臺灣南投地方法院民事判決
109年度重訴字第45號原 告 陳世東訴訟代理人 廖継正被 告 全英明訴訟代理人 陳淑琴上列當事人間土地所有權移轉登記事件，本院於民國110年12月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告主張略以：㈠被告向原告借款新臺幣（下同）50萬元，經原告於民國107年
9月26、27日間以匯款方式將前開借款交付被告（下稱系爭借款）。為擔保系爭借款之清償，遂由被告簽發交付發票日為107年9月27日、票號為WG0000000、面額為50萬元之本票（下稱系爭本票）與原告；並由兩造於107年9月27日簽立買賣契約書（下稱系爭買賣契約書；指本院卷一第23至37、137至151頁所示之不動產買賣契約書，非第411至418頁所示之不動產買賣契約書），約定倘被告未清償系爭借款，原告即以系爭借款50萬元作為如附表所示土地（下合稱系爭土地）之對價，被告應將系爭土地移轉登記與原告；且由被告於107年10月26日以系爭土地，設定擔保債權總金額為60萬元之最高限額抵押權與原告訴訟代理人（下稱系爭抵押權）；待被告清償系爭借款後，原告再將系爭本票、買賣契約書作廢返還被告，原告訴訟代理人將系爭抵押權登記塗銷。
㈡因被告迄未清償系爭借款，原告遂委由代書陳福祥持系爭買
賣契約書、系爭土地權狀、原告印鑑證明、印鑑章等件，至地政事務所申請將系爭土地移轉登記與原告，惟經地政事務所認定印鑑證明與印鑑章不符，而不予辦理移轉登記。
㈢嗣原告屢次催促被告清償系爭借款、提出與印鑑證明相符之
印鑑章，均未獲置理。爰依民法第348條之買賣規定，提起本件訴訟，並聲明：被告應將系爭土地所有權移轉與原告。
三、被告於最後言詞辯論期日固未到場，惟於準備程序期日、言詞辯論期日曾到場抗辯略以：
㈠兩造間於107年9月27日確有系爭借款關係存在，迄未清償。
為擔保系爭借款之清償，被告固曾簽立系爭本票、設定系爭抵押權，惟未簽立系爭買賣契約書（嗣改稱有簽立系爭買賣契約書，惟僅知悉要擔保系爭借款，不知悉意思係要出售系爭土地；見本院卷一第492頁）。
㈡被告固有將系爭土地之權狀、被告印鑑證明、印鑑章交付原
告，惟係為供原告代書陳福祥辦理設定系爭抵押權及供擔保之用，非為出賣、移轉系爭土地所有權之用。並聲明：如主文第1項所示。
四、本院之判斷：㈠原告主張被告向其借款50萬元，經其於107年9月26、27日間
以匯款方式將前開借款交付被告（即系爭借款）。為擔保系爭借款之清償，遂由被告簽發交付發票日為107年9月27日、面額為50萬元之系爭本票與原告；且由被告於107年10月26日以系爭土地，設定擔保債權總金額為60萬元之系爭抵押權與原告訴訟代理人，被告迄未清償系爭借款等事實，為被告表明不爭執（見本院卷一第408頁），復與證人陳福祥之證詞相符（見本院卷二第35至41頁），並有系爭本票、系爭土地登記第一類謄本及異動索引、南投縣草屯地政事務所110年1月7日函暨所附系爭抵押權登記申請資料在卷可稽（見本院卷一第153、155至236、273至294頁），堪信為真實。
㈡按當事人互相表示意思一致者，契約即為成立；當事人對於
必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，民法第153條定有明文；是須當事人間就契約必要之點（即契約之構成要素），相互表示之意思一致時，契約始能成立，否則，難謂契約業已成立。次按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約；當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立，民法第345條定有明文；可知，買賣契約係以買賣之標的物、價金為其構成要素，是須當事人就移轉標的物、獲得標的物價金（含二者間之對價性），均達成合意時，始屬就買賣契約必要之點，相互表示之意思一致，買賣契約始能成立，否則，難謂買賣契約業已成立或所成立者為買賣契約。再按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條本文定有明文；負有舉證責任之甲方，若未能證明所主張事實存在，乙方就所抗辯事實縱不能舉證或所舉證據尚有疵累，亦應駁回甲方之訴。
