臺灣南投地方法院民事判決113年度訴字第267號原 告 甲○○訴訟代理人 朱文財律師
蘇詣倫律師被 告 乙○○訴訟代理人 陳琮涼律師
蔡宜珊律師李思怡律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國114年11月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應自坐落南投縣○○市○○○段00000地號土地上之同段1253建號建物(門牌號碼南投縣○○市○○路000巷00號)遷出，並全部騰空返還予原告。
二、被告應自民國112年12月27日起至遷讓前項建物之日止，按月給付原告新臺幣2,744元。
三、原告其餘之訴駁回。
四、訴訟費用由被告負擔。
五、本判決第一項於原告以新臺幣170萬元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣512萬元預供擔保，得免為假執行。
六、本判決第二項各期清償期屆至部分，得假執行。但被告如以每期新臺幣2,744元為原告預供擔保，得免為假執行。
七、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
一、原告主張：㈠原告於民國112年11月11日透過仲介買賣介紹，向訴外人丙○○
即陳○○（於112年2月4日更名，下稱丙○○）購買如附表一所示坐落南投縣南投市牛運堀段之土地及建物（下分別稱系爭94-18、94-26地號土地、系爭建物，合稱系爭不動產；系爭94-18地號土地與系爭建物，合稱系爭房地），並已於112年12月27日辦妥所有權移轉登記(下稱系爭買賣契約)。被告於原告購入系爭不動產前雖係與丙○○共同居住於系爭建物內，但於原告購入系爭房地並辦妥完成所有權移轉登記後，被告迄未搬離系爭建物已欠缺任何法律上之原因，而屬無權占有。
㈡被告自112年12月27日即原告登記為系爭房地所有權人迄今，
無權占有系爭建物，占有系爭房地期間應係受有相當於租金之不當得利每月新臺幣（下同）26,419元。
㈢爰依民法第767條第1項前、中段、第179條規定提起本件訴訟
，並聲明：⒈如主文第1項所示。⒉被告應自112年12月27日起至遷讓系爭房地之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利26,419元。⒊願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告答辯：㈠系爭房地為被告家中老宅，原登記於訴外人即被告母親徐彩
桂名下，嗣徐彩桂死亡後，被告因已辦理拋棄繼承，乃由訴外人即由被告胞兄林宋文單獨繼承之，但仍持續供作被告家族成員居住使用，嗣被告與林宋文商議欲由被告取得系爭房地時，宥於被告當時因存有信用問題，便商借斯時與被告為男女朋友關係之丙○○之名義，將系爭房地借名登記於丙○○名下，是被告與丙○○間乃就系爭房地成立借名登記契約（下稱系爭借名登記契約）。被告嗣以系爭房地向南投縣中寮鄉農會（下稱中寮鄉農會）申貸借得300萬元，借得款項除部分用於清償徐彩桂積欠南投縣草屯鎮農會（下稱草屯鎮農會）之貸款，剩餘款項則給付予林宋文，作為丙○○與林宋文間買賣系爭房地之價金。上開300萬元貸款債務，均由被告以匯款方式，將款項匯至為申辦貸款，以丙○○名義所開設之中寮鄉農會帳號號碼00000000000000號活期存款帳戶（下稱丙○○中寮鄉農會存款帳戶）作為清償。系爭房地現仍為被告居住使用，相關稅捐、水電費用均由被告繳納，並由被告負責管理、處分、使用、收益，益明被告與丙○○間就系爭房地之借名登記關係確實存在。
㈡然被告與丙○○於112年初感情生變，丙○○於112年1、2月間藉
故取走系爭房地之所有權狀後拒不返還，丙○○於112年12月5日，將系爭房地售予原告。被告於113年5月21日另案對丙○○提起訴訟，主張終止系爭借名登記契約，請求丙○○返還系爭不動產，經本院113年度訴字第238號受理(下稱本院另案)。
原告明知系爭房地為被告所有，仍執意買受，並辦理所有權移轉登記，應依債權物權化之法理受被告與丙○○間系爭借名登記契約之拘束。又原告提起本件訴訟，主張行使物上請求權，請求被告遷離系爭建物，顯在妨害有權占有權人即被告之占有，當係以損害他人為主要目的，而為法所不許。
