臺灣南投地方法院民事判決109年度訴字第340號原 告即反訴被告 社團法人台灣埔愛關懷動物協會法定代理人 曾雅萍訴訟代理人 李宛蓁被 告即反訴原告 詹劉閃
詹文杞詹美娥詹美珍
詹文槐共 同訴訟代理人 林亮宇律師複 代理人 吳建宏
李秉謙律師受 告知人 陳柏名上列當事人間給付違約金事件，本院於民國111年7月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
反訴被告應將坐落南投縣○○鎮○○○段000地號土地上如附圖即南投縣埔里地政事務所複丈日期民國111年1月7日土地複丈成果圖所示編號Ａ部分、面積115.94平方公尺，編號Ｂ部分、面積238.55平方公尺，編號Ｃ部分、面積53.09平方公尺之地上物拆除，及將坐落前開土地上如附圖即南投縣埔里地政事務所複丈日期民國111年1月7日土地複丈成果圖所示編號Ｄ部分、面積135.53平方公尺，編號Ｅ部分、面積100.24平方公尺，編號Ｆ部分、面積94.72平方公尺，編號Ｇ部分、面積19.18平方公尺之溫室、鐵皮建物騰空，並將前開土地返還予反訴原告。
反訴被告應將門牌號碼南投縣○○鎮○○路0段000○0號房屋騰空返還予反訴原告。
反訴被告應給付反訴原告新臺幣436,129元，暨自民國109年10月29日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
反訴被告應自民國109年10月29日起至返還本判決主文第3項、第4項土地、房屋之日止，按月給付反訴原告新臺幣48,000元。
反訴原告其餘反訴駁回。
反訴訴訟費用由反訴被告負擔。
本判決主文第3項所命給付，於反訴原告以新臺幣1,664,051元供擔保後得假執行。但反訴被告如以新臺幣4,992,152元為反訴原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第4項所命給付，於反訴原告以新臺幣337,067元供擔保後得假執行。但反訴被告如以新臺幣1,011,200元為反訴原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第5項所命給付，於反訴原告以新臺幣145,376元供擔保後得假執行。但反訴被告如以新臺幣436,129元為反訴原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第6項所命給付，於反訴原告按月以新臺幣16,000元供擔保後得假執行。但反訴被告如按月以新臺幣48,000元為反訴原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序事項按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，或擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加。民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款、第256條分別定有明文。經查：原告即反訴被告社團法人台灣埔愛關懷動物協會（下逕稱埔愛協會）起訴時原列訴外人即被繼承人詹溫慈之繼承人為被告，並就本訴部分聲明：㈠詹溫慈之繼承人應給付埔愛協會新臺幣（下同）1,260,000元，暨自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈡埔愛協會願供擔保，請准宣告假執行（見本院卷一第15頁）。嗣於民國109年7月21日以民事陳報狀更正被告即反訴原告之姓名為詹劉閃、詹文杞、詹美娥、詹美珍、詹文槐（下逕稱詹劉閃等5人），並於本院審理時迭次為聲明之變更，最終於111年7月27日本院言詞辯論期日，將本訴聲明變更為：㈠詹劉閃等5人應於繼承詹溫慈之遺產範圍內，連帶給付埔愛協會1,200,000元，暨自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈡埔愛協會願供擔保，請准宣告假執行（見本院卷二第285頁）。詹劉閃等5人則於109年10月28日以民事反訴起訴狀，就反訴部分聲明為：㈠埔愛協會應將門牌號碼南投縣○○鎮○○路0段000○0號房屋（下稱系爭房屋）全部騰空遷讓返還予詹劉閃等5人。