臺灣南投地方法院民事判決 109年度訴字第88號原 告 楊淑真訴訟代理人 廖本揚律師被 告 彭乃一訴訟代理人 李進建律師被 告 林秩新訴訟代理人 張仕融律師上列當事人間確認土地優先購買權存在事件，本院於民國110 年5月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文確認原告就坐落南投縣○○鎮○○段○○○○○○號土地如附圖所示B （二點二四平方公尺）、C （五平方公尺）部分，有優先承買權。
被告林秩新應將上開第一項合計七點二四平方公尺之土地，於民國一百零九年二月十七日埔里地政事務所，以買賣為原因所為之所有權移轉登記塗銷。
被告彭乃一應將上開七點二四平方公尺土地依與被告林秩新所定買賣契約之同一條件（價金部分，每平方公尺新臺幣玖萬零參佰參拾貳元）出售予原告，並應於原告按上開同樣條件履行之同時，辦理所有權移轉登記予原告。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，不在此限；被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加。不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加。又原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。民事訴訟法第255 條第1 項但書第1 款、第2 款、第2項、第256 條、第262 條第1 項本文分別定有明文。經查，原告原以彭乃一、林龔義為被告，起訴聲明：■抻T認原告就原登記為被告彭乃一所有坐落南投縣○里鎮○○段（下不引縣○鎮○段○000 ○0 地號土地（下稱156 之3 地號土地）如起訴狀附圖所示A 部分（面積及位置以實測為準）有優先購買權。■佼Q告林龔義於民國109 年2 月6 日就起訴狀附圖所示土地所為之所有權移轉登記應予塗銷。■妘Q告彭乃一於原告就起訴狀附圖所示土地依被告彭乃一與被告林龔義之間買賣契約同樣條件給付價金後，被告彭乃一應將15 6之3 地號土地如起訴狀附圖所示A 部分辦理分割出新地號，並將該分割出之新地號土地所有權移轉登記予原告（見本院卷一第11頁）。嗣於109 年3 月10日提出民事訴之變更狀表明本件被告之對象為彭乃一、林秩新，並將上開對於林龔義之聲明變更請求對象為林秩新（見本院卷一第59頁）。再迭經原告歷次變更及更正聲明，最終聲明為：■抻T認原告就原登記為被告彭乃一所有坐落156 之3 地號土地如南投縣埔里地政事務所複丈日期109 年4 月28日土地複丈成果圖（下稱附圖）所示編號B ，面積2.24平方公尺、編號C ，面積5 平方公尺之土地（下稱系爭土地）有優先購買權。■佼Q告林秩新於109年2 月17日就系爭土地所為之所有權移轉登記應予塗銷。■■被告彭乃一於原告就系爭土地依被告彭乃一與被告林秩新之間買賣契約同樣條件給付價金後，被告彭乃一應將系爭土地辦理分割出新地號，並將該分割出之新地號土地（即系爭土地）所有權移轉登記予原告（見本院卷一第229 至230 頁）。核原告撤回對林龔義之訴並追加對被告林秩新之訴（見本院卷一第153 頁、第155 頁），其請求之基礎事實同一；而關於聲明之變更，屬補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，被告對於原告聲明之變更亦無異議並為本件言詞辯論，與前揭規定均相符，應予准許，先予敘明。
貳、實體部分：
一、原告主張略以：■怑鴔i於80至90年間之某年與被告彭乃一之父彭正衍簽訂基地
租賃契約，以每月新臺幣（下同）8,000 元承租分割前之15
6 地號土地（下稱分割前156 地號土地）其中如附圖所示系爭土地所在位置之部分，並於系爭土地上得興建鐵皮建物使用。被告彭乃一繼受系爭租賃契約後，仍繼續向原告收取租金，並曾於107 年1 月1 日就系爭土地按租金每月8,000 元、租期自107 年1 月1 日起至109 年12月31日止續訂租賃契約（下稱系爭租賃契約），並於該租賃契約第12條約定原告對被告彭乃一就系爭土地原告實際使用之範圍有優先承買權。