㈢並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：㈠系爭94-18地號土地及系爭建物(即系爭房地)異動情形概略如下：
⒈於102年7月8日以買賣為原因由訴外人劉忠熹登記予徐彩桂，同日並由草屯鎮農會設定抵押權。
⒉徐彩桂於109年10月6日死亡，於109年11月25日以繼承為原因登記予林宋文。
⒊於109年12月10日以買賣為原因由林宋文登記予丙○○（買賣原
因即後述系爭109年買賣契約），同日並由中寮鄉農會設定抵押權。嗣於109年12月22日以清償為原因刪除草屯鎮農會之抵押權登記。
⒋於112年12月22日以清償為原因刪除中寮鄉農會之抵押權登記
，並於112年12月27日以買賣為原因由丙○○登記予原告（買賣原因即系爭買賣契約，買賣標的包括後述之系爭94-26地號土地），同日並由第一商業銀行設定抵押權。
㈡系爭94-26地號土地異動情形概略如下：
⒈因訴外人林振瑞死亡，於97年5月13日以分割繼承為原因登記予林宋文。
⒉於110年1月18日以買賣為原因由林宋文登記予丙○○（下稱系爭110年買賣契約）。
⒊於112年12月27日以買賣為原因由丙○○登記予原告（即系爭買
賣契約，買賣標的包括前述之系爭94-18地號土地及系爭建物），同日並由第一商業銀行設定抵押權。
㈢林宋文將系爭94-18地號土地及系爭建物於109年11月27日出
賣予丙○○，書面契約記載略以：第2條：買賣價金438萬元；第3條：簽約款20萬元、用印款38萬元、100萬元、尾款300萬元；第4條第2項：出賣人簽約前以本買賣標的物為擔保設定抵押，抵押權人為草屯農會，雙方約定買受人預定以本買賣標的物，並向其他金融機構辦理貸款300萬元，並依第5條規定辦理貸款及代償原出賣人就本標的物之借款及塗銷原抵押權(下稱系爭109年買賣契約)。
㈣丙○○將系爭不動產於112年11月11日出賣予原告，書面契約記
載略以：第2條：辦理不動產價金信託履約保證之帳戶為第一商業銀行城東分行，帳號00000000000000號帳戶（下稱系爭履保帳戶）；第3條：買賣價金512萬元（第一期款50萬元【112年11月14日前匯入帳戶】、第3期款50萬元【確定點交無虞時5日內】、第4期款412萬元）；特約事項：現房屋第三人占用中，賣方確已告知買方此情形，如因無法點交不適用違約規定，雙方同意無條件解約，已產生之費用各自負擔。特約地政士訴外人林秀珍。
㈤兩造對於附表二、三丙○○中寮鄉農會帳戶之歷史交易明細所載之金流均不爭執。
㈥林秀珍於112年11月14日以其元大銀行草屯分行000000000000
00號帳戶匯款50萬元至系爭履保帳戶；原告113年5月15日以其第一銀行帳戶00000000000號帳戶匯款383萬元至系爭履保帳戶；林秀珍於113年5月15日以其南投市農會00000000000000號帳戶匯款290,030元至系爭履保帳戶。
㈦被告迄今尚居住在系爭建物內。
㈧丙○○與被告前為男女朋友關係。原告與林秀珍為母子關係。
被告與林宋文為兄弟關係，被告與已歿之徐彩桂為母子關係。
四、本院之判斷：原告上開主張為被告所否認，並以前詞置辯。是本件爭點主要有：㈠被告與丙○○是否有系爭借名登記契約存在?㈡原告請求被告遷讓系爭房屋是否有據?即原告是否知悉系爭借名登記契約存在，而無法行使權利?㈢原告請求自112年12月27日至返還系爭房屋止，按月給付原告相當於租金不當得利26,419元，是否有據?以下分述之。經查：
㈠系爭借名登記契約存在：
⒈按借名登記契約，係指當事人約定一方將自己之財產以他方
名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產出名為登記之契約。是出名人與借名人間應有借名登記之意思表示合致，始能成立借名登記契約。又當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條本文定有明文。復不動產登記當事人名義之原因，原屬多端，是主張借名登記契約存在者，應就該利己之事實，負舉證責任（最高法院111年度台上字第1273號民事判決意旨參照）。準此，借名登記為登記制度及顯名主義之例外，應嚴格認定之，避免登記制度及顯名主義之破壞，損及法之安定性。被告既主張與丙○○間就系爭不動產成立系爭借名登記契約，自應就此負舉證之責。