㈡埔愛協會應給付詹劉閃等5人440,000元，暨自民事反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈢埔愛協會應自109年10月29日起至返還系爭房屋之日止，按月給付詹劉閃等5人40,000元（見本院卷一第223頁至第224頁）。嗣於本院審理時迭次為聲明之變更，最終於111年7月27日本院言詞辯論期日，將反訴聲明變更為：㈠埔愛協會應將坐落南投縣○○鎮○○○段000地號土地（下稱系爭土地，與系爭房屋合稱系爭房地）上如附圖即南投縣埔里地政事務所（下稱埔里地政）複丈日期111年1月7日土地複丈成果圖（下稱附圖) 所示編號Ａ部分，面積115.94平方公尺、編號Ｂ部分，面積238.55平方公尺、編號Ｃ部分，面積53.09平方公尺之地上物（附圖所示編號Ａ、Ｂ、Ｃ之地上物，下合稱系爭地上物）拆除，及將坐落系爭土地上如附圖所示編號Ｄ部分，面積135.53平方公尺、編號Ｅ部分，面積100.24平方公尺、編號Ｆ部分，面積94.72平方公尺、編號Ｇ部分，面積19.18平方公尺之地上物（如附圖所示編號Ｄ、Ｅ、Ｆ、Ｇ之地上物，下合稱系爭溫室、鐵皮建物）騰空，並將系爭土地返還予詹劉閃等5人。㈡埔愛協會應將系爭房屋騰空返還予詹劉閃等5人。㈢埔愛協會應給付詹劉閃等5人436,129元，暨自民事反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈣埔愛協會應自109年10月29日起至返還系爭房地之日止，按月給付詹劉閃等5人240,000元。㈤詹劉閃等5人願供擔保，請准宣告假執行（見本院卷二第286頁至第287頁）。核前開本訴、反訴聲明之變更，其請求之基礎事實均屬同一，且均係擴張或減縮應受判決事項之聲明，暨補充及更正事實上及法律上之陳述，依前揭規定，均應准許。
貳、實體事項
一、本訴部分：㈠埔愛協會起訴主張略以：
⒈埔愛協會於107年11月12日與詹劉閃等5人之被繼承人詹溫慈
簽立房屋租賃契約書（下稱系爭租賃契約），向詹溫慈承租系爭房地，約定租賃期間自107年12月1日起至112年12月1日止，每月租金為40,000元。埔愛協會於簽立系爭租賃契約前，除已對詹溫慈詳細說明原告承辦業務外，並表明承租系爭房地之目的係為設立流浪貓犬結紮站、動物醫院，暨術後養傷、休息處等處所使用，經詹溫慈保證系爭房地可達前述目的，始完成簽約。
⒉後埔愛協會花費1,200,000元，委由訴外人永慶企業社於系爭
土地進行增建工程，竟經南投縣政府等主管機關通知，表示系爭房屋因屬違章建築，不得為前述設立流浪貓犬結紮站、動物醫院等之目的使用，要求詹溫慈應拆除相關設施，並以埔愛協會違規使用為由，對埔愛協會處以60,000元罰鍰。基此，系爭土地因位處特定農業區，本不得設置動物保護等相關設施，詹溫慈卻未能詳實告知該使用限制，反保證系爭房地可為流浪貓犬結紮站、動物醫院等目的使用，違反農舍之使用目的，將之出租予埔愛協會，更於内政部同意特定農業區之農牧用地亦可設置動物保護相關設施後，拒不配合辦理申請，致埔愛協會所為之裝修、增建工程仍需予以拆除，徒然花費1,200,000元，是詹溫慈顯對於契約重要事項刻意隱匿，復未能依契約本旨完成給付，致埔愛協會受有前開損害，詹劉閃等5人為詹溫慈之繼承人，自應本於繼承法律關係，於其等繼承詹溫慈之遺產範圍內，負損害賠償責任。爰依民法第245條之1、第184條第1項、第227條、第226條第1項、231第1項、第216條規定提起本件訴訟，請求擇一為有利於埔愛協會之判決，並就本訴部分為聲明：①詹劉閃等5人應於繼承詹溫慈之遺產範圍內，連帶給付埔愛協會1,200,000元，暨自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。②願供擔保，請准宣告假執行。
㈡詹劉閃等5人抗辯略以：
⒈詹溫慈固曾與埔愛協會簽立系爭租賃契約，將系爭房地出租
