臺灣南投地方法院民事判決112年度訴字第195號原 告 張集國
張集仲張集雄張集安張集森張集淵張集哲共 同訴訟代理人 紀亙彥律師被 告 張阿錢訴訟代理人 張傑泰被 告 邱秀鳳訴訟代理人 黃易淂被 告 陳昭生訴訟代理人 陳維德被 告 北玄宮法定代理人 羅智彬被 告 洪其川
廖桂英李秀鳳賴定國鄭彩蓮林 江張俊明邱紹佳林世勲陳鴻嘉陳鴻麟黃國禎黃朝揚吳文福吳許鉛張金貴邱中信許福明林昌尉林昌茂林昌明楊美玉李昌華陳國彥黃永達李聰璧邱泰欽戴群英李春林陳鴻麒林昌義兼 上十人共 同訴訟代理人 陳德福上列當事人間請求調整租金事件，本院於民國113年4月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告承租原告共有如附表二所示土地，年租金應自民國112年8月1日起調整為按當年度申報地價年息5％計算。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、被告洪其川、廖桂英、李秀鳳、賴定國、鄭彩蓮、林江、張俊明、林世勲、陳鴻嘉、陳鴻麟、黃朝揚、吳許鉛、張金貴、邱中信、許福明、陳昭生、北玄宮、林昌明、陳德福、楊美玉、李昌華、陳國彥、黃永達、李聰璧、邱泰欽、戴群英、李春林、陳鴻麒、林昌義、林昌尉、林昌茂未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情事，依原告之聲請，准由其一造辯論而為判決。
二、按當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人、遺產管理人或其他依法令應續行訴訟之人承受其訴訟以前當然停止；當事人之法定代理人代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人承受其訴訟以前當然停止；前開規定，於有訴訟代理人時不適用之；承受訴訟人於得為承受時，應即為承受之聲明，民事訴訟法第168條、第170條、第173條本文、第175條第1項分別定有明文。經查：本件起訴時之原告張和財於民國112年5月15日死亡，其法定繼承人張集雄於112年7月27日以聲明承受訴訟狀聲明承受張和財之訴訟（本院卷二第211頁），依法已生承受訴訟之效力。又本件原告起訴時，被告北玄宮之法定代理人為吳蓮英，嗣於訴訟進行中變更為羅智彬，經原告於112年5月31日具狀聲明由羅智彬承受訴訟，有陳報狀、全國宗教資訊網下載資料在卷為憑（本院卷一第325至326頁、第407頁），核無不合，應予准許。
三、按共有物之出租因屬管理行為，固應得共有人全體同意，對全體共有人始生效力。惟若共有人中一人或數人不同意，亦僅發生該出租行為對不同意之共有人不生效力而已，非謂承租人得據以為拒絕給付租金或調整租金之藉口。又共有之土地，出租之少數共有人若就共有物之租金拒不協同請求調整，致影響全體共有人之權益，其他共有人既係僅就已存在之租賃關係依民法第442條規定請求調整租金，是否亦同屬共有物之管理行為而為法所不許，亦待研求（最高法院86年度台上字第336號判決意旨參照）。經查：如附表一所示坐落南投縣國姓鄉龜溝段、福龜段各筆土地（下合稱系爭土地）為原告分別與訴外人吳金貴、張美華、邱素娟、謝美娟、楊鈺臻、李文慧（下稱吳金貴等）所共有，吳金貴等就系爭土地之租金未協同請求調整或酌定，參諸前揭最高法院判決意旨，原告訴請調整租金，屬共有物之管理行為，是原告未與其他共有人吳金貴等一同起訴，亦為法之所許。
貳、實體方面：
一、原告主張略以：㈠原告為系爭土地之共有人，各自應有部分比例如附表一「各
原告應有部分比例」欄所示，與被告間就如附表二所示土地存有不定期限租賃關係，租金自80年迄今均以公告地價年息3％作為計算標準，112年度租金數額如附表二「現今年租金額」欄所示。考量系爭土地位處之南投縣國姓鄉，近年因經濟環境改善，且有國道6號開通經過，致土地價格增漲，系爭土地價值及原告所繳付之相關稅費不成比例，且不符合市場機制，而有調高之必要。爰依民法第442條規定，請求自112年8月1日起，系爭土地租金應調整為按各筆土地當年度申報地價年息10％計算。
㈡並聲明：被告承租原告所共有如附表二所示土地，年租金應自112年8月1日起調整為按當年度申報地價年息10％計算。
二、被告（下逕稱姓名）部分：㈠張阿錢略以：被告承租系爭土地已逾100多年，經歷6、7代子
