臺灣南投地方法院民事判決111年度簡上字第35號上 訴 人 吳奇勳訴訟代理人 黃楓茹律師被上訴人兼下二人共同訴訟代理人 吳錫彰追加 被告 吳錫鶴
吳錦雲
曾吳錦蘭受 告知人 魏塗檜
張清龍鄭駿發鄭俊德鄭育閔王慶山
王國棠鄭忠良鄭忠言張榮福張榮龍方藍雀陳文良上列當事人間拆屋還地事件，上訴人對於民國111年3月29日本院南投簡易庭110年度投簡字第144號第一審民事簡易判決提起上訴，並為訴之追加，本院於112年12月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴及追加之訴均駁回。
第二審（含追加之訴）訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：簡易訴訟程序第二審訴之變更或追加，非經他造同意不得為之，但該訴訟標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當事人者，不在此限，民事訴訟法第436條之1第3項、第446條第1項、第255條第1項第5款定有明文。又拆除公同共有之建物，屬事實上處分行為，於共有人全體有法律上之利害關係，依民法第828條第3項規定，須共有人全體始得為之。經查：上訴人於原審依民法所有人物上請求權訴請被上訴人應拆除繼承所有坐落南投縣○○市○○段000地號土地（下稱系爭土地）上之未辦保存登記建物如原判決附圖即南投縣南投地政事務所（下稱南投地政）複丈日期民國110年9月9日土地複丈成果圖（下稱附圖）所示暫編地號268⑴，面積33.67平方公尺建物（門牌號碼南投縣○○市○○路000號，下稱系爭房屋），將占有土地返還上訴人及其他全體共有人。嗣被上訴人於本審陳稱系爭房屋為被上訴人與吳錫鶴、吳錦雲、曾吳錦蘭繼承公同共有，被上訴人上開請求之訴訟標的對公同共有人必須合一確定，故被上訴人於本院追加吳錫鶴、吳錦雲、曾吳錦蘭為被告，並聲明：被上訴人與追加被告應拆除系爭房屋並將占有土地返還上訴人及其他全體共有人。核上訴人所為追加暨變更聲明經被上訴人及追加被告同意（見本院卷第366頁），且屬訴訟標的對於追加被告須合一確定者，核與前開規定相符，應予准許。
貳、實體方面：
一、上訴人方面：㈠上訴人於原審主張略以：上訴人為系爭土地之共有人，被上
訴人繼承取得訴外人即被上訴人父親吳炳輝興建所有未辦保存登記建物即門牌號碼南投縣○○市○○路000號房屋之事實上處分權，被上訴人所有系爭房屋無權占有系爭土地如附圖所示暫編地號268⑴，面積33.67平方公尺土地。系爭土地共有人間就系爭土地無分管協議，被上訴人無權占有系爭土地已對系爭土地全體共有人之所有權能造成侵害。依民法第821條、第767條第1項規定提起本件訴訟，並聲明：被上訴人應拆除系爭房屋並將占有土地返還上訴人及其他全體共有人；願供擔保，請准宣告假執行。
㈡上訴人於本院補充略以：上訴人否認系爭房屋與系爭土地間
有分管約定。縱認系爭房屋與系爭土地間有民法第425條之1規定之適用，系爭房屋早已逾使用年限，顯不具經濟上之價值，不受民法推定租賃法律關係之保障。被上訴人及追加被告自認吳炳輝所蓋房屋於921大地震時倒塌，由被上訴人及追加被告、陳金枝出資重建，則系爭房屋與吳炳輝所蓋房屋已無同一性，系爭房屋占有系爭土地無合法權源。另被上訴人於系爭土地東側鄰地即同段270地號土地上有其他房屋可供居住，被上訴人猶抗辯系爭房屋與系爭土地間有法定租賃關係，違反誠信原則。
二、被上訴人及追加被告方面：㈠被上訴人於原審抗辯略以：被上訴人原為系爭土地之共有人
，應有部分2988分之127，其應有部分於109年1月21日經本院108年度司執字第23401號清償債務強制執行事件之執行程序由上訴人拍定取得。上訴人所有門牌號碼南投縣○○市○○路000號房屋（下稱684號房屋）緊鄰系爭房屋，其對於系爭土地上坐落系爭房屋乙節甚為明瞭，仍願拍定取得系爭土地應有部分2988分之127，已默示同意系爭房屋得繼續使用系爭土地，且依民法第425條之1規定，系爭房屋與系爭土地間有法定租賃關係存在。並聲明：被上訴人於原審之訴駁回。
㈡被上訴人及追加被告於本院補充略以：921大地震造成吳炳輝
