臺灣南投地方法院民事判決110年度訴字第285號原 告 李友誠訴訟代理人 王百全律師被 告 洪盛雄
李桔亮上 一 人訴訟代理人 洪主雯律師上列當事人間確認土地優先購買權存在事件，本院於民國110年12月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張略以：坐落南投縣○○鎮○○段000地號土地（下稱系爭土地）原為訴外人李永章、被告李桔亮（下稱李桔亮）共有，應有部分各2分之1；嗣李永章死亡後，由原告於89年9月18日以繼承為登記原因，登記為系爭土地之共有人，而繼承取得李永章就系爭土地之應有部分2分之1；李桔亮於107年間欲出售系爭土地之應有部分2分之1予被告洪盛雄（下稱洪盛雄），曾於107年11月20日以草屯大觀郵局存證號碼000219號存證信函（下稱219號存證信函）通知原告行使優先購買權，原告於107年11月26日以臺中法院郵局存證號碼003087號存證信函（下稱087號存證信函）表明欲行使土地法第34條之1第4項規定之優先購買權，經李桔亮收受087號存證信函，李桔亮竟罔顧原告已行使優先購買權情形，仍與洪盛雄於107年11月19日簽立不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定洪盛雄以新臺幣（下同）2,050萬元，向李桔亮購買系爭土地應有部分2分之1及同段516-1地號、516-2地號土地暨門牌號碼南投縣○○鎮○○路0段000號、120號房屋，後李桔亮並於108年1月30日將系爭土地應有部分2分之1，以買賣為原因登記予洪盛雄所有；惟原告為系爭土地之共有人，且依土地法第34條之1規定行使優先購買權，原告即得以系爭買賣契約同一條件與李桔亮締結買賣契約，且本於前開買賣契約請求李桔亮將系爭土地應有部分2分之1移轉登記、交付原告，爰依確認之訴法律關係，及締結買賣契約後依買賣契約提起本件訴訟。並聲明：㈠確認原告就系爭土地（面積71.78平方公尺），就李桔亮於108年1月30日就系爭土地應有部分2分之1移轉登記於洪盛雄，有優先購買權；㈡李桔亮應就系爭買賣契約之同一條件，與原告訂立書面買賣契約，並將系爭土地應有部分2分之1移轉登記、交付予原告。
二、被告抗辯略以：㈠洪盛雄抗辯略以：其向李桔亮購買系爭土地應有部分2分之1
時，李桔亮有以存證信函通知原告系爭買賣契約之約定內容，而履行通知義務，於期限內，原告均未表明欲以同一條件購買系爭買賣契約約定之買賣標的物，原告並未合法行使優先購買權，其方出資購入系爭土地應有部分2分之1暨其餘房地，原告已經放棄行使優先購買權等語。並聲明：如主文第1項所示。
㈡李桔亮抗辯略以：原告主張被告間於107年11月就系爭土地應
有部分2分之1已完成買賣，並於108年1月30日過戶完竣，顯見原告提起本件訴訟時，系爭土地應有部分2分之1已屬洪盛雄所有，原告訴請確認優先購買權存在，即屬確認過去之法律關係，而無確認利益；土地法第34條之1第4項規定僅具債權效力，而無物權效力，無以對抗洪盛雄已取得系爭土地應有部分2分之1之所有權，系爭土地之其他共有人即原告不得主張買賣無效；另系爭土地應有部分2分之1既屬洪盛雄所有，李桔亮已非系爭土地所有權人，則原告請求李桔亮就已非其所有之土地與原告簽立買賣契約，並移轉登記、交付原告，顯然無理由等語。並聲明：如主文第1項所示。
三、兩造不爭執事項：㈠系爭土地曾於110年9月15日以判決共有物分割為原因，登記為被告洪盛雄所有，權利範圍1分之1 。
㈡系爭土地於63年2月13日原為李永章、李桔亮共有，應有部分
各2分之1；原告係於89年9月18日繼承取得李永章應有部分2分之1，嗣94年5月13日調解共有物分割後，其應有部分仍為2分之1。
㈢洪盛雄於107年11月19日與李桔亮簽立系爭買賣契約，約定洪
盛雄向李桔亮購買受系爭土地應有部分2分之1及同段516-1地號、516-2地號土地暨門牌號碼南投縣○○鎮○○路0段000號、120號房屋。
