臺灣南投地方法院民事判決110年度重訴字第46號原 告 呂國輝
洪茹玉吳淯霈尤漢鼎共 同訴訟代理人 盧江陽律師被 告 陳宏奇訴訟代理人 韓國銓律師被 告 游瑞卿
游瑞銘游瑞源游瑞芳游瑞禎游陳燕琼游瑞祺游瑞榮游瑞娟蔡文鍊
蔡慧鈴
蔡文鈺
蔡慧錡
游龍珠游余瑞芳游雅苓游雅玫游弘志張勝富張如佩張如怡林燕萍潘勝章王林立上 一 人訴訟代理人 王滋林被 告 黃俊棋
潘明宏潘彥似鄭晃蓉鄭喬文鄭美麗鄭志吉鄭武征張金生張安舜張輔龍上列當事人間確認土地優先購買權不存在事件，本院於民國111年12月21日言詞辯論終結，茲判決如下：
主 文確認被告陳宏奇就臺灣南投地方法院一〇九年度司執字第一一三七一號分割共有物強制執行事件於民國一百一十年九月八日拍賣如附表一所示土地之優先購買權不存在。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告陳宏奇負擔二分之一，餘由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按民事訴訟法第168條固規定，當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人、遺產管理人或其他依法令應續行訴訟之人承受其訴訟以前當然停止。惟此規定，於當事人有委任訴訟代理人時不適用，此據同法第173條前段規定甚明。且按當事人於言詞辯論終結後死亡，法院仍得本於其辯論而為裁判並宣示之，此觀民事訴訟法第188條第1項但書規定自明。本件被告陳宏奇（下稱陳宏奇）雖於民國111年12月26日死亡，有戶籍謄本為證（見本院卷二第108頁）。然本件既經本院於陳宏奇死亡前之111年12月21日言詞辯論終結，陳宏奇亦有委任訴訟代理人，依前開規定，本院自得本於其辯論而為裁判，亦不生陳宏奇之繼承人承受其訴訟以前當然停止之法律效果，合先敘明。
二、次按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係存否不明確，原告在法律上之地位有不安之狀態存在或受侵害之危險，而此種不安之狀態或危險，能以確認判決除去者而言（最高法院52年台上字第1240號判決意旨參照）。本件原告主張其與被告游瑞卿、游瑞銘、游瑞源、游瑞芳、游瑞禎、游陳燕琼、游瑞祺、游瑞榮、游瑞娟、蔡文鍊、蔡慧鈴、蔡文鈺、蔡慧錡、游龍珠、游余瑞芳、游雅苓、游雅玫、游弘志、張勝富、張如佩、張如怡、林燕萍、潘勝章、黃俊棋、潘明宏、潘彥似、鄭晃蓉、鄭喬文、鄭美麗、鄭志吉、鄭武征、張金生、張安舜、張輔龍（下稱游瑞卿等34人）、被告王林立（下稱王林立）為坐落南投縣○○鎮○○段00地號、198地號、212地號、南投縣○○鎮○○段000地號、415地號土地（下分稱北澤段47地號土地、北澤段98地號土地、北澤段212地號土地、北環段414地號土地、北環段415地號土地，合稱系爭土地）之共有人；系爭土地前於110年9月8日，於本院109年度司執字第11371號分割共有物強制執行事件（下稱系爭執行事件）拍賣程序，經陳宏奇拍定取得。原告為系爭土地之共有人，依民法第824條第7項規定，得行使依相同條件優先承買權；則陳宏奇就系爭土地有無基於耕地租賃關係，具有優先於原告之優先購買權，及是否基於通謀虛偽意思表示而拍定取得系爭土地，均致原告私法上之應買權利有受侵害之危險，而此項危險得以判決除去之。是原告提起本件訴訟即有確認利益。
三、游瑞卿等34人未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體部分：
一、原告主張略以：㈠原告起訴主張系爭土地為其與游瑞卿等34人、王林立共有，
且於系爭執行事件經陳宏奇拍定取得；然系爭土地之土地使用分區分別為人行步道用地、道路用地、住宅區、道路用地、住宅區，已依法編定或變更為非耕地使用之土地，系爭土地因已非耕地，被告陳宏奇縱有承租系爭土地，亦無因此具有優先購買權。
