臺灣南投地方法院民事判決110年度訴字第144號原 告 曾瑞貞訴訟代理人 李麗凰被 告 吳雲清訴訟代理人 李佳婉被 告 吳鎮廷兼 共 同訴訟代理人 曾瑞榮被 告 吳堅志
曾美慧上列當事人間分割共有物事件，本院於民國112年6月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告與被告曾瑞榮共有如附表一所示之土地變價分割，所得價金依如附表一所示之應有部分比例分配。
兩造共有如附表二所示之土地，分割方法為如附圖一即南投縣埔里地政事務所複丈日期民國112年5月4日土地複丈成果圖及附表五丙方案所示「附圖一編號」之土地各分歸如附表五丙方案所示「分得土地之共有人」取得土地，並由原告及被告吳雲清、吳鎮廷、曾瑞榮依附表七所示之金額補償被告吳堅志、曾美慧。訴訟費用由兩造按附表八所示之比例負擔。
事實及理由
一、原告起訴原請求分割下列共有物：㈠原告與被告曾瑞榮共有如附表一所示即坐落南投縣○○鄉○○段00000地號，面積1,466.11平方公尺之土地（下稱系爭863-1地號土地）；㈡兩造共有如附表二所示即坐落南投縣○○鄉○○段000地號，面積670.01平方公尺之土地（下稱系爭862地號土地）；㈢原告與被告吳堅志、吳鎮廷、吳雲清共有坐落系爭862地號土地上之未辦保存登記建物（下稱系爭祖厝，見本院卷一第15頁）。嗣原告於民國111年3月21日言詞辯論期日提出民事綜合辯論意旨狀，訴請分割系爭863-1地號土地、系爭862地號土地及以言詞表明撤回系爭祖厝分割之請求（見本院卷一第351頁、第355頁），並經被告曾瑞榮、吳雲清、吳鎮廷當庭表示同意（見本院卷一第351頁、第355頁）復經本院將上開書狀及該期日言詞辯論筆錄送達被告吳堅志、曾美慧，此有本院送達證書2件在卷可參（見本院卷一第373頁、第375頁），被告吳堅志、曾美慧於收受前開書狀、筆錄後10日內未提出異議，則原告撤回系爭祖厝分割之請求，依民事訴訟法第262條規定業已生效，本件分割共有物審理範圍僅有原告訴請分割系爭863-1地號土地及系爭862地號土地部分，先此敘明。
二、被告吳堅志、曾美慧經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
三、原告起訴主張略以：㈠如附表一所示之系爭863-1地號土地，使用分區為山坡地保育
區、使用地類別為農牧用地，為原告與被告曾瑞榮共有，應有部分比例各2分之1。如附表二所示之系爭862地號土地，使用分區為山坡地保育區、使用地類別為丙種建築用地，為兩造共有，原告、被告吳堅志應有部分比例8分之2，被告曾瑞榮、吳雲清、吳鎮廷、曾美慧應有部分比例則各為8分之1。系爭863-1地號土地及系爭862地號土地之共有人間並無不得分割土地之約定，又無因物之使用目的有不能分割之情事，共有人間復無法達成分割協議，爰依民法第823條第1項前段規定提起本件訴訟。
㈡系爭863-1地號土地依法無法分割成兩筆土地，原告不願受土
地分配全部並補償被告曾瑞榮，故請求變價分割，所得價金按原告與被告曾瑞榮之應有部分比例分配。
㈢系爭862地號土地上有如附圖二即南投縣埔里地政事務所（下
稱埔里地政）複丈日期110年8月17日土地複丈成果圖（下稱附圖二）所示之地上物。附圖一即埔里地政複丈日期112年5月4日土地複丈成果圖（下稱附圖一）所示編號A、B部分上有原告建物，C、D部分有被告吳雲清之建物及地上物，G、H部分有被告吳堅志之地上物，請求優先考量保留地上物之分割方案。原告興建所有建物時，共有人應有默許之意，被告吳堅志、吳鎮廷都不同意拆除原告建物，原告所有建物花費高價費用建築，如被拆除有礙經濟，請求將原告建物基地部分分配給原告，應依附表三甲方案分割，即如附圖一所示：編號A（面積69.82平方公尺）及編號B（面積69.82平方公尺），均分歸原告單獨取得、編號C（面積面積69.82平方公尺），分歸被告吳鎮廷單獨取得、編號D（面積69.81平方公尺），分歸被告吳雲清單獨取得、編號E（面積65.74平方公尺），分歸被告曾瑞榮單獨取得、編號F（面積65.73 平方公尺），分歸被告曾美慧單獨取得、編號G（面積65.73平方公尺）及編號H（面積65.73平方公尺），均分歸被告吳堅志單獨取得、編號I（面積127.81平方公尺），由兩造按原應有部分比例保持共有（下稱甲方案）。
㈣不同意依附表四乙方案分割，即如附圖一所示：編號A，分歸
