臺灣南投地方法院民事判決
109年度訴字第528號原 告 蔡培津被 告 洪健傑訴訟代理人 林更穎律師上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國110年9月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張略以：㈠原告所有坐落南投縣○○鎮○村段000地號之土地（下稱系爭土
地）、其上同段26建號（門牌號碼南投縣○○鎮○○路0段000○0號）之建物（含增建之暫編同段26-1、129、130建號部分；下均稱系爭建物），為本院107年度司執字第15940號清償票款強制執行事件（下稱系爭執行事件）之執行標的物，並經本院囑託金融資產服務股份有限公司中部分公司（下稱金服公司）以108年度投金職同字第171號清償票款事件（下稱系爭囑託事件）辦理不動產拍賣變賣相關事宜。
㈡系爭囑託事件在辦理不動產拍賣時，拍賣公告已記載系爭建
物出租給謝鐵城，故拍定後不點交等語，然卻未將應買通知債權人、債務人即原告、系爭建物承租人謝鐵城等相關利害關係人，致原告與謝鐵城未能應買；拍賣公告亦已記載，依農業發展條例（下稱農發條例）第33條規定，私法人不得承受耕地，除符合同法第34條規定農民團體等機構經取得許可者，得應買並檢附許可文件等語，然被告不具應買資格，未檢附主管機關許可文件，仍強行應買；是本院拍賣而由被告應買行為，具有瑕疵，應屬無效，且已侵害謝鐵城之權益，致原告受有損害，原告自得請求被告賠償。
㈢原告所受損害為系爭土地遭本院拍賣而由被告應買後，謝鐵
城可能就不再給付原告租金，是損害額應為謝鐵城依原租約應給付之租金額新臺幣（下同）111萬6,000元（計算式：租金每期1萬2,000元ｘ租期自109年12月起至118年8月止共93期）。
㈣爰依民法第179條不當得利、第184條侵權行為等規定，提起
本件訴訟，並聲明：確認兩造間就系爭土地及其上系爭建物因系爭執行事件拍賣所形成之買賣關係無效；被告應給付原告111萬6,000元，願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告抗辯略以：被告係在系爭強制執行事件及囑託事件中，依法取得系爭土地及建物，無不當得利，亦無侵權行為。原告所主張拍賣無效之事由，曾經謝鐵城向本院民事執行處聲明異議，亦經本院駁回異議確定在案。爰聲明：如主文第1項所示；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本院之判斷：㈠原告主張其原所有之系爭土地、系爭建物，為系爭執行事件
之執行標的物，並經本院囑託金服公司以系爭囑託事件辦理不動產拍賣變賣相關事宜等節，為被告所未爭執，且經本院調取並核閱系爭執行及囑託事件卷宗無訛，堪信為真實。
㈡按不動產之強制執行，以查封、拍賣、強制管理之方法行之
，強制執行法第75條第1項定有明文。拍賣不動產，執行法院應命鑑定人就該不動產估定價格，經核定後，為拍賣最低價額；拍賣不動產，應由執行法院先期公告，並載明下列事項：六、定有應買資格或條件者，其資格或條件；七、拍賣後不點交者，其原因，同法第80條、第81條第1項、第2項第
6、7款定有明文。拍賣不動產，執行法院得因債權人或債務人之聲請或依職權，以投標之方法行之；拍賣之不動產無人應買或應買人所出之最高價未達拍賣最低價額，而到場之債權人無人承受或依法不得承受者，由執行法院定期再行拍賣，並應酌減拍賣最低價額；再行拍賣期日，無人應買或應買人所出之最高價，未達於減定之拍賣最低價額者，準用前條之規定；經2次減價拍賣而未拍定之不動產，債權人不願承受或依法不得承受時，執行法院應於第2次減價拍賣期日終結後10日內公告願買受該不動產者，得於公告之日起3個月內依原定拍賣條件為應買之表示，執行法院得於詢問債權人及債務人意見後，許其買受，同法第85條、第91條第1項後段、第2項前段、第92條、第95條第1項前段定有明文。
㈢次按強制執行法上之拍賣，應解為買賣之一種，即以債務人
為出賣人，拍定人為買受人（拍賣機關則代替債務人立於出賣人之地位），買賣契約於拍定時即告成立（最高法院47年度台上字第152號、77年度台上字第2276號、82年度台上字第354號判決、49年度台抗字第83號裁定意旨參照），亦即，於執行法院拍定時，雙方之意思表示即為合致，以拍賣為原因之買賣關係業已成立（最高法院64年度台上字第2200號、96年度台上字第638號判決意旨參照）。又債務人若於其不動產被拍賣時再參加投標，則同時兼具出賣人與買受人之地位，與買賣須有出賣人與買受人兩個主體，因雙方意思表示一致而成立買賣契約之性質有違，自應解為債務人不得參與應買（最高法院80年度台抗字第143號裁定意旨參照）。
於特別變賣程序中，本於同理，當有前開見解之適用；亦即，於執行法院准許應買時，買賣關係即因雙方意思表示合致而成立，且債務人亦不得應買。
㈣經查：
⒈系爭土地及建物（即拍賣公告標別⒉）經金服公司公告以投標
