臺灣南投地方法院民事判決 109年度訴字第92號原 告 蘇祺昌訴訟代理人 韓國銓律師被 告 蘇祺岳訴訟代理人 蔡芳宜律師上列當事人間分割共有物事件，本院於民國110 年5 月7 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文兩造共有坐落南投縣○○鎮○○段○○○○號土地，其分割方法為：如附圖一所示編號A 部分面積180.27平方公尺，分歸被告取得；如附圖一所示編號B 部分面積53.04 平方公尺，分歸兩造按應有部分各二分之一之比例維持共有；如附圖一所示編號C 部分面積433.98平方公尺，分歸原告取得；原告應補償被告新臺幣72萬0,904 元。
兩造共有坐落前項土地上之南投縣○○鎮○○段○○○○號建物，其分割方法為：如附圖三所示編號A1部分使用面積137.20平方公尺之前棟一層、編號A2部分使用面積137.20平方公尺之前棟二層、編號A3部分使用面積42.30 平方公尺之前棟三層，分歸被告單獨取得；編號B 部分使用面積282.57平方公尺之後棟一層，分歸原告單獨取得；被告應補償原告新臺幣22萬6,028 元。
訴訟費用由兩造各分擔二分之一。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠坐落南投縣○○鎮○○段○○○ ○號土地（下稱系爭土地）及
其上同段148 建號建物（下稱系爭建物，與系爭土地下合稱系爭房地）為兩造所共有，系爭土地及建物兩造應有部分比例均為2 分之1 。兩造就系爭房地並未訂有不分割契約或協議，亦無因物之使用目的有不能分割之情事，然就分割方法未能達成分割協議。而系爭房地原為兩造父母蘇清良（已歿）及王芙蓉所經營之欣林竹材加工廠（範圍包含鄰地即同段1039地號，下稱1039地號土地）兼住家，係供全家居住及經營事業所使用，並未特別區分何處為何人使用，後因蘇清良於民國108年6月22日逝世前後，被告才私自區分前棟建物為住宅使用（原本1 樓為辦公室）、後棟建物為工廠兼住家（位於2 樓）使用，目前使用情形亦區分成前棟建物供原告及其家屬（含兩造母親）使用，後棟建物供被告及其家屬使用，兩造間並非單純共同持有不動產，尚有涉及親屬關係而衍生之生活上互動，倘以原物分配方式予以分割，除無法完全排除共有關係，諸如需保持共同通路如上述，參酌上開兩造家屬之紛爭不斷，如此分配將來極易就系爭房地之使用上再生爭執，基上，系爭房地原告並無與被告保持共有之意願。㈡又系爭房地原同屬原告所有，並由兩造父母王芙蓉及蘇清良
作欣林加工廠兼住家使用，兩造亦同住於其內，雖使用上可區分為工廠及住家，但仍屬住家型工廠並申請為同一建物登記，顯見原始規劃使用即為供家人共同生活一同經營事業，故若予以割裂，已破壞原有規劃使用、發展，且若系爭土地分割成三筆、系爭建物分割成前後二棟，使前棟住家與後棟工廠之利用完全區隔，並由不同人使用，尚不利於整體不動產經濟效用，亦有影響將來售價之風險存在，故被告所提方案尚難憑採。故考量系爭房地之使用現況及兩造母親願與原告繼續居住於系爭房地之意願，原告願按市價即估價報告書所評估系爭房地價值，按被告權利範圍對被告金錢補償，以化解紛爭。為此，爰依民法第823 條第1 項、第824 條第1項、第2 項第1 款、第823 條第3 項規定，提起本訴，並聲明：請准兩造共有系爭房地予以分割，並均分歸原告取得。
原告願補償被告新臺幣（下同）314 萬8,651 元。
㈢另系爭前棟建物及坐落土地現為原告及王芙蓉等家人所使用
，而後棟建物及坐落土地則由被告及其家人所使用，即為現行占有之狀況，若以現行占有之狀況予以分割，對共有人較屬易事，亦能減少互換使用位置所衍生之糾紛，被告雖考量將後棟建物及坐落土地分配給原告，原告可與1039地號土地連接使用，以增進經濟效益云云，然系爭土地為建地，1039地號土地則為農地（特定農業區農牧用地），二者使用性質不同，且1039地號土地為原告單獨所有，亦非本案訴訟標的，則1039地號土地將來應如何使用，僅涉及原告自身利益，與被告利益及本件訴訟並無干係，自不在考量因素。