被告曾瑞榮單獨取得、編號B，分歸被告曾美慧單獨取得、編號C，分歸被告吳鎮廷單獨取得、編號D，分歸被告吳雲清單獨取得、編號E及編號F，均分歸原告單獨取得、編號G及編號H，均分歸被告吳堅志單獨取得、編號I，由兩造按原應有部分比例保持共有（下稱乙方案），亦不同意依附表五丙方案分割，即如附圖一所示：編號A，分歸原告單獨取得、編號B，歸被告曾瑞榮單獨取得、編號C，分歸被告吳鎮廷單獨取得、編號D，分歸被告吳雲清單獨取得、編號E，分歸原告單獨取得、編號F，分歸被告曾美慧單獨取得、編號G及編號H，均分歸被告吳堅志單獨取得、編號I，由兩造按原應有部分比例保持共有（下稱丙方案）。依甲方案分割，原告分得編號A、B部分，不會拆除樓梯妨礙系爭祖厝通行。另丙方案編號B部分有原告之地上物，原告應有部分8分之2，應分配一處，依丙方案分割，原告分得土地分散二處後續運用不便；如不能採甲方案分割，希望變價分割。
㈤並聲明：如主文第1項所示；系爭862地號土地應依甲方案分割。
四、被告方面：㈠被告曾瑞榮、吳雲清、吳鎮廷意見略以：
⒈系爭863-1地號土地部分：被告曾瑞榮不同意分割；不願受分
配土地全部，另由被告曾瑞榮金錢補償原告，亦不同意變價分割，希望繼續維持共有。
⒉系爭862地號土地部分：被告曾瑞榮、吳雲清、吳鎮廷基於為
保留系爭祖厝完整性，不同意分割，亦不同意變價分割，希望繼續維持共有。如認系爭862地號土地應予分割，則應依乙方案分割。乙方案可最大保留被告吳堅志如附圖二編號D1建物與系爭祖厝即附圖二編號B1建物及其上4間套房，故乙方案較可採。另共有人就原告興建建物並無默示同意，原告建物並非合法建物，非法律所保障，被告曾瑞榮於另案對原告訴請拆除地上物返還土地已獲一審勝訴，現於本院二審審理中。被告吳鎮廷、吳堅志具狀表明不拆屋前提為土地不分割繼續共有。欲保留系爭祖厝完整性，且原告與其他共有人互動不睦，依丙方案分割可能產生新紛爭，亦無法接受丙方案。
⒊並聲明：原告之訴駁回。㈡被告吳鎮廷另曾提出書狀陳述略以：原告建造房屋約為25坪
，其事先不知情亦未同意，於不分割土地前提下，不主張拆屋等語。
㈢被告吳堅志未於最後言詞辯論期日到場，據其前於言詞辯論期日到場及提出書狀所為聲明及陳述略以：
⒈系爭862地號土地上建物2樓部分有4個套房，係共有人出資建
造，原告所建房屋是系爭祖厝旁，與系爭祖厝相連，系爭祖厝2樓有4個套房是其父親兄弟各擁有1間，套房當時是以長幼順序為分配，第1間套房是其所有，第2間是原告與被告曾瑞榮的。如果套房基地，分配給原告，則其就沒有套房基地的土地。
⒉為保留系爭祖厝完整性，不同意分割，亦不同意變價分割，
希望繼續維持共有。如認系爭862地號土地應予分割，則應依乙方案分割。⒊並聲明：原告之訴駁回。㈣被告曾美慧未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀為任何聲
明或陳述。
五、原告與被告曾瑞榮、吳雲清、吳鎮廷不爭執事項：㈠坐落南投縣○○鄉○○段00000地號、面積1,466.11平方公尺之系
爭863-1地號土地為原告與被告曾瑞榮共有，原告與被告曾瑞榮應有部分比例各為2分之1；系爭863-1地號土地，為山坡地保育區之農牧用地。
㈡坐落南投縣○○鄉○○段000地號、面積670.01平方公尺之系爭86
2地號土地為兩造共有，原告與被告吳堅志應有部分比例各為8分之2，被告曾瑞榮、吳雲清、吳鎮廷、曾美慧應有部分比例各為8分之1；系爭862地號土地，為山坡地保育區之丙種建築用地。
㈢系爭862地號土地，除東南側臨同段863-6地號土地外，其餘
臨系爭863-1地號土地；同段863-6地號土地東側臨投65號道路，863-6地號土地為原告與被告曾瑞榮、吳堅志、吳雲清、吳鎮廷及訴外人陳美美共有，經本院埔里簡易庭於107 年4月18日以106年度埔簡字第18號裁判分割為當時分割前863地號土地之共有人共有，依該判決書第9頁所示，該部分作為對外通行道路之用。
㈣系爭862地號土地上有附圖二所示：編號A3建物（面積66.26
平方公尺）、A4建物（與樓梯重疊，面積4.76平方公尺）、B1建物（面積130.84平方公尺）、B2建物（與樓梯重疊，面積0.47平方公尺）、C1鐵皮倉庫（面積107.31平方公尺）、C3鐵皮倉庫（與滴水線重疊，面積3.76平方公尺）、D1建物（面積78.31平方公尺）、E2樓梯（面積0.23平方公尺）等地上物。
㈤系爭863-1地號土地上有附圖二所示：編號A1建物（面積104.