予埔愛協會，但依系爭租賃契約第9條、第10條之約定，埔愛協會未經詹溫慈或詹劉閃等5人之同意，本不得自行改裝、增建，亦不得將之作為非法使用。埔愛協會進行裝修工程前並未取得詹溫慈或詹劉閃等5人之同意，且未依法向主管機關提出申請，便率然違法施工而遭主管機關裁罰，該後果即應由埔愛協會自行承擔，而與詹溫慈或詹劉閃等5人無涉。又詹溫慈係於108年7月15日死亡，但埔愛協會則是於108年9月25日遭南投縣政府查獲違規使用，而於108年10月25日寄發裁處書，埔愛協會所提出增建部分花費1,200,000元之發票，則係於108年12月27日所開立，足認詹溫慈對於埔愛協會私自進行裝修工程部分，確屬不知情。
⒉觀諸系爭租賃契約所載內容，未見埔愛協會所稱承租系爭房
地目的係做為流浪貓犬結紮站、動物醫院使用，詹溫慈於簽約完成後依約將系爭房地交予埔愛協會使用，顯然已依債之本旨完成給付，並無該當債務不履行之情形。為此聲明：如
主文第1項所示。如受不利判決，詹劉閃等5人願供擔保，請准宣告免為假執行。
二、反訴部分：㈠詹劉閃等5人反訴主張略以：
⒈埔愛協會與詹溫慈有簽立系爭租賃契約，然埔愛協會自108年
12月起便未依約給付租金，自108年12月1日起至109年10月28日止，累計欠繳10個月又28日之租金436,129元，詹劉閃等5人於本院109年9月9日言詞辯論期日，催告埔愛協會應於7日內給付欠繳之租金，否則將依法終止系爭租賃契約，鑒於埔愛協會仍未依限清償，詹劉閃等5人再於109年10月28日為終止系爭租賃契約之意思表示，系爭租賃契約已經詹劉閃等5人合法終止。系爭租賃契約既經終止，埔愛協會即負有將系爭房地回復原狀，並遷讓返還予詹劉閃等5人之義務。
⒉惟埔愛協會現仍占用系爭房屋，且於系爭土地搭建系爭地上
物，埔愛協會於系爭租賃契約終止後，自應將系爭地上物拆除，併將系爭溫室、鐵皮建物騰空、系爭房屋騰空後，將系爭房地返還予詹劉閃等5人。又埔愛協會自108年12月1日起即無繳納租金情形，除應給付詹劉閃等5人欠繳之租金436,129元，且因自109年10月29日起，因系爭租賃契約已經詹劉閃等5人合法終止，埔愛協會即無合法占有使用系爭房地之權源，故詹劉閃等5人亦得請求其自109年10月29日起至遷讓返還系爭房地之日止，按月給付詹劉閃等5人相當於租金之不當得利40,000元，暨依系爭租賃契約第6條所約定，按月給付租金5倍計算之違約金，合計應按月給付240,000元。
⒊爰依民法第455條前段、第767條第1項前段、第179條規定及
系爭租賃契約第3條、第6條約定提起反訴，就反訴部分為聲明：如主文第3項至第5項所示；埔愛協會應自109年10月29日起至返還系爭房地之日止，按月給付詹劉閃等5人240,000元；願供擔保，請准宣告假執行。
㈡埔愛協會抗辯略以：
系爭租賃契約第3條、第4條僅分別約定每月租金數額及繳納方式，無關契約終止之效力，詹劉閃等5人執以作為終止系爭租賃契約之依據，尚屬無據；且詹溫慈與埔愛協會完成簽立系爭租賃契約後，本負有提供合於約定使用收益之租賃物予埔愛協會之義務，以供埔愛協會作為流浪貓犬結紮站、動物醫院，暨術後養傷、休息等處所之使用，並於前開使用、收益方式受有妨害之虞時，負責予以排除，卻未依約完成給付，埔愛協會即得主張同時履行抗辯，拒絕給付租金，詹劉閃等5人自不得以埔愛協會欠繳租金為由，片面終止系爭租賃契約；再系爭租賃契約已經埔愛協會於109年3月30日寄發埔里中心碑郵局存證號碼000029號存證信函予詹溫慈後，即發生終止效力，詹劉閃等5人無從再於109年10月28日終止系爭租賃契約。又埔愛協會係因尚須另尋覓地點安置動物，且需覓工拆除系爭地上物，方致未能儘速搬遷完畢，詹劉閃等5人請求埔愛協會給付按月以租金5倍計算之違約金，顯然過高等語。並聲明：詹劉閃等5人之反訴駁回。
三、兩造不爭執事項：㈠詹溫慈為詹劉閃等5人之被繼承人。
㈡詹溫慈於108年7月15日死亡。
㈢系爭房地均為詹溫慈所有。
㈣埔愛協會與詹溫慈於107年11月12日簽立系爭租賃契約，約定
詹溫慈將系爭房地出租予埔愛協會，每月租金為40,000元，租賃期間自107年12月1日起至112年12月1日止，每月租金應於每月5日前繳納。
㈤埔愛協會自108年12月1日起即未繳納租金。
㈥坐落系爭土地上有系爭地上物、系爭溫室、鐵皮建物。
㈦系爭地上物為埔愛協會搭建所有。
㈧系爭溫室、鐵皮建物為詹溫慈搭建所有。
㈨埔愛協會訴訟代理人於108年10月25日，因於系爭土地有鋪設