方式為拍賣，定於109年8月18日為第1次拍賣，經合法送達於系爭執行及囑託事件之債權人、債務人即原告；因無人應買且無債權人承受而拍賣不成立，金服公司遂再公告以投標方式為減價拍賣，定於109年9月8日為第2次拍賣（第1次減價拍賣），經合法送達於系爭執行及囑託事件之債權人、債務人即原告；復因無人應買且無債權人承受而拍賣不成立，金服公司遂再公告以投標方式為減價拍賣，定於109年9月29日為第3次拍賣（第2次減價拍賣），經合法送達於系爭執行及囑託事件之債權人、債務人即原告；又因無人應買且無債權人承受而拍賣不成立，金服公司遂公告以109年10月14日起3個月內，願買受人得向該公司依原定拍賣條件表示應買，而開啟特別變賣程序，經合法送達於系爭執行及囑託事件之債權人、債務人即原告；嗣經被告於109年10月26日向金服公司表示應買，該公司遂依法將前開應買事實，通知系爭執行及囑託事件之債權人、債務人即原告，並定期命表示意見後，於109年11月19日准許應買，通知繳納尾款，並停止特別變賣程序，再由本院民事執行處於109年11月30日核發不動產權利移轉證書予被告等節，有系爭囑託事件卷附之各該公告、通知函、送達證書、權利移轉證明書等件在卷可稽，應堪認定，且未見有何違法之情。
⒉原告固主張辦理系爭土地及建物拍賣時，未將被告應買事實
，通知於債權人、債務人即原告，致其無法應買等等。然而，金服公司確有將拍賣、特別變賣、被告應買等事實，通知債權人、債務人即原告，並定期命其等就被告應買事實表示意見後，始准許應買，業如前述；況且，原告為系爭執行事件之債務人，依法不得應買，亦如前述；是原告前開主張，容有誤會，尚非可採。
⒊原告復主張辦理系爭土地及建物拍賣時，未將被告拍賣及應
買事實，通知於承租人謝鐵城，致其無法應買等等。然而，謝鐵城非系爭執行及囑託事件之當事人乙節，業經本院核閱前開事件卷宗無訛；再者，揆諸前開強制執行法第95條第1項前段規定，亦未要求應將被告應買事實，另行通知債權人及債務人以外之第三人；再參謝鐵城於另案所提出之租賃契約內容（見臺灣高等法院臺中分院以110年度抗字第273號事件卷），至多僅能認其有向原告承租系爭建物，尚難認其屬民法第426條之2第1項、土地法第104條第1項前段所定租用基地建築房屋情形之承租人，而為優先承買權人，自無將拍賣、特別變賣、被告應買等事實，另行通知謝鐵城之必要（謝鐵城曾以同一理由，對金服公司及本院執行處所為准許應買及核發不動產權利移轉證書等執行程序聲明異議，經本院以110年度執事聲字第1號裁定駁回異議後，提起抗告後，經臺灣高等法院臺中分院以110年度抗字第273號抗告事件駁回抗告)；況且，金服公司亦有將辦理拍賣、特別變賣等事實，依法加以公告，亦無謝鐵城未能應買之情；則金服公司辦理系爭土地及建物拍賣時，未將拍賣、特別變賣、被告應買等事實，通知於承租人謝鐵城，尚無違法之情，是原告前開主張，亦不可採。
⒋原告又主張被告未依拍賣公告記載檢附主管機關許可文件，
不具應買資格等等。然而，前開拍賣公告係記載，依農發條例第33條規定，「私法人」不得承受耕地，除符合同法第34條規定農民團體等機構經取得許可者，得應買並檢附許可文件等語甚明（見本院卷第21、41、49頁、系爭囑託事件卷附公告），而被告乃自然人，顯非前開農發條例所定之私法人，尚非依前開公告所載不得承受之人或應檢附相關許可文件之人，亦無原告所指不具應買資格之情況，是原告前開主張，即難採信。
⒌從而，兩造間因本院囑託金服公司辦理特別變賣而由被告應
買所形成之買賣契約，難認有原告所指之瑕疵存在，且於准許被告應買時，即已成立，應屬有效。原告請求確認系爭土地及建物因拍賣所形成之買賣契約無效，即乏依據。
㈤按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。次按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任；故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同；違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任；但能證明其行為無過失者，不在此限，民法第184條定有明文。
㈥經查：兩造間因本院囑託金服公司辦理特別變賣而由被告應
買所形成之買賣契約，應屬有效乙節，業如前述，則被告以前開買賣契約為原因，依本院民事執行處所核發不動產權利移轉證明，而取得系爭土地及建物之所有權，且本於所有權能而得為使用收益等行為，自非無法律上原因而受有利益，當無不當得利之情形。再者，被告係依法於特別變賣程序應買，且經准許應買，始成立前開買賣契約，復依本院民事執行處所核發不動產權利移轉證明書，而取得系爭土地及建物之所有權，當無不法侵害他人權利、故意以背於善良風俗方法加損害於他人、違反保護他人法律致生損害於他人等情，自不構成侵權行為。從而，原告依前開規定，請求被告返還利益或賠償損害，尚非有據。
四、綜上所述，原告依民法第179條不當得利、第184條侵權行為等規定提起本訴，請求判決如其聲明，為無理由，尚難准許，應予駁回；其假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗，應併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法暨舉證，經審酌後認與判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 110 年 10 月 20 日
民事第二庭審判長法 官 徐奇川
法 官 鄭順福法 官 葉峻石以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 110 年 10 月 20 日
書記官 沈柏樺