92平方公尺）、A2建物（與樓梯重疊，面積0.02平方公尺）、C2鐵皮倉庫（面積63.86平方公尺）、C4鐵皮倉庫（與滴水線重疊，面積0.11平方公尺）、D2建物（面積56.29 平方公尺）、E1樓梯（面積0.01平方公尺）等地上物。
㈥附圖二所示編號B1、B2建物，為共有之香茶巷15號二層樓房
屋即系爭祖厝，後門東側有E2樓梯、E1樓梯可至二樓，二樓依外觀所示有4間房間；另C1、C2、C3、C4為共有之鐵皮倉庫。
㈦附圖二所示編號A3、A1建物，為原告所有；另D1、D2建物，則為被告吳堅志所有。
㈧原告與被告曾瑞榮就系爭863-1地號土地，無不分割之特約，
系爭863-1地號土地，亦無依使用目的或性質不能分割之情事，且原告與被告曾瑞榮無法達成分割協議。依本院卷一第369頁、370頁埔里地政111年3月29日埔地一字第1110003049號函文意旨，系爭863-1地號土地最早形成共有關係為107年，之後分別移轉予現共有人，不得原物分割為2筆土地。
㈨兩造就系爭862地號土地，並無不分割之特約，且無法達成分割協議。
㈩被告曾瑞榮以其為系爭862地號土地及863-1地號土地之共有
人於109年12月2日對原告提起拆除系爭862地號土地及863-1地號土地之地上物，並將占用土地返還全體共有人及給付不當得利，經於本院埔里簡易庭於111年4月6日以110年度埔簡字第53號民事簡易判決判命原告將系爭862地號土地及系爭863-1地號土地上如埔里地政110年2月5日埔土測字045800號土地複丈成果圖所示編號A1部分（面積58.46平方公尺）及A2部分（面積76.18平方公尺），面積共計134.64平方公尺之三層磚造建物拆除，並將占用土地返還本件被告曾瑞榮及其他共有人全體，並給付被告曾瑞榮不當得利；原告對上揭110年度埔簡字第53號民事簡易判決上訴，經本院以111年度簡上字第46號審理中。
六、兩造爭執事項：㈠系爭862地號土地是否因使用目的與性質有不能分割之情形？
如共有人可訴請本院裁判分割，應如何分割為適當？㈡系爭863-1地號土地如何分割為適當？
七、本院之判斷：㈠按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。
但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限。又共有物之分割，依共有人協議之方法行之；分割之方法不能協議決定，法院得因任何共有人之請求，為適當之分配。民法第823條第1項、第824條第1項、第2項前段定有明文。經查：
⒈原告主張系爭863-1地號土地為原告與被告曾瑞榮共有，應有
部分比例各2分之1，另系爭862地號土地則為兩造共有，各共有人應有部分比例如附表二「應有部分比例欄」所示，系爭863-1地號土地係山坡地保育區之農牧用地，系爭862地號土地則為山坡地保育區之丙種建築用地，原告與被告曾瑞榮就系爭863-1地號土地及兩造就系爭862地號土地，均無不得分割之約定，又系爭863-1、系爭862地號土地無因物之使用目的有不能分割之情事，共有人間復無法達成分割協議等情，業據其提出前開土地之土地登記第一類謄本、地籍圖謄本影本為證（見本院卷一第67頁至第72頁、第23頁）。⒉被告曾瑞榮對系爭863-1地號土地無因物之使用目的有不能分
割之情事，共有人間亦無不分割之特約、復無法達成分割協議等情，並不爭執；另被告曾瑞榮、吳雲清、吳鎮廷就系爭862地號土地，共有人間無不分割之特約、復無法達成分割協議等情，雖不爭執，惟抗辯系爭683-1地號土地仍欲保持共有及系爭862地號土地為系爭祖厝之基地，應不得分割等語。惟所謂因物之使用目的不能分割，係指共有物繼續供他物之用，而為其物之利用所不可缺，或為一權利之行使所不可缺者而言，例如界標、界牆、共有之契據、區分所有建築物之共同部分等是。即係指共有物因本身之分割，造成他物之利用或使用目的不能完成而言。另共有物係屬全體共有人所共有，在分割前，各共有人得約定範圍而使用之，但該項分管行為不過定暫時使用之狀態，與消滅共有關係之分割情形有間，是共有物之分管契約與共有物之不分割約定有異。兩造共有之系爭862地號土地，使用分區為山坡地保育區，使用地類別為丙種建築用地，其上固有部分共有人單獨所有或共有之地上建物等情，無論共有人間是否之前存在分管契約或地上物興建是否有得全體共有人同意，究與共有人間之不分割約定有異，亦無從以之限制原告訴請分割系爭862地號土地。
⒊本件系爭863-1地號土地及系爭862地號土地，並無因物之使