所蓋房屋牆壁倒塌，鑑定為半倒，不久後被上訴人、被上訴人之母陳金枝、追加被告出資重建房屋，重蓋輕鋼架天花板並於其上設置鐵皮、以水泥及紅磚重砌牆面、重設隔間木板牆、重新鋪設並增高地板，故吳炳輝所蓋房屋經重建後為系爭房屋，為被上訴人、追加被告及陳金枝所共有。被上訴人就系爭土地應有部分2988分之127雖經上訴人拍賣取得，依民法第425條之1規定，系爭房屋與系爭土地間有法定租賃關係存在。陳金枝於109年10月16日死亡後，其就系爭土地應有部分2988分之127由被上訴人及追加被告各繼承取得11952分之127，系爭房屋則為被上訴人及追加被告所共有，系爭房屋合法占有系爭土地。
三、原審斟酌兩造之攻擊、防禦方法後，為上訴人全部敗訴之判決。上訴人不服提起上訴，並聲明：原判決廢棄；上廢棄部分，被上訴人及追加被告應拆除系爭房屋，並將占有土地返還上訴人及其他全體共有人。被上訴人則聲明：如主文第1項所示。
四、兩造不爭執事項：㈠系爭土地（重測前：營盤口段525-2地號）為兩造與其他共有人所共有。
㈡被上訴人及追加被告之父吳炳輝原為系爭土地之共有人，吳
炳輝於55年9月26日死亡，被上訴人、追加被告吳錫鶴、訴外人吳錫聰於65年1月26日因繼承登記為系爭土地之共有人，應有部分各2988分之127；吳錫聰於73年3月3日死亡，被上訴人之母陳金枝於83年7月25日因繼承登記為系爭土地之共有人，應有部分2988分之127；被上訴人之應有部分2988分之127於109年1月21日經上訴人拍定取得；陳金枝於109年10月16日死亡，被上訴人、追加被告於110年2月17日辦畢繼承登記，其應有部分各11952分之127（吳錫鶴另原有2988分之127）。
㈢上訴人於77年7月8日取得系爭土地應有部分996分之127，於1
09年1月21日拍定取得被上訴人之應有部分2988分之127，上訴人現應有部分747分之127。
㈣門牌號碼南投縣○○市○○路000號之未辦保存登記建物（即系爭
房屋）占有系爭土地如附圖所示暫編地號268⑴，面積33.67平方公尺土地。
㈤依房屋稅籍證明書所示門牌號碼南投縣○○市○○路000號房屋之
構造別為木石磚造（磚石造），記載納稅義務人為吳炳輝。921大地震造成該房屋牆壁倒塌，鑑定為半倒，不久後被上訴人、陳金枝、追加被告出資重建房屋，重蓋輕鋼架天花板並於其上設置鐵皮、以水泥及紅磚重砌牆面、重設隔間木板牆、重新鋪設並增高地板。
㈥系爭土地上除系爭房屋外，另有門牌號碼南投縣○○市○○路000
○000○000○000○000○000號房屋，稅籍證明書所載納稅義務人均為系爭土地之共有人，折舊年數至少40年以上。坐落系爭房屋北側之684號房屋為上訴人所有。
五、兩造爭執事項：㈠被上訴人及追加被告共有系爭房屋是否無權占有系爭土地？
被上訴人及追加被告抗辯系爭房屋與系爭土地間有民法第425條之1法定租賃關係，是否可採？㈡上訴人依民法第767條第1項、第821條規定，請求被上訴人及
追加被告拆除系爭房屋並返還占有土地與上訴人及其他共有人全體，是否有據？
六、本院之判斷：㈠按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；
對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前段及中段固定有明文。惟土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，其期限不受第449條第1項規定之限制，民法第425條之1第1項定有明文。其立法意旨係為保護房屋之使用權，使房屋所有權與土地使用權合為一體，俾促進房屋所有權之安定性，以調和土地與房屋之利用關係，避免危害社會經濟，在解釋上自應以社會經濟之維護及當事人合理之利益，為重要之考量。又所稱「土地及房屋同屬一人所有」包括「土地及房屋同屬相同之共有人」及「土地共有人數除與房屋相同之共有人外，尚有其他共有人」之情形在內，以符合立法之規範目的。故土地共有人倘經其他共有人全體之同意，在共有土地上興建房屋，而將土地及房屋同時或先後出賣者，除當事人另有約定外，仍應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地（最高法院107年度台上字第1797號判決意旨參照）。繼承人自繼承開始時，除本法另有規定外，承受被繼承人財產上之一切權利、義務，民法第1148條第1項本文定有明文。上開法定租賃期限，原則上應解為至房屋不堪使用時為止。至是否不堪使用，於不加重出租人負擔情形下，固應以承租當時所建房屋，是否得為通常使用判斷之，然於出租人明示或默示同意承租人為整修、改造或更新建築結構，自可認出租人有同意變更延長房屋使用期限之意，以衡平承租人權益。