㈡且陳宏奇就系爭土地已連續5年以上未自任耕作，且實際上並
無就系爭土地作向來耕作使用之情形，依耕地三七五減租條例（下稱減租條例）第15條立法目的，難認被告陳宏奇有優先購買權，亦無減租條例第26條第2項之適用；陳宏奇於106年即無自任耕作，系爭土地之耕地租約已無效，並無可能因其有在109年間有在系爭土地耕作情形，而使無效之情形變為有效；再土地法第107條第1項有關耕地租賃的優先購買權，均係以耕地租賃為前提，陳宏奇亦無從基於前開規定抗辯其有優先購買權。因此，原告為系爭土地之共有人，前已於110年9月30日具狀向本院執行處聲明優先承買，陳宏奇就系爭執行程序拍賣系爭土地，並未具有優先購買權，原告就系爭土地即具有優先承買權，即與其他共有人於系爭執行事件拍賣系爭土地，成立買賣關係。
㈢再陳宏奇為無資力之人，系爭土地之拍定價金為新臺幣（下
同）4,406萬元，據聞係由建設公司支付，顯然陳宏奇拍定取得系爭土地係屬通謀虛偽意思表示，其拍定取得系爭土地之行為，即屬不成立，爰依民法第87條、確認之訴法律關係提起本件訴訟。並聲明：如主文第1項所示；陳宏奇與原告、游瑞卿等34人及王林立間於前開拍賣程序之買賣關係不成立；確認原告就系爭執行事件於110年9月8日拍賣系爭土地，有以同一條件之優先購買權存在，原告與其餘共有人間之拍賣程序之買賣關係成立。
二、被告方面：㈠陳宏奇抗辯略以：
⒈陳宏奇與系爭土地之共有人間存有三七五耕地租賃契約（下
稱系爭租約），為系爭土地之承租人，具有耕地承租權；系爭土地後雖經編定或變更為非耕地使用，因陳宏奇於系爭租約使用期限前，仍繼續於系爭土地種植農作物（香蕉樹）使用，依土地法第83條規定，其仍得主張減租條例第15條、土地法第107條第1項規定之優先購買權；且陳宏奇依前開規定得主張之優先承買權為物權效力，優先於原告依民法第824條第7項規定之優先承買權。
⒉再陳宏奇於系爭執行事件拍定取得系爭土地後，執行法院即
於110年9月10日以投院明109司執孝字第11371號執行命令通知共有人將不動產權利書狀交與買受人，逾期者宣告無效（下稱第11371號執行命令），原告吳淯霈、尤漢鼎、洪茹玉於110年9月13日收受，原告呂國輝則於110年9月15日收受，但渠等遲至110年10月1日始具狀聲明優先承買，未依土地法第34條之1執行要點第11點第1款規定，於15日內行使優先購買權，縱渠等本於共有人身分具有優先承買權，亦因逾期未行使而消滅。
⒊再陳宏奇係於系爭執行事件之拍賣程序，拍定取得系爭土地
，係以拍賣機關即本院執行處代替債務人立於出賣人之地位，與拍定人即陳宏奇成立買賣契約，成立之法律行為（即買賣契約），陳宏奇如何與拍賣機關通謀而為虛偽意思表示？縱認陳宏奇拍定之資金，係由他人提供，亦僅為陳宏奇是否向他人借用資金，購買系爭土地，不能據此即證通謀虛偽意思表示之事實等語。並聲明：原告之訴駁回。
㈡王林立抗辯略以：
⒈系爭土地經編定為人行步道用地、道路用地、住宅區、道路
用地、住宅區，已依法編定或變更為非耕地使用之土地，陳宏奇自無依減租條例第15條規定，就系爭執行事件拍賣系爭土地主張優先承買權之餘地。且系爭土地上設有廣告，前方空地供他人停車，遍地雜草叢生，並無耕作情形，系爭租約即因陳宏奇未自任耕作而無效，陳宏奇自無從依前開規定主張優先承買權。
⒉再依第11371號執行命令所載內容，欠缺通知優先承購之要式
記載事項，且實質上亦非通知共有人行使優先承購權，原告於110年10月1日聲明優先承買系爭土地，不生優先承買之效力；且陳宏奇就系爭土地並無存有優先購買權，其於系爭執行事件拍定系爭土地係屬無效，原告就無效之買賣契約主張優先承買權，亦屬不生效力等語。並聲明：如主文第1項所示；陳宏奇與系爭土地之共有人間於系爭執行事件拍賣系爭土地之買賣關係不成立；原告其餘之訴駁回。
㈢游瑞禎未於最後言詞辯論期日到場，惟以書狀抗辯略以：系