孫，現居住於該處者都是老人，該地區人口逐年流失，持續沒落，非如原告所稱經濟繁榮。原告從來未曾與被告討論就提起本件訴訟，與合約不符，應屬無據。系爭土地之租金係按公告地價3％計算已有超過40年，而公告地價依經濟起伏而調整，已反應於租金金額上，不應再予調整。
㈡黃國禎略以：原告未與被告協商即提起本件訴訟請求調整租
金，顯不合情理，考量系爭土地上現都是老人居住，調整租金之數額不宜過高。
㈢陳德福、楊美玉、李昌華、陳國彥、黃永達、李聰璧、邱泰欽、戴群英、李春林、陳鴻麒、林昌義略以：系爭土地有部分土地之通行道路狹小，消防車亦無法通過，亦有部分需經他人土地始得通行，並無原告所稱土地價值提升之情，且現於系爭土地上居住者多為經濟弱勢之年長者，調漲租金對其等不甚公平，且難以負荷。
㈣陳昭生略以：國姓鄉於921地震時受災嚴重，系爭土地承租人經濟狀況大多不佳或係獨居，無法負擔原告調漲租金之請求；又原告係以調漲租金為由，逼迫被告搬遷或購買土地，居心可議等語。
㈤林昌明略以：自其祖父時起即承租系爭土地至今，期間租金
已調整逾10次，且被告均按原告所主張數額繳納租金，原告繳交之地價稅遠低於各被告所承受調整租金數額；又系爭土地道路狹窄，連外通行不便，且地價並非計算租金之唯一考量，申報地價年息10％乃屬法定上限，原告不應以此標準請求調整租金等語。
㈥洪其川、廖桂英、李秀鳳、林江略以：系爭土地之租金係按公告地價之年息3％計算，當土地價值提升時，租金也隨之提升，如此計算租金方式已適當反映土地價值，考量系爭土地所在之南投縣國姓鄉近年人口逐漸減少，國道6號通車後，人口外移更為嚴重，經濟環境不但未獲改善，反而更為衰退，原告以經濟環境提升為由請求調漲租金，並無理由。系爭土地歷經被告歷代居住、開墾，始有今日光景，倘因無力負擔租金致流離失所，亦非國家社稷之福。
㈦賴定國、鄭彩蓮、張俊明、林世勲、陳鴻嘉、陳鴻麟、黃朝揚、吳許鉛、張金貴、邱中信、許福明、北玄宮、林昌尉、林昌茂未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明及陳述。其餘被告均聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項（本院卷三第57、58頁）：㈠原告為系爭土地之共有人，被告向原告承租系爭土地使用，
屬不定期租賃關係，租金約定按公告地價年息3％計算。各被告承租系爭土地之地號、面積、現今年租金額如附表二所示。
㈡系爭土地自93年至113年之公告現值及公告地價如南投縣埔里
地政事務所（下稱埔里地政）113年1月24日埔地三字第1130000781號函覆本院資料（下稱埔里地政函覆資料）所示。
㈢系爭土地鄰近國道6號國姓交流道與台14線雙福隧道，主要聯
外道路為中正路一段（即台14線），附近有加油站、一便利商店及少許商業活動，其餘土地多為農業使用。
四、兩造爭執事項：㈠原告依民法第442條規定請求調整租金，有無理由？㈡原告依民法第442條規定請求調整租金如有理由，得調整之金
額為何？
五、本院之判斷：㈠系爭土地為原告分別與吳金貴等所共有，各原告應有部分比
例如附表一所示、被告向原告承租系爭土地，兩造間有不定期租賃關係，年租金按當年度公告地價3％計算，各被告承租系爭土地之地號、面積及現今年租金額如附表二所示、系爭土地自93年至113年之公告現值及公告地價如埔里地政函覆資料所示等情，為兩造所不爭執（不爭執事項㈠㈡㈢），並有系爭土地登記第一類謄本、近5年公告現值查詢資料、埔里地政113年1月24日埔地三字第1130000781號函暨所附資料在卷可稽（本院卷一第25至303頁、卷二第117至209、515至518頁），堪認屬實。
㈡原告依民法第442條請求調整租金，應有理由：
⒈按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院
增減其租金，但其租賃定有期限者，不在此限，民法第442
條定有明文。而所謂價值之昇降，係指租賃物本身之價值，於租賃契約成立後有昇降者而言，故凡租賃契約成立後，租賃物之價值有昇降時，其租金即在得聲請增加之列（最高法院42年度台上字第941號判決意旨參照）。又土地「公告現值」係依平均地權條例第46條規定，由直轄市或縣（市）政府對於轄區內之土地，經常調查其地價動態，繪製地價區段圖並估計區段地價後，提經地價評議委員會評定，據以編製土地現值表於每年1月1日公告，以作為土地移轉及設定典權時，申報土地移轉現值之參考，並作為主管機關審核土地移轉現值及補償徵收土地地價之依據。是土地「公告現值」為政府機關估定土地價格漲跌情形之結果，自足反應土地區段位置、工商業繁榮程度等情，而為土地價值增減之判斷及調整租金之參考指標。
