臺灣南投地方法院民事判決110年度訴字第367號原 告 田惠仁訴訟代理人 吳承祐律師被 告 劉玉霞上一輔佐人 李文憲被 告 張偉國
汪秀春兼 上一人訴訟代理人 汪秀英上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國111年12月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告劉玉霞應給付原告新臺幣（下同）134萬2,901元，及自民國111年3月3日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告劉玉霞負擔四分之一，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。但被告劉玉霞以134萬2,901元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：㈠被告劉玉霞與原告原為南投縣○○鄉○○段000○000○000○000地號土地（下合稱系爭土地）之共有人，持分比例皆為5分之1。
因被告汪秀英、汪秀春有事實上處分權，未經保存登記之建物（下稱系爭建物）無權占用系爭土地，被告汪秀英、汪秀春明知系爭土地有原告及其他共有人存在，卻私下與被告劉玉霞聯繫，以新臺幣（下同）25萬元之極低價格向被告劉玉霞購買系爭土地之持分部分，並由代書即被告張偉國辦理此案。然依土地法第34條之1條規定，被告劉玉霞於出售應有部分時應通知其他共有人行使優先購買權，但被告劉玉霞因不諳法律不知有此義務，而被告張偉國身為專業代書，卻蓄意不將此規定告知被告劉玉霞，導致被告劉玉霞在未通知原告及其他共有人之情況下，被告劉玉霞所有系爭土地持分5分之1於民國108年12月11日委由訴外人田銘通出面與被告汪秀英訂立土地買賣草約，以25萬元出售予被告汪秀英、汪秀春，並於109年3月10日辦理所有權移轉登記；其正式買賣契約（下稱系爭契約）在108年12月30日簽訂，並委由被告張偉國處理，被告張偉國既係受被告汪秀英、汪秀春之委任，與被告汪秀英、汪秀春合謀使被告劉玉霞在未通知其他共有人之情況下出賣系爭土地，依民法第185條規定自屬共同侵權行為人，被告等應對原告負連帶損害賠償責任。
㈡被告汪秀英、汪秀春買受被告劉玉霞所有系爭土地持分5分之
1之價格為25萬，然被告劉玉霞所有系爭土地持分5分之1之價格經鑑價為159萬2,901元，其間差價134萬2,901元即為其他共有人即原告未行使優先購買權所受之損害，原告已取得其他共有人讓與對被告劉玉霞等人之損害賠償請求權，爰依民法第184條第2項、第185條、地政士法第26條之規定提起本訴。
㈢並聲明：被告應連帶給付原告134萬2,901元及自109年2月19
日起至清償日止，按年息百分之5計算之法定利息；願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告抗辯：㈠被告劉玉霞：伊土地是伊兒子處理的，伊不知道等語。原告
之訴及假執行之聲請均駁回。㈡被告汪秀英、汪秀春：被告劉玉霞兒子田銘通有問原告，有
問過他們說沒有要買，因為他缺錢，知道我們有房子所以找我買，他要賣我的時候有跟我說其他共有人沒有人要買；因為我有提存16萬，所以田銘通才找到我，價錢也是他開的等語。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。
㈢被告張偉國：土地買賣草約是108年12月11日找臺中的一個代
書郭明輝辦理的，買受人是被告汪秀英，當時是說25萬，我是108年12月30日再寫一份買賣契約，當時是訴外人田銘通先寫，他也有簽名，是先有草約後經過2個多月的時間即109年2月19日才移轉，有讓出賣人去通知其他共有人；在契約書裡面第11條第2項特約有約定代書不負通知之責，還有第7條擔保責任，我認為是出賣人自己應該處理的。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。
三、不爭執事項：㈠被告劉玉霞所有系爭土地持分1/5於108年12月11日由田銘通
出面與汪秀英訂立土地買賣草約（代書郭明輝處理），以25萬元出售予被告汪秀英、被告汪秀春，並於109年3月10日辦理所有權移轉登記。
㈡正式買賣契約於108年12月30日簽訂，系爭買賣委由被告張偉國處理。
㈢公契約（移轉登記使用）是於109年2月19日簽訂。
㈣系爭土地持分1/5之出售，未經告知共有人行使土地法34條之1之規定。
㈤被告劉玉霞所有系爭土地持分1/5之價格，於另案分割共有物事件經鑑價為159萬2,901元。
四、爭執事項：㈠被告劉玉霞是否應依民法第184條第2項規定賠償予原告？㈡被告劉玉霞、汪秀英、汪秀春、張偉國是否應依民法第184條
第2項、第185條、地政士法第26條規定賠償予原告？
五、本院之心證㈠被告劉玉霞應依民法第184條第2項規定賠償予原告：
⒈按共有人之優先承購權應如何行使，土地法第34條之1雖無明