㈣又如認為應將系爭土地分割成三筆、系爭建物分割成二筆，
原告亦主張應由原告取得前棟建物及坐落土地、由被告取得後棟建物及坐落土地，通路部分土地則保持共有之分割方案（即甲方案或丙方案）較為妥適。即系爭土地如附圖一即南投縣竹山地政事務所複丈日期109 年6 月11日土地複丈成果圖所示通路為L 型之甲方案，由原告取得如附圖一所示編號
A 部分之土地，及如附圖三即南投縣竹山地政事務所複丈日期109 年6 月11日建物複丈成果圖所示編號A1、A2、A3部分之建物，由被告取得系爭土地如附圖一所示編號C 部分之土地，及如附圖三所示編號B 部分之建物，兩造共有如附圖一所示編號B 部分之土地（應有部分各2 分之1 ），被告金錢補償予原告49萬4,876 元；或系爭土地通路為T 型之丙方案，即如附圖二即南投縣竹山地政事務所複丈日期109 年11月27日土地複丈成果圖所示編號A 部分之土地，及如附圖三所示編號A1、A2、A3部分之建物，由原告取得；附圖二所示編號C 部分之土地及附圖三所示編號B 部分之建物，由被告取得；兩造共有如附圖二所示編號B 部分之土地（應有部分各
2 分之1 ）；由被告金錢補償予原告40萬7,320.5 元等語。
二、被告則以：㈠欣林竹藝社（即欣林竹材加工廠）之組織型態為獨資，且負
責人為被告，現均由被告一人單獨經營，有經濟部商工登記公示資料可稽。且依原告於另案即109 年度訴字第126 號（下稱另案）中自承：「…嗣因蘇清良於77年間欲將欣林竹材加工廠（按: 現更名為欣林竹藝社）交由原告（即蘇祺岳）經營，適逢被告（即蘇祺昌）要在外另謀其他事業，…」，以及證人即兩造之妹蘇玲珍於另案證稱：「…系爭土地（即1039號土地）是蘇清良跟原告（即蘇祺岳）作為工廠使用，被告（即蘇祺昌）並無使用，但工廠拆除後，被告（即蘇祺昌）收回使用，…」，足證系爭房地目前之現狀已無原告所稱「供家人共同生活一同經營事業」等情，應無破壞原有規劃使用、發展之虞，原告主張系爭房地全部分配予原告，而由原告以金錢補償予被告，將違反原物分割原則，且有強買強賣之嫌，應不可採。又原告主張取得前棟建物及坐落土地，由被告取得後棟建物及坐落土地，通路部分則維持兩造共有（即通路為L 型之甲案或T 型之丙案），均不符土地利用經濟原則，無法充分發揮地利，易造成土地浪費，有礙社會經濟。
㈡系爭土地之南方鄰地即1039地號土地為原告所有，倘將後棟
建物及坐落土地分由原告取得，原告可與南方鄰地一併規劃、使用，增加系爭土地及鄰地整體之利用價值，並利於融通與增進經濟效益，不致影響日後售價之風險，且亦可避免目前因被告暫使用後棟建物及坐落土地，致原告須容忍被告因接待訪客以及竹藝貨品運送之需，而有小客車或貨車出入、暫停在共有道路等情，再起爭端。故被告主張最優先之分割方案為由被告取得前棟建物及坐落土地、原告取得後棟建物及坐落土地，通路部分土地則保持共有之分割方案較為妥適。並聲明：兩造共有系爭房地准予分割，分割方法為乙方案即系爭土地如附圖一所示編號A 部分之土地及系爭建物如附圖三所示編號A1、A2、A3部分之建物，分歸被告取得；附圖一所示編號B 部分之土地，由兩造按應有部分比例維持共有；附圖一所示編號C 部分之土地及附圖三所示編號B 部分之建物，分歸原告取得。由原告以金錢49萬4,876 元補償被告。
㈢另被告亦同意系爭房地全部均由被告單獨取得，由被告以金
