臺灣南投地方法院民事判決 109年度重訴字第9號原 告 南投縣仁愛鄉農會法定代理人 林高堂訴訟代理人 周春霖律師複 代理人 周美瑩律師被 告 南投縣仁愛鄉公所法定代理人 吳文忠訴訟代理人 雅蔀恩‧伊勇律師受 告知人 南投縣政府法定代理人 林明溱受 告知人 原住民族委員會法定代理人 夷將‧拔路兒上列當事人間給付補償金事件，本院於民國110 年4 月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人，承受其訴訟以前當然停止；於有訴訟代理人時不適用之；承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明，民事訴訟法第170條、第173 條前段、第175 條第1 項分別定有明文。經查：
本件被告之法定代理人原為王源鍾，嗣於民國109 年11月11日變更為石尊仁，因被告有委任訴訟代理人，本件訴訟程序不當然停止，經石尊仁以109 年12月8 日提出到院之民事聲明承受訴訟狀聲明承受訴訟，並由本院將繕本送達原告，有本院送達證書在卷可佐（見本院卷一第433 頁、第436-1 頁、第441 頁），依法已生承受訴訟效力；嗣被告法定代理人於訴訟進行中變更為吳文忠，因被告有委任訴訟代理人，本件訴訟程序不當然停止，經吳文忠以110 年4 月9 日提出到院之民事聲明承受訴訟狀聲明承受訴訟，並由本院於110 年
4 月13日言詞辯論期日當庭將繕本送達原告，有本院110 年
4 月13日言詞辯論筆錄、本院送達證書在卷可佐（見本院卷二第45頁至第51頁、第57頁、第65條），依法已生承受訴訟效力，合先敘明。
貳、實體方面：
一、原告主張略以：㈠被告於79年5 月3 日將坐落南投縣○○鄉○○段○○○○○ ○號
土地（下稱系爭土地）出租與原告作為休閒事業使用，兩造簽立原住民保留地租賃契約書，約定租期每期6 年，期滿後續約，最後一次續約租期為99年4 月1 日至105 年3 月31日（下稱系爭租約）；原告於81年間在系爭土地上興建3 層樓建物即農友休閒山莊（下稱系爭建物），作為農友休閒之處所，系爭建物建築經費經南投縣政府調查估價為新臺幣（下同）15,682,234元。
㈡系爭土地位於廬山風景特定區，原使用分區為旅館區，於10
0 年8 月4 日經南投縣政府以府建都字第10001592111 號函（下稱系爭公告）發布實施變更廬山風景特定區計畫（第二次通盤檢討）案，將系爭土地之使用分區變更編定為保護區，則系爭土地於斯時已不能作原租賃目的之使用，被告應依系爭租約第9 條第2 款約定終止系爭租約，並依系爭租約第10條約定辦理補償，原告自得本於系爭租約第10條約定請求被告補償15,682,234元，如需以終止系爭租約收回系爭土地為補償之條件，被告未終止系爭租約係以不正當之不作為阻條件成就，依民法第101 條之規定，應視為條件成就，原告亦得請求被告補償。並聲明：被告應給付原告15,682,234元，及自民事擴張訴之聲明狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告抗辯略以：㈠兩造成立系爭租約時，未約定系爭土地應得作為經營旅宿業
之用，依據原告申請租用原住民保留地發展事業計畫及圖書，原告係為協助農民及傳統工匠行銷農特產品及傳統工藝品，而以籌設農特產品展售中心及農友山莊為主，更早之前之合作經營合約書更載明合作範圍為農特產品展售及其他農民服務業，可知系爭建物本非作為旅宿業之用，原告主張系爭土地之使用分區經變更為保護區，系爭土地因而不能作原租賃目的之使用，並不可採。再者，原告未取得旅館業登記證，即以系爭建物經營旅宿業乃違反法令使用系爭土地，有系爭租約第8 條情事，被告無補償義務。
㈡系爭租約第9 條係指符合該條第1 至4 款之情形時「得」於