水泥鋪面、大門、興建違章建築收留貓狗等情事，經南投縣政府認定違反區域計畫法第15條第1項，裁處60,000元。
四、兩造爭執事項：㈠本訴部分：
⒈埔愛協會依民法第245條之1、184條第1項前段、第226條、第
227條、第231條、第423條規定，請求詹劉閃等5人給付埔愛協會1,200,000元，有無理由？㈡反訴部分：
⒈詹劉閃等5人主張其等於109年10月28日終止系爭租賃契約，
有無理由？⒉詹劉閃等5人依民法第455條、第767條第1項規定，為反訴訴
之聲明第1、2項之請求有無理由？⒊詹劉閃等5人依系爭租賃契約第3條約定，請求埔愛協會給付
租金，有無理由？如有理由，得請求給付若干？⒋詹劉閃等5人依民法第179條、系爭租賃契約第6條規定，請求
埔愛協會自109年10月29日起至返還系爭房屋之日止，按月給付詹劉閃等5人240,000元，有無理由？
五、本院之判斷：㈠系爭房地原均為詹溫慈所有，埔愛協會與詹溫慈於107年11月
12日簽立系爭租賃契約，約定詹溫慈將系爭房地出租予埔愛協會，每月租金為40,000元，租賃期間自107年12月1日起至112年12月1日止，每月租金應於每月5日前繳付；於系爭土地上有埔愛協會搭建之系爭地上物及詹溫慈搭建之系爭溫室、鐵皮建物；後詹溫慈於108年7月15日死亡，詹劉閃等5人之為詹溫慈之繼承人；埔愛協會訴訟代理人於108年10月25日，因於系爭土地有鋪設水泥鋪面、大門、興建違章建築收留貓狗等情事，經南投縣政府認定違反區域計畫法第15條第1項而裁處60,000元；埔愛協會自108年12月1日起即未繳納租金等節，為兩造所不爭執（見本院卷二第211頁至第213頁），並有系爭租賃契約、詹溫慈繼承系統表暨除戶、現戶謄本、本院民事紀錄科查詢結果、本院109年8月4日投院明家字第1090001540號函、南投縣政府109年9月11日府地用字第1090214943號函暨裁處書影本在卷可參（見本院卷一第27頁至第33頁、第59頁至第69頁、第85頁至第87頁、第103頁、第137頁至第139頁）；並經本院函囑埔里地政於111年1月7日會同本院、兩造至現場勘驗屬實，有勘驗測量筆錄、勘驗照片、土地複丈成果圖在卷可佐（見本院卷二第83頁至第88頁、第89頁至第115頁、第131頁），首堪信為真實。
㈡按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，
他方支付租金之契約；出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第421條第1項、第423條分別定有明文。所謂合於所約定使用、收益之租賃物，乃指該租賃物在客觀上合於約定使用、收益之狀態為已足，應以當事人間於訂立租賃契約時所預設之共同主觀之認知，為其認定之標準，至於承租人能否達到使用收益之效果，則應非所問（最高法院84年度台上字第333號判決意旨參照）。再按凡編為某種使用地之土地，不得供其他用途之使用，土地法第82條前段定有明文。是土地編定為「特定農業區、農牧用地」，依非都市土地使用管制規則之規定，特定目的事業用地應依該特定目的使用、農牧用地僅能作為農作、農舍、農業設施等與農業有關之使用。又區域計畫公告實施後，不屬區域計畫法第11條之非都市土地，應由有關直轄市或縣（市）政府，按照非都市土地分區使用計畫，製定非都市土地使用分區圖，並編定各種使用地，報請上級主管機關核備後，實施管制；違反區域計畫法第15條第1項之管制使用土地者，該管直轄市、縣（市）政府處60,000元以上300,000元以下罰鍰，並得限期令其變更使用、停止使用或拆除其地上物恢復原狀，區域計畫法第15條第1項前段、第21條第1項定有明文。而農舍興建應符合農業發展條例第18條規定意旨，該條例第18條未對農舍出租明確規範，惟本於農舍興建立法精神，出租行為係營利行為，依社會通則即應認定違反所謂「自用」原則，固有行政院農業委員會97年3月21日農水保字第0971843082號函可參；惟經檢查農業用地與農舍未依規定使用者，由原核定機關通知主管建築機關及區域計畫、都市計畫或國家公園主管機關依相關規定處理，並通知其限期改正，屆期不改正者，得廢止其許可，農業用地興建農舍辦法第15條第2項則有明文。是如有違反上開規定情形，僅應由該管主管機關予以取締而已，而非就民事法律行為效果為規範。另當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。是民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。本件埔愛協會主張詹溫慈將系爭房地出租而有侵權行為、債務不履行、民法第245條之1規定情形等，業經詹劉閃等5人以前詞否認，依前開說明，埔愛協會即應就其主張負舉證責任。
