臺灣南投地方法院民事判決 109年度重訴字第27號原 告 朱林磨玉訴訟代理人 莊慶洲律師複代理人 吳亞澂律師被 告 嚴坤祿
鄒宜庭李沛芸洪秋香共 同訴訟代理人 陳昭勳律師複 代理人 黃士哲律師上列當事人間撤銷協議等事件，本院於民國110年7月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張略以：原告前於民國107年間向被告借款新臺幣(下同)3,000,000元（下稱系爭借款），持其所有、坐落南投縣○○鎮○○段○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○號土地（下合稱系爭土地）設定最高限額抵押權與被告，用以擔保系爭借款。後系爭借款之清償期屆至，被告竟以原告未能償還系爭借款為由，趁原告急迫、輕率無經驗之情形，與原告就系爭土地及其上未辦理保存登記之建物（門牌號碼：南投縣○○鎮○○巷00號，下稱系爭建物，與系爭土地合稱系爭不動產）簽署協議書（下稱系爭協議書）、土地買賣契約書（下稱系爭買賣契約書），並由原告交付系爭土地之權狀、原告之印鑑證明予被告，被告即將系爭土地所有權移轉登記於被告名下。原告簽署系爭協議書、系爭買賣契約書均係處於被告利用其積欠系爭借款而無經驗、輕率、急迫之情形，原告自得依民法第74條第1 項規定撤銷債權行為即系爭協議書、系爭買賣契約書暨物權行為即系爭土地移轉登記行為，並依民法第767條第1 項、第179條規定，請求被告塗銷系爭土地於108年4月23日以買賣為原因所為之所有權移轉登記，並將系爭土地回復登記為原告所有。如本院認原告不得依民法第
74 條第1項規定撤銷前開債權、物權行為，則被告利用原告急迫、輕率、無經驗之情形，使原告以遠低於市價之價格與其等簽立系爭買賣契約，致原告受有財產權損失，被告亦應負損害賠償之責。爰依民法第74條第1 項、第179條、第767條第1項、第184條第1 項前段規定提起本訴等語。並聲明：
㈠先位聲明：⒈兩造間就系爭土地所為系爭協議書與買賣契約之債權行為及於108年4月23日所為所有權移轉登記之物權行為，均應予撤銷。⒉被告應將系爭土地於108年4月23日以買賣為原因所為之所有權移轉登記予以塗銷，並回復登記為原告所有。㈡備位聲明：被告應連帶給付原告3,073,267 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
二、被告抗辯意旨略以：原告於107年8、9 月間因欲償還其他債務，而透過訴外人陳鴻文仲介向被告借貸系爭借款，嗣系爭借款清償期屆至，原告無力償還，方與被告約定出售系爭不動產，因此雙方簽立系爭協議書、系爭買賣契約書，由原告將系爭不動產出售予被告，出售價金用以抵償原有之系爭借款3,000,000元、利息及違約金330,000元、土地增值稅643,170元、印花稅及規費6,834元及代書費用20,000元，共計4,000,004元，雙方亦約定自過戶之日起3個月內，由原告找尋買家自行出售，被告同意配合辦理過戶，如賣得價金於抵償系爭借款仍有剩餘，則歸原告所有；或原告向被告清償系爭借款，被告即將系爭不動產過戶返還原告；雙方簽立系爭協議書、系爭買賣協議書之際，尚有訴外人即代書林仁全在場協助說明，原告係充分考量後方簽署契約，被告絕無利用原告急迫、輕率或無經驗之情形；且系爭不動產部分土地存有通行權、道路用地情形而不能有效利用，雙方約定之價金係依系爭不動產之坐落位置、性質、如以拍賣方式可能遭減價拍定等可能情況而為協議，亦無顯失公平情事等語。並聲明：如主文第1項所示。
三、本院之判斷：㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277條第1項本文定有明文。是民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。再按法律行為，係乘他人之急迫、輕率或無經驗，使其為財產上之給付或為給付之約定，依當時情形顯失公平者，法院得因利害關係人之聲請，撤銷其法律行為或減輕其給付。前項聲請，應於法律行為後1年內為之，民法第74條第1項、第2項亦有明文。則法院依民法第74條第1項撤銷法律行為或減輕給付，須行為人有利用他人之急迫、輕率、或無經驗，而為法律行為之主觀情事，始得因利害關係人之聲請為之（最高法院87年度台上字第2810號判決意旨參照）。而「急迫」係指緊急迫切之情狀，「輕率」係指行為人對於其行為之結果，因不注意或未熟慮，不知其對於自己之意義而言，「無經驗」指欠缺一般生活經驗或交易經驗而言，非指欠缺特定領域或行業之知識。