錢314 萬8,651 元補償原告，以使系爭土地及其上系爭建物歸屬同一人單獨所有，並使受到不利益之共有人獲得金錢補償，以利所有權單純化而得以更有效利用，並避免兩造日後再事紛爭。又關於原告稱系爭建物歷經921 地震，牆壁、地板已有多處龜裂，且地基是否仍然穩固，建物逾40年屋齡而屬舊屋，安全性實質堪慮云云，然上開建物並非危樓，且目前均由兩造分別居住其中，並無安全疑慮，鑒於上開建物係為祖產，被告不同意拆除系爭建物等語。
三、本院之判斷：㈠按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。
但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限。共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法，不能協議決定者，法院得因任何共有人之聲請，為適當之分配，民法第823 條第1 項及第824 條第1 項、第2 項分別定有明文。經查：原告主張系爭房地為兩造所共有，各共有人就系爭房地並無不得分割之約定，又無因物之使用目的有不能分割之情，惟無法達成分割協定，原告因而請求裁判分割等情，有地籍圖謄本、土地登記第一類謄本、建物測量成果圖等件為證（見本院卷第32頁至第35頁），且為被告所不爭執，堪信原告前開主張為真，則依前開規定，原告起訴請求分割系爭房地，自屬有據，應予准許。
㈡按分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完
成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：以原物分配於各共有人；以原物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分仍維持共有，民法第824 條第2 項第1 款本文、第4 項分別定有明文。又共有物分割之方法，固可由法院自由裁量，不受任何共有人主張之拘束，但仍應斟酌各共有人之意願、共有物之性質、價格、分割前之使用狀態、經濟效用、分得部分之利用價值及全體共有人之利益等有關情狀，定一適當公平之方法以為分割（最高法院74年度第1 次民事庭會議決議參照）。另按分割共有物，以消滅共有關係為目的。法院裁判分割共有物土地時，除因該土地內部分土地之使用目的不能分割（如為道路）或部分共有人仍願維持其共有關係，應就該部分土地不予分割或准該部分共有人成立新共有關係外，應將土地分配於各共有人單獨所有（最高法院69年台上字第1831號判決意旨參照）。
㈢經查：系爭土地坐落於南投縣竹山鎮，使用分區為特定農業
區，使用地類別為甲種建築用地，土地形狀略呈梯形，地勢平坦；往北可經由財政部國有財產署所管理之同段872 地號土地（現由被告承租）連接集山路，南側與被告所有之1039地號土地相鄰；系爭建物坐落於系爭土地上，其坐落之位置及面積如南投縣竹山地政事務所複丈成果圖收件日期108 年11月11日竹丈字第148200號土地複丈成果圖（下稱現況圖，見本院卷第74頁）所示，編號A 部分為原告現居住使用之前棟建物，編號C 部分為被告現居住並經營工廠使用之後棟建物，編號B 部分為連接前開建物之中間通道，編號D 部分之鐵皮棚架亦由被告占有使用等情，業經本院囑託南投縣竹山地政事務所派員會同本院與兩造於108 年12月9 日履勘現場查明屬實，並有勘驗測量筆錄、現場照片及南投縣竹山地政事務所繪製之前開現況圖在卷可參（見本院卷第46頁至第48頁、第53頁至第67頁、第74頁），應堪認定。
㈣被告提出之乙方案如下：⑴系爭土地依如附圖一所示乙案之
分配方法進行分割，亦即將附圖一所示編號A 部分土地（面積180.27平方公尺）分歸被告取得，編號C 部分土地（面積