文，惟參照土地法第34條之1執行要點第10點第1、2款之規定：「部分共有人依本法條規定出賣共有土地或建物，就該共有人而言，仍為出賣其應有部分，對於他共有人之應有部分，僅有權代為處分，並非剝奪他共有人之優先承購權，故應在程序上先就其應有部分通知他共有人是否願意優先購買」；「徵求他共有人是否優先承購之手續，準用土地法第一百零四條第二項規定，即他共有人於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先購買權視為放棄。他共有人以書面為優先購買與否之表示者，以該表示之通知達到同意處分之共有人時發生效力」，可知共有人出賣其應有部分時，負有通知他共有人之義務，俾他共有人得行使優先承購之權利。且此通知義務具有前述最高法院72年台抗字第94號判例所稱簡化共有關係立法政策之公益性及必要性，不得以不知法律脫免。出賣之共有人違反通知義務，致未受通知之他共有人無從行使優先承購權，倘構成侵權行為致該共有人因此受有損害，自得依侵權行為之法則請求出賣之共有人負損害賠償責任（109年度台上大字第2169號裁定參照）。
⒉查原告主張其為系爭土地之共有人，應有部分為1/5；被告劉
玉霞原為系爭土地之共有人，應有部分為1/5，被告劉玉霞於108年12月30日將其於系爭土地之應有部分1/5出賣予被告汪秀英、汪秀春，並於109年3月10日辦理所有權移轉登畢，並未通知原告及其他共有人優先承買等情，為被告劉玉霞所不爭執。另系爭土地之其他共有人田國明、田惠尤、張茂南、張秋霞、張秋月，業已將本件對被告之損害賠償請求權讓與原告，並有債權讓與書等在卷可稽（本院卷第83-91頁、第245-251頁）。參照最高法院85年度台上字第1320號判決要旨：「按土地或建築改良物共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，土地法第34條之1第4項定有明文。上訴人以225萬元出售系爭土地應有部分與莊虎奎時，未依法通知共有人之被上訴人，徵詢是否願以同一價格優先承購，即辦理所有權移轉登記，致使被上訴人喪失共同以225萬元之價格優先承購該應有部分之權利，自應對被上訴人負侵權行為損害賠償責任」；及上開大法庭109年見解：本件被告劉玉霞出售系爭土地應有部分，依法應通知包含原告在內之他共有人優先承購，乃其未踐行此法定程序，致原告及其他共有人無從行使其土地法第34條之1第4項規定之優先承購權，自屬侵害原告等人之優先承購權。原告依侵權行為之規定，請求被告劉玉霞負損害賠償責任，自屬有據。
⒊再按違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任
。但能證明其行為無過失者，不在此限，民法第184條第2項定有明文，被告劉玉霞雖主張系爭土地之買賣契約係由其子田銘通處理的，伊不知道云云。惟查，被告劉玉霞於言詞辯論時自承：賣土地之前田銘通有告知我等語（見卷第258頁）。被告劉玉霞既知悉田銘通為其處理系爭土地買賣事宜，就系爭土地未經通知其他共有人行使優先購買權而違反土地法第34條之1保護共有人優先承買之法律規定，自難認其非無過失。
⒋原告無法行使優先購買權所受之損害為何？
按，損害賠償除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限，民法第216條第1項定有明文。經查：被告劉玉霞所有系爭土地持分1/5之價格，於另案分割共有物事件委請鑑估單位估價，經鑑價合計為159萬2,901元，為兩造所不爭執，復依該不動產估價報告書摘要所示之價格日期為110年8月9日之市價【該事務所不動產估價師以素地估價（即不考慮地上建物對土地價值之影響，將土地視為空地，採獨立估價方式評估之）】，有該事務所之不動產估價報告書可稽（本院卷見本院卷第97-99頁）。上開估價報告書之鑑定，係根據足以影響土地價格之一般因素、市場概況、區域因素分析、個別因素、最有效使用等進行分析，採用比較法作為評估土地價值之基礎為鑑估，為基於土地客觀條件及產業經濟等因素評估而得，具有相當信度及效度，被告對上開估價價格亦未爭執，且估價時間距離本件起訴日期約3個月，上開鑑定價格自屬可採。故被告主張其因被上訴人未適法通知其行使優先承買權，造成原告無法以25萬元之價格，優先承買市值159萬2,901元之系爭土地，致造成其受有預期利益損失之損害134萬2,901元（計算式：159萬2,901-25萬=134萬2,901），即屬可採。是原告請求被告劉玉霞賠償所受損害及所失利益134萬2,901元，自屬有據，為有理由。
㈡被告汪秀春、汪秀英、張偉國非應有部分之出賣人，並無通知原告優先承購之義務：
⒈按共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或
