臺灣南投地方法院民事判決112年度訴字第316號原 告 許瀞方訴訟代理人 陳昭勳律師複 代理人 黃士哲律師被 告 洪啓富
花燕蘭李盈慧陸昭然陳惠珠黃禮杰陳立仁共 同訴訟代理人 陳浩華律師複 代理人 陳博芮被 告 陳沛瑩上列當事人間請求拆除地上物返還土地事件，本院於民國114年11月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文如附表「建物事實上處分權人」欄所示之被告，應分別將如附表「建物」欄所示之建物拆除，並分別將該建物所占用土地返還原告及其他共有人全體。
訴訟費用由被告依附表「訴訟費用負擔比例」欄所示比例負擔。
本判決第一項得假執行。但被告如各依附表「反擔保金」欄所示金額為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：按訴訟繫屬中為訴訟標的之法律關係，雖移轉於第三人，於訴訟無影響；前項情形，第三人經兩造同意，得聲請代移轉之當事人承當訴訟，第一項情形，第三人未參加或承當訴訟者，當事人得為訴訟之告知；當事人未為訴訟之告知者，法院知悉訴訟標的有移轉時，應即以書面將訴訟繫屬之事實通知第三人。民事訴訟法第254條第1項、第2項前段、第4項定有明文。經查，如附圖即南投縣埔里地政事務所複丈日期民國112年10月13日土地複丈成果圖（下稱附圖）及附表編號3「建物」欄所示之地上物，起訴時原為鍾振村所有，其於本件訴訟繫屬中出售予被告陳沛瑩，如附圖及附表編號7「建物」欄所示之地上物，起訴時原為劉新丁所有，其於本件訴訟繫屬中出售予鍾惠華，鍾惠華再出售予被告陳沛瑩，有不動產買賣契約書在卷可參（見本院卷一第169頁至180頁、第189頁至208頁），嗣原告以113年2月27日民事理由暨追加起訴狀請求通知陳沛瑩承當訴訟，本院即於113年2月27日言詞辯論期日當庭對陳沛瑩為訴訟告知其得依上開規定聲請承當鍾振村、劉新丁之訴訟，陳沛瑩即以言詞聲請承當鍾振村、劉新丁之訴訟，並獲原告當庭以言詞同意（見本院卷一第301頁），再經本院通知鍾振村、劉新丁陳報是否同意陳沛瑩成當其等之訴訟後，經劉新丁以113年3月13日陳報狀、鍾振村以113年3月15日同意書與本院公務電話記錄記載均表示同意陳沛瑩承當其等之訴訟（見本院卷一第373頁、第383頁、第395頁），是陳沛瑩依法已生承當訴訟之效力。
貳、實體部分：
一、原告主張略以：原告與共有人共有之坐落南投縣○里鎮○○段000地號土地（下稱系爭土地），現由被告所有如附表「建物」欄所示建物（下合稱系爭建物）占有中，惟被告占有系爭土地，並無合法權源，屬無權占有，爰依民法第767條第1項、第821條規定提起本件訴訟等語，並聲明：㈠如主文第一項所示。㈡原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告答辯略以：㈠被告洪啓富、花燕蘭、陸昭然、陳惠珠、黃禮杰、陳立仁、
李盈慧：其等所有如附表編號1至2、4至6、8至9「建物」欄所示之房屋，最初均係向當時系爭土地所有權人張庭彰（原名張平章，下稱張庭彰）購買取得，被告李盈慧再向前所有權人鍾振村購買如附表編號4「建物」欄所示之房屋，上開房屋建造完成日為83年12月22日，建造完成後尚未移轉所有權前，土地與房屋均同屬一人即張庭彰，應有民法第425條之1規定之適用等語，為資抗辯，並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決願供擔保請准宣告免為假執行。
㈡被告陳沛瑩：其所有如附表編號3、7「建物」欄所示之房屋