爭土地究與原告、陳宏奇成立買賣關係，除陳宏奇外之其餘被告均不在乎，其就本件訴訟並無訴訟利益，反受有拍定價額分配延宕之害，故如經判決陳宏奇敗訴，訴訟費用應由渠負擔始符公允等語。
㈣游瑞卿、游瑞銘、游瑞源、游瑞芳、游陳燕琼、游瑞祺、游
瑞榮、游瑞娟、蔡文鍊、蔡慧鈴、蔡文鈺、蔡慧錡、游龍珠、游余瑞芳、游雅苓、游雅玫、游弘志、張勝富、張如佩、張如怡、林燕萍、潘勝章、黃俊棋、潘明宏、潘彥似、鄭晃蓉、鄭喬文、鄭美麗、鄭志吉、鄭武征、張金生、張安舜、張輔龍經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
三、本院之判斷：㈠系爭土地原為原告、游瑞卿等34人、王林立共有，其等因系
爭土地分割方法存有爭執，經本院以103年度埔簡更字第1號判決准予變賣分割，王林立提起上訴，再經本院以103年度簡上字第78號判決駁回上訴確定；原告洪茹玉持前開判決、確定證明書為執行名義，向本院聲請依前開判決內容為強制執行，後經110年9月8日拍賣程序，由陳宏奇拍定取得系爭土地等節，業經本院調取系爭執行事件卷宗核閱無訛，首堪認屬真實。
㈡按耕地之租佃，依本條例之規定；本條例未規定者，依土地
法及其他法律之規定，減租條例第1條定有明文。又按減租條例所定之耕地租佃，其租賃物以土地法第106條所定之農地為限，如承租非農地供耕作之用，既與同條例所定之耕地租佃有間，其出租人與承租人間之關係，即應依民法關於租賃之規定，而無減租條例規定之適用；耕地租用，係指以自任耕作為目的，約定支付地租使用他人之農地者而言，土地法第106條第1項定有明文，所稱農地，參照同條第2項之立法精神，應包括漁地及牧地在內。承租他人之非農、漁、牧地供耕作之用者，既非耕地租用，自無減租條例規定之適用（最高法院87年度第3次民事庭會議決議、88年度台上字第1號判決要旨參照）。再內政部89年9月18日（89）台內地字第8912564號函釋：「土地法第106條有關供農、漁、牧地使用之農地之認定：於實施區域計畫或都市計畫或其他用地編定之使用管制前，應以該租約土地實際供農、漁、牧使用者，為農地。在實施都市計畫以後之地區，應指農業區、保護區內供農、漁、牧使用之土地。另於實施區域計畫以後之地區，應指編定為農牧用地、養殖用地之土地。」，可知土地法第106條所稱「農地」、減租條例所稱「耕地」之範圍均逐漸縮小，非僅以承租人之使用目的是否為漁牧、種植農作物用途，來認定是否該當「耕地租用」，尚需審酌是否實施區域計畫或都市計畫及編定之使用分區來判定。換言之，就已實施都市計畫並編定為其他用地之土地，縱其地目為田，仍非屬土地法第106條所稱之農地，是承租他人此種非農地供耕作之用者，既非耕地租用，即無減租條例規定之適用。
㈢經查：
⒈陳宏奇之被繼承人陳春火於74年間起與系爭土地之當時共有
人簽立三七五耕地租約，租賃期間為74年1月1日起至79年12月31日，迭經續約；於陳春火死亡後，由陳宏奇繼承前開租約，與當時之共有人簽立私有耕地租約書，陳宏奇於租期屆滿後，依減租條例第20條規定申請自104年1月1日至109年12月31日續訂租約，經南投縣埔里鎮公所（下稱埔里鎮公所）核定等節，有埔里鎮公所110年12月2日埔鎮民字第1100033386號函在卷可參（見本院卷一第365頁至第379頁）。
⒉惟北澤段47地號土地之土地使用分區，係依69年2月25日公告