6 個月前通知承租人終止系爭租約收回土地，該契約條款並未課與被告應作為之義務。再者，如由系爭租約內容之整體解釋，補償約定係為有不可歸責於承租人之原因、致承租人無法享有約定完整租賃期間之利益以及提前通知租約結束準備之權益調整，更非原告所主張補償義務之依據。系爭租約第10條係以系爭租約存續期間中，被告提前通知終止系爭租約為前提，然系爭租約已於105 年3 月31日屆期，被告於系爭租約屆期前未依系爭租約第9 條約定終止系爭租約，原告亦使用系爭土地至今，自不符合系爭租約第10條約定。如認本件應由被告依系爭租約第9 條、第10條為補償，補償金之核算依據應委由專業鑑定人鑑定，而非如原告主張依鄉（鎮、市、區）公所不動產土地、建物基準價格評定標準。並聲明：如主文第1 項所示。
三、兩造不爭執事項：㈠系爭土地為原住民族保留地，所有權人為中華民國，管理者
為原住民族委員會（登記日期為57年9 月15日，登記原因為總登記）。
㈡系爭土地於79年5 月3 日由被告出租與原告，租約期間為6
年，期滿後續約，最後一次續租租期為99年4 月1 日起至10
5 年3 月31日止，兩造簽立原證二之原住民保留地租賃契約書；被告於系爭租約屆期即105 年3 月31日前未依系爭租約第9 條第2 項終止系爭租約；105 年3 月31日系爭租約期滿後，兩造未再續約。
㈢系爭土地上有原告所有之南投縣○○鄉○○段○○○號建物即
門牌號碼南投縣○○鄉○○巷00號農友山莊即系爭建物，其為3 層樓房、建物面積第1 層為250.25平方公尺，第2 層為
252.17平方公尺，第3 層為254.80平方公尺。㈣系爭土地位於廬山風景特定區，於100 年8 月4 日經南投縣政府以系爭公告發布編定為保護區。
㈤原告於105 年間向被告申請續租系爭土地作為農友休閒山莊
，被告於105 年6 月27日以仁鄉土農字第1050012451號函表示系爭土地使用分區為保護區，其土地使用核與承（續）租要件不符而不予續租並駁回續租之申請；原告不服該駁回，向南投縣政府提起訴願，經南投縣政府於105 年11月10日以府行救字第1050228532號訴願決定書駁回原告之訴願。
四、兩造爭執事項：㈠系爭土地於100 年8 月4 日經南投縣政府以系爭公告編定為
保護區後，被告是否有依系爭租約第9 條第2 項約定終止系爭租約之義務？被告於租約屆期即105 年3 月31日前未依系爭租約第9 條第2 項約定終止系爭租約是否構成民法第101條第1 項規定之以不正當行為阻礙條件成就？㈡原告依系爭租約第9 條第2 項、第10條約定，請求被告給付
補償金，是否有據？如是，補償金之核算依據與標準為何？
五、本院之判斷：㈠兩造不爭執事項㈠至㈤之事實，為兩造所不爭執（見本院卷
一第254 頁至第255 頁），復有系爭土地登記第一類謄本、系爭建物所有權狀、原住民保留地租賃契約書、系爭公告、變更廬山風景特定區計畫（第二次通盤檢討）案、南投縣仁愛鄉公所105 年6 月27日仁鄉土農字第1050012451號函、南投縣政府105 年11月10日府行救字第1050228532號訴願決定書在卷可佐（見本院卷一第77頁、第23頁至第24頁、第281頁至第424 頁、第32頁至第34頁、第231 頁至第235 頁），首堪認定為真實。
㈡按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，
他方支付租金之契約，民法第421 條第1 項定有明文。出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第423 條固有明文。所謂合於所約定使用、收益之租賃物，乃指該租賃物在客觀上合於約定使用、收益之狀態為已足，應以當事人間於訂立租賃契約時所預設之共同主觀之認知，為其認定之標準，至於承租人能否達到使用收益之效果，則應非所問（最高法院84年度台上字第333 號判決意旨參照）。原告主張南投縣政府於100 年8 月4 日以系爭公告變更編定系爭土地使用分區為保護區，系爭土地於斯時已不能為系爭租約目的即旅宿業之使用，致系爭建物無法經營等語，惟為被告所否認，並以前詞置辯。經查：
⒈被告於79年5 月3 日將系爭土地出租與原告，租約期間為6
年，期滿後續約，最後一次續租租期為99年4 月1 日起至10
5 年3 月31日止，南投縣政府於100 年8 月4 日以系爭公告變更編定系爭土地使用分區為保護區等情，已如前述。依兩造簽立之系爭租約所載（見本院卷一第24頁），第1 條備註欄記載「農友休閒山莊」，第2 條記載租賃土地用途以承租人申請租用時所檢附的事業計畫書圖使用，可知系爭契約第
