臺灣南投地方法院民事判決110年度原訴字第14號原 告 謝銘倉訴訟代理人 蘇靜雅律師被 告 田阿蘭
張伍秀美上 一 人訴訟代理人 張明豐上列當事人間請求確認租賃關係存在事件，本院於民國111年1月14日言詞辯論終結，茲判決如下：
主 文確認兩造就坐落南投縣○○鄉○里○段000地號土地之租賃關係存在。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。
又按所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益（最高法院52年台上字第1240號判例參照）。經查：原告主張坐落南投縣○○鄉○里○段000地號土地（下稱系爭土地）與訴外人伍惠生（已歿）於民國102年1月1日簽有租賃契約，約定租金為3年新臺幣（下同）20萬，租期至123年12月31日（下稱系爭102年租約），伍惠生於000年00月0日死亡，然系爭土地之租賃關係為伍惠生之繼承人即被告所否認，堪認系爭土地之租賃關係存在與否不明，攸關承租人於租期存續及屆滿後權利之行使，且此種不安狀態得藉確認判決將之除去，依前開說明，原告請求確認系爭土地之租賃關係存在，應有確認利益，合先敘明。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張略以：㈠原告於102年1月1日與伍惠生就系爭土地簽訂系爭102年租約
，第1條約定租期為102年1月1日至123年12月31日止，每隔七年換約一次，租金每三年給付一次，一次20萬元；第6條約定為系爭土地所有權若有轉移，不影響本契約等語。伍惠生於000年00月0日死亡，由被告繼承系爭土地，系爭102年租約對於被告仍有效力。
㈡原告依系爭102年租約應於104年10月31日前給付3年（即105
年107年）之租金，而原告斯時多次到伍惠生家欲給付之，伍惠生及被告田阿蘭均避不見面，刻意不願意按約讓原告繼續租賃系爭土地，原告不得已僅能於104年10月26日寄發存證信函表示自己欲給付租金。伍惠生及被告田阿蘭則於105年2月間向南投縣信義鄉調解委員會聲請調解，稱原告不給付租金，原告於105年2月4日調解時即當場表明願意給付，經南投縣信義鄉調解委員會調解成立，並作成105年民調字第8號調解書，約定由原告於105年2月5日前給付20萬元，並載明系爭102年租約後續各期租金之給付期程，及租金應匯入被告田阿蘭之帳戶。然伍惠生與被告田阿蘭又以原告非於系爭土地上種植茶葉為由，再於105年3月間向南投縣信義鄉調解委員會聲請調解終止租約，嗣於105年3月11日經調解成立並作成105年民調字第11號調解書，伍惠生與被告田阿蘭同意不對原告種植茶葉爭執，亦對租金不為爭執，均同意依系爭102年租約內容履行之。足見實係伍惠生與被告田阿蘭於出租系爭土地予原告後，屢屢不願意履行，而不斷製造事由想要終止租約，而非原告不願承租系爭土地。
㈢嗣伍惠生死亡後，原告於107年9月17日有將租金20萬元匯入
被告田阿蘭之帳戶，但被告田阿蘭於當日馬上匯回原告帳戶，並單方面表明要終止租約。原告再行與其協商，而其未告知系爭土地尚有另一繼承人，並向原告表明系爭土地之出租事宜均由其處理。原告為避免自己種植成本無法回收，於不知道仍有另一繼承人即被告張伍秀美的情況下，勉為答應被告田阿蘭提高租金為三年35萬元，租期仍至123年12月31日，惟協商當時未即準備好租賃契約，隔幾天被告田阿蘭通知原告簽約時，始發現該租賃契約書上租期僅為108年1月1日起至110年12月31日止，原告當即異議租期與協商內容有異，被告田阿蘭則表明會再更改租期，即承諾、保證租期確係到123年12月31日，原告與被告田阿蘭遂於見證人伍金波的見證下簽訂該租賃契約書（下稱系爭108年租約）。據上可知，系爭102年租約仍有效力，租期不變，係僅就租金部分有所變動而簽訂系爭108年租約。原告於110年6月間曾委託伍金波找被告田阿蘭協談租約之租期事宜，而被告田阿蘭卻不願依約定之租期履行而欲終止租約，則顯然係被告田阿蘭同時違反系爭102、108年租約。原告繼續找被告田阿蘭商談未果，原告不得已尋找律師諮詢，並於110年8月5日前往水里地政事務所調取系爭土地謄本及異動索引，知悉尚有另一繼承人即被告張伍秀美，始發覺受被告田阿蘭欺騙誤認伍惠生只有一個繼承人、系爭土地出租事宜均由其處理。則系爭108年租約部分，原告爰依民法第92條第1項前段及同法第93條規定，撤銷其受詐欺而訂立系爭108年租約之意思表示，系爭108年租約依民法第114條第1項視為自始無效，當無法拘束原告。被告既然繼承系爭土地，當應受系爭102年租約拘束並履行之。