■侀酯鴔i於108 年12月間得知分割前156 地號土地之共有人間
業已達成分割協議，經原告於108 年12月30日寄發存證信函予被告彭乃一促其遵守系爭租賃契約之約定而未獲置理，而向地政機關調閱土地登記資料，始發現分割前156 地號土地於109 年2 月6 日分割為156 、156 之1 、156 之2 地號土地（下分別稱156 地號土地、156 之1 地號土地、156 之2地號土地）及156 之3 地號土地，由被告彭乃一於同日取得
156 之3 地號土地之所有權，於未通知承租人即原告於期限內表示是否優先承買情形下，旋即於同年月7 日出售予被告林秩新，並於同年月17日辦理所有權移轉登記完竣。原告為維護其對系爭土地有優先承買權之權利，爰依民法第426 條之2 、土地法第104 條之規定提起本件訴訟等語。
■囧藪n明：如上所述。
二、被告答辯略以：■抭Q告彭乃一：
■荈D外人新東高木材工業股份有限公司（下稱新東高公司）將
所有之分割前156 地號土地出租予訴外人何宗慶、陳明昌、陳泰春及被告彭乃一搭建未辦理保存登記鐵皮建物使用或居住，使新東高公司無法完整取回土地，故將分割前156 地號土地擬出售予被告林秩新，並寄發存證信函通知何宗慶、陳明昌、陳泰春及被告彭乃一。嗣何宗慶、陳明昌、陳泰春及被告彭乃一均行使優先購買權，因而經本院調解成立將分割前156 地號土地分割成156 、156 之1 、156 之2 、156 之
3 地號土地，並由被告彭乃一取得156 之3 地號土地後，被告彭乃一再將156 之3 地號土地及其上未辦理保存登記之建物出賣予被告林秩新。
■狾茬Q告彭乃一於分割前156 地號土地上位於現今156 之3 地
號土地位置，於82年間興建連棟之未辦理保存登記建物，其中一部份供親友經營度小月擔仔麵，另一部分出租予檳榔王，於88年、89年間後，度小月擔仔麵位置改由被告林秩新之父林龔義經營雞肉飯，檳榔王位置改由原告承租作為機車行倉庫。
■悇O使用系爭土地搭建之未辦理保存登記之建物（機車行倉庫
），乃係被告彭乃一連同雞肉飯位置之未辦理保存登記建物共同連棟興建，非由原告原始出資興建，原告並無事實上處分權及優先購買權，其持律師所擬定之系爭租賃契約第12條約定為本件請求，並無理由。
■佼Q告林秩新：
■茬Q告彭乃一於出售156 之3 地號土地及其上未辦理保存登記
建物時，向被告林秩新稱土地上建物均為其所有，故被告林秩新方向被告彭乃一購買土地及建物使用，且購買時完全不知悉原告與被告彭乃一間有何法律關係。
■狾■156 之3 地號土地上原告主張之建物（機車行倉庫）與隔
壁餐廳建物（雞肉飯）為一連棟整體建物，應屬同時所建造。
■悀S156 之3 地號土地係於109 年2 月6 日辦理分割登記，則
原告主張租地建屋時，建物基地仍屬分割前156 地號土地之共有土地，則被告彭乃一在未經其他共有人同意下，顯無任何權利將分割前156 地號土地部分出租予他人興建房屋，因而設如原告與被告彭乃一間有此租地建物約定，該約定是否有效，仍有疑問，連帶原告所主張之優先購買權是否存在，亦非無疑等語。
■囮℅n明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：■怳應峆e156 地號土地於85年6 月19日由新東高公司因買賣而
取得所有，嗣出租予何宗慶、陳明昌、陳泰春及被告彭乃一。
■阰鴔i與被告於107 年1 月1 日簽立如本院卷第23至第27頁之
基地租賃契約（即系爭租賃契約），租賃期間為107 年1 月
1 日至109 年12月31日，並於系爭租賃契約第12條中約定原告對被告彭乃一就系爭土地即原告實際使用之範圍有優先承買權。
■■105 年12月30日被告彭乃一與新東高公司，就系爭土地訂立
土地租賃契約，租賃期間為106年6 月1 日至108 年12月31日。
■■107 年12月5 日，新東高公司發存證信函予何宗慶、陳明昌
、陳泰春及被告彭乃一，表示於107 年12月4 日將分割前15
6 地號土地全部範圍出賣予被告林秩新，並依據土地法第10
4 條請求4 人於15天內是否主張依相同條件優先承買。■■108 年12月26日何宗慶、陳明昌、陳泰春及被告彭乃一，因