用目的不能分割之情形，各共有人自得隨時請求分割共有物。又原告與被告曾瑞榮就系爭863-1地號土地、兩造就系爭862地號土地確實無法協議決定分割方法，從而，原告上開主張，自堪信為真實。則原告依前揭條文規定，請求裁判分割其與被告曾瑞榮共有之系爭863-1地號及兩造共有之系爭862地號土地，均洵屬有據。
㈡按共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法不
能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。以原物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分仍維持共有，民法第824條第1、2、4項規定甚明。是我國民法關於分割共有物，係以原物分割為原則，變賣分割為例外。
㈢系爭863-1地號土地之分割方案：
⒈按裁判分割共有物，屬形成判決，法院定共有物之分割方法
，應斟酌當事人之聲明、共有物之性質、經濟效用及全體共有人之利益等，而本其自由裁量權為公平合理之分配，但並不受當事人聲明、主張或分管約定之拘束。法院裁判分割時，原則上應採行原物分配於各共有人之方式；如以原物分配有事實或法律上之困難，得採行變價分割之分割方式。而農業發展條例第16條前段規定，每宗耕地分割後每人所有面積未達0.25公頃者，不得分割。其立法意旨，在於防止耕地細分，妨礙農業發展，用收耕地使用上更大之效用。故凡關於耕地之處分與此目的相違者，均應認為在該條所禁止之列。
⒉經查：
⑴系爭863-1地號土地面積為1,466.11平方公尺，其使用分區為
山坡地保育區、使用地類別為農牧用地，故系爭863-1地號土地自屬農業發展條例第3條第11款所定之耕地，其分割自應受農業發展條例第16條規定之拘束。系爭863-1地號土地未達農業發展條例第16條第1項本文所規定0.25公頃之分割限制標準，倘欲原物分割，則必須符合農業發展條例第16第1項但書各款所示情形之一者，始能例外允許該耕地進一步細分。否則即應受農業發展條例第16條本文規定之限制而不得分割。原告與被告曾瑞榮於108年1月8日分別因買賣登記為所有人，應有部分比例各2分之1，且依本院卷一第369頁、370頁埔里地政111年3月29日埔地一字第1110003049號函文意旨，系爭863-1地號土地最早形成共有關係為107年，之後分別移轉予現共有人，不得原物分割為2筆土地，亦為原告與被告曾瑞榮所不爭執，則系爭863-1地號土地之分割方法即不可採用原物分配予各共有人之分割方法。
⑵按農業發展條例第16條所定土地不得分割，係為防止耕地細
分而設，並非不許將耕地全部分歸共有人單獨所有或共有人以原物分配以外之方法以消滅其共有關係，非屬民法第823條第1項所定「除法令別有規定」之法令，僅係對於分割方法之限制，而將共有耕地整筆分歸共有人單獨所有或變賣，以價金分配於共有人，並不發生耕地細分之情形，自不在上開法條限制之列。故系爭863-1地號土地無從將之以原物分配於各共有人，僅得將原物分配於單一共有人，或採行變價分割。
⑶原告與被告曾瑞榮均陳明無意願單獨分得系爭863-1地號土地
全部，另補償他造等語（見本院卷二第21頁、第26頁），則自難以強令將原物即系爭863-1地號土地分配原告或被告曾瑞榮任一造，並強令原告或被告曾瑞榮以金錢補償他造；況且，補償標準有支付費用委託不動產估價師之必要，亦將增加共有人此部分估價費用之負擔；是以，系爭863-1地號土地即無法採行分配於部分共有人，由該分得共有物之共有人補償他共有人之分割方法。從而，本件系爭863-1地號土地原物分配確顯有困難，宜採變價分割。
⒊基上，審酌系爭863-1地號土地之性質（屬耕地）、各共有人
間的公平原則、整體共有人之經濟利益，並考量原物分割有法律上之限制，且系爭863-1地號土地經公開拍賣程序，藉良性公平競價之結果，各共有人能分配之金額可能因而增加，使系爭863-1地號土地之價值極大化，原告與被告曾瑞榮亦得視其於斯時有無使用系爭863-1地號土地之需求、自身之經濟能力、財務調度狀況等情事，再決定是否參加競標或行使共有人優先承買權取得系爭863-1地號土地，在權利行使上更具彈性，對原告及被告曾瑞榮均較為有利。再者，變賣系爭863-1地號土地之方式非僅限於聲請法院拍賣，亦得經合意委託變賣，依市場行情決定系爭863-1地號土地之價值，變賣後分配價金。故本院綜核上情，認變賣系爭863-1地號土地，所得價金由原告與被告曾瑞榮依附表一所示應有部分比例分配之方式，為適法且屬適宜之分割方案。
㈣系爭862地號土地之分割方法：⒈按裁判分割共有物，法院固不受當事人聲明之拘束，但仍應