㈡經查：
⒈原告主張其前因積欠被告系爭借款未能償還，遂於108年2月
26日與被告簽立系爭協議書、系爭買賣契約書，將系爭不動產出售予被告，並由被告於108年4月23日以買賣為原因辦理所有權移轉登記，將系爭土地登記於被告名下乙節，為被告所不爭執（見本院卷第165 頁），且有系爭協議書、系爭買賣契約書、土地登記申請書、系爭土地第一類謄本暨異動索引、南投縣竹山地政事務所109年7月8日竹地一字第1090003282號函檢附之土地登記申請書（見本院卷第23頁、第167頁至第177 頁、第25頁至第36頁、第89頁至第108頁、第257頁至第260 頁、第183頁至第230頁）在卷可參，首堪信為真實。
⒉原告主張被告趁其急迫、輕率無經驗情形，而使其為債權行
為即簽立系爭協議書、系爭買賣契約書乙節，參以兩造係於108年2月26日簽署系爭買賣契約書、系爭協議書，已如前述，則原告迄109年4 月1日始起訴請求撤銷其與被告間之債權行為即系爭買賣契約書、系爭協議書（見民事起訴狀之本院收文收狀章，本院卷第13頁），顯逾1 年除斥期間，原告自不得再為主張。至於系爭土地係於108年4月23日始以買賣為原因移轉登記為被告所有，則原告起訴請求撤銷系爭土地之所有權移轉登記之物權行為，未逾民法第74條第2 項規定之除斥期間，惟就原告與被告就系爭土地所為之移轉登記物權行為，有無合於民法第74條第1項規定情形，茲說明如下：
⑴證人陳鴻文於另案即109年度訴字第266號履行買賣契約事件
（下稱另案）審理中具結證稱：朱林磨玉之子即訴外人朱萬春曾持不詳地號之竹山地區土地設定抵押權，向被告借用系爭借款，其有代為向朱萬春收取利息，朱萬春均無繳納利息，後來兩造就簽署買賣契約，其有於系爭買賣契約書之見證人欄位簽名，當時係朱林磨玉將系爭不動產過戶與被告，嚴坤祿有跟朱林磨玉稱3 個月未償還系爭借款，就要將系爭不動產過戶至嚴坤祿名下，雙方協議內容其不曉得，朱萬春跟嚴坤祿好像有說過戶的話，有說幾個月內朱林磨玉可以買回來，也可以讓朱林磨玉出售用以償還系爭借款，其不曉得為何渠等會簽立系爭買賣契約書，買賣系爭不動產之價金為兩造約定，但如何約定，其不曉得，其所陳述內容與系爭協議書不同之處，以系爭協議書為準，因為時間太久，其記不清楚，其本身職業為土地仲介，系爭土地價值約4,000,000 元左右，其跟嚴坤祿均有上網查詢價格等語（見另案卷第260頁至第266 頁）；證人林仁全於另案具結證稱：其係代書，於107年8月31日，朱林磨玉、朱萬春、嚴坤祿、陳鴻文有至其事務所，表示要將系爭土地設定抵押權併同系爭建物過戶以擔保朱林磨玉、朱萬春向嚴坤祿、鄒宜庭、李沛芸、洪秋香借用之款項，當時其有協助辦理文書作業，朱林磨玉、朱萬春有填寫本票、借據、設定資料、委託書及借款合約書，借款合約書係其所草擬，其有渠等說明流抵規定，並讓渠等蓋印指印；過了4、5個月後，嚴坤祿、朱萬春、朱林磨玉及陳鴻文到其事務所，表示系爭借款之利息已經5 個月未支付，要行使抵押權之流抵約定，結果談到後面之就直接做系爭土地、系爭建物之買賣，但約定賣方有3 個月之買回權，所以才會於當日即108年2月26日簽立系爭買賣契約書及系爭協議書，約定買賣價金為4,000,000 元，系爭建物則先前已過戶於鄒宜庭名下，系爭不動產之價金總價直接扣除系爭借款、利息、違約金、過戶費用、土地增值稅等等，所以其在系爭買賣契約書上有書寫付款明細，當時簽立系爭買賣契約書時即可辦理過戶，僅約定簽約後3 個月內，原告可以買回或自己出售或清償債務，被告均要配合辦理，其當時都有說明買回條件，系爭買賣契約書、系爭協議書也都書寫清楚等語，並經林仁全庭呈土地建築改良物抵押權設定契約書、系爭土地第一類謄本、借款合約書、委託書及原告、朱萬春之身分證影本為證（見另案卷第266頁至第272 頁、第279頁至第288頁、第289頁至第319頁、第321頁、第323頁、第325頁）。