買賣而登記為分割前156 地號土地之所有人；109 年2 月6日分割前156 地號地分割為156 、156 之1 、156 之2 、15
6 之3 地號土地，被告彭乃一登記為156 之3 地號土地單獨所有人；109 年2 月17日被告彭乃一以買賣為原因將156 之
3 地號土地登記予被告林秩新。■ル趕|卷一第213 、239 頁照片所示掛有翔順機車托運招牌之
鐵皮屋（下稱系爭鐵皮屋），是因訴外人陳科景所欲營業之度小月要搭建鐵皮屋，經原告已去世配偶黃春棖同意，將原先原告所搭建之簡易鐵皮屋拆除後，再由被告彭乃一尋找包商搭建而成，故與照片所示掛有山雞肉飯招牌之鐵皮建物，兩者建築結構相同。
四、本院之判斷：原告主張與被告彭乃一就系爭土地有租賃關係存在，並於其上蓋有系爭鐵皮屋，然被告彭乃一嗣後成為系爭土地所有人後卻賣給被告林秩新，而非原告，故請求確認原告對被告彭乃一有優先承買權，並訴請塗銷被告間就系爭土地所有權移轉登記，同時原告願以同一條件向被告彭乃一購買等語，然為被告所否認，辯以：原告並非系爭鐵皮屋之所有人等語。是兩造間爭點厥為：■怑鴔i是否為系爭鐵皮屋所有人或事實上處分權人？■阰鴔i依民法第426 條之2 及土地法第104 條等規定所為上開聲明是否有理由？分述如下：
■怑鴔i為系爭鐵皮屋之所有人：
■茷鬗ㄟ妦ㄙ宣v，有依法律行為而取得者，亦有非因法律行為
而取得者，興建新建築物，乃建築物所有權之創造，非因法律行為而取得，該新建築物所有權應歸屬於出資興建人（最高法院101 年度台上字第127 號判決意旨參照）。原告主張系爭鐵皮建物為伊所搭建，然為被告所否認，自應由原告證明此節。
■瓟]之原告與被告彭乃一於107 年1 月1 日所成立之系爭租賃
契約內容明訂：「立契約書人：楊淑真（下稱甲方）、彭乃一（下稱乙方），茲就甲方向乙方承租坐落南投縣○○鎮○○段○○○ ○號土地上如附圖所示A 部分、面積約2-4 坪( 實際面積依地上建物占用部分為準，下稱承租土地），甲方得在承租土地上興建地上建物作為倉庫使用，雙方訂立契約條件如後：第一條：承租土地：■怍荅略g地甲方向乙方承租之土地，係坐落南投縣○○鎮○○段○○○ ○號土地上如附圖所示A 部分、面積約2-4 坪，但實際面積依地上建物占用部分為準。■邧e項建物所需水、電及設備，係甲方自行申請及所有；第二條：地上建物所有人：目前在承租土地上之地上建物，係甲方出資建築並為事實上處分權人。」，系爭租賃契約業已載明系爭鐵皮屋係原告所出資興建，並用以倉庫之用，並經被告彭乃一親自簽名確認，有系爭租賃契約在卷足參（見本院卷一第181 頁至第184 頁），顯見締約當時被告彭乃一對於系爭鐵皮屋為原告所有並無爭執。
■悀S佐以證人即曾向原告承租翻修前之簡易鐵皮屋用以販賣檳
榔之王家魯、證人即原告鄰居廖瑞容及何宗慶等人均證述：原告在系爭鐵皮屋搭建前最初是用棚布所搭，後來改為搭建簡易鐵皮屋，原告搭建簡易鐵皮屋之時間均早於度小月即後來的山雞肉飯所在之鐵皮屋等語（見本院卷一第305 頁、第
307 頁至第308 頁；見本院卷二第11頁至第12頁；第15頁至第16頁），而嗣後由被告彭乃一尋找包商拆除原先簡易鐵皮屋，重建為現由被告林秩新所經營之掛有山雞肉飯招牌之鐵皮建物及系爭鐵皮屋，因此才有共同建築結構等情，則為兩造所不爭執。至於原告是否出資興建系爭鐵皮屋乙節，除系爭租賃契約已載明原告有出資之情外，另從原告與被告彭乃一所成立之系爭租賃契約僅約明承租標的為系爭土地可知，若原告當時並未出資，被告彭乃一斷無可能就自己全部出資所搭建之地上物與原告僅成立租地契約，而應係就系爭鐵皮屋一併列為出租之標的，始合乎常情。由此當可推知系爭鐵皮建物於被告彭乃一搭建時原告應有出資之事實，否則被告彭乃一身為出租人，如系爭鐵皮屋屬被告彭乃一單獨出資搭建，為維護自身權益及經濟理性考量，除租地租金外如尚包括租屋租金，當可以收取更高之收益，何以捨此不為，於系爭租賃契約約定不利於自己之內容？顯與常情有違，足見原告應有出資之事實，方可說明為何系爭租賃契約標的僅為土地，而未包括系爭鐵皮屋，甚或約定原告就系爭土地有優先承買權，參以原告早先在系爭土地先後已有搭蓋棚布架及簡易鐵皮屋之情，又緊鄰系爭土地旁經營宏興機車行，自有一定資力，對於系爭土地有繼續利用之意圖，衡其經濟能力，出資興建系爭鐵皮屋並非難事。