斟酌各共有人之意願、共有物之性質、價格、分割前之使用狀態、經濟效用及公共利益、全體或多數共有人利益等因素，兼顧各取得部分之裏地通路問題、分割後各部分之經濟效益與其應有部分之比值、均衡公平原則等有關情狀，定一適當公平之方法以為分割。又法院斟酌共有土地之形狀、坐落位置、周圍狀況、共有人人數、及分割後之利用價值等情況，認應分出部分土地供兩造通行者，自得分割出部分土地歸共有人按原應有部分之比例共有，以供通行之用，此觀民法第824條第4項規定至明。
⒉經查：
⑴系爭862地號土地為山坡地保育區之丙種建築用地，除東南側
臨同段863-6地號土地外，其餘臨系爭863-1地號土地；同段863-6地號土地東側臨投65號道路，863-6地號土地為原告與被告曾瑞榮、吳堅志、吳雲清、吳鎮廷及訴外人陳美美共有，經本院埔里簡易庭於107 年4月18日以106年度埔簡字第18號裁判分割為當時分割前863地號土地之共有人共有，依該判決書第9頁所示，該部分作為對外通行道路之用。系爭862地號土地上有附圖二所示：編號A3建物（面積66.26平方公尺）、A4建物（與樓梯重疊，面積4.76平方公尺）、B1建物（面積130.84平方公尺）、B2建物（與樓梯重疊，面積0.47平方公尺）、C1鐵皮倉庫（面積107.31平方公尺）、C3鐵皮倉庫（與滴水線重疊，面積3.76平方公尺）、D1建物（面積
78.31平方公尺）、E2樓梯（面積0.23平方公尺）等地上物。附圖二所示編號B1、B2建物，為共有之香茶巷15號二層樓房屋即系爭祖厝，後門東側有E2樓梯、E1樓梯可至二樓，二樓依外觀所示有4間房間；另C1、C2、C3、C4為共有之鐵皮倉庫。附圖二所示編號A3、A1建物，為原告所有；另D1、D2建物，則為被告吳堅志所有，被告曾瑞榮以其為系爭862地號土地及系爭863-1地號土地之共有人於109年12月2日對原告提起拆除系爭862地號土地及系爭863-1地號土地之地上物，並將占用土地返還全體共有人及給付不當得利，經本院埔里簡易庭於111年4月6日以110年度埔簡字第53號民事簡易判決判命原告將系爭862地號土地及系爭863-1地號土地上如埔里地政110年2月5日埔土測字045800號土地複丈成果圖所示編號A1部分（面積58.46平方公尺）及A2部分（面積76.18平方公尺），面積共計134.64平方公尺之三層磚造建物拆除，並將占用土地返還本件被告曾瑞榮及其他共有人全體，並給付被告曾瑞榮不當得利；原告對上揭110年度埔簡字第53號民事簡易判決上訴，經本院以111年度簡上字第46號審理中等情，為原告與被告曾瑞榮、吳雲清、吳鎮廷所不爭，復經本院會同埔里地政測量人員、原告、部分被告履勘現場、製有勘驗筆錄、現場照片及埔里地政繪製檢送到院之附圖二等在卷可佐，並經調取上開分割共有物、拆除地上物返還土地事件卷宗審閱屬實，均堪認為真正。本件分割方案應斟酌系爭862-1地號土地為丙種建築用地性質，土地使用現況、分割後土地價值之保存及利用等，共有人現行占有使用之狀況暨各共有人之意願、經濟效益及全體共有人之利益與公平之原則等有關情狀，定一適當公平之方法以為分割。
⑵無論依原物分配之甲方案、乙方案或丙方案，均須預留巷道
即編號I部分作供道路使用，方可使共有人分得部分得對外交通，且各編號所示土地呈長方形、分隔線筆直完整，有利於建築使用；原告主張應依甲方案分割，被告曾瑞榮、吳雲清、吳鎮廷、吳堅志則到庭或具狀抗辯應依乙方案分割；本件採取甲方案、乙方案或丙方案為分割方案，其中編號C（面積面積69.82平方公尺），分歸被告吳鎮廷單獨取得、編號D（面積69.81平方公尺），分歸被告吳雲清單獨取得、編號G（面積65.73平方公尺）及編號H（面積65.73平方公尺），均分歸被告吳堅志單獨取得、編號I（面積127.81平方公尺），由兩造按原應有部分比例保持共有，三方案均為一致，則對被告吳鎮廷、吳雲清、吳堅志單獨取得及共有道路即編號I並無差異，甲方案、乙方案或丙方案不同之處，僅係編號A（面積69.82平方公尺）、編號B（面積69.82平方公尺）、編號E（面積65.74平方公尺）、編號F（面積65.73 平方公尺）部分土地，應如何分配予原告、被告曾瑞榮、曾美慧各單獨取得，較符合共有人利益。
⑶原告主張之甲方案，即由原告取得編號A、B，固可保留其個