㈢經查：
⒈埔愛協會訴訟代理人於108年10月25日，因於系爭土地有鋪設
水泥鋪面、大門、興建違章建築收留貓狗等情事，經南投縣政府認定違反區域計畫法第15條第1項、第21條規定，裁處60,000元乙節，已如前述。惟揆諸上開說明，埔愛協會固有違反區域計畫法第15條第1項、第21條規定，然該規定僅係行政上取締之規定，並非規範民事上法律行為效果之規定。是埔愛協會得否依民法第184條第1項前段、第226條、第227條、第231條、第245條之1等規定，請求詹劉閃等5人於繼承詹溫慈之遺產範圍內負損害賠償責任，仍應由埔愛協會就其主張負舉證責任。
⒉埔愛協會主張其承租系爭房地，係作為動物結紮使用乙節；
核與證人李志成於本院審理時具結證稱：其為系爭租賃契約之仲介，當時擬定契約時其有在場，原系爭房屋係出租作為陸客休息站，後來房客退租，就委託其同事陳小姐出租，當時李宛蓁是在埔里收容流浪狗，陳小姐就帶李宛蓁前往系爭房地查看，渠看了之後覺得合用，就說要做為動物結紮站，動物會在該處休養3、4天，沒有要作為收容中心使用；後來簽約時，詹溫慈也有問李宛蓁承租系爭房地欲作何使用，李宛蓁就說要做動物結紮，詹溫慈就問是否要收容動物？李宛蓁回稱渠等收容所在國姓鄉，系爭房地僅做動物結紮及結紮後的休養，當時於系爭租賃契約約定第21條內容，係因詹溫慈認為於結紮過程或可能導致動物死亡，擔心埔愛協會就地掩埋，且擔心結紮後之動物會呻吟，所以才再為約定不得擾鄰、不得就地掩埋等語相符（見本院卷一第352頁至第354頁）。堪認埔愛協會、詹溫慈已於系爭租賃契約約定租賃物即系爭房地之使用方法，為供作動物結紮、結紮後動物之短期休養場所；詹溫慈於簽立系爭契約後，即將系爭房地交付埔愛協會使用乙節，亦未經埔愛協會以書狀、言詞否認。是詹溫慈於系爭租賃契約成立後，有將系爭房屋交付埔愛協會使用，並供埔愛協會作為動物結紮、結紮後動物短期休養使用，已屬可認。
⒊埔愛協會以詹溫慈違法出租農舍、提供租賃物未合於契約本
旨，致其受有裁罰，且投入大額金錢裝修後，未能繼續使用租賃物，認其應得請求損害賠償等等。參以訴訟代理人李宛蓁受有南投縣政府裁罰，係因其於系爭土地鋪設水泥鋪面、大門、興建違章建築收留貓狗等情事，而不符農業使用定義，並經南投縣政府命其於3個月內恢復原狀或符合農牧用地使用許可狀態乙節，有南投縣政府裁處違反區域計畫法案件裁處書可證（見本院卷一第139頁）；而埔愛協會有於系爭土地鋪設水泥鋪面、搭建鐵皮建物乙節，亦有埔愛協會提供之臉書網頁列印資料可參（見本院卷一第333頁至第337頁）。堪認埔愛協會係因於系爭房地為上開增建、舖設水泥、收留貓狗等行為，而未合於農業使用目的，方遭裁罰並遭南投縣政府命其限期改正（即於文到3個月內恢復原狀或符合農牧用地容許使用狀態）。而系爭土地屬農牧用地，依非都市土地使用管制規則第6條附表一規定，農牧用地容許使用項目第20項容許作動物保護相關設施，惟需經目的事業主管機關、使用地主管機關及有關機關許可使用，可依申請非都市土地作動物保護相關設施容許使用審查作業要點（下稱動物保護設施容許使用作業要點）第3點規定，辦理動物保護相關設施容許之申請乙節，有南投縣政府110年5月12日府地用字第1100100255號函在卷可參（見本院卷一第419頁至第420頁）。是埔愛協會如欲於系爭土地設立動物保護相關設施即動物收容所，亦僅需填具申請書、檢具相關文件，即可向土地所在地直轄市、縣（市）政府即南投縣政府提出申請。上開情形，從埔愛協會之斯時代表人李宛蓁收受前開裁處時，亦有經南投縣政府限期改正即於3個月內恢復原狀或符合農牧用地容許使用乙事，足見南投縣政府亦認系爭土地如欲設立動物收容所，由埔愛協會依非都市土地使用管制規則第6條附表一、動物保護設施容許使用作業要點之規定為申請即可。