1 條備註欄固有記載農友休閒山莊，然系爭租約用途應以第
2 條約定內容認定之。又兩造於81年1 月1 日簽立之農特產品展售中心合作經營合約書第2 條記載經營範圍限於農特產品展售及其他農民服務業，參酌原告於93年1 月間提出之原住民保留地使（租）用申請書，其上記載用途為農友休閒山莊及農特產品展售中心，且原告申請租用原住民保留地發展事業計畫，其上記載該計畫主要係協助農民及傳統工匠行銷農特產品及傳統工藝品，而籌設農特產品銷售中心及農友休閒山莊，有上開農特產品展售中心合作經營合約書、原住民保留地使（租）用申請書及原告申請租用原住民保留地發展事業計畫在卷可佐（見本院卷二第41頁、第27頁、第29頁），倘原告向被告承租系爭土地時約定系爭土地應得經營旅宿業，理應於系爭租約上載明或特別約定，惟未見兩造約定被告應使原告得於系爭土地合法經營旅宿業，另系爭土地之使用分區雖原為旅館區，然使用分區為旅館區之土地非必然作經營旅宿業之用，則被告就系爭租約之給付義務自不包含系爭土地應得作為旅宿業之用，亦即被告出租之系爭土地需合於得作為合法經營旅宿業用途一節，應非兩造成立系爭租約時共同主觀上認知與約定。
⒉原告雖主張系爭建物起造人為被告，可證兩造間有約定系爭
土地應得作為旅宿業之用等等。依南投縣政府建設局81投縣建管造字第1668號建造執照、86投縣建管使字第491 號使用執照所示，系爭建物之建造執照及使用執照上記載起造人均為被告，有上開建造執造、使用執照在卷可參（本院卷一第
199 頁至第201 頁），此至多僅足證明原告興建系爭建物一事為被告所知悉或同意，尚不足以證明兩造約定系爭土地應得作為旅宿業之用，原告上開主張尚不可採。從而，原告以南投縣政府於100 年8 月4 日以系爭公告變更編定系爭土地使用分區為保護區，被告提供之系爭土地未合於租賃目的等等，並不可採。
㈢按因條件成就而受不利益之當事人，如以不正當行為阻其條
件之成就者，視為條件已成就，民法第101 條第1 項固有明文。依此規定，行為人除須有故意促其條件成就之行為外，尚須該行為為不正當，始得視為條件不成就。而倘條件成就之促成，係以不作為之方式為之，於評價該不正當性時，更應以有作為義務之存在為前提（最高法院103 年度台上字第1068號判決意旨參照）。原告主張其所有系爭建物合法經營旅宿業，南投縣政府於100 年8 月4 日以系爭公告變更編定系爭土地使用分區為保護區，被告應依系爭租約第9 條約定終止系爭租約，原告得依系爭租約第10條約定請求被告補償15,682,234元，如需以終止系爭租約收回系爭土地為補償之條件，被告未終止系爭租約係以不正當之不作為阻條件成就，依民法第101 條之規定，應視為條件成就，原告亦得請求被告補償等語，惟為被告所否認，並以前詞置辯。經查：
⒈系爭租約第8 條第6 款約定：承租人依本租約承租使用之土
地不得將承租之土地或其他地上改良物作違反法令之使用，違者，得終止租約無條件收回土地，其所投資之各項設施不予補償。發展觀光條例於90年11月14日增修第69條第1 項規定：本條例修正施行前已依法核准經營旅館業務、國民旅舍或觀光遊樂業務者，應自本條例修正施行之日起1 年內，向該管主管機關申請旅館業登記證或觀光遊樂業執照，始得繼續營業。爰原取得營業項目「旅館業」之營利事業登記證者，應於91年11月13日止申請旅館業登記證，取得登記證後，始得繼續營業。原告之農友休閒山莊固於86年11月27日取得南投縣政府核發之營利事業登記證（營業項目：旅館業），依法得經營旅館，惟依前開發展觀光條例增修規定，應於91年11月13日前向南投縣政府申辦並取得旅館業登記證後，始得繼續經營旅館業務，然原告之農友休閒山莊並無取得旅館業登記證，依規不得再經營旅館業務等情，有南投縣政府11
0 年2 月4 日府觀產字第1100026930號函附卷可憑（見本院卷一第533 頁至第534 頁），又原告之農友休閒山莊因無合法旅宿業登記證，係違反法令使用，依規定不應予以補償等情，有原住民族委員會110 年2 月4 日原民土字第1100006653號函附卷可佐（見本院卷一第523 頁至第525 頁）。足見，原告之農友休閒山莊即系爭建物於發展觀光條例第69條第