，係訴外人鍾振村、劉新丁向當時系爭土地所有權人張庭彰購買取得後，再輾轉由其買受取得，上開房屋建造完成日為83年12月22日，建造完成後尚未移轉所有權前，土地與房屋均同屬一人即張庭彰，應有民法第425條之1規定之適用等語，為資抗辯，並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：㈠原告於111年6月9日經拍賣登記為系爭土地（重測前為大湳段
8之36地號）共有人，應有部分100分之25；被告均非系爭土地共有人。
㈡系爭土地上有被告各自所有地上物即系爭建物，如附圖、附表「建物事實上處分權人」及「建物」欄所示。
㈢被告陸昭然之父陸啟武於90年10月19日與出賣人「李錦城、
張庭彰」簽立本院卷㈠第315頁至第325頁之買賣契約，契約第1條記載「建物：編號A5…位置如附圖」、第3條記載「…五建物完成、點交建物時付新臺幣20萬元」；附圖為坐落於系爭土地上之一排建物配置圖，記載「榮光路平房配置圖」。㈣張庭彰於84年5月29日經買賣登記取得系爭土地（權利範圍全
部），系爭土地於111年6月9日經拍賣登記由張明義、林凌志、張秀芳、原告共有。
㈤如附表「建物」欄編號1所示房屋（門牌號碼：南投縣○里鎮○
○路0號，下稱2號房屋）最原始設籍人為張庭彰，於100年間由被告洪啟富買受取得；編號2、6、8、9所示房屋（門牌號碼：南投縣○里鎮○○路0○0號、2之6號、2之8號、2之9號，下分別稱2之1號房屋、2之6號房屋、2之8號房屋、2之9號房屋）及門牌號碼：南投縣○里鎮○○路0○0號房屋（下稱2之2號房屋）之最原始設籍人為訴外人楊麗雲；編號3、4、7所示房屋（門牌號碼：南投縣○里鎮○○路0○0○0○0號、2之7號，下分別稱2之3號房屋、2之4號房屋、2之7號房屋）之最原始設籍人為黃玉鸞；「建物」欄編號5所示房屋（門牌號碼：南投縣○里鎮○○路0○0號，下稱2之5號房屋）最原始設籍人為被告陸昭然。
四、兩造爭執事項：㈠被告各別所有如附圖、附表「建物」欄所示之系爭建物，是
否有權占有系爭土地？被告抗辯其等所有系爭建物基於民法第425條之1規定，有權占有系爭土地，是否可採？㈡原告依民法第767條第1項、第821條規定，請求被告拆除如附
圖、附表「建物」欄所示之系爭建物，並返還占有土地予原告及其他共有人全體，是否有據？
五、得心證之理由：㈠原告主張於111年6月9日經拍賣登記為系爭土地之共有人，應
有部分100分之25。被告各自所有如附表「建物事實上處分權人」及「建物」欄所示之系爭建物坐落於系爭土地等情，有土地登記第一類謄本、房屋稅籍證明書、異動索引（見本院卷㈠第15頁、第43頁至第51頁、第57頁至第59頁、第63頁至第73頁），復經本院會同埔里地政事務所履勘屬實，有勘驗筆錄、照片及附圖即南投縣埔里地政事務所複丈日期112年10月13日土地複丈成果圖為證（見本院卷㈠第237頁至第259頁、第271頁），且為被告所不爭執，是上開事實，首堪認定。
㈡按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277條前段亦有明文。而以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任；被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之（最高法院72年度台上字第1552號判決意旨可資參照）。又所謂正當權源，係指依法律規定或契約關係，物之所有權人有提供或容忍占有使用之義務而言。準此，被告既不否認其所有系爭建物占用原告所有系爭土地之事實，僅稱本件有民法第425條之1規定之適用，揆諸前揭法條及判決意旨，自應由被告就其占用系爭土地有正當權源之利己事實，負舉證說明之責。㈢按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將