人全部如附圖二所示編號A3建物，但編號B部分有附圖二所示編號B1之系爭祖厝坐落其上，被告吳雲清、吳鎮廷、吳堅志為系爭祖厝共有人一節，已為原告起訴時即自陳在述，其等3人均表明不分割系爭862地號土地之意願，並反對依原告主張甲方案分割，顯見原告與被告吳雲清、吳鎮廷、吳堅志就應否分割暨分割方法等事宜之看法、意見已有重大歧異，如率將編號B分配予原告，將因其等與原告溝通協商或有困難，導致其等保留及利用共有系爭祖厝之期待落空，對其等即有不公，難認係公允之分割方法。被告曾瑞榮另案訴請原告拆除所有地上物固經獲一審勝訴在案，惟原告既為系爭862地號土地共有人，依民法第818條規定，除契約另有約定，按其應有部分對於系爭862地號土地有使用收益權限，而另案訴除地上物返還土地事件，於本院審理中尚未確定，原告所有建物是否對其他共有人確屬無權占有一節，仍有待另案調查認定之，則於本件分割共有物酌定原物分配方案時，並非不得將原告現占有部分分配與原告，被告曾瑞榮、吳鎮庭、吳雲清、吳鎮廷抗辯之乙方案，將使原告之所有建物坐落基地編號A部分配予被告曾瑞榮，對原告造成重大損害，被告曾瑞榮受分配編號A部分，亦未有何利益，自非適當之分割方案。
⑷系爭862地號土地採取丙方案分割，則原告分配編號A（面積6
9.82平方公尺），其所有附圖二所示編號A3建物大部分可以保留，編號B（面積69.82平方公尺）分歸被告曾瑞榮，因其為被告吳雲清、吳鎮廷之訴訟代理人，被告吳堅志於本件訴訟之前階段亦曾於110年4月18日出具委任狀委任被告曾瑞榮為訴訟代理人（見本院卷一第127頁至第129頁，嗣111年3月18日具狀陳明終止委任，見本院卷一第343頁至第345頁），復上開被告吳雲清、吳堅志、曾瑞榮、吳鎮廷於112年5月共同具狀提出分割方案即乙方案（見本院卷二第189頁），堪認其等4人就分割方案或分配後取得土地之規劃、利用應有相當程度之共識，且對系爭祖厝亦有相當程度之依附情感，得於分割後就系爭祖厝占有部分為協商、避免系爭祖厝因保留及利用產生糾紛，其等於訴訟中保留系爭祖厝之意願得予尊重。另編號F（面積65.73平方公尺）分配予被告曾美慧，核與被告曾瑞榮、吳雲清、吳堅志、吳鎮廷於111年12月具狀提出之分配位置相仿（見本院卷二第83頁），被告曾美慧就本案應如何分割，亦未曾提出書狀或到庭表示意見，該編號F部分地形長方、分隔線筆直、臨共有道路得對外交通，堪認對被告曾美慧無何明顯不利或違反其意願之情形。再者，雖原告分配編號E（面積65.74平方公尺），與其分配之編號A位置並未相連，所受分配土地分隔二處，使用上或許無法合併利用而有不便，然此二分配之位置、面積各別亦應可建築使用，對原告分配後取得土地之規劃利用應無甚大妨礙。況且，編號A分配予原告，已可保障原告所有建物大部分得保留，已兼顧原告權益，如將編號B分配予原告，將使被告曾瑞榮、多數被告共有之系爭祖厝予以保留之期待落空，顯對多數共有人不利，並不符合公平原則及多數共有人之意見。綜衡現行系爭862地號土地及其上建物用益現狀、兩造對系爭862地號土地存在生活、情感、其上系爭祖厝等密不可分依存關係，兼顧兩造利益，是以丙方案應屬適當公允之分割方案。
⑸系爭862地號土地依原物分配之丙方案分割後各筆土地地勢相
當平整，並無利用不易之情形，就物之性質而言，尚無原物分配有事實或法律上之困難；再者，遽將系爭862地號土地予以變賣，則共有人包括原告在內於系爭862地號土地上之地上物，恐將受拆遷之虞，顯非適當之分割方式，難認有變價分割系爭862地號土地之必要性；除原告外，亦無其他共有人主張或同意變價分割，自不得僅因未採取原告主張之甲方案分割，即認應採取變價分割，本院審酌大多數共有人之意願及系爭862地號土地之地形、地貌及全體共有人之利益，認原告主張不依甲方案分割，即應變價分割，尚非可採。⒊綜上各情，本院認附圖一及附表五丙方案所示「附圖一編號
」之土地各分歸如附表五丙方案所示「分得土地之共有人」取得土地之分割方法，已盡可能參酌系爭862地號土地之現利用情形、尊重多數共有人之意願並兼顧符合共有人利用之利益，亦可發揮系爭862地號土地之最大經濟效益，符合系爭862地號土地分割之整體效益及共有人全體之權益，而合於公平之原則，應屬妥適之分割方案。
㈤按以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應
有部分受分配者，得以金錢補償之，民法第824條第3項定有明文。故以原物為分配時，各共有人是否應為補償或受補償，均應以其所受分配者，是否已逾或少於其應有部分為斷。且補償金額之多寡，亦應以應有部分為計算之標準（最高法院77年度台上字第65號判決意旨參照）。又共有物之原物分割，依民法第825條規定觀之，係各共有人就存在於共有物全部之應有部分互相移轉，使各共有人取得各自分得部分之單獨所有權。故原物分割而應以金錢為補償者，倘分得價值較高及分得價值較低之共有人均為多數時，該每一分得價值較高之共有人即應就其補償金額對於分得價值較低之共有人全體為補償，並依各該短少部分之比例，定其給付金額，方符共有物原物分割為共有物應有部分互相移轉之本旨（最高法院85年度台上字第2676號判決意旨參照）。經查：⒈系爭862地號土地依附圖一及附表五丙方案所示「編號」之土