換言之，縱認埔愛協會、詹溫慈約定之租賃物使用目的含有設置動物收容所之情形，詹溫慈所提供之系爭土地，於埔愛協會依前開規定向南投縣政府提出申請後，即足以作為動物收容所使用；而埔愛協會並無舉證證明詹溫慈生前有拒絕提供同意書（即動物保護設施容許使用作業要點第4點規定之「設施坐落土地之所有權人出具土地供作動物保護相關設施同意書」）供其申請之情形，難謂詹溫慈有給付不能、不完全給付、給付遲延或故意、過失為不法行為之情形。遑論，埔愛協會已明確向詹溫慈表示系爭房地非用於動物收容中心使用，僅為動物結紮、結紮後休養使用，堪認詹溫慈將系爭房地之占有交付埔愛協會時，已足供埔愛協會依前述租賃目的使用，詹溫慈已依系爭租賃契約約定內容，交付合於契約約定之租賃物，更證詹溫慈並無債務不履行或故意、過失為不法侵害行為之情事。故依前開說明，埔愛協會前開主張，即非可採。
⒋再租賃標的及租金，厥為租賃契約之成立要素，僅需當事人
間意思表示一致，即可謂成立租賃關係（最高法院98年度台上字第1133號判決意旨參照）。復民法第245條之1第1項規定「以契約未成立時，當事人為準備或商議訂立契約而有左列情形之一者，對於非因過失而信契約能成立致受損害之他方當事人，負賠償責任：一、就訂約有重要關係之事項，對他方之詢問，惡意隱匿或為不實之說明者。…三、其他顯然違反誠實及信用方法者」，係對於契約未成立之賠償責任。則埔愛協會、詹溫慈於107年11月12日簽立系爭租賃契約，約定詹溫慈將系爭房地出租予埔愛協會，每月租金為40,000元，租賃期間自107年12月1日起至112年12月1日止，每月租金應於每月5日前繳納乙節，已如前述，足見埔愛協會、詹溫慈就租金、租賃標的意思表示一致。則無論詹溫慈、李宛蓁或埔愛協會有違反前開取締規定情形，均不影響系爭租賃契約已合法成立之事實；且埔愛協會復未就系爭租賃契約未能成立情形，為任何舉證證明。是縱埔愛協會主觀認定詹溫慈於訂約時隱匿重要關係事項、或違反誠信原則，因系爭租賃契約已合法成立，其即無從依前開規定請求詹劉閃等5人於繼承詹溫慈之遺產範圍內，負損害賠償責任。
⒌從而，埔愛協會未能舉證證明詹溫慈有民法第184條第1項前
段、第245條之1、第226條、第227條、第231條規定情形，其即無從依前開規定，請求被告詹劉閃等5人於繼承詹溫慈之遺產範圍內，負損害賠償責任。㈣按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；
對於妨害其所有權者，得請求除去之，為民法第767條第1項前段、中段所明定。而租賃定有期限者，其租賃關係於期限屆滿時消滅，承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物與出租人，民法第451條第1項、第455條亦有明文。是租賃關係終止後，承租人繼續占有租賃物，自應構成無權占有。又無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念。故如無權占用他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之利益（最高法院61年台上字第1695號、97年度台上字第294號判決意旨參照）。再承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止租約，民法第440條第1項、第2項亦有明文。
㈤經查：
⒈詹劉閃等5人主張埔愛協會自108年12月1日起即無繳納租金情
形，已如前述；而詹劉閃等5人於109年9月9日本院言詞辯論期日當庭催告埔愛協會於7日內給付欠繳之租金，埔愛協會均無繳納情形，詹劉閃遂於109年10月28日依民法第440條1項、第2項規定，終止系爭租賃契約乙節，有本院109年9月9日言詞辯論筆錄、民事答辯㈠狀在卷可參（見本院卷一第120頁、第217頁至第222頁）。本院審酌詹劉閃等5人係於109年9月9日催告埔愛協會限期7日內繳付租金，當時埔愛協會積欠租金已達2個月以上，詹劉閃等5人限期7日繳付租金，期限亦屬適當，則埔愛協會均無繳付108年12月1日起至109年9月9日止之租金，詹劉閃等5人於109年10月28日將終止系爭租賃契約之意思表示送達埔愛協會，即合於前開規定。