㈣原告要無任何違約事由，被告田阿蘭欲片面終止系爭102年租
約，除顯然不合系爭102年租約之約定，亦有違反誠信原則；況且，系爭102年租約尚有另一被告張伍秀美從未表示任何欲終止租約之意。是以，兩造間租賃關係是否存在即非明確，原告在法律上確有不安之狀態存在，此不明確之狀態可以確認判決除去之。故爰依系爭102年租約、民事訴訟法第247條第1項前段規定提起本件訴訟。並聲明如主文所示。
二、被告答辯略以：㈠被告田阿蘭陳稱：⒈原告確實與被繼承人伍惠生就系爭土地簽有系爭102年租約，
其中系爭102年租約第11條，雙方即已言明種植茶葉21年後要收回茶葉及設施，足見雙方已明言約定種植茶葉，又因種植茶葉屬於長期耕作農作物，非如種植蔬菜3個月一收，所以租金才會以3年20萬元之低於周邊農地租賃之行情，但原告於承租後之第2年即拔除茶樹，改種植蔬菜，原告種植蔬菜之利潤遠超過種茶之利潤，故原告違反系爭102年租約在先，則依系爭102年租約第3條被告本即可收回系爭土地。
⒉依系爭102年租約，原告第二次續約付款應在104年10月31日
前付款在延續後三年（即105、106、107年），但原告請求減少租金，其不同意，直到104年10月31日前原告仍未給付租金，則系爭102年租約即已失效，其有權收回土地，奈何原告不斷請求繼續承租系爭土地，遂於105年2月4日、105年3月11日經南投縣信義鄉調解委員會調解，最終仍以3年20萬繼續承租系爭土地至107年12月31日止。
⒊原告欲以3年20萬繼續承租108、109、110年，遂於107年9月1
7日匯入20萬元，但其認為原告並未依期限給付租金顯已違約，系爭102年租約早已失效，所以匯還20萬元予原告。原告仍不斷用各種手段，透過親朋好友不斷遊說，其勉強重新簽訂另一份3年合約即系爭108年租約，租金由3年20萬提高為3年35萬。依系爭108年租約第6條，若原告有意承租需在110年6月30日前與其協商續租事宜，逾期即視為無意承租，原告於110年8月25日才發存證信函，顯已超過期限，其認為原告並無誠意承租系爭土地，如今110年12月31日到期，原告即應返還系爭土地，其想收回土地自耕，不欲繼續出租系爭土地予原告等語。並聲明：原告之訴駁回；訴訟費用由原告負擔。
㈡被告張伍秀美陳稱：
伊原先不知道有繼承系爭土地，係嗣後才知道從伍惠生繼承系爭土地，伊從未看過系爭102年及108年租約，亦不知系爭土地曾出租予原告乙節。又原告於110年就已查知伊亦為伍惠生之繼承人，卻從未與伊信函告知，原告承租該土地時未查明產權，僅與被告田阿蘭簽訂契約，似有疏失之處，則伊並未簽名於系爭108年租約，租賃關係是否存在，不無疑義。並聲明：原告之訴駁回；訴訟費用由原告負擔。
三、本院之判斷：原告主張依據系爭102年租約就系爭土地與被告間有租賃關係存在，然為被告所否認，並以前詞置辯，是本件爭點厥為：系爭102年租約是否有效存續、是否業因原告違約而終止？茲論述如下：㈠原告主張系爭土地原為伍惠生所有，其於102年1月1日與伍惠
生就系爭土地簽訂系爭102年租約；伍惠生於000年00月0日死亡，被告2人為伍惠生之繼承人並繼承系爭土地而公同共有之等事實，業據其提出土地租賃合約書影本、戶籍謄本、繼承系統表、土地登記第一類謄本等件在卷可查（見本院卷第17頁、第41頁至第57頁、第77頁），且為被告所不爭執，首堪認定真實。按租賃契約之期限，不得逾20年；逾20年者，縮短為20年，民法第449條第1項定有明文。系爭102年租約第1條約定：「租期言明自民國102年元月1日起至民國123年12月31日止，每隔柒年換約乙次，屆期乙方有承租優先權，除非乙方放棄甲方將土地及地上物收回」，是依系爭102年租約，出租人伍惠生與原告就系爭土地所簽訂之契約為租期22年之定期租賃契約，惟租期因逾民法關於租賃契約期限之上限，而應縮短為20年即至121年12月31日止。又按繼承人自繼承開始時，除本法另有規定外，承受被繼承人財產上之一切權利、義務，民法第1149條第1項本文規定明確。查伍惠生死亡後，其基於系爭102年租約之權利義務，即由其繼承人即被告所繼受，被告張伍秀美雖辯稱其對系爭102年租約一無所悉，然依前開說明，其仍應於繼承後繼受該租約之權利義務。原告主張與被告間就系爭土地有租賃關係存在，要非無據。
㈡被告田阿蘭雖辯稱依系爭102年租約，原告應於系爭土地種植