發佈實施之「變更埔里都市計劃（第一次通盤檢討）案」，以通案方式記載；後依94年10月17日凌晨起發佈實施之「變更埔里主要計畫（都市計劃圖重製暨第三次通盤檢討）案」，由原計畫「溝渠三用地」變更新計畫為「人行步道用地（步8M-2）」，為現行實施之土地使用分區及公共設施用地；北澤段198地號土地，為埔里都市計劃區「道路用地」公共設施保留地，北澤段212地號土地為埔里都市計劃區「住宅區」，上開地號土地係依69年2月25日公告發佈實施「變更埔里都市計畫（第一次通盤檢討）案」；北環段414地號土地為埔里都市計劃區「道路用地」公共設施保留地，北環段415地號土地為埔里都市計劃區「住宅區」，上開地號土地係依69年2月25日公告發佈實施「變更埔里都市計畫（第一次通盤檢討）案」等節，有埔里鎮公所111年9月16日埔鎮工字第1110024606號函、111年1月3日埔鎮工字第1100035167號函在卷可參（見本院卷二第51頁至第73頁、卷一第393頁、卷一第393頁至第394頁）。可知系爭土地於陳春火與當時之共有人簽立耕地租約時，即已劃為都市計畫區之「溝渠三用地」（後變更為人行道用地）、「道路用地」、「住宅區」，而非屬農業區或保護區之土地，則系爭土地即非土地法第106條所稱農地，即非減租條例第1條所稱之耕地。據此，系爭租約既非耕地租用，依前開說明，即無減租條例第15條、土地法第107條規定之適用。是陳宏奇抗辯其因系爭租約為系爭土地之承租人，而得依減租條例第15條、土地法第107條規定，於系爭執行事件拍賣系爭土地，得行使優先購買權等等，即屬無據。
㈣按表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無
效，民法第87條第1項定有明文。所謂「通謀虛偽意思表示」，乃指表意人與相對人互相故意為非真意之表示而言，故相對人不僅須知表意人非真意，並須就表意人非真意之表示相與為非真意之合意，始為相當（最高法院51年度台上字第215號判決意旨參照）。次按第三人主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，該第三人應負舉證之責（最高法院48年度台上字第29號判決意旨參照）。原告主張陳宏奇於系爭執行事件拍賣程序拍定取得系爭土地為通謀虛偽意思表示等等，然本院執行處於系爭執行事件，就系爭土地進行第4次拍賣程序，因僅有陳宏奇1人參與投標，且已達拍賣最低價額，故宣告陳宏奇得標乙節，有本院執行處110年8月5日投院明109司執孝字第11371號通知、拍賣不動產筆錄（成立）、強制執行投標書、第11371號執行命令附於系爭執行事件卷宗。是本院執行處係代債務人為出賣之人，而陳宏奇則依強制執行法之規定，拍定取得系爭土地，而與系爭土地之共有人成立買賣契約。於此情況，實難認系爭土地之共有人與陳宏奇間存有通謀虛偽意思表示情況。況原告所稱陳宏奇資金係源自他人乙節，縱認屬真正，亦僅為陳宏奇與該他人基於契約所生之債權、債務關係，與陳宏奇、系爭土地之共有人間有無通謀虛偽意思表示顯無關係，故原告此部分之舉證，亦不足以認定其前開主張係屬真實，其基此主張陳宏奇、系爭土地共有人間之買賣關係因通謀虛偽而不成立等等，即無依據。
㈤按變賣共有物時，除買受人為共有人外，共有人有依相同條
件優先承買之權，有2人以上願優先承買者，以抽籤定之，民法第824條第7項定有明文。次按不動產經拍定或交債權人承受時，如依法有優先承買權利人者，執行法院應通知其於法定期限或執行法院所定期限內表示願否優先承買，辦理強制執行事件應行注意事項第44點第1項亦有明文。而強制執行法之拍賣為買賣之一種，即拍定人為買受人，以執行法院代替債務人立於出賣人之地位為出賣，關於買賣條件之通知或行使優先購買權之意思，亦可由執行法院代為或代受，並據為優先購買權是否合法行使或視為放棄之判斷（最高法院109年度台上字第203號判決意旨參照)。經查：原告為系爭土地之共有人，系爭土地經系爭執行事件拍賣程序，由陳宏奇拍定取得，已經本院認定如前。而原告固曾於110年10月1日具狀向本院執行處聲明優先承買，但依民法第824條第7項、辦理強制執行事件應行注意事項第44點第1項規定及前開說明，應由執行法院即本院執行處將買賣條件通知有優先購買權利之人供其表示是否行使優先購買權，再由本院執行處依上開規定辦理。