房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制，民法第425條之1第1項固定有明文，且該規定於未辦保存登記之建物亦有適用（最高法院99年度台上字第1723號裁判要旨參照）。又未辦理建物所有權第一次登記之建物所有權由原建築人原始取得（最高法院112年度台上字第2366號判決意旨參照）。經查：
⒈張庭彰於83年間向南投縣埔里鎮公所申請建築物完工證明，
並檢附地籍圖謄本、完工照片，此有南投縣○里鎮○○000○0○0○○鎮○○○0000000000號函暨所附申請書、照片、證明書、地籍套繪圖可佐（見本院卷㈠第431頁至第439頁）。依上開完工證明申請書所載，起造人為張平章，建築基地地點位於埔里鎮榮光路2號，土地標示為大湳段8之36地號（即重測前之系爭土地），建築物構造為水泥柱鐵皮造、高度三公尺、棟層戶數為一棟一層一戶，建築面積與總樓地板面積均為120.99平方公尺，完工日期為54年12月30日。是以，張庭彰雖於83年間申請建築物完工證明，然該建築物係於54年12月30日完工之水泥柱鐵皮造一棟一層一戶建物，迄今已有60年，顯已逾建築物之耐用年限，況依其申請書所載構造僅為水泥柱鐵皮造之成分，迄今是否仍存在，且客觀上尚適於供人使用居住，非無疑問。
⒉又系爭土地呈倒三角形，北側地籍線水平，南側則為倒三角
形之頂點，此有地籍圖謄本可佐（見本院卷㈠第61頁）。而系爭建物除2號房屋外，均南臨榮光路，2號房屋西側及北側臨榮光路，此有勘驗筆錄、照片及附圖可佐。參附圖可知系爭建物除2號房屋坐落於系爭土地西側，其於房屋均坐落於系爭土地北側，略沿北側地籍線而建，建物南臨榮光路。而前開張庭彰申請建築物完工證明所附之地籍套繪圖，其上所載建物則係坐落於系爭土地之南側（即倒三角形之頂點），是前開張庭彰所申請建物坐落之位置、面積、方位與被告各如附表所示之系爭建物均有明顯不同。足見張庭彰於50年間起造完成之舊有平房，與系爭建物應非同一建物。
⒊按未辦建物所有權第一次登記且所有人不明之房屋，其房屋
稅向使用執照所載起造人徵收之；無使用執照者，向建造執照所載起造人徵收之；無建造執照者，向現住人或管理人徵收之，房屋稅條例第4條第4項定有明文。是稅捐機關有關未辦建物所有權第一次登記之房屋稅籍資料，所記載之納稅義務人，非必為所有權人，不能僅憑房屋納稅義務人之記載，逕認其為房屋所有權人（最高法院111年度台上字第502號判決意旨參照）。經查：2號房屋最原始設籍人為張庭彰，於100年間由被告洪啟富買受取得；2之1號、2之2號、2之6號、2之8號、2之9號房屋之最原始設籍人為訴外人楊麗雲；2之3、2之4號、2之7號之最原始設籍人為黃玉鸞；2之5號房屋原始設籍人為被告陸昭然等情，為兩造所不爭執，業如前述。再參證人楊麗雲於本院中證稱：我不知道我是房屋納稅人，我不曾在埔里賣房子，3、40年前的事情我不記得了，本院卷㈠第435頁之照片房屋我不知道是何人所建，我沒有看過等語（見本院卷㈡第136頁至第137頁）。揆諸前開說明，系爭建物均屬未辦所有權第一次登記之建物，應由原建築人原始取得所有權，2號房屋原始設籍人固為張庭彰，然稅捐機關房屋稅籍資料所列之納稅義務人，與事實上建築房屋之原建築人係屬二事，尚不能憑此遽認2號房屋即為張庭彰所原始建築。
⒋被告陸昭然雖提出不動產買賣契約書為證，細觀該買賣契約
書記載「買主：陸啟武，賣主：李錦城、張庭彰」、「買賣部動產標示：土地：南投縣○里鎮○○段○○○○地號持分。建物：編號A5」、「付款方式：一、已預付訂金：新臺幣貳拾萬元」欄旁經手寫註記「90年10月19日收訖訂金」，該買賣契約書並經買賣雙方簽名、蓋章（見本院卷㈠第315頁至第321頁）。而張庭彰自84年5月29日經買賣登記取得系爭土地權利範圍全部，直至111年6月9日，系爭土地始經拍賣登記由張明義、林凌志、張秀芳、原告取得共有乙節，亦為兩造所不爭執。是張庭彰於成立上開不動產買賣實為土地所有人甚明，而上開買賣契約係土地與建物合併出售之買賣契約，倘張庭彰確為系爭建物之所有權人，自無另列李錦城為賣方之必要，顯見張庭彰應僅為土地所有權人而列名其上，尚難憑此認定張庭彰即為系爭建物之所有人。準此，系爭土地與系爭建物，原非屬同一人所有，與民法第425條之1之要件相左，自無從推定租賃關係之存在。被告主張此部分為有權占有，惟未提出其他證據以實其說，是其所辯，尚難採信。
