臺灣南投地方法院民事判決
109年度訴字第350號原 告 王介良訴訟代理人 李昶欣律師複代理人 蕭欣莉被 告 洪秀珠訴訟代理人 沈崇廉律師
馬啓峰律師紀長鳴上列當事人間請求返還價金事件，本院於民國110年8月4日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張略以：㈠原告於民國106年10月30日與被告簽立土地買賣契約書（下稱
系爭契約），約定由原告以新臺幣（下同）5,600萬元向被告購買坐落南投縣○○鎮○○段0000地號土地（面積：4,461.69平方公尺，應有部分：全部，下稱系爭土地）、（105）投府建管（造）字第00516號建照執照（下稱系爭建照），約定買賣價金分5期交付，原告應按期交付買賣價款，被告則應於原告給付第4期款之時，除將系爭土地所有權移轉登記予原告外，亦應將南投縣私立香格里拉長期照顧中心（下稱香格里拉長照中心）負責人變更登記為原告，原告並依系爭契約給付第1期款即簽約金310萬元（下稱系爭簽約金）予被告。
㈡惟香格里拉長照中心性質為福利機構，於開始營業後應由政
府相關機關為輔導營運1年，期間內長照中心不得變更負責人，致使被告無從將系爭土地所有權移轉登記予原告同時，將香格里拉長照中心負責人變更登記予原告，則系爭契約第8條3項約定標的即為自始客觀不能給付之契約標的，依民法第246條第1項規定，系爭契約應屬無效，被告所收受之系爭簽約金即屬不當得利，應予返還原告。
㈢又原告交付系爭簽約金完畢後，被告未提供系爭土地作為擔
保供原告向金融機構辦理貸款，用以給付第2期款2,500萬元（下稱第2期款），致使原告無法如期取得足夠資金以給付第2期款，被告甚隱瞞系爭土地為特種目的事業用地及土地上已設定予第三人之抵押權等事，致原告無法申貸貸款，是被告於系爭契約成立後，有無故未履行應盡義務以致契約目的無法達成之情事，被告即屬違背系爭契約第3條第2項之約定。
㈣再原告為於立約日起18個月內於系爭土地，依系爭建照興建
建物，遂於108年1月17日委請施工團隊前往系爭土地施作，詎遭被告阻攔並報警而未能施作，被告違反提供系爭土地予原告興建建物之義務，使原告之投資者何宗照拒絕投資，被告因此有違反系爭契約第8條第4項之約定。
㈤綜上，系爭契約除有自始客觀給付不能情事而無效外，亦因
被告有違反系爭契約第3條第2項、第8條第4項約定及給付遲延情事，原告據此自得解除系爭契約，請求被告返還系爭簽約金。爰依民法第246條第1項、系爭契約第10條第2項、民法關於給付遲延法律關係即民法第254條、第259條、民法第179條等規定提起本件訴訟，請求擇一為原告有利判決等語。並聲明：被告應給付原告310萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告抗辯略以：㈠兩造雖曾於106年10月30日簽立系爭契約，並經原告給付系爭
簽約金，然原告並無按期給付第2期款及後續各期款項，亦從未通知被告偕同辦理系爭土地之設定擔保，經兩造協調後原告表明無力履約，系爭建照亦因罹於核准竣工之時間即108年1月23日而失效；被告曾於108年1月9日以台中大全街000016號存證信函（下稱16號存證信函）催告原告於10日內依系爭契約第3條約定給付第2期款、後續各期款項，遭原告置之不理後；被告再於108年1月25日以台中大全街000075號存證信函（下稱75號存證信函）為解除系爭契約及沒收原告已付系爭簽約金之意思表示，是系爭契約業已因原告違約而由被告合法解除。
㈡另系爭土地曾於108年1月17日經不詳之人攜帶大型機具欲進
