明文。另按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第277 條定有明文。原告主張系爭土地經被告實地測量結果，其南側有部分土地並未與道路相臨，與被告簽約前之說詞相差甚遠，且構成系爭買賣契約之瑕疵，應依民法第359條第1 項前段規定解除系爭買賣契約等語。是本件爭點厥為系爭土地經現況測量後，就系爭土地南側與道路相臨僅約10分之1 部分被告是否應負瑕疵擔保責任？經查：
1.證人張偉國即兩造簽訂系爭買賣契約之地政士於本院審理中證稱：系爭買賣契約是伊寫的，伊在臺灣南投地方檢察署10
9 年偵字第1216號原告有對被告提起刑事詐欺告訴案件中，於10 8年12月9 日曾證稱在兩造簽約後及被告繳納完簽約金時才去指界，並發現系爭土地沒有鄰路，馬路中間屬於中寮鄉公所殯葬用地，兩造指界完後當天就到伊事務所，在兩造簽約之前也有到現地看，原告認為有鄰路，後來指界後發現沒有鄰地等語( 見本院卷第108 至110 頁) ；證人黃義勝於本院審理中證稱：伊是系爭土地買賣的仲介，伊在107 年9月15日簽訂系爭買賣契約時，曾帶原告到系爭土地現場，總共去了2 、3 趟，第1 次是帶原告爸媽，第2 次是原告兄弟，第3 次是帶原告去看仔細，指界是在簽完合約後，代書申請地政事務所來指界，因為土地上有龍眼樹太大無法鑑界，只能指界等語( 見本院卷第111 至112 頁) 。可知兩造係於
107 年9 月15日簽約，簽約前兩造並未約定指界或鑑界，且兩造未就系爭土地南側與道路相臨之面積約定，縱使經指界系爭土地南側與道路相臨僅約10分之1 亦非屬契約預定效用之瑕疵，又系爭土地南側仍有臨路，除原告舉證外，否則亦非屬缺乏通常效用之瑕疵。
2.又一般人買賣不動產，通常均以面積之大小及位置，作為買賣契約成立與否及價金高低之重要因素。一般土地之買賣係就買受人看土地時之現況進行交易，買受人可於買受前以各種方式查看、檢視，甚至提問。原告既已於簽約前前往系爭土地查看3 次，其次數非少，再衡諸證人張偉國及黃義勝上開證述證稱與被告辯稱指界時有帶地籍謄本圖，並向原告說明系爭土地位置，亦有向原告說這塊土地是從被告之阿公繼承，當初阿公耕作很久，指界時係依照農作物之範圍告知原告等情，足見兩造業經充分溝通而簽訂系爭買賣契約，且被告並未就系爭土地南側臨路寬度作任何保證，則揆諸上開說明，被告即毋庸負擔保之責。
3.基上，系爭土地南側臨路範圍之瑕疵乃不屬被告依民法第35
4 條規定應負物之瑕疵擔保責任所稱之瑕疵，即無民法第35
9 條前段所規定買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5 條之規定，應負擔保之責者之情形。此外，原告並未舉證證明系爭土地有何物之瑕疵擔保責任所稱之瑕疵，而被告亦未就此為任何保證，被告更無故意不告知上開瑕疵，被告即不負擔保之責。
六、綜上所述，原告主張因買賣標的物有瑕疵而解除系爭買賣契約並請求被告返還價金，即無所據，應予駁回。其假執行宣告之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
七、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘之陳述及所提其他證據，經本院斟酌後，認為均於判決之結果無影響，自無庸逐一論述，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 109 年 11 月 18 日
民事第一庭法 官 許凱傑以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 11 月 18 日
書記官 廖佳慧