單獨優先承購，雖為土地法第34條之1第4項所明定。惟依土地法第34條之1執行要點第10點第6款：「本法條之優先購買權係屬債權性質，出賣人違反此項義務將其應有部分之所有權出售與他人，並已為土地權利變更登記時，他共有人認為受有損害者，得依法向該共有人請求損害賠償」之規定可知，土地共有人出賣其應有部分時，負有通知其他共有人之義務者，係出賣應有部分之共有人，而非買受人；他共有人如認受有損害，應向該出賣應有部分之共有人請求損害賠償。買受應有部分之人對他共有人並無通知義務，亦無賠償責任。查被告汪秀英、汪秀英均為系爭土地應有部分之買受人，而非出賣應有部分之共有人，並無通知其他共有人即原告是否以同一價格承購之義務。其等既未違反土地法第34條之1第4項之規定，自無違反保護他人之法律，而侵害原告權利之可言。
⒉又原告固然主張被告汪秀英、汪秀春因所住建物遭原告訴訟
可能有遭拆除之風險，因此替被告劉玉霞介紹被告張偉國辦理此案，並與被告張偉國合謀，蓄意不將優先購買權相關規定可知被告劉玉霞云云。惟被告劉玉霞所有系爭土地持分1/5於108年12月11日由其子田銘通出面與被告汪秀英訂立土地買賣草約（代書郭明輝處理）；正式買賣契約在108年12月30日簽訂，系爭買賣委由被告張偉國處理，為兩造所不爭執。參以證人田銘通於本院證述：系爭土地不是由郭明輝代書辦理過戶，好像是代書費沒有談妥，好像代書費比較貴；郭明輝代書我本來不認識，是因為會收到一張明信片，我才打電話問他是不是有在辦理，被告張偉國本來也不認識，因為郭明輝代書沒有辦成，之後看到被告張偉國招牌，才詢問被告張偉國代書可否辦理等語（見本院卷第294頁）。依證人所述系爭土地交易洽談經過，並無法認定被告汪秀英、汪秀春主動找被告張偉國共同合謀，而使原告無法行使優先購買權。
⒊原告另主張張偉國有違反地政士法第26條應盡之義務，應負
賠償責任；及教唆與被告汪秀英、汪秀春合謀使被告劉玉霞未通知其他共有人之狀況下出賣系爭土地等語。惟查：
⑴原告雖主張被告張偉國未履行通知被告優先承買之義務，致
使原告無法行使優先購買權，而主張被告張偉國依負損害賠償責任云云。惟土地共有人出賣其應有部分時，負有通知其他共有人之義務者係出賣應有部分之共有人，他共有人如認受有損害，應向該共有人請求損害賠償，已如前述，是地政士依法並無通知義務，自無須依法負擔賠償義務可言。
⑵再依系爭土地不動產土地建物買賣契約書（下稱系爭契約書
）第11條第2項已載明：「本約標的物涉及優先購買權，受任地政士不負通知優先權人之責。如優先購買權人確已放棄其優先購買權，賣方應於登記聲請書備註欄內切結記明【優先購買權人確已放棄優先購買權，如有不實出賣人願負一切法律責任。】條文並蓋印鑑章」等文字（見本院卷第265頁），該契約書既有被告劉玉霞之手印、印鑑章、田銘通之簽名、蓋章，可見於簽約當時，被告張偉國提出之契約書即已載明系爭土地涉及優先購買權，出賣人應通知優先購買權人事項，被告劉玉霞或其子田銘通稍加注意即可獲知，況證人田銘通於本院證述：契約我有大約瀏覽一次等語（見本院卷第295頁）。是若被告張偉國、汪秀英、汪秀春有於事前合謀，欲使被告劉玉霞未通知其他共有人，當不致於任由被告劉玉霞之子田銘通隨意瀏覽。從而，即難認被告張偉國故意與被告汪秀英、汪秀春合謀使被告劉玉霞未通知其他共有人之狀況下出賣系爭土地。
⑶至原告雖主張證人田銘通證述：契約書第11條優先承買當初
被告張偉國沒有講過等語（見本院卷第295頁）。惟被告張偉國不負通知優先權人之責，業於系爭契約書第11條第2項載明，證人田銘通上開證詞是否可信，已非無疑，況證人田銘通既為代被告劉玉霞出面處理系爭土地買賣契約之人，其上開證詞，非無為被告劉玉霞脫責之可能。再者，地政士依法並無通知義務，業如前述，則被告張偉國自無須負有通知其他共有人之義務。且縱認被告張偉國於土地登記申請書備註欄「優先購買權人已放棄優先購買權如有不實義務人願負法律一切之責任」旁蓋用被告劉玉霞之印鑑章，亦屬被告張偉國受任處理系爭土地登記事宜範圍內，自無法以此遽認被告張偉國與被告汪秀英、汪秀春合謀，而達其等使被告劉玉霞未通知其他共有人之目的。⒋從而，原告主張被告汪秀英、汪秀春、張偉國共同侵害原告之優先購買權，應負損害賠償責任，即非有據。
六、綜上所述，原告依民法第184條第2項規定，請求被告劉玉霞賠償134萬2,901元，為有理由，應予准許。
七、按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5。民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。本件為侵權行為之債，原告與被告劉玉霞並無約定清償期及利率，而原告所提出之起訴狀係於111年3月2日送達被告劉玉霞（見本院卷第110-3頁），從而，原告主張被告劉玉霞自111年3月3日起至清償日止，依法定利率給付遲延利息，即屬有據，逾此部分，即無依據，應予駁回。
八、本件事證及法律關係已臻明確，兩造之其餘主張、陳述、抗辯、攻擊防禦方法及所提出之其他證據，經核與判決之結果不生影響，爰不逐一論述。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 112 年 2 月 9 日
民事第一庭 法 官 蔡志明正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 2 月 10 日
書記官 張雅筑