■苭膝H，原告提供山雞肉飯前身即度小月之經營者同時為被告
彭乃一之親戚陳科景之錄影光碟（陳科景以台語發言）及其光碟譯文中提及：我84年在宏興機車行隔壁租一個空地，那個空地是當初是東高木材行的，我跟他們公司租，我要去租的時候那邊就是一塊空地，空地旁邊有一個檳榔攤跟機車行已經在那邊做了，原本就有搭一個鐵皮在那邊，我要租時候我把整個土地都整平，整個把它蓋起來，蓋起來的時候原本就有一格，東高的彭董說要再留一格讓他繼續賣檳榔，我鐵皮屋是一起建造，隔那一格是他們跟機車行跟檳榔攤去處理的，我就是繳我這邊的部分就蓋起來，就這樣子而已等語（見本院卷二第66頁），堪信系爭鐵皮屋與度小月一同搭建時，度小月部分建物係由陳科景出資興建，至系爭鐵皮屋實際出資者為何人乙節，本院衡酌系爭鐵皮屋之前身系原告搭建之簡易鐵皮屋，當時原告與被告彭乃一之父彭政衍就系爭土地訂有基地租賃契約，嗣陳科景承租系爭土地旁邊土地時，獲原告已逝配偶黃春棖同意拆除原先簡易鐵皮屋，再由被告彭乃一尋找包商連同陳科景及原告部分搭建現今鐵皮屋之樣式等情，復參以當時原告間僅存有租地契約，出租人彭政衍當無可能無償為原告搭建系爭鐵皮屋，亦可推知原告應有出資之事實，始符合原告與被告彭乃一或其父彭正衍間，自原告有使用系爭土地時始迄系爭租賃契約成立時，均係成立基地租賃契約，而非租地又租屋契約之情，並與系爭租賃契約第2 條載明原告出資興建系爭鐵皮屋為所有人之內容相吻合。
■牬謅W，系爭租賃契約效力兩造並未爭執，並已載明原告為系
爭鐵皮屋之所有人，再佐以前述系爭鐵皮屋為原告出資之事實，是揆諸前開判決意旨，系爭鐵皮屋係原告出資興建而原始取得所有權，應堪認定。
■阰鴔i得對被告彭乃一主張優先承買權，及訴請塗銷被告間就
系爭土地之所有權移轉登記，被告得以同一條件向被告彭乃一承購：
■茷鬗g地法第104 條第1 項規定：基地出賣時，地上權人、典
權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。係指房屋與基地分屬不同之人所有，房屋所有人對於土地並有地上權、典權或租賃關係存在之情形而言（最高法院69年度台上字第945 號判決意旨參照）。經查，被告固辯稱原告與被告彭乃一成立系爭租賃契約時，被告彭乃一根本非系爭土地之所有人，而係新東高公司所有，及嗣後被告彭乃一為156 地號土地共有人時，出租系爭土地未經其他共有人同意等語，然土地法第
104 條及民法第426 條之2 法文文義並未限制於基地租賃契約成立時出租人須為土地所有人，亦即行使上開條文之優先承買權，僅須於基地出賣時出租人為土地所有人，該租賃契約關係有效存在為已足。查系爭租賃契約於107 年1 月1 日簽訂時，被告彭乃一固非土地所有人，然租賃契約為債權契約，出租人不以租賃物所有人為限，縱被告彭乃一未經土地所有權人同意而以自己名義出租系爭土地，其租約並非無效。是以，雖系爭租賃契約於107 年1 月1 日成立時被告彭乃一雖非系爭土地所有人，亦無礙系爭租賃契約之效力，而被告彭乃一嗣於109 年2 月6 日取得包括系爭土地之156 之3地號土地，並於109 年2 月17日以買賣為原因移轉登記予被告林秩新，尚在系爭租賃契約存續期間等情，已為兩造所不爭執，且有系爭租賃契約、地籍異動索引在卷可參（見本院卷一第23頁至第27頁；第339 頁至第353 頁），依上所述，仍在法條文義射程範圍內，且合乎立法者盡量貫徹基地所有人及其上所坐落建物所有人合一，避免建物遭拆，以發揮其社會經濟作用之旨。是被告所辯自無可採，原告基於系爭鐵皮屋所有人暨系爭土地承租人之法律上地位，仍得對被告彭乃一行使優先承買權，當無疑義。
■珓鰤穧a出賣時，承租人依土地法第104 條第1 項規定，有依