茶葉，雙方並言明21年租約到期後就要收回茶葉及設施，但原告違約改種高麗菜，且原告第二次續約付款應在104年10月31日前付款在延續後三年（即105、106、107年），但原告請求減少租金，其不同意，直到104年10月31日前原告仍未給付租金，則系爭102年租約即已失效，其有權收回土地，奈何原告不斷請求繼續承租系爭土地，遂於105年2月4日、105年3月11日經南投縣信義鄉調解委員會調解，調解過程遭原告聘請村長謝在坤到場壓制調解委員，被告被迫同意再給予3年承租期間且隔日未付租金即解約，惟收調解書後方發現調解內容及付款時間均記載錯誤等語。經查：系爭102年租約第2條固約定：「租金每參年付乙次，乙次新台幣20萬，於每次10月31日前付清，違約視同放棄後面承租權」；第3條約定「雙方言明自民國103年4月30日前未種植茶葉，視同放棄（不含斜坡部分）」。惟伍惠生前於105年2月間曾以原告未依約於104年10月31日給付第二期租金20萬元為由，委任代理人即被告田阿蘭向南投縣信義鄉調解委員會聲請調解，經南投縣信義鄉調解委員會調解成立，雙方約定由原告於105年2月5日前給付20萬元及後續各期租金之給付期程，租金應匯入被告田阿蘭之帳戶；嗣伍惠生又以原告未於系爭土地種植茶葉為由，委任代理人即被告田阿蘭再於105年3月間向南投縣信義鄉調解委員會聲請調解欲終止租約，雙方於105年3月11日經調解成立，伍惠生同意與原告依契約內容履行，租用期間同意不對耕作權有任何異議，並均經本院核定在案等事實，有南投縣○○鄉○○○○○000○○○○○0號、第11號調解書在卷可考（見本院卷第211頁、第217頁）。是伍惠生於生前暨已同意原告逕以匯款方式於105年2月5日及108年、11
1、114、117、120年之10月31日前給付租金20萬元，且不再對於系爭土地種植茶葉與否有任何異議，並經調解成立在案，則被告田阿蘭辯稱系爭102年租約因原告未於104年10月31日前給付租金及違約種植高麗菜而終止等語，並無可採。被告田阿蘭雖辯稱前開調解係被迫同意、調解內容及付款時間均記載錯誤等語，惟未提出任何證據以實其說，誠難信實。㈢被告田阿蘭復辯以其於108年間勉強與原告重新簽訂另一份3
年合約即系爭108年租約，雙方約定租金由3年20萬提高為3年35萬，而依系爭108年租約第6條，若原告有意續約需在110年6月30日前與其協商續租事宜，逾期即視為無意承租，原告於110年8月25日才發存證信函，顯已超過期限，其認為原告並無誠意承租系爭土地，如今110年12月31日到期，原告即應返還系爭土地，其想收回土地自耕等語；就此原告則以其簽約後始發覺受被告田阿蘭欺騙而誤認對方為伍惠生唯一繼承人，而主張撤銷系爭108年租約等語。惟：
⒈按繼承人有數人時，在分割遺產前，各繼承人對於遺產全部
為公同共有。又公同共有人之權利義務，依其公同關係所由規定之法律或契約定之。第820條、第821條及第826條之1規定，於公同共有準用之。公同共有物之處分及其他之權利行使，除法律另有規定外，應得公同共有人全體之同意，民法第1151條、第828條第1項、第3項定有明文。是出租人於租賃關係存續中死亡，其出租人之地位及租賃物所有權，於遺產分割前，應由其繼承人全體承受，且各繼承人對於遺產全部為公同共有。本件被告繼承伍惠生之遺產後，尚未就其遺產為遺產分割，系爭土地為被告所公同共有，系爭102年租約出租人於法律上權利亦為被告所公同共有，被告各人就伍惠生遺產之應繼分為各2分之1，則被告田阿蘭未經被告張伍秀美之同意，並不得以出租人之地位解消或變更系爭102年租約。查系爭108年租約為被告田阿蘭與原告於108年間所簽訂，約定租賃期間為108年1月1日至110年12月31日，租金為3年35萬元，而不同於系爭102年租約之約定，有該租約影本附卷可參（見本院卷第189頁至195頁），然系爭108年租約係被告田阿蘭未經被告張伍秀美授權，以自己之名義與原告所簽訂，性質上僅為原告與被告田阿蘭間之債權行為，無論系爭108年租約有無原告所主張受詐欺而為意思表示而得撤銷之情事，均不影響系爭102年租約之效力。從而被告田阿蘭辯稱系爭108年租約業已到期，其有權收回系爭土地不予續租等語，並無可採。
四、綜上所述，系爭102年租約於租期20年屆滿即至121年12月31日以前，仍有效存續，原告基於系爭102年租約請求確認兩造就系爭土地有租賃關係存在，為有理由，應予准許。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌後均與本件判斷結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 111 年 1 月 28 日
民事第一庭 法 官 張毓珊以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 1 月 28 日
書記官