⒉經查：依埔里地政函覆資料所示，系爭土地於93年之公告現
值分別為每平方公尺7,000元、4,150元、3,200元、3,000元、1,800元、1,100元、800元，至113年之公告現值則分別調升為10,900元、6,625元、5,200元、5,000元、3,800元、2,800元、2,200元（本院卷二第515至518頁），可見系爭土地之公告現值自93年起至113年間，有明顯調升，最大漲幅達2.75倍（計算式：2,200÷800＝2.75），最小漲幅亦有1.55倍（計算式：10,900÷7,000元＝1.55）；公告地價於上開期間亦有連動提高之情形，漲幅則與公告現值相當。是原告主張近年因經濟環境改善、國道6號開通經過，系爭土地之價值近20年間有顯著攀昇，實有所憑，其依民法第442條規定訴請調整租金，應屬有據。
⒊被告雖抗辯系爭土地約定之租金計算方式，係依承租土地公
告地價年息3％計算，租金已因公告地價提升而隨之調整，自不得再請求調整租金等語。然依前揭民法第442條規定及說明可知，凡不定期租賃契約成立後，租賃物之價值有昇降時，即得聲請調整其租金。又倘以申報地價之一定比例定其租金額，而基地因工商繁榮，基地價值顯著提高，原約定之比例，顯不相當，而當事人對於調整租金額之計算比例又有爭執時，不定期租賃之出租人非不得依民法第442條規定，訴請法院調整計算租金之比例，以維公平（最高法院87年度台上字第1133號裁判意旨參照）。從而，本件兩造雖就租金已約定按公告地價比例3％計算，然因系爭土地價值有明顯上漲，原約定租金比例已不相當，原告仍得依前揭規定聲請調整租金。是被告此部分所辯，尚非可採。
⒋被告又抗辯原告未經協商租金數額即起訴請求調整租金，惟
查，依民法第442條規定請求調整租金，並無應於起訴前應經協商，協商不成始得訴請法院裁判之規定，故被告此部分抗辯，亦非可採。
⒌基上，兩造間就系爭土地之租約為不定期租賃契約，系爭土地以公告地價年息3％計算租金至少已逾30年，期間兩造未再合意調整租金，而系爭土地價值近20年間即有顯著提升，則原告依民法第442條規定，請求調整系爭土地之年租金計算方式，依前揭說明，於法有據，應予准許。
㈢系爭土地租金應調整為按當年度申報地價5％計算：
⒈按城巿地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價
年息百分之10為限，此規定於租用基地建築房屋準用之，土地法第97條第1項、第105條定有明文。所謂土地及建築物之總價額，依土地法施行法第25條規定，土地價額，依法定地價，而法定地價，依土地法第148條、第158條規定，係土地所有人依該法規定所申報之地價，是土地法第97條所謂之申報價額，即指該土地之申報地價而言。又土地法第105條準用同法第97條規定，建築基地之租金，按申報價額年息10％為限，乃指基地租金之最高限額而言，並非必須照申報地價額年息10％計算；基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院46年度台上字第855號、68年度台上字第3071號判決意旨參照）。
⒉經查：系爭土地位於南投縣國姓鄉，其中龜溝段土地部分鄰
近中正路、福興巷，除楊美玉於承租土地上搭建網室植木瓜、李昌華於承租土地上植香蕉、檳榔及雜木外，其餘被告承租土地均作為房屋基地或房屋周圍停車、出入空間使用，附近有加油站、少許商業活動，且位於福興巷或中正路一段巷弄內之土地，道路狹小，汽車無法進入；福龜段土地部分則鄰近長壽巷、富久巷，除北玄宮於承租土地上有廟宇（福德宮）外，其餘被告承租土地多作為房屋基地或房屋周圍停車、出入空間，少數作為菜園使用，周遭土地多為農業用途，其餘為住家，無商業活動，業經本院勘驗現場，製有勘驗筆錄，並有原告所提履勘當日照片存卷可參（本院卷二第407至431頁、卷三第61至103頁）。而系爭土地雖有價值提升，公告地價提高，申報地價隨之調升之事實，然參諸系爭土地鄰近國道6號國姓交流道與台14線雙福隧道，主要聯外道路為中正路一段（即台14線），附近有加油站、一便利商店及少許商業活動，其餘土地多為農業使用（不爭執事項㈣），生活機能堪尚可，然無工商業蓬勃繁榮之情，並審酌承租人利用系爭土地多以為住宅用途，屋況又多老舊，利用土地之經濟價值及所受利益有限，復因兩造未提出鄰地租金資料，則依國有非公用不動產出租管理辦法第5條及第28條規定，經行政院82年4月23日台82財字第11153號函核定之「國有出租基地租金率調整方案」，關於國有非公用不動產之基地租金率固定為當期土地申報地價年息5％之租金行情，即值為本件參考。是本院綜核上情，認系爭土地之租金應調整為按當年度申報地價5％計算為適當。