地各分歸如附表五丙方案所示「分得土地之共有人」取得土地之原物分割方法，致生分割後部分共有人即原告與被告吳雲清、吳鎮廷、曾瑞榮受分配之土地面積略多於其等應有部分比例面積，以及部分共有人即被告吳堅志、曾美慧受分配面積少於應有部分面積之情形即如附表六所示，則依上開法文，兩造間確有須互為補償之情形。
⒉原告係109年11月9日提起本件分割共有物訴訟，有起訴狀上
之本院收文章可佐（見本院卷一第15頁），而系爭862地號土地於109年1月及110年1月公告現值均為每平方公尺新臺幣（下同）1,000元，有前開土地登記謄本記載可佐（見本院卷一第29頁、第69頁）。原告主張系爭862地號土地公告現值，共有人分配面積不足應有部分比例面積，同意依系爭土地於109年、110年土地公告現值計算補償標準，經被告曾瑞榮當庭表示其個人同意（見本院卷二第198頁），本院考量系爭862地號土地係山坡地保育利用區之丙種建築用地，目前使用現況，分割後之各筆土地均臨劃設之道路得對外通行，是分割後各筆土地之價值均應屬相當。
⒊又土地公告現值係直轄市或縣（市）政府依平均地權條例第4
6條所定「對於轄區內之土地，應經常調查其地價動態，繪製地價區段圖並估計區段地價後，提經地價評議委員會評定，據以編製土地現值表於每年1月1日公告，作為土地移轉及設定典權時，申報土地移轉現值之參考；並作為主管機關審核土地移轉現值及補償徵收土地地價之依據。」每年所公告之土地現值，既為直轄市或縣（市）政府每年所調查公告之地價，作為土地移轉申報土地移轉現值之參考，亦為司法機關核定土地訴訟標的價額之參考依據，從而，系爭862地號土地以起訴時當年度之公告現值作為共有人間為金錢償之標準，自為合理、適當。
⒋參以，系爭862地號土地以丙方案分割，共有人應分配及少分
配土地甚微，考量訴訟經濟，應無需令共有人再耗費數額非微之鑑價費用，透過囑託不動產估價師事務所估算各共有人分得土地價值之必要。
⒌綜合上情，原告係於109年11月9日提起本訴，系爭862地號土
地於109年1月、110年1月之土地公告現值為每平方公尺1,000元，本件以系爭862地號土地之前開公告現值為補償標準，應屬允當。依此計算，原告及被告吳雲清、吳鎮廷、曾瑞榮應補償被告吳堅志、曾美慧之金額即如附表七所示。
八、綜上所述，參酌共有物之性質、經濟效用、當事人之意願、全體共有人之利益及未來之利用等情，本院認原告與被告曾瑞榮共有如附表一所示之系爭863-1地號土地變價分割，所得價金由原告及被告曾瑞榮依應有部分比例各2分之1分配；另兩造共有如附表二所示之系爭862地號土地，應依附圖一及附表五丙方案所示「附圖一編號」之土地各分歸附表五方案所示「分得土地之共有人」取得土地，並由原告及被告吳雲清、吳鎮廷、曾瑞榮依附表七所示之金額補償被告吳堅志、曾美慧，符合全體共有人之意願、兩造利益、土地經濟效益，亦兼顧土地目前之使用現況，有助於提高土地之經濟價值及效用，堪認上開分割方案為適當、公允之分割方法，爰就系爭863-1地號土地及系爭862地號土地之分割方案分別諭知如主文第1、2項所示。
九、按民法第824條第3項之情形，如為不動產分割者，應受補償之共有人，就其補償金額，對於補償義務人所分得之不動產，有抵押權。前項抵押權應於辦理共有物分割登記時，一併登記，其次序優先於第2項但書之抵押權。民法第824條之1第4項、第5項定有明文。準此，法院為裁判分割時，就原物分割，並命金錢補償時，應就土地之金錢補償分別諭知，以明法定抵押權所擔保債權之範圍，於辦理共有物分割登記時，一併登記。經查：系爭862地號土地之各共有人間應付或應受之金錢補償，業如前述，則如附表七所示應受補償之共有人即被告吳堅志、曾美慧，對於附表七所示應補償人即原告、被告吳雲清、吳鎮廷、曾瑞榮就其等取得之土地，在如附表七所示之金額內，依民法第824條之1第4項、第5項之規定，均依法有法定抵押權，併予敘明。
十、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經核與判決之結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
十一、按分割共有物之訴，本質上屬無訟爭性之非訟事件，為共有人之兩造本可互換地位。本件原告起訴分割共有物雖於法有據，但被告應訴實因訴訟性質所不得不然，本院認訴訟費用由敗訴當事人負擔，顯失公平，應由兩造按如附表八所示負擔，較為公允，爰諭知如主文第3項所示。
十二、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第80條之1、第85條第1項但書。
中 華 民 國 112 年 7 月 31 日