場施工，現場人員並未出具原告授權之證據，被告亦無從辨識現場人員是否由原告委派，且被告事前並未獲原告告知當日欲派員進場施工，被告為保全財產，自得拒絕該人進場施工；被告之子紀長鳴事後以通訊軟體LINE詢問原告此事，原告竟回覆已將系爭契約權利轉讓他人且無資格再論此案，顯見108年1月17日至系爭土地現場人員並非原告授權。㈢從而，被告並無違反系爭契約約定，且系爭契約業經被告合
法解除，原告不得再據以主張解除契約及請求返還系爭簽約金等語。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：㈠兩造於106年10月30日簽立系爭契約。
㈡兩造於系爭契約約定買賣標的包含系爭土地、系爭建照。
㈢系爭契約約定價款為5,600萬元，原告於106年10月30日即依
系爭契約第3條第1項約定給付系爭簽約金，其餘第2至4期款項、尾款，原告均無給付。
㈣原告曾於107年7月30日、108年1月21日分別以台中法院郵局
存證號碼001974號存證信函（下稱1974號存證信函）、台中西屯存證號碼000071號存證信函（下稱71號存證信函）主張被告未將香格里拉長照中心變更負責人為原告，及未提供系爭土地作為原告借款之擔保為由，請求被告退還系爭簽約金，前皆存證信函均經被告收受。
㈤被告曾以16號存證信函催告原告給付第2至4期款項及尾款，經原告於108年1月10日收受。
㈥被告曾以75號存證信函向原告為解除系爭契約之意思表示，經原告於108年1月28日收受。
㈦何宗照於108年1月17日欲前往系爭土地施作，經被告阻擋其入內施作。
㈧系爭土地現為被告所有，被告曾於97年間設定最高限額抵 押
權656萬元與合作金庫商業銀行股份有限公司（下稱合作金庫銀行）。
㈨系爭建照已於108年1月23日失其效力。
㈩被告未申請設立香格里拉長照中心。
原告並無持系爭土地為擔保向銀行送件以辦理借款。
老人福利機構輔導及管理相關法規及函釋均無規定私立長期照護中心須經縣政府輔導1年，始得變更負責人之情形。
四、兩造爭執事項：㈠原告主張系爭契約依民法第246條為無效，有無理由？如有理
由，其依民法第179條請求被告返還系爭簽約金，有無理由？㈡原告主張被告違反系爭契約第3條第2項、第8條第4項給付義
務，其得依民法給付遲延規定、系爭契約第10條第2項解除系爭契約，有無理由？如有理由，其依同法第179條請求被告返還系爭簽約金，有無理由？
五、本院之判斷：㈠兩造於106年10月30日簽立系爭契約，約定買賣標的包含系爭
土地、系爭建照，買賣總價款為5,600萬元，原告於簽約日即依系爭契約第3條第1項約定給付系爭簽約金，其餘第2至4期款項及尾款，原告均無給付被告；原告未曾持系爭土地為擔保向銀行送件辦理貸款，系爭建照已於108年1月23日失效等節，為兩造所不爭執（見本院卷一第230頁至第232頁、卷二第28頁），並有系爭契約、系爭建照在卷可參（見本院卷一第21頁至第29頁、第345頁至第347頁），首堪認為真實。
㈡原告主張系爭契約第8條第3項、第3條第4項係約定被告應於
原告給付第4期款項時，將系爭土地及香格里拉長照中心過戶於原告名下，然長期照護型機構需設立經政府輔導1年，方得變更負責人，故系爭契約即有自始客觀給付不能之情形，而依民法第246條第1項之規定為無效，被告即應依民法第179條規定返還系爭簽約金等等。然：
⒈按民法第246條第1項前段規定以不能之給付為契約標的者，
其契約無效，所稱不能之給付，係指依社會通常觀念，債務人應為之給付，自始不能依債務本旨實現之謂（最高法院109年度台上字第2490號判決意旨參照）。
⒉經查：
⑴系爭契約第8條第3項、第3條第4項約定內容分別為「於辦理
本買賣土地過戶移轉登記同時，賣方（即被告）將『南投縣私立香格里拉長期照顧中心』公司變更負責人為買方（即原告）名下」、「買方應於地上建物建築完成取得長照中心營運執照日交付，此時買賣雙方開始辦理土地過戶移轉登記手續」（見本院卷一第25頁、第21頁），是依前開約定內容，被告於原告給付第4期款項時，負有將系爭土地所有權移轉登記予原告，及將香格里拉長照中心變更負責人為原告之給付義務。