433.98平方公尺）分歸原告取得，編號B 部分土地（面積53.04 平方公尺）分歸兩造按應有部分各2 分之1 之比例維持共有。⑵系爭建物依如附圖三所示乙案之分配方法進行分割，亦即將如附圖三所示編號A1之前棟一層（使用面積137.20平方公尺）、編號A2之前棟二層（使用面積137.20平方公尺）、編號A3之前棟三層（使用面積42.30 平方公尺），分歸被告單獨取得；編號B 之後棟一層（使用面積282.57平方公尺），分歸原告單獨取得。本院審酌依該方案兩造皆受原物分配，系爭土地及系爭建物於分割後，建物所有權人與土地所有權人均趨於一致，分割後各土地之形狀堪稱方正，且分配給原告之土地，與原告所有之1039地號土地相鄰，有利於原告整體利用，並留有附圖一所示B 部分土地作為共用道路供原告對外通行，應不失為合理妥適之分割方式。原告雖陳稱乙案不符合系爭建物及坐落土地之使用現況，如未依現行占有之狀況予以分割，將衍生互換使用位置所衍生之糾紛；且系爭土地為建地，1039地號土地則為農地，二者使用性質不同，且1039地號土地為原告單獨所有，僅涉及原告自身利益，與被告利益及本件訴訟並無干係，自不在考量因素等語。惟原告亦主張系爭房地原為兩造父母蘇清良及王芙蓉所經營之欣林竹材加工廠兼住家，係供全家居住及經營事業所使用，並未特別區分何處為何人使用，後因蘇清良於108 年6月22日逝世前後，被告才私自區分前棟建物為住宅使用、後棟建物為工廠兼住家使用等語，可知系爭房地歷來係供兩造家人共同居住使用，近年始因兩造父親過世而區分前後棟居住，且兩造近來屢生糾紛並互有訟累，顯示目前使用現況並非和平穩定之狀態，是法院於酌定分割方案時，仍應著眼於兩造未來使用系爭房地新秩序之安定性，並兼顧系爭房地之經濟利用效益，而不應拘泥於使用現況之維持。是雖採乙方案勢必將變動兩造目前使用現況，然本院考量1039地號土地為袋地，採乙方案可使原告取得後棟建物及其基地即如附圖一所示編號C 部分土地，得與其所有之1039地號土地合併使用，並均得藉由如附圖一所示編號B 部分共有道路對外通行，將來不致衍生1039地號土地之通行權糾紛，俾利兩造和平使用系爭房地，是認乙方案應屬可採。
㈤原告雖主張將系爭房地全部分配予原告，再由原告以金錢補
償被告之分割方法。惟按法院裁判分割共有物，如以原物為分配時，共有人中有不能按其應有部分受分配者，雖得命他共有人以金錢補償其不足部分，但如該共有人之原物應有部分，完全不予分配，統以金錢折算補償，當有違原物分配原則之虞（最高法院69年度台上字第441 號判決要旨參照）。
本件兩造為兄弟，兩造家人均居住於系爭房地，雙方主觀上皆有受原物分配之意願，且系爭建物於構造上可區分為前棟及後棟兩幢建物，各有獨立出入口等情，業經本院到場勘驗甚明，客觀上並無不能分割而無法使兩造均受原物分配之情事，是原告主張將系爭房地全部分配予己，有失公允，洵無足採。
㈥原告復主張以甲方案或丙方案分割，甲方案為：⑴系爭土地
依如附圖一所示甲案之分配方法進行分割，亦即將附圖一所示編號A 部分土地（面積180.27平方公尺）分歸原告取得，編號C 部分土地（面積433.98平方公尺）分歸被告取得，編號B 部分土地（面積53.04 平方公尺）分歸兩造按應有部分各2 分之1 之比例維持共有。⑵系爭建物依如附圖三所示甲案之分配方法進行分割，亦即將如附圖三所示編號A1之前棟一層（使用面積137.20平方公尺）、編號A2之前棟二層（使用面積137.20平方公尺）、編號A3之前棟三層（使用面積42.30 平方公尺），分歸原告單獨取得；編號B 之後棟一層（使用面積282.57平方公尺），分歸被告單獨取得；丙方案為：⑴系爭土地依如附圖二所示丙案之分配方法進行分割，亦即將附圖二所示編號A 部分土地（面積180.27平方公尺）分歸原告取得，編號C 部分土地（面積387.03平方公尺）分歸被告取得，編號B 部分土地（面積99.99 平方公尺）分歸兩造按應有部分各2 分之1 之比例維持共有。