1 項修正後未取得旅館業登記證，依法不得再經營旅館業，其仍經營旅館業即屬違反法令，而有系爭租約第8 條第6 款之情事。依系爭租約第8 條約定，符合該條事由者，出租人得終止租約收回土地而不予補償承租人所投資之設施，依舉重以明輕之法理，倘出租人未依該條終止租約，應更無補償之理。故原告主張系爭建物屬合法經營等等，並不可採；被告抗辯原告承租系爭土地，其上系爭建物作違反法令使用，構成系爭租約第8 條情事而不應予補償等語，尚屬可採。⒉系爭租約第9 條約定：出租人有下列情事之一者，得於6 個
月前通知承租人終止租約收回土地：⒈政府因實施國家經濟政策或興辦公共事業需要者；⒉政府為整理原住民保留地或依法變更出租土地區分用途者；⒊土地之出租認有妨害原住民生計或有影響原住民行政設施者；⒋其他合於民法、土地法等有關法令之規定得終止契約者。審諸系爭租約第9 條約定之目的，乃係考量出租人於政府實施國家經濟政策或涉及原住民生計及行政相關事項等國家重大政策時，賦予出租人得單方終止契約之權利，而非出租人於系爭租約第9 條所列各款事由發生時負有終止租約之義務，此由系爭租約第9 條所列舉之事由及契約條文約定「得」終止租約等語自明。再參系爭租約第10條約定：終止租約收回土地時，其土地改良物應由承租人自行拆除，將土地回復原狀交出租人，除本契約第9 條收回土地時得比照原住民保留地開發管理辦法第41條之規定由鄉（鎮、市、區）公所按「不動產土地、建物基準價格評定標準」補償外，其餘均不予任何補償。足知，若出租人依系爭租約第9 條終止租約收回土地者，始有依系爭租約第10條約定所稱得比照原住民保留地開發管理辦法第41條之規定由鄉（鎮、市、區）公所按「不動產土地、建物基準價格評定標準」補償之餘地。
⒊兩造就系爭租約最後一次續約租期為99年4 月1 日起至105
年3 月31日止，南投縣政府於100 年8 月4 日以系爭公告變更編定系爭土地使用分區為保護區，被告於系爭租約屆期即
105 年3 月31日前未依系爭租約第9 條第2 項終止系爭租約，已如前述，被告於系爭租約屆期前未依系爭租約第9 條約定終止系爭租約，自與系爭租約第10條約定不符，況原告自陳其於系爭租約屆期前均未請求被告依系爭租約第9 條終止系爭租約（見本院卷一第262 頁），則原告自無依系爭租約第10條約定請求被告補償之權利。再者，系爭租約第9 條約定係針對涉及國家政策等事由所特別賦予出租人即被告之單方終止權利，而非被告之義務，已如前述，南投縣政府固將系爭土地之使用分區變更為保護區，然被告並無依系爭租約第9 條約定終止系爭租約之作為義務，則被告未於系爭租約屆期前依系爭租約第9 條約定終止系爭租約，自不能認有何不正當之行為，故原告主張被告未依系爭租約第9 條約定終止系爭租約係以不正當行為阻條件成就，依民法第101 條第
1 項規定，應視為被告已依系爭租約第9 條終止系爭租約，原告得依系爭租約第10條約定請求被告補償等等，尚不可採。
六、綜上所述，被告無依系爭租約第9 條約定終止系爭租約之作為義務，被告未依系爭租約第9 條約定終止系爭租約並非以不正當行為阻條件成就。從而，原告依系爭租約第9 條、第10條約定，請求被告給付15,682,234元，及自民事擴張訴之聲明狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為無理由，應予駁回；原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經核與判決之結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 110 年 5 月 4 日
民事第二庭法 官 楊亞臻以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（應附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 5 月 6 日
書記官