同樣條件優先購買之權，其規範意旨在保護現有房屋所有權人之權益，使土地所有權之歸屬及利用，於公平合理之原則下，歸併同一人。所謂基地承租人，係指承租基地在其上興建建物之承租人，如所承租之範圍僅為基地之一部，就其餘部分並無承租權，於基地出賣時，其優先承買權之範圍，應限於承租範圍內之基地。而違章建築於主管機關依法拆除前，既實際上存在並提供居住使用，與合法建築應無二致，是以租地建屋契約之承租人於土地上興建違章建築時，因無礙租地建屋之本質，本無排除土地法第104 條之適用（最高法院108 年度台上字第1423號、108 年度台上字第2350號判決意旨參照）。查系爭鐵皮屋所坐落之系爭土地為如附圖所示之156 之3 地號土地範圍內即B 、C 位置，得獨立分割為另一地號，有南投縣埔里地政事務所109 年12月10日埔地二字地0000000000號函復在卷可參（見本院卷二第87頁），且與系爭租賃契約所約定承租範圍一致，又系爭鐵皮屋雖係未辦理保存登記之建物，惟依上開說明亦無礙於原告優先承買權之行使。
■悗鬗g地法第104 條所定基地承租人之優先承買權（優先購買
權），係基於各該法律之規定，對「基地出賣人」而生「先買特權（先買權）」之形成權，此項優先承買權對出賣人具有相對之物權效力，承租人一旦行使該權利，即係對出賣人行使買賣契約訂立請求權，亦即請求出賣人按其與第三人約定之同樣出賣條件補訂書面契約。因出賣人與第三人以買賣為原因而成立之物權移轉行為不得對抗優先購買權人，從而優先購買權人自得請求法院確認優先購買權存在及塗銷該項登記，並協同辦理所有權移轉登記。至承租人有依「同樣條件」優先購買之權，係指在買賣條件如：買賣標的、範圍、價金、付款方式、瑕疵擔保等均相同之情形下，承租人得要求優先成為基地買受人之謂（最高法院97年度台上字第2219號、99年度台上字第1699號判決、108 年度台上字第1423號判決意旨參照）。查：原告既就系爭土地有租賃權而得主張優先承買權，則其自得訴請確認優先承買權存在，並請求被告林秩新塗銷以買賣為原因所為之所有權移轉登記，及請求被告彭乃一以同樣條件與其訂定買賣契約，並於原告給付前開價金之同時，將系爭土地所有權移轉登記予原告。而原告主張以被告間南投縣埔里地政事務所收件日為109 年2 月13日之土地登記申請書所附之156 之3 地號土地買賣契約書，總金額為543 萬3,465 元，作為被告彭乃一出賣系爭土地之同一條件等情，業經本院向原告確認，且被告均對此表示無意見（見本院卷二第159 頁）。又156 之3 地號土地面積為
60.15 平方公尺，每平方公尺為9 萬0,332 元（計算式：5433,465÷60.15=90,332），故以此每平方公尺9 萬0,332 元作為被告彭乃一系爭土地之出賣條件，併予敘明。
■郕謅W，原告就系爭鐵皮屋有所有權，原告與被告彭乃一訂有
系爭租賃契約，被告彭乃一於109 年2 月17日以買賣為原因將含系爭土地之156 之3 地號土地登記予被告林秩新時，自應通知原告是否願意就系爭土地行使優先承買權，然被告彭乃一卻未為之，原告自得於事後就系爭土地向被告彭乃一行使優先承買權，並基於物權效力之優先承買權，將被告間於
109 年2 月17日，被告彭乃一以買賣為原因將156 之3 地號土地登記予被告林秩新關於系爭土地之部分，予以塗銷，並以每平方公尺9 萬0,332 元向被告彭乃一承買之。
五、綜上所述，原告訴請確認就附圖所示B 、C 位置及面積之系爭土地有優先承買權存在，及請求塗銷被告林秩新於109 年
2 月6 日就156 之3 地號土地關於系爭土地之所有權移轉登記部分，被告彭乃一並應於原告就系爭土地依被告間於南投縣埔里地政事務所收件日為109 年2 月13日之土地登記申請書所附之156 之3 地號土地買賣契約書之同樣條件給付價金後，應將系爭土地辦理分割出新地號，並將系爭土地所有權移轉登記予原告等，均無不合，應予准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦及證據調查，經審酌均與本案之判斷不生影響，爰毋庸一一論列，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1 項前段。
中 華 民 國 110 年 8 月 4 日
民事第一庭 審判長法 官 張毓珊
法 官 許凱傑法 官 葛耀陽以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 8 月 5 日
書記官 黃婉淑