⑵系爭建物依如附圖三所示甲案之分配方法進行分割，亦即將如附圖三所示編號A1之前棟一層（使用面積137.20平方公尺）、編號A2之前棟二層（使用面積137.20平方公尺）、編號A3之前棟三層（使用面積42.30 平方公尺），分歸原告單獨取得；編號B之後棟一層（使用面積282.57平方公尺），分歸被告單獨取得。核甲、丙兩方案均係將前棟建物及基地分配給原告，僅共用道路部分之規劃及面積略有差異，惟如採該二方案，原告所有1039地號土地將無法與原告獲配之系爭土地合併使用；且兩造關係不睦，而1039地號土地為袋地，本有通行系爭土地之需求，如採甲方案，將來原告所有之1039地號土地如欲通行被告依甲方案所受分配如附圖一所示C 部分土地，即有再起爭端之可能；如採丙方案，雖1039地號土地可藉由如附圖二所示B 部分共有土地對外通行，然此方案將使兩造共有土地面積增加，不利土地使用之效益，均難認為適當之分割方案。
㈦綜上，本院參以系爭房地歷來之使用情形、兩造之關係及意
願、系爭土地相鄰關係，及土地分割後之形狀、機能及最大經濟效益之發揮等一切情狀，認前開乙方案應符合系爭房地分割之經濟效用及共有人全體之利益，而為適當、公允之分割方法。
㈧末按以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其
應有部分受分配者，得以金錢補償之，民法第824 條第3 項亦有明文。法院裁判分割共有物，如依原物數量按其應有部分之比例分配，價值顯不相當者，自應依其價值按應有部分之比例定其分配，方屬公平。惟依其價值按應有部分比例分配原物，如有害經濟上之利用價值者，則應認有民法第824條第3 項之共有人中有不能按其應有部分受分配之情形，以金錢補償之（最高法院72年度台上字第829 號判決意旨參照）。復共有物之原物分割，依民法第825 條規定觀之，係各共有人就存在於共有物全部之應有部分互相移轉，使各共有人取得各自分得部分之單獨所有權。故原物分割而應以金錢為補償者，倘分得價值較高及分得價值較低之共有人均為多數時，該每一分得價值較高之共有人即應就其補償金額對於分得價值較低之共有人全體為補償，並依各該短少部分之比例，定其給付金額，方符共有物原物分割為共有物應有部分互相移轉之本旨。另按於民法第824 條第3 項之情形，如為不動產分割者，應受補償之共有人，就其補償金額，對於補償義務人所分得之不動產，有抵押權；該抵押權應於辦理共有物分割登記時，一併登記。民法第824 條之1 第4 項、第
5 項亦有明文。準此，法院為裁判分割時，就各筆不動產，分別為原物分割，並命金錢補償時，應就各筆不動產之金錢補償分別諭知，以明法定抵押權所擔保債權之範圍，於辦理共有物分割登記時，一併登記。經查：系爭房地依前開乙方案分割後，為共有人間分配公平起見，需正確鑑估個別土地及建物之價格，以定共有人之間應互相找補之數額。前開分割方案業經本院囑託石亦隆不動產估價師事務所鑑定，鑑價結果認以該方案分割後，各土地及建物之價值詳如該所估價報告書所列建物及土地價格評估表（見該估價師事務所檔案編號A0000000估價報告書第3 頁至第4 頁）。又該鑑價報告係該所估價師針對系爭房地進行一般因素、不動產市場概況、區域因素、個別因素、最有效使用等檢討分析，土地部分採用比較法及土地開發分析法，再依分割結果之各筆土地個別條件差異程度為適當調整；建物部分採用成本法等估價方法進行評估後，而求取系爭房地分割後之單價，並參酌系爭房地坐落南投縣竹山鎮，土地為特定農業區甲種建築用地，土地形狀尚稱方整，地勢平坦，鄰近集山路，生活機能及公共設施稍嫌不足，及分割後之各筆土地及建物之位置、面積、建材、屋齡、臨路狀況等情，認該鑑價報告就分割後各筆土地及建物所估之單價，當屬妥適，自足採為兩造補償之基準。依此計算，系爭房地依乙方案分割後，共有人間互為補償金額之情形分別為如附表一、二所示：即系爭土地部分，應由原告補償被告72萬0,904 元；系爭建物部分，應由被告補償原告22萬6,028 元。則依民法第824 條之1 第4 項、第