㈣按房屋或土地出租人，依民法第442條提起請求增加租金之訴
，如起訴前之租金並未按原約定租額付清，則法院准許增加之判決，固得自出租人為調整租金之意思表示時起算。然如於起訴前未為此項意思表示者，即不得溯及請求調整，法院僅得判決自原告起訴時起增高租金（最高法院48年度台上字第521號號判決意旨參照）。經查：原告於112年4月27日起訴請求調整租金，起訴狀繕本分別於同年6月6日至6月8日間送達被告，有本院送達證書（本院卷一第443至515頁）附卷可參，則原告請求系爭土地之租金自112年8月1日起調整，與前揭說明並無不合，應屬可採。
六、綜上所述，原告依民法第442條規定請求調整與被告間就系爭土地之年租金自112年8月1日起，改依土地申報地價年息5％計算，為有理由，應予准許，逾此範圍則無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦及證據，核與本案之判斷不生影響，爰毋庸一一審酌論列，併此敘明。
八、末按各當事人一部勝訴、一部敗訴者，其訴訟費用，由法院酌量情形，命兩造以比例分擔或命一造負擔，或命兩造各自負擔其支出之訴訟費用。民事訴訟法第79條定有明文。本院審酌原告訴請調高被告承租系爭土地之租金，訴訟利益歸於原告，若令被告再負擔訴訟費用，恐非妥適，爰依上開規定，諭知由原告負擔訴訟費用。
中 華 民 國 113 年 5 月 28 日
民事第一庭 法 官 曾瓊瑤以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 5 月 29 日
書記官 陳彥汶附表一：（土地坐落：南投縣國姓鄉）編號 土地地號 各原告應有部分比例 張集安 張集淵 張集森 張集仲 張集國 張集哲 張集雄 1 龜溝段408地號 8分之1 8分之1 8分之1 48分之3 48分之3 8分之1 8分之1 2 龜溝段409地號 8分之1 8分之1 8分之1 48分之3 48分之3 8分之1 8分之1 3 龜溝段410地號 8分之1 8分之1 8分之1 48分之3 48分之3 8分之1 8分之1 4 龜溝段415地號 8分之1 8分之1 8分之1 48分之3 48分之3 8分之1 8分之1 5 龜溝段416地號 8分之1 8分之1 8分之1 48分之3 48分之3 8分之1 8分之1 6 龜溝段430地號 8分之1 8分之1 8分之1 48分之3 48分之3 8分之1 8分之1 7 龜溝段448地號 8分之1 8分之1 8分之1 48分之3 48分之3 8分之1 8分之1 8 龜溝段450地號 8分之1 8分之1 8分之1 48分之3 48分之3 8分之1 8分之1 9 龜溝段451地號 8分之1 8分之1 8分之1 48分之3 48分之3 8分之1 8分之1 10 龜溝段454地號 8分之1 8分之1 8分之1 48分之3 48分之3 8分之1 8分之1 11 龜溝段472地號 8分之1 8分之1 8分之1 48分之3 48分之3 8分之1 8分之1 12 龜溝段473地號 8分之1 8分之1 8分之1 48分之3 48分之3 8分之1 8分之1 13 龜溝段474地號 8分之1 8分之1 8分之1 48分之3 48分之3 8分之1 8分之1 14 龜溝段475地號 8分之1 8分之1 8分之1 48分之3 48分之3 8分之1 8分之1 15 龜溝段477地號 8分之1 8分之1 8分之1 48分之3 48分之3 8分之1 8分之1 16 龜溝段478地號 8分之1 8分之1 8分之1 48分之3 48分之3 8分之1 8分之1 17 龜溝段501地號 8分之1 8分之1 8分之1 48分之3 48分之3 8分之1 8分之1 18 龜溝段520地號 8分之1 8分之1 8分之1 48分之3 48分之3 8分之1 8分之1 19 龜溝段528地號 8分之1 8分之1 8分之1 48分之3 48分之3 8分之1 8分之1 20 龜溝段580地號 8分之1 8分之1 8分之1 48分之3 48分之3 8分之1 8分之1 21 龜溝段698地號 8分之1 8分之1 