則本院執行處所為第11371號執行命令，係命令債務人將不動產權利書狀交予買受人，並非為前項通知；原告縱曾以民事聲明優先承買狀向本院執行處聲明優先承購，並表明共同應買執行標地即系爭土地等語（見本院卷第405頁），但仍未能排除其他共有人得經執行法院通知後行使優先購買權；且原告於本院復稱本件係各自行使優先購買權等語（見本院卷一第429頁），依其主張，亦屬民法第824條第7項後段規定有2人以上行使優先購買權之情形。是以，本件原告是否行使優先購買權而取得締結買賣契約之權利，應待本院執行處依辦理強制執行事件應行注意事項第44點第1項規定為通知後，如有2人以上表明願優先承買，再由本院執行處另依民法第824條第7項後段規定辦理，以抽籤方式擇定後，准其優先承買，該人方能因此取得與系爭土地之其他共有人締結買賣契約之權利。故原告縱為系爭土地之共有人，其依使民法第824條第7項規定所得行使之優先購買權，僅屬有請求依同樣條件訂立買賣契約之權而已，非謂一經表示優先承購即成立買賣契約。是其等請求確認就系爭執行事件拍賣系爭土地有以同一條件之優先購買權存在暨與其餘共有人間就系爭土地於前開拍賣程序之買賣關係成立，即屬無據。
四、綜上所述，原告依前開規定請求確認陳宏奇就系爭執行事件拍賣系爭土地之優先購買權不存在，為有理由，應予准許；其餘請求確認陳宏奇與原告、游瑞卿等34人及王林立間於前開拍賣程序之買賣關係不成立；及請求確認原告就系爭執行事件於110年9月8日拍賣系爭土地，有以同一條件之優先購買權存在，而與其餘共有人間之拍賣程序之買賣關係成立，均無理由，均應予駁回。
五、按當事人聲明之證據，法院應為調查，但就其聲明之證據中認為不必要者，不在此限，民事訴訟法第286條定有明文。
原告請求陳宏奇提出購買系爭土地之金流、傳訊證人周淑燕欲證明陳宏奇拍定系爭土地為通謀虛偽等等，因系爭土地係陳宏奇於系爭執行事件拍賣程序中拍定取得，陳宏奇並無可能與系爭土地之出賣人即共有人間存有通謀虛偽意思表示情形，已經本院說明如前，是上開證據調查即無必要。另本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經核與判決之結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 112 年 1 月 31 日
民事第二庭法 官 劉玉媛以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 112 年 2 月 4 日
書記官 洪裕展附表一：編號 系爭土地坐落地段及地號 面積（平方公尺） 權利範圍 1 南投縣○○鎮○○段00地號土地 5.24 全部 2 南投縣○○鎮○○段000地號土地 169.51 全部 3 南投縣○○鎮○○段000地號土地 1,686.33 全部 4 南投縣○○鎮○○段000地號土地 84 全部 5 南投縣○○鎮○○段000地號土地 1.76 全部附表二：系爭土地共有人清冊編號 共有人 當事人 1 游瑞卿 被告 2 游瑞銘 被告 3 游瑞源 被告 4 游瑞芳 被告 5 游瑞禎 被告 6 游陳燕琼 被告 7 游瑞祺 被告 8 游瑞榮 被告 9 游瑞娟 被告 10 蔡文鍊 被告 11 蔡慧鈴 被告 12 蔡文鈺 被告 13 蔡慧錡 被告 14 游龍珠 被告 15 游余瑞芳 被告 16 游雅苓 被告 17 游雅玫 被告 18 游弘志 被告 19 張勝富 被告 20 張如佩 被告 21 張如怡 被告 22 林燕萍 被告 23 潘勝章 被告 24 王林立 被告 25 吳淯霈 原告 26 黃俊棋 被告 27 潘明宏 被告 28 潘彥似 被告 29 洪茹玉 原告 30 張金生 被告 31 張安舜 被告 32 張輔龍 被告 33 鄭晃蓉 被告 34 鄭喬文 被告 35 鄭美麗 被告 36 鄭志吉 被告 37 鄭武征 被告 38 呂國輝 原告 39 尤漢鼎 原告