5 項之規定，被告對於原告就其取得之土地，於受補償金額
72 萬0, 904 元內，有法定抵押權；原告對於被告就其取得之建物，於受補償金額22萬6,028 元內，有法定抵押權。
四、綜上所述，原告請求分割系爭房地，為有理由，本院參酌共有物之性質、經濟效用、當事人之意願、全體共有人之利益及未來之利用等情，認系爭土地應分割如乙方案即如附圖一所示乙案分割方式，並由原告補償被告72萬0,904 元；系爭建物部分應分割如乙方案即如附圖三所示乙案分割方式，並由被告補償原告22萬6,028 元，爰判決如主文第1 項、第2項所示。
五、末按分割共有物之訴，本質上並無訟爭性，兩造本可互換地位，本件原告起訴雖於法有據，然被告之應訴乃法律規定所不得不然，其所為抗辯自為伸張或防衛權利所必要，且本件分割結果，共有人均蒙其利，是以本院認本件訴訟費用，應參酌兩造於分割所得之利益，及兩造就系爭房地目前享有應有部分之比例等一切情事，由兩造按原應有部分各分擔2 分之1 較為公允，爰判決如主文第3 項所示。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，認為均不足影響本判決之結果，自無逐一論列之必要，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第80條之1 。中 華 民 國 110 年 6 月 4 日
民事第一庭 法 官 張毓珊附表一： （新臺幣，元以下四捨五入）┌───┬────────────┬──────────────┬─────────────┐│當事人│系爭土地分配情形 │分得土地價值 │應受補償及應付補償金額 │├───┼────────────┼──────────────┼─────────────┤│原告 │附圖一所示編號C 部分土地│256萬3,086元 │ ││ ├────────────┼──────────────┤應付補償72萬0,904元 ││ │附圖一所示編號B 部分土地│9萬8,973元 │ ││ │（應有部分2 分之1 ） │ │ │├───┼────────────┼──────────────┼─────────────┤│被告 │附圖一所示編號A 部分土地│112萬1,279元 │應受補償72萬0,904元 ││ ├────────────┼──────────────┤ ││ │附圖一所示編號B 部分土地│9萬8,973元 │ ││ │（應有部分2 分之1） │ │ │└───┴────────────┴──────────────┴─────────────┘附表二： （新臺幣，元以下四捨五入）┌───┬────────────┬──────────────┬─────────────┐│當事人│系爭建物分配情形 │分得建物價值 │應受補償及應付補償金額 │├───┼────────────┼──────────────┼─────────────┤│原告 │附圖三所示編號B 部分建物│97萬7,807元 │應受補償22萬6,028元 │├───┼────────────┼──────────────┼─────────────┤│被告 │附圖三所示編號A1、A2、A3│142萬9,862元 │應付補償22萬6,028元 ││ │部分建物 │ │ │└───┴────────────┴──────────────┴─────────────┘以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 6 月 4 日
書記官