㈡上訴人主張其共有之系爭土地遭被上訴人及追加被告共有之
系爭房屋無權占有等語，為被上訴人及追加被告所否認，並抗辯系爭房屋與系爭土地間有法定租賃關係等語。經查：
⒈被上訴人及追加被告之父吳炳輝原為系爭土地之共有人，吳
炳輝於系爭土地上出資興建所有未辦保存登記建物即門牌號碼南投縣○○市○○路000號房屋，已如前述，可見吳炳輝原為系爭土地之共有人及其所興建之南投縣○○市○○路000號房屋所有人，屬民法第425條之1所指「土地及其土地上之房屋同屬一人所有」之情形。
⒉系爭土地上除南投縣○○市○○路000號房屋外，另有門牌號碼南
投縣○○市○○路000○000○000○000○000號房屋，納稅義務人均為系爭土地之共有人，折舊年數均逾40年，甚至高達85年，其中684號房屋之納稅義務人為上訴人，該門牌號碼房屋之折舊年數記載58年、41年，有南投縣政府稅務局111年2月7日投稅房字第1110001524號函所附上開房屋之稅籍證明書附卷可參（見原審卷第287頁至第303頁），上訴人亦於本院112年12月20日言詞辯論期日陳稱684號房屋為上訴人起造，於68年間完工，上訴人於斯時居住迄今等語（見本院卷第415頁）；又依內政部國土測繪中心國土測繪圖資服務雲查詢資料及原審勘驗期日現場照片所示（見原審卷第71頁至第79頁），南投縣○○市○○路000○000○000○000○000○000號房屋均比鄰坐落於系爭土地，且由上開房屋之納稅義務人均同為系爭土地共有人之情形觀之，吳炳輝興建門牌號碼南投縣○○市○○路000號房屋時應有取得全體共有人之同意，其他共有人之房屋亦於系爭土地上興建其他房屋居住使用。
⒊吳炳輝生前為系爭土地之共有人及其所興建之南投縣○○市○○
路000號房屋所有人，屬民法第425條之1所指「土地及其土地上之房屋同屬一人所有」之情形，嗣吳炳輝於55年9月26日死亡，被上訴人、吳錫聰及追加被告吳錫鶴因繼承登記為系爭土地之共有人，應有部分各2988分之127，吳炳輝所有之南投縣○○市○○路000號房屋則由上開3人及陳金枝、追加被告吳錦雲、曾吳錦蘭全體繼承人因繼承取得公同共有，則其等公同共有吳炳輝所建南投縣○○市○○路000號房屋推定在房屋得使用期限，就該房屋基地仍對土地受讓人、上訴人及其他共有人，有民法第425條之1之法定租賃關係。
⒋依房屋稅籍證明書所示門牌號碼南投縣○○市○○路000號房屋之
構造別為木石磚造（磚石造），記載納稅義務人為吳炳輝，折舊年數84年，有上開南投縣政府稅務局110年3月11日投稅房字第1100003255號函暨房屋稅籍證明書在卷可佐，審酌上開房屋稅籍證明書所載房屋之材質為木石磚造，且折舊年數84年，可知上開房屋稅籍證明書所載房屋應為吳炳輝生前所蓋建之682號房屋。被上訴人及追加被告於本審陳稱921大地震造成吳炳輝蓋建之南投縣○○市○○路000號房屋牆壁倒塌，鑑定為半倒，不久後被上訴人、陳金枝及追加被告出資重建房屋，重蓋輕鋼架天花板並於其上設置鐵皮、以水泥及紅磚重砌牆面、重設隔間木板牆、重新鋪設並增高地板等情，已如前述，可知被上訴人、吳錫聰、陳金枝及追加被告等吳炳輝全體繼承人公同共有吳炳輝蓋建之南投縣○○市○○路000號房屋經921大地震受損嚴重，其牆壁、屋頂、地板及隔間均經被上訴人及追加被告、陳金枝出資重建，其牆壁、屋頂、地板及隔間之材質結構與吳炳輝原先建造之房屋已有不同，與吳炳輝所建房屋固不具同一性。
⒌惟審酌上訴人於68年間興建684號房屋並於完工後居住迄今，
且684號房屋坐落於系爭房屋之北側隔壁，南投縣○○市○○路000號房屋改建後，外觀、建材已有顯著不同，上訴人既為隔鄰，理當知悉南投縣○○市○○路000號房屋因921大地震受損，經被上訴人及追加被告、陳金枝予以改造、重建之事實，上訴人亦自陳其未阻止被上訴人及追加被告、陳金枝重建房屋（見本院卷第415頁至第416頁），而系爭土地上有其他系爭土地共有人為納稅義務人之南投縣○○市○○路000○000○000○000號房屋比鄰坐落，均未見其他共有人有何阻止或表示異議之舉，暨系爭房屋自88年改造、重建迄上訴人提起本件訴訟已逾20年，歷時已久，則上訴人及其他共有人之行為，自足得以間接推知其等已知系爭房屋因地震受損而修造、更新材質結構予以重建，未有阻止或表示異議，當可推論上訴人及其他共有人已默示同意以重建後系爭房屋之狀態來變更上開法定租賃契約原以吳炳煇所建房屋之使用期限。