埔愛協會雖以系爭房地未合於租賃目的。主張其得終止系爭租賃契約，其業於109年3月30日終止系爭租賃契約，詹劉閃等5人無從再終止系爭租賃契約等等。惟詹溫慈所交付之系爭房地合於其與埔愛協會約定，已經本院認定如前；而埔愛協會固有舉證其於109年3月30日寄發之埔里中心埤郵局存證號碼000029號存證信函，其內容有對詹溫慈為終止系爭租賃契約之意思表示（見本院卷二第41頁至第49頁、），但斯時詹溫慈已經死亡，埔愛協會亦未能提出前開存證信函已合法送達詹溫慈之繼承人之執據（見本院卷二第71頁），自難認系爭租賃契約有經埔愛協會合法終止。從而，詹劉閃等5人主張系爭租賃契約已經其等於109年10月28日合法終止乙節，合於前開法條規定，其等主張即屬有據。
⒉系爭租賃契約已經詹劉閃等5人於109年10月28日合法終止，
已經本院認定如上；依前開說明，埔愛協會就系爭房地即無合法占有權源，故詹劉閃主張其等得依民法第767條第1項前段規定，請求埔愛協會將系爭地上物拆除，系爭溫室、鐵皮建物及系爭房屋騰空，並將系爭房地返還詹劉閃等5人，即屬有據。詹溫慈等5人雖另主張得依民法第455條為相同請求，然其等既已陳明訴之合併類型為選擇合併，本院已依民法第767條第1項規定准其前開請求，即無需就民法第455條規定部分，再為論述。
⒊埔愛協會、詹溫慈於系爭租賃契約第3條、第4條約定每月租
金40,000元，並應於每月5日前繳付，有系爭租賃契約在卷可參。埔愛協會自108年12月1日起即無給付租金，暨系爭租賃契約已於109年10月28日終止等節，已如前述。是詹劉閃等5人主張其得依系爭租賃契約前開約定，請求被告給付自108年12月1日起至109年10月28日之租金，即合於系爭租賃契約前開約定內容，經計算結果，詹劉閃請求埔愛協會給付租金436,129元【計算式：40,000元×（10又31分之28月＝436,129元，元以下四捨五入】，即屬有據。至於埔愛協會抗辯詹溫慈未提供合於系爭租賃契約約定之租賃物，其等得拒絕給付租金等等，參以詹溫慈所提出之租賃物即系爭房地，合於其與埔愛協會於系爭租賃契約所約定內容，已經本院認定如前。於此情形，埔愛協會抗辯其得拒絕給付租金等等，即非可採。再系爭租賃契約於109年10月28日終止，埔愛協會就系爭房地於租賃關係消滅後，即屬無占有權源，埔愛協會受有占有系爭房地之利益即屬無法律上原因；而系爭房地之租金經埔愛協會、詹溫慈約定為每月40,000元，亦如前述。堪認詹劉閃等5人主張其等得請求埔愛協會返還之不當得利之利益以前開租金計算，應係可採。是詹劉閃等5人依民法第179條規定，請求埔愛協會自109年10月29日起至埔愛協會返還系爭房地之日止，按月給付相當於租金之利益40,000元乙節，即屬有據。
㈥按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金違約
金；除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額；其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第250條第1項、第2項定有明文。是契約當事人以確保債務之履行為目的，約定於債務人不履行債務或不為適當之履行時，所應支付之違約金，除契約約定其為懲罰性之違約金外，概屬於賠償總額預定性之違約金，以免對債務人造成不利，觀諸民法第250條之規定及其修正理由自明（最高法院107年度台上字第1062號判決意旨參照）。再約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條亦有明文。是違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，自應受該違約金約定之拘束（最高法院109年度台上字第254號判決意旨參照）。惟當事人約定之違約金是否過高，須依一般客觀事實，社會經濟狀況，當事人所受損害情形及債務人如能依約履行時，債權人可享受之一切利益為衡量標準；債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受之利益減少其數額。倘違約金係損害賠償總額預定性質者，尤應衡酌債權人實際上所受之積極損害及消極損害，以決定其約定之違約金是否過高（最高法院109年度台上字第497號判決意旨參照）。