民事第二庭法 官 徐 奇 川上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀；如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 7 月 31 日
書記官 黃 子 真附表一：南投縣○○鄉○○段00000地號土地南投縣○○鄉○○段00000地號土地 （面積：1,466.11平方公尺） 共有人 應有部分比例 曾瑞貞 2分之1 曾瑞榮 2分之1附表二：南投縣○○鄉○○段000地號土地南投縣○○鄉○○段000地號土地 （面積：670.01平方公尺） 共有人 應有部分比例 曾瑞貞 8分之2 曾瑞榮 8分之1 吳雲清 8分之1 吳堅志 8分之2 曾美慧 8分之1 吳鎮廷 8分之1附表三：甲方案附圖一編號 面積（平方公尺） 分得土地之共有人 A 69.82 曾瑞貞單獨取得 B 69.82 曾瑞貞單獨取得 C 69.82 吳鎮廷單獨取得 D 69.81 吳雲清單獨取得 E 65.74 曾瑞榮單獨取得 F 65.73 曾美慧單獨取得 G 65.73 吳堅志單獨取得 H 65.73 吳堅志單獨取得 I 127.81 兩造按附表二「應有部分比例」欄所示比例維持共有取得附表四：乙方案附圖一編號 面積（平方公尺） 分得土地之共有人 A 69.82 曾瑞榮單獨取得 B 69.82 曾美慧單獨取得 C 69.82 吳鎮廷單獨取得 D 69.81 吳雲清單獨取得 E 65.74 曾瑞貞單獨取得 F 65.73 曾瑞貞單獨取得 G 65.73 吳堅志單獨取得 H 65.73 吳堅志單獨取得 I 127.81 兩造按附表二「應有部分比例」欄所示比例維持共有取得附表五：丙方案附圖一編號 面積（平方公尺） 分得土地之共有人 A 69.82 曾瑞貞單獨取得 B 69.82 曾瑞榮單獨取得 C 69.82 吳鎮廷單獨取得 D 69.81 吳雲清單獨取得 E 65.74 曾瑞貞單獨取得 F 65.73 曾美慧單獨取得 G 65.73 吳堅志單獨取得 H 65.73 吳堅志單獨取得 I 127.81 兩造按附表二「應有部分比例」欄所示比例維持共有取得附表六：丙方案各共有人分割前及分割後面積對照表（單位：平方公尺）南投縣○○鄉○○段000地號土地，面積670.01平方公尺 編號 共有人 原應有部分比例面積 道路部分(I)分擔面積 分割後面積 增減面積 1 曾瑞貞 167.5 31.96 69.82(A)+65.74(E)+31.96(I分擔面積)=167.52 增加0.02 2 曾瑞榮 83.75 15.98 69.82(B)+15.98(I分擔面積)=85.8 增加2.05 3 吳鎮廷 83.75 15.97 69.82(C)+15.97(I分擔面積)=85.79 增加2.04 4 吳雲清 83.75 15.97 69.81(D)+15.97(I分擔面積)=85.78 增加2.03 5 曾美慧 83.75 15.97 65.73(F)+15.97(I分擔面積)=81.7 減少2.05 6 吳堅志 167.51 31.96 65.73(G)+65.73(H)+31.96(I分擔面積)=163.42 減少4.09 合計 670.01 127.81 670.01附表七：丙方案分割後共有人間找補明細表（幣別：新臺幣）
受補償人曾美慧 受補償人吳堅志 應補償人曾瑞貞 7元 13元 應補償人曾瑞榮 684元 1,366元 應補償人吳鎮廷 681元 1,359元 應補償人吳雲清 678元 1,352元 合計 2,050元 4,090元 註：計算式說明 ⑴計算基準為南投縣○○鄉○○段000地號土地109、110年度公告土地現值1,000元/平方公尺。 ⑵曾瑞貞多分配0.02平方公尺，應付補償總額為20元（計算式：0.02× 1,000＝20）。 ⑶曾瑞榮多分配2.05平方公尺，應付補償總額為2,050元（計算式：2.05× 1,000＝2,050）。 ⑷吳鎮廷多分配2.04平方公尺，應付補償總額為2,040元（計算式：2.04× 1,000＝2,040）。 ⑸吳雲清多分配2.03平方公尺，應付補償總額為2,030元（計算式：2.03× 1,000＝2,030）。 ⑹曾美慧少分配2.05平方公尺，應受補償總額為2,050元（計算式：2.05× 1,000＝2,050）。 ⑺吳堅志少分配4.09平方公尺，應受補償總額為4,090元（計算式：4.09× 1,000＝4,090）。附表八：訴訟費用負擔比例共有人 訴訟費用負擔比例 曾瑞貞 100分之34 曾瑞榮 100分之26 吳雲清 100分之8 吳堅志 100分之16 曾美慧 100分之8 吳鎮廷 100分之8