⑵而依長期照顧服務法第24條規定「長照機構之申請要件、設
立標準、負責人資格，與其設立、擴充、遷移之申請程序、審查基準及設立許可證明應記載內容等有關事項之辦法，由中央主管機關定之。」；及依上開條文訂立之長期照顧服務機構設立許可及管理辦法第12條第1項規定「第10條居家式長照機構以外長照機構完成籌設者，應填具申請書，並檢附下列文件、資料，向直轄市、縣（市）主管機關申請長照機構設立許可；經審查通過發給設立許可證書後，始得營運：
一、主管機關許可籌設文件。二、建築物圖示：位置圖、百分之一比例之平面圖及消防安全設備竣工圖，標示用途說明，並以平方公尺註明各樓層、隔間之樓地板面積及總樓地板面積。三、建築物使用執照影本及建築物竣工圖。四、土地及建物使用權利證明文件：（一）土地及建物所有權狀影本。（二）土地或建物所有權非屬申請人所有者，其經公證之租賃契約或使用同意書。五、服務規模開放使用期程表。六、負責人身分證明文件。七、工作人員名冊、證照及其身分證明文件影本。八、設施、設備之項目。九、投保公共意外責任保險之保險單影本。十、其他經直轄市、縣（市）主管機關規定之文件、資料。」，堪認申請長照機構設立許可需檢附件建築物使用執照影本及竣工圖，方得向主管機關申請長照機構設立許可。是以，兩造方於系爭契約第8條第2項、第3項約定「自立約日起賣方同意配合、協助買方辦理上述建照執照建物建設完成至取得使用執照所需各項手續，及設立『南投縣私立香格里拉長期照顧中心』」、「於辦理本買賣土地過戶移轉登記同時，賣方將『南投縣私立香格里拉長期照顧中心』公司變更負責人為買方名下」（見本院卷一第25頁）。則依系爭契約約定，原告於系爭土地依系爭建照興建建物完成後，被告即可檢附建築物使用執照、竣工圖向主管機關申請設立許可香格里拉長照中心。又私立長照機構無需政府輔導1年方得變更負責人乙節，亦有南投縣政府110年4月12日府社福字第1100081454號函在卷可參（見本院卷第241頁）。則本件被告於原告得於系爭土地興建建物完成後，檢附建築物使用執照、竣工圖向主管機關申請設立許可香格里拉長照中心，已如前述；於設立香格里拉長照中心後，亦無不得變更負責人之限制，亦係可認。足見系爭契約上開約定內容並無給付自始不能依債之本旨實現之情形，是原告前開主張，即屬無據。⒊從而，系爭契約並無民法第246條第1項規定無效之情形，已
經本院認定如上，被告受有系爭簽約金即有法律上原因，原告依民法第179條規定請求被告返還系爭簽約金，即無理由。
㈢關於原告主張被告違反系爭契約第3條第2項、第8條第4項規
定，原告得依民法給付遲延、不當得利、系爭契約第10條第2項約定，解除系爭契約及請求被告返還系爭簽約金等等，說明如下：
⒈系爭契約第3條第2項約定「賣方同意提供本買賣標的物土地
作為擔保，由買方向金融機構貸款新台幣2500萬元正」（見本院卷一第21頁），是被告依上開約定負有提供系爭土地作為原告向金融機構借款擔保之義務，然兩造於系爭契約第3條第2項並無就上開給付義務約定期限，依民法第229條第2項之規定，僅於被告受催告仍未依債之本旨提出給付，被告方負給付遲延責任。則依卷附原告舉證之1974號存證信函、71號存證信函內容均僅見「依契約所載，就第2期款2500萬元，臺端應同意提供買賣標的土地作為擔保，由本人向金融機構貸款，並於貸款撥放後同時，匯入臺端指定帳戶作為價款之一部，惟查台端拒為配合提供標的土地作為擔保致本人無法申貸並給付第2期款，乃違反雙方約定致契約無法續行」等語（見本院卷一第90頁至第91頁、第100頁至第101頁），未見原告催告被告履行上開給付義務，依上開說明，被告即無陷於給付遲延情形。是原告主張被告給付遲延，其得依民法254條、第259條、第179條等規定及系爭契約第10條第2項約定，解除契約及請求被告返還系爭簽約金等等，即無可採。