㈢原告主張兩造就系爭土地，已成立買賣契約等等，為被告所
否認，抗辯稱：其並無出賣系爭土地之意思等語；是以，關於兩造間就系爭土地，是否已成立買賣契約（即有無買賣系爭土地之合意、就買賣契約必要之點是否相互表示之意思一致）等事實，乃買賣標的物移轉請求權之權利發生要件事實，自應由主張該權利存在之原告負舉證責任；就此事實，原告固已提出本院卷一第23至37、137至151頁所示之不動產買賣契約書，並聲請通知證人陳福祥到庭為證，經查：
⒈原告主張兩造於107年9月27日簽立系爭買賣契約書（指本院
卷一第23至37、137至151頁所示之不動產買賣契約書）等語，固為被告原所否認。然而，被告嗣已改稱印象中有簽立系爭買賣契約書等語（見本院卷一第492頁）；再者，系爭買賣契約書上之被告簽名（見本院卷一第29、145頁），與被告所簽發系爭本票上之被告簽名（見本院卷一第39、153頁），及被告當庭所撰寫答辯意旨狀上之簽名（見本院卷一第111頁），均屬相符；況且，依證人即撰擬系爭買賣契約書、辦理系爭抵押權登記申請之代書陳福祥亦證稱：系爭買賣契約書係由被告親自簽名等語明確（見本院卷二第37、40頁）；從而，足認系爭買賣契約書，確為被告所簽立無訛。
⒉原告於107年9月26、27日間以匯款方式將50萬元之系爭借款
交付被告，為擔保系爭借款之清償，由被告簽發交付發票日為107年9月27日、面額50萬元之系爭本票與原告，已如上述；且兩造係於107年9月27日簽立名為不動產買賣契約書、價金為50萬元之系爭買賣契約書，亦為原告所自承，復有系爭買賣契約書末之日期欄記載可考（見本院卷一第29、145頁）；可知，兩造簽立系爭買賣契約書之日期、金額，與系爭借款交付日及金額、系爭本票發票日及金額，均屬相同，則被告抗辯其簽立系爭買賣契約書時，僅知悉是要擔保系爭借款之意思，並不知悉係要出賣系爭土地之意思等語（見本院卷一第492頁），自非無稽，是被告於簽立系爭買賣契約書時，是否具有以50萬元作為移轉系爭土地所有權價金（對價）之意思，確屬有疑。再者，系爭買賣契約書之書面，固名為不動產買賣契約，且經兩造在買賣標的物、價金欄為潦草簡要填載（本院卷一第23至25、137至139頁），惟此書面僅係取自一般坊間之定型化契約範本，其上既有之定型化契約條款中，關於買賣契約之構成要素即買賣標的物、價金部分之記載，是否經兩造於簽立時，先相互確認意思，一致表示援引為其等間契約內容，亦非無疑。況且，兩造簽立此書面之真意，係為擔保系爭借款之清償乙節，經證人陳福祥證述明確（本院卷二第35至41頁），復有該書面上特別約定條款欄內所載「訂立契約後不立即過戶，甲方保留過戶資格，乙方於108年4月1日前歸還50萬元，無息返還，則本契約歸於無效，原設定之抵押權須塗銷，權狀證件歸還乙方」等文字可證（本院卷一第31、143頁），堪認為真實。從而，兩造於簽立系爭買賣契約書時，是否曾就移轉標的物、獲得標的物價金（含二者間之對價性）等買賣契約必要之點，相互協商議定，顯有疑問；故而，尚難憑系爭買賣契約書之書面，遽認兩造就系爭土地，已達成移轉「標的物」、獲得標的物「價金」（含二者間之「對價性」）之合意，而成立民法上之買賣契約。
⒊參以土地之公告現值，係指直轄市及縣（市）政府依平均地