㈣系爭土地應有部分2分之1曾於108年1月30日以買賣為原因登記予洪盛雄所有。
㈤李桔亮於107年11月20日以219號存證信函通知原告行使優先
購買權，原告於107年11月26日以087號存證信函回覆，李桔亮再於107年12月5日以草屯大觀郵局存證號碼236號存證信函回覆，雙方對上開存證信函確有寄發及收受。
㈥系爭土地已經洪盛雄出售並辦理移轉登記。
四、兩造爭執事項：㈠原告提起本件訴訟有無確認利益？㈡原告主張其得依土地法第34條之1第4項規定行使優先購買權
，有無理由？㈢原告主張其得依土地法第34條之1第4項規定及買賣契約，請
求李桔亮應與其就系爭買賣契約之同一條件，締結買賣契約，並將系爭土地應有部分2分之1移轉登記、交付原告，有無理由？
五、本院之判斷：㈠系爭土地於63年2月13日原為李永章、李桔亮共有，應有部分
各2分之1；原告於89年9月18日繼承取得李永章應有部分2分之1，嗣94年5月13日調解共有物分割後，其應有部分仍為2分之1；洪盛雄於107年11月19日與李桔亮簽立系爭買賣契約，約定洪盛雄向李桔亮購買受系爭土地應有部分2分之1及同段516-1地號、516-2地號土地暨門牌號碼南投縣○○鎮○○路0段000號、120號房屋；李桔亮遂於107年11月20日以219號存證信函通知原告行使優先購買權，原告於107年11月26日以087號存證信函回覆，李桔亮再於107年12月5日以草屯大觀郵局存證號碼236號存證信函回覆，雙方對上開存證信函確有寄發及收受；後系爭土地應有部分2分之1於108年1月30日以買賣為原因登記予洪盛雄所有，再於110年9月15日以判決共有物分割為原因，登記為被告洪盛雄所有、權利範圍1分之1，現系爭土地已經洪盛雄出售並辦理移轉登記等節，為兩造所不爭執（見本院卷第227頁至第228頁），並有前開存證信函、系爭土地第一類謄本暨異動索引、南投縣草屯地政事務所110年9月30日草地一字第1100004024號函暨登記申請書等資料、系爭買賣契約、內政部不動產交易實價查詢服務網列印資料在卷可參（見本院卷第23頁至第27頁、第143頁至第147頁、第59頁至第105頁、第111頁至第121頁、第233頁至第244頁），首堪認為真實。
㈡按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益
者，不得提起，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。而所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院52年度台上字第1240號判決意旨參照）。又土地法第34條之1第4項僅規定共有人出賣共有土地或建築改良物之應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨先承購，並未如同法第104條第2項後段設有出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人之明文。故該條項規定之優先承購權係指他共有人於共有人出賣共有土地或建築改良物時，對於該共有人有請求以同樣條件訂立買賣契約之權而言，倘共有人違反法律規定將應有部分賣與他人已依法取得所有權時，他共有人不得主張該買賣為無效而塗銷其依法所為之登記；又土地法第34條之1第4項規定之優先承購權，係指他共有人於共有人出賣共有土地或建築改良物時，對於該共有人有請求以同樣條件訂立買賣契約之權利而言，倘共有人已將其應有部分移轉與他人，該他人並依法取得所有權時，他共有人自無再以該原共有人為被告，提起確認優先承購權之訴之餘地（最高法院65年度台上字第853號、69年度台上字第2946號判決意旨參照）。經查：原告主張依土地法第34條之1第4項規定，就李桔亮所有之系爭土地應有部分2分之1有優先承購權，惟李桔亮已將系爭土地應有部分2分之1於108年1月30日辦理移轉登記完畢，業經兩造不爭執於前，依前揭說明，本件原告訴請確認優先承購權存在，自無再以該原共有人李桔亮為被告主張系爭買賣契約無效，而請求塗銷移轉登記，是原告即無以李桔亮為被告提起確認優先承權之訴之餘地；且土地法第34條之1第4項規定之優先購買權僅具債權效力，而無物權效力，無以對抗洪盛雄已取得之系爭土地應有部分2分之1所有權，依前開說明，原告已不得主張系爭買賣契約無效並塗銷移轉登記。是本件縱經本院判決確認，仍無以除去其不安狀態，原告對於被告提起本件確認之訴，均難認有確認利益。