㈣按各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之
請求，但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之；所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1 項前段及中段、第821條分別定有明文。經查，系爭土地為原告與其他共有人所共有，而如附表所示之系爭建物占有系爭土地如附圖及附表「建物」欄所示部分土地，被告未能證明渠等為有權占有。則原告為系爭土地之共有人之一，其請求被告各拆除如附圖及附表「建物」欄所示之房屋及地上物，並返還前開占用部分土地與原告其其他共有人，核屬有據。
六、綜上所述，原告為系爭土地之共有人，被告占有系爭土地，未能舉證占有系爭土地有合法使用之權源，屬無權占有。從而，原告依民法第767條第1項、第821條之法律關係，請求如主文第1項所示，為有理由，應予准許。
七、本件原告勝訴部分，係命被告給付金額未逾50萬元之判決，爰依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，依職權宣告假執行；被告陳明願供擔保以代釋明，聲請免為假執行，核無不合，爰酌定相當之擔保金額併予准許；原告就其勝訴部分，聲明願供擔保請准為假執行之宣告，核無必要。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 114 年 12 月 31 日
民事第二庭 法 官 李怡貞以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 12 月 31 日
書記官 王冠涵附圖：南投縣埔里地政事務所複丈日期民國112 年10月13日土地
複丈成果圖附表：
編號 建物事實上處分權人 建物 訴訟費用負擔比例 反擔保金 （新臺幣） 1 洪啟富 如附圖所示編號A，面積198.46平方公尺之房屋（門牌號碼：南投縣○里鎮○○路0號）、編號A1，面積11.52平方公尺之棚架。 21％ 27萬2,974元 2 花燕蘭 如附圖所示編號B，面積162.23平方公尺之房屋（門牌號碼：南投縣○里鎮○○路0○0號）。 17％ 21萬0,899元 3 陳沛瑩 如附圖所示編號C，面積86.03平方公尺之房屋（門牌號碼：南投縣○里鎮○○路0○0號）。 9％ 11萬1,839元 7 如附圖所示編號G，面積97.25平方公尺之房屋（門牌號碼：南投縣○里鎮○○路0○0號）。 10％ 12萬6,425元 4 李盈慧 如附圖所示編號D，面積86.65平方公尺之房屋（門牌號碼：南投縣○里鎮○○路0○0號）。 9％ 11萬2,645元 5 陸昭然 如附圖所示編號E，面積85.09平方公尺之房屋（門牌號碼：南投縣○里鎮○○路0○0號）。 9％ 11萬0,617元 6 陳惠珠 如附圖所示編號F，面積98.73平方公尺之房屋（門牌號碼：南投縣○里鎮○○路0○0號）。 10％ 12萬8,349元 8 黃禮杰 如附圖所示編號H，面積96.72平方公尺之房屋（門牌號碼：南投縣○里鎮○○路0○0號）。 10％ 12萬5,736元 9 陳立仁 如附圖所示編號I，面積50.31平方公尺之房屋（門牌號碼：南投縣○里鎮○○路0○0號）。 5％ 6萬5,403元