權條例公告之土地現值，供計算土地漲價總數額，作為課徵土地增值稅之依據（土地稅法第12條、第28條、第31條規定意旨參照），雖不等同市價（最高法院105年度台抗字第233號裁定意旨固可參照），惟其係直轄市或縣（市）政府每年所調查公告之地價，以作為土地移轉申報土地移轉現值之參考（平均地權條例第46條規定意旨參照），仍可作為市價之參考，且依一般社會常情，土地之公告現值，大多呈現略低於市價之情況。復衡以，當事人就不動產為買賣時，倘以與不動產現值顯不相當之價金，取得不動產物權者，於經驗及論理上，常可推認有欠缺買賣真意之高度可能（最高法院81年度台上字第356號判決意旨參照）。是以，當事人間就移轉土地所約定之買賣價金，倘遠低於公告現值，除有土地坐落地點本身及周遭之地理位置或環境存有負面或其他特殊因素、交易當事人間具親屬或特殊情誼等情況外，其等間是否確有買賣之真意，則非無疑。而系爭買賣契約書記載，系爭土地之價金合計為50萬元，惟依土地登記第一類謄本記載，系爭土地之公告現值合計即達817萬7,820元（見本院卷一第155至202頁），可知，系爭買賣契約書所記載之價金，尚不足公告現值之1成，與標的物客觀價值間，存有至為明顯之不合理差距；且原告亦未敘明系爭土地有何負面或特殊因素、其與被告間有何親屬或特殊情誼，被告亦抗辯稱其本不認識原告等語（見本院卷一第492頁）；從而，不得憑系爭買賣契約書之書面，即認當事人間就系爭土地，有買賣之真意存在，而成立民法上之買賣契約。
⒋基上，依原告上開舉證，難認兩造間就系爭土地買賣契約必
要之點即標的物、價金，已相互表示意思合致，而具買賣之合意或真意；原告復未提出其他證據，以證明兩造間就系爭土地具有買賣之合意存在。從而，尚不能認兩造間就系爭土地，已成立民法上之買賣契約，原告自不得依民法第348條規定，請求被告將系爭土地所有權移轉與其。
五、綜上所述，原告依民法第348條規定，請求被告應將系爭土地所有權移轉登記與原告，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，原告其餘之攻擊方法及舉證，經本院審酌後，認均不足以影響本判決之結果，毋庸一一論列，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 110 年 12 月 28 日
民事第二庭審判長法 官 徐奇川
法 官 鄭順福法 官 葉峻石以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 12 月 28 日
書記官 沈柏樺附表：
編號 土地 面積 權利範圍 公告現值（新臺幣） 1 南投縣○○鄉○○段000地號 3,580平方公尺 全部 53萬7,000元 2 南投縣○○鄉○○段000地號 5,630平方公尺 全部 84萬4,500元 3 南投縣○○鄉○○段000地號 720平方公尺 全部 10萬8,000元 4 南投縣○○鄉○○段000地號 792平方公尺 全部 20萬5,920元 5 南投縣○○鄉○○段000地號 975平方公尺 全部 25萬3,500元 6 南投縣○○鄉○○段00000地號 95平方公尺 全部 2萬4,700元 7 南投縣○○鄉○○段000地號 150平方公尺 全部 3萬9,000元 8 南投縣○○鄉○○段000地號 620平方公尺 全部 186萬元 9 南投縣○○鄉○○段000地號 140平方公尺 全部 3萬6,400元 10 南投縣○○鄉○○段000地號 190平方公尺 全部 4萬9,400元 11 南投縣○○鄉○○段000地號 640平方公尺 全部 16萬6,400元 12 南投縣○○鄉○○段00地號 6萬7,550平方公尺 2分之1 405萬3,000元