㈢縱認原告於本件訴訟具有確認利益，惟按土地法第34條之1第
4項所稱共有人出賣共有土地或建築改良物之應有部分時，他共有人得以同價格共同或單獨優先承購者，係指他共有人於共有人出賣共有土地或建築改良物之應有部分時，對於該共有人有請求以「同樣條件」訂立買賣契約之權而言。故他共有人行使優先承購權，應接受出賣之共有人與他人所訂原買賣契約之一切條件，不得部分不接受或予以變更。倘出賣之共有人將數宗共有土地合併出賣時，此項「合併出賣」之條件，行使優先承購權之他共有人應依此條件與為出賣之共有人訂立買賣契約，不得僅選擇其中部分土地主張優先承購，否則即非按出賣之共有人出售之同一條件承購，難認其係合法行使優先承購權，而就出賣之共有土地有優先承買權（最高法院97年度台上字第1405號判決、100年度台再字第46號判決參照）。故出賣之共有人與他人所訂契約或他人承諾之一切條件，優先購買權人必須均表接受，始有合法行使優先購買權可言，倘有部分不接受或擅加予變更買賣條件時，即非合法行使優先購買權（最高法院98年度台上字第1405號判決意旨參照）。經查：系爭買賣契約約定之買賣標的除系爭土地應有部分2分之1外，尚包含同段516-1地號、516-2地號土地暨門牌號碼南投縣○○鎮○○路0段000號、120號房屋，有系爭買賣契約、219號存證信函在卷可參。則原告於087號存證信函，僅表明「對於共有之建興段516地號土地行使優先承購權，其他非共有土地本人無優先承購權」等語，顯然非表明願依李桔亮出售系爭土地應有部分2分之1暨其餘房地之同一條件承購買賣標的，而與系爭買賣契約之契約兩造所約定之條件並非相同，系爭土地應有部分2分之1既與其他房地合併出售，此合併出售，即屬共有人與買受人買賣之條件，其餘共有人如欲行使優先購買權，即應以同一條件合併買受系爭買賣契約約定之所有買賣標的，則原告僅就系爭土地應有部分2分之1表明欲承購，依前開說明，尚難認原告業已合法行使優先購買權。
㈣從而，原告未能合法行使優先購買權，則其請求確認其對於
被告就系爭土地應有部分2分之1之優先購買權存在，並准其以同一條件優先承購暨請求移轉、交付系爭土地應有部分2分之1等等，即無依據。
六、綜上所述，原告請求確認其就原李桔亮所有之系爭土地應有部分2分之1有優先購買權存在，已難認有確認利益，且其亦無合法行使優先購買權。故其請求確認就系爭土地應有部分2分之1有優先購買權存在，併請求李桔亮依系爭買賣契約同一條件與其締結買賣契約，及請求移轉、交付系爭土地應有部分2分之1予原告，均為無理由，均應予駁回。
七、按當事人聲明之證據，除認為不必要者外，法院應為調查，觀諸民事訴訟法第286條規定甚明。經查：被告請求函請主管機關說明系爭土地應有部分未完成登記即先行辦理實價登錄，有無違反相關規定？其違反效力如何等等，經核其內容與本案均無影響，核無調查必要。另本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦及證據調查，經審酌均與本案之判斷不生影響，爰毋庸一一論列，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 111 年 1 月 27 日
民事第二庭 法 官 劉玉媛以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 1 月 27 日
書記官 潘湘惠