本院審酌陳鴻文、林仁全之證述內容，互核大致相允；且與林仁全所提前開證明資料相允，並與卷附系爭買賣契約書第12條第8項、系爭協議書分別約定「另附協議書，賣方於3個月到期前行使買回權利，約定以協議書約定為原則」、「本○○○鎮○○段563、567、570、571、575、577地號土地6筆及房屋買賣，從過戶開始3個月內若賣方朱林磨玉自己賣出或清償債務，買方應全部配合賣方完成過戶手續... 」等情相符（見本院卷第175 頁、第23頁）。堪認原告、朱萬春於107 年間向被告借用系爭借款，約定按月支付利息，並持系爭土地設定抵押權作為擔保，後因未能清償系爭借款，兩造遂就系爭土地是否依流抵契約行使抵押物所有權移轉乙事再為協調，經協調後，兩造達成就系爭不動產為買賣契約之約定，並就系爭不動產價款扣抵系爭借款等等費用為約定，且約定原告得於3個月內買回或出售系爭不動產，兩造於108年2 月26日即已達成移轉系爭不動產移轉登記之意思表示合致，並授權林仁全辦理移轉登記事宜；再依陳鴻文、林仁全所述情形，原告係與被告、林仁全充分討論後方與被告達成出售系爭不動產之合意，原告並得依系爭協議書、系爭買賣契約書第12條第8 項約定內容行使買回權，或將系爭不動產出售第三人，原告非但得自被告處取得系爭不動產買賣價款外，尚可對外出售系爭不動產，如第三人有較高出價亦得賺取差價，原告顯人居於有利地位，是原告為上開物權行為之際應已衡量自身利害得失，依上開情狀，實難認原告有何民法第74條第1項規定之急迫、輕率及無經驗之情形。
⑵原告再執另案就系爭土地之鑑價金額與系爭買賣契約約定之
價格存有差距，主張原告有民法第74條第1 項規定情形等等。然參以不動產交易價格甚少有購買前先行送第三方鑑定後且依鑑定價格交易情形，而縱有客觀之實價登錄機制，於買賣契約兩造就價金之斡旋過程，買方仍可能就不動產坐落位置、使用情形及周圍交易情況、有無嫌惡設施等客觀情形，及主觀預期不動產市場漲跌、個人資力、購買不動產目的、金錢投資是否有效利用等等因素為衡量；而賣方則除考量上開客觀、主觀因素外，亦可能另行考量其對於價款取得時間、價款使用規劃及對於買賣標的之好惡等等，故本件實難僅因系爭土地鑑定價格與兩造交易價格存有差異，即認被告必有暴利行為。況系爭土地鑑價結果係將系爭土地視為素地評估，未考量其地上物、產權及私權因素等，有鑑價報告附於另案卷可證（見另案昊詮不動產估價師事務所不動產估價報告書第10頁），則其鑑定價格與市價間存有差異，亦屬合於常情。是依原告前開舉證，實未能舉證證明兩造就系爭土地為移轉登記之物權行為有民法第74條第1 項規定之情形，其主張依前開規定撤銷系爭土地之所有權移轉登記之法律行為，亦無理由。
㈢是以，系爭不動產交易之債權行為、物權行為均未經原告依
民法第74條第1 項之規定合法撤銷，被告受有系爭不動產即有法律上原因，且仍為系爭不動產之所有權人，原告主張依民法第767條第1 項、第179條之規定，請求被告塗銷系爭土地於108年4月23日以買賣為原因所為之移轉登記，即無理由。而原告未能證明被告有民法第74條第1 項規定之暴利行為之情形，已經本院認定如上，則其主張被告有侵權行為即暴利行為，致其受有損害等等，亦屬無據。
四、綜上所述，原告先位請求依民法第74條第1 項之規定，撤銷兩造就系爭土地之債權、物權行為，並依同法第767條第1項、第179 條規定，請求被告塗銷系爭土地所有權移轉登記，並將系爭土地回復登記為原告所有；及備位請求被告依民法第184條第1 項前段規定給付原告3,073,267元，均無理由，均應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦及證據調查，均與本案之判斷不生影響，爰毋庸一一審酌論列，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 110 年 8 月 4 日
民事第二庭 法 官 劉玉媛以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 8 月 4 日
書記官 潘湘惠