8分之1 48分之3 48分之3 8分之1 8分之1 22 福龜段175地號 8分之1 8分之1 8分之1 48分之3 48分之3 8分之1 8分之1 23 福龜段178地號 8分之1 8分之1 8分之1 48分之3 48分之3 8分之1 8分之1 24 福龜段209地號 8分之1 8分之1 8分之1 48分之3 48分之3 8分之1 8分之1 25 福龜段212地號 8分之1 8分之1 8分之1 48分之3 48分之3 8分之1 8分之1 26 福龜段218地號 8分之1 8分之1 8分之1 48分之3 48分之3 8分之1 8分之1 27 福龜段219地號 8分之1 8分之1 8分之1 48分之3 48分之3 8分之1 8分之1 28 福龜段220地號 8分之1 8分之1 8分之1 48分之3 48分之3 8分之1 8分之1 29 福龜段231地號 8分之1 8分之1 8分之1 48分之3 48分之3 8分之1 8分之1 30 福龜段234地號 8分之1 8分之1 8分之1 48分之3 48分之3 8分之1 8分之1 31 福龜段237地號 8分之1 8分之1 8分之1 48分之3 48分之3 8分之1 8分之1 32 福龜段258地號 8分之1 8分之1 8分之1 48分之3 48分之3 8分之1 8分之1 33 福龜段259地號 8分之1 8分之1 8分之1 48分之3 48分之3 8分之1 8分之1 34 福龜段260地號 8分之1 8分之1 8分之1 48分之3 48分之3 8分之1 8分之1 35 福龜段478地號 8分之1 8分之1 8分之1 48分之3 48分之3 8分之1 8分之1 36 福龜段490地號 8分之1 8分之1 8分之1 48分之3 48分之3 8分之1 8分之1 37 福龜段682地號 8分之1 8分之1 8分之1 48分之3 48分之3 8分之1 8分之1 38 福龜段683地號 8分之1 8分之1 8分之1 48分之3 48分之3 8分之1 8分之1附表二：（幣別：新臺幣）編號 承租人 承租附表一土地地號 承租面積 (平方公尺) 現今年租金額（元） (按原告應有部分比例計算) 1 張阿錢 龜溝段501地號 346.5 14,033 2 楊美玉 龜溝段520地號 106.31 1,842 3 邱秀鳳 龜溝段528地號 47.69 1,931 4 洪其川 龜溝段415、416地號 84.01、 45.6 2,246 5 廖桂英 龜溝段448地號 121.87 2,111 6 李秀鳳 龜溝段454地號 107.79 1,868 7 賴定國 龜溝段450地號 71.92 1,246 8 鄭彩蓮 龜溝段451地號 125.52 2,175 9 李昌華 龜溝段430地號 100.29 1,738 10 林 江 龜溝段408地號 384.4 6,660 11 陳德福 龜溝段409、410地號 26.26、 25.59 899 12 張俊明 龜溝段472地號 258.43 4,478 13 陳國彥 龜溝段473地號 210.69 3,650 14 邱紹佳 龜溝段475、477地號 63.09、 51.36 3,539 15 黃永達 龜溝段474、478地號 137.04、 59.14 3,743 16 林世勲 龜溝段698地號 231.58 2,814 17 李聰璧 福龜段175地號 786.61 1,239 18 邱泰欽 福龜段178地號 718.58 3,395 19 戴群英 福龜段219、220地號 64.17、 133.24 1,733 20 李春林 福龜段218地號 351.86 3,088 21 陳鴻嘉 福龜段209地號 395.43 3,470 22 陳鴻麒陳鴻麟 福龜段212、231地號 140、 737.36 7,699 23 黃國禎 福龜段234地號 119.28 1,047 24 黃朝揚 福龜段237地號 195.79 1,718 25 吳文福 吳許鉛 福龜段260地號 471.16 5,725 26 張金貴 福龜段259地號 76.46 929 27 邱中信 福龜段258地號 263.86 3,206 28 許福明 福龜段478地號 53.36 672 29 陳昭生 福龜段490地號 252.27 3,179 30 北玄宮 福龜段682、683地號 828.73、 64.62 7,839 31 林昌義林昌尉林昌茂林昌明 龜溝段580地號 733 2,828