⒍上訴人及其他共有人默示同意以重建後系爭房屋之狀態來變
更法定租賃契約之期限，則上訴人自應舉證系爭房屋現況已不堪使用而使用期限屆至之事實。然系爭房屋為磚造、水泥1層樓房屋，牆壁仍堅固耐用，外牆水泥均屬平整，有鐵皮屋頂足遮蔽風雨，其外觀雖屬陳舊，然尚屬完整、維護良好，無明顯受損情形，有上開原審勘驗現場照片在卷可參（見原審卷第71頁至第75頁）；況且，系爭房屋目前仍為被上訴人設籍居住使用，堪認系爭房屋之外觀及結構尚屬良好、安全正常，否則被上訴人及追加被告吳錫鶴豈有作為居住生活之理？況且，一般磚造水泥建物亦需花費相當建築費用始得興建，實難認其已無相當經濟價值。依財政部106年2月3日令頒之固定資產耐用年數表，磚造住宅房屋之耐用年數為25年，財政部頒訂之固定資產耐用年數表係用於課徵稅賦之依據，與地上建物是否有經濟價值之認定並不相關，故縱系爭房屋將逾固定資產耐用年數表所載年限，仍不得逕認客觀上已達不堪使用、無經濟價值之程度。再者，於系爭房屋使用期限內，被上訴人就系爭土地之應有部分固經上訴人拍定買受取得，惟依前揭規定及說明，系爭房屋與系爭土地間仍有民法第425條之1法定租賃關係存在。是被上訴人及追加被告抗辯其等共有系爭房屋就系爭土地有合法占有權源乙節，即屬有據。從而，上訴人主張系爭房屋不堪使用，且無相當經濟價值存在，被上訴人及追加被告共有系爭房屋無權占有系爭土地，自非可採。㈢按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目
的；行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第148條固定有明文。民法第148條係規定行使權利，不得以損害他人為主要目的，若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，而茍非以損害他人為主要目的，即不在該條所定範圍之內；權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘其權利之行使，自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的，此乃權利社會化之基本內涵所必然之解釋。經查：上訴人主張被上訴人於系爭土地東側鄰地即同段270地號土地上有其他房屋可供居住，被上訴人猶抗辯系爭房屋與系爭土地間有法定租賃關係，違反誠信原則等等。被上訴人於系爭土地之鄰地是否另有其他房屋一節，與被上訴人及追加被告共有系爭房屋就系爭土地有無構成民法第425條之1法定租賃關係乃屬二事，民法第425條之1規定有其立法欲促進房屋所有權之安定性、調和土地與房屋之利用關係、避免危害社會經濟保障之權益之目的存在，被上訴人及追加被告此部分抗辯非以損害上訴人為主要目的，難謂逾越必要之範圍或所得利益與上訴人所受損失顯不相當，當無權利濫用或違反誠信原則可言。是上訴人上開主張並不可採。
七、綜上所述，上訴人依民法第767條第1項、第821條規定，請求被上訴人及追加被告拆除系爭房屋並將占有土地返還予上訴人及其他全體共有人，為無理由，應予駁回。從而，原審為上訴人敗訴之判決，核無違誤，上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。另上訴人追加之訴，亦無理由，應併予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
九、據上論結，本件上訴及追加之訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 113 年 1 月 17 日
民事第一庭審判長法 官 徐奇川
法 官 蔡志明法 官 楊亞臻以上正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 113 年 1 月 17 日
書記官 林鈺珣