⒉按「直轄市、縣（市）主管建築機關，於發給建造執照或雜
項執照時，應依照建築期限基準之規定，核定其建築期限。前項建築期限，以開工之日起算。承造人因故未能於建築期限內完工時，申請展期1年，並以1次為限。未依規定申請展期，或已逾展期期限仍未完工者，其建造執照或雜項執照自規定得展期之期限屆滿之日起，失其效力。第1項建築期限基準，於建築管理規則中定之。」、「起造人自領得建造執照或雜項執照之日起，應於6個月內開工；並應於開工前，會同承造人及監造人將開工日期，連同姓名或名稱、住址、證書字號及承造人施工計畫書，申請該管主管建築機關備查。起造人因故不能於前項期限內開工時，應敘明原因，申請展期1次，期限為3個月。未依規定申請展期，或已逾展期期限仍未開工者，其建造執照或雜項執照自規定得展期之期限屆滿之日起，失其效力。第1項施工計畫書應包括之內容，於建築管理規則中定之。」，建築法第53條、第54條定有明文。是起造人應於主管建築機關發給建造執照之日起6個月內開工，起造人於開工前應會同承造人、監造人身份資料、承造人施工計畫書申請主管建築機關備查，如因故未能於期限內開工，應向主管機關申請展延1次，期限為3個月已於展延期限仍無開工者，建照執照自得展延之期限屆滿之日起失其效力；而主管機關發給建築執照時，應依建築期限標準之規定，核定建築期限，承造人因故未能如期完工時，亦得申請展期1年，逾展延期限未完工者，建築執照自規定得展延之期限屆滿之日起，失其效力。是建築執照開工、完工均有期限，如合於建築法第53條第2項、第54條第2項規定，建築執照即失其效力。參以兩造於簽立系爭契約後，原告即取得得於系爭土地依系爭建照建造建物之權利，其亦受主管建築機關核准之系爭建照開工期限、建築期限之限制，原告未能於主管機關核准開工展延期限即106年9月13日前，依建築法第54條第1項規定，會同承造人、監造人將開工日期連同其等年籍資料及承造人施工計畫書，向主管建築機關申請備查，致系爭建照未能於核准開工展延期限內開工，方致系爭建照失其效力而為能於系爭土地依系爭建照施作，核與被告於108年1月17日拒絕何宗照施工均無關連，故原告依此主張被告有債務不履行情形，即無可採。況被告依系爭契約固有提供系爭土地供原告依系爭建照建造建物之給付義務，但兩造於系爭契約第8條並無就上開給付義務約定期限，依民法第229條第2項之規定，僅於被告受催告仍未依債之本旨提出給付，被告方負給付遲延責任。依原告舉證之前開1974號存證信函、71號存證信函，亦無見原告催告被告履行上開給付義務，被告即無陷於給付遲延情形。是原告主張其得依給付遲延即民法254條、第259條、第179條等規定及系爭契約第10條第2項約定，解除契約並請求被告返還系爭簽約金等等，亦無可採。
六、綜上所述，原告依系爭契約第3條第2項、第4項、第8條第3項、第10條第2項、民法第246條第1項、給付遲延、不當得利等規定，請求被告返還系爭簽約金，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，併予駁回之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦及證據調查，均與本案之判斷不生影響，爰毋庸一一審酌論列，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 110 年 9 月 1 日
民事第二庭 法 官 劉玉媛以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 9 月 1 日
書記官 潘湘惠