㈦經查：詹劉閃等5人主張因埔愛協會於系爭租賃契約屆期均無
搬遷及交還系爭房地，其等得依系爭租賃契約第6條約定，請求埔愛協會給付違約金即相當於5個月租金之違約金200,000元乙節。參以埔愛協會、詹溫慈於系爭租賃契約第6條約定「乙方於租期屆滿時，除經甲方同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或者主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金5倍之違約金...」等語，有系爭租賃契約在卷可參（見本院卷一第30頁）。依其等約定內容，並未記載「懲罰性違約金」等文字，且未將違約金與其他具損害賠償性質之約定併列，應認該違約金為損害賠償總額預定性質違約金。則埔愛協會於系爭租約終止後，迄今均未遷讓交還系爭房地，詹劉閃等5人自可依此約定請求埔愛協會給付違約金。惟本院審酌埔愛協會延遲返還系爭房地之違約情節，影響詹劉閃等5人規劃系爭房地後續使用收益，其等已另依不當得利規定，請求埔愛協會給付相當於租金之不當得利。是本院參酌前開情形，認系爭租約第6條約定之違約金，應酌減至每月8,000元計算之違約金，始屬相當；逾此部分之違約金請求，則乏依據。
㈧按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任
；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％，民法第229條第1項、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。經查：詹劉閃等5人請求埔愛協會給付租金436,129元部分，依系爭租賃契約第4條約定，埔愛協會應於每月5日給付租金，是前開租金債權核屬有約定期限之債權，而本件反訴起訴狀繕本係於109年10月28日送達埔愛協會（見本院卷一第223頁）。故詹劉閃基此僅請求前開租金自109年10月29日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，即屬有據。
六、綜上所述，埔愛協會依民法第184條第1項、第226條、227條、第231條、第216條及第245條之1規定，請求詹劉閃等5人於繼承詹溫慈遺產範圍內給付1,200,000元，為無理由，應予駁回；埔愛協會之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所依據，併予駁回。詹劉閃等5人依系爭租賃契約第3條、第6條、民法第767條第1項、第179條規定，為主文第3項至第6項之請求，則有理由，應予准許；逾上開准許部分之請求，則無理由，應予駁回；就詹劉閃等5人勝訴部分，詹劉閃等5人聲明願供擔保請准宣告假執行，核無不可，爰酌定相當擔保金，併依職權定埔愛協會得以相當擔保金供擔保後，免為假執行；至於詹劉閃敗訴部分，其訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所依據，併予駁回。
七、按當事人聲明之證據，法院應為調查；但就其聲明之證據中認為不必要者，不在此限，民事訴訟法第286條定有明文。
埔愛協會固請求傳訊訴外人即其秘書長柯佑安，欲證明其與詹溫慈就系爭房地租賃約定內容，然此部分待證事實已經本院傳訊無利害關係之仲介李志成證述在案，且經訊問簽立系爭租賃契約之埔愛協會訴訟代理人李宛蓁，而認定事實如前，是本院認原告前開證明方法之請求，即無調查必要。另本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦及證據調查，均與本案之判斷不生影響，爰毋庸一一審酌論列，併此敘明。
八、訴訟費用之負擔：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 111 年 8 月 25 日
民事第二庭法 官 劉玉媛以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 111 年 8 月 25 日
書記官 洪裕展