⒉證人即被告之兄林宋文於本院另案中到庭具結證述：系爭房
地原為父親贈與被告，因被告信用不佳，故先借名登記於友人劉忠熹，102年再移轉登記至母親徐彩桂名下(本院卷第428至429頁)。母親徐彩桂於109年過世後，因丙○○為被告同居女友，同住系爭房地，關係良好且有協助處理母親後事，被告遂與我商量，欲將系爭房地登記至丙○○名下。後續辦理繼承登記至我名下及與丙○○間之買賣，我均交由被告處理，費用亦由被告支付。不爭執事項㈢的109年買賣契約簽名是被告代簽、用印也是我拿印章給被告自行用印的。我並未收到契約所載款項，開庭前亦未見過該契約(本院卷第431頁)。被告提及丙○○向農會貸款300萬元，我郵局帳戶雖有收到1,586,858元，但隨即將提款卡交予被告，由其陸續提領完畢，我未使用該款項；另一筆1,413,142元我未收到。被告稱貸款由他繳納(本院卷第432、434至435頁)。我繼承之系爭94-26地號土地為畸零地，今天開庭才知道已於110年1月18日以買賣為原因移轉給丙○○，我也未收到價金，但不想追究此事(本院卷第433至434頁)等語。上開證述，佐以異動索引系爭房地確實於88年3月19日登記於被告名下(被告改名前姓名為林宋武)，並於91年10月16日年移轉登記予劉忠熹、再於102年7月8日移轉登記予徐彩桂，此有系爭房地異動索引(本院卷第443至446頁)及戶役政資訊網站查詢-個人戶籍資料可參(本院卷第409頁)，與證人林宋文所述相符，足見其就此節所述自係可採。
⒊被告復主張因在臺中市霧峰區工作，及有在草屯鎮中山公園
打軟式網球，所以就近以現金存款方式存入霧峰區農會及草屯農會ATM，如附表二所示款項均係其以現金存款匯入丙○○中寮鄉農會帳戶清償貸款等語。而如附表二所示明細表上代碼之意義為「跨行現金存款」，此有中寮鄉農會發文日期114年5月15日中鄉農信字第1140900081號函復可參(本院卷第447頁)；復經核上開現金存款款項所示ATM機台位置號碼分別為「00000000、00000000」及「00000000、00000000」，此有中寮鄉農會發文日期113年10月4日中鄉農信字第1130900193號函復檢附丙○○中寮鄉農會存摺存款交易明細表可參(本院另案卷一第521至531頁)，而上開ATM機台位置則分別位於臺中市○○區○○路00號、草屯鎮草溪路1061號等情，則有霧峰區農會發文日期114年6月16日霧農信字第1140002646號函、草屯鎮農會發文日期114年6月16日投草農信字第1140002738號函在卷可稽(本院卷第461至463頁)。而被告於上開期間任職中華昶齊照護協會私立霧峰綜合長照機構，工作地點在臺中市○○區○○里○○街0號，薪資每月32,000元，此有被告提出上開長照機構開立在職證明書、服務證明書及勞保投保紀錄可考(本院卷第465至467頁、第469至479頁)。參以被告自工作地點及中山公園騎車至上開位置ATM地點各約2、3分鐘，亦有被告提出Google地圖可證(本院卷第479至481頁)，足認附表二除編號1、2兩筆匯款外，其餘款項及附表三所示款項均為被告所給付。
⒋此外，被告對外欠債信用不佳部分，丙○○亦自承知悉被告積
欠荷蘭銀行信用卡貸款159萬多元(不含違約金)，此筆債權已移轉給正泰資產處理公司等語(本院卷第483頁)，顯見被告確有借名登記之動機。是以，勾稽前述證據，再參被告始終住在系爭房地，足認系爭借名登記契約確實存在。㈡被告無法證明原告知悉系爭借名登記契約存在：
⒈按不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利。因
信賴不動產登記之善意第三人，已依法律行為為物權變動之登記者，其變動之效力，不因原登記物權之不實而受影響，民法第759條之1定有明文。又依本法所為之登記，有絕對效力，亦為土地法第43條所明定。借名登記反於登記常態，是被告抗辯原告知悉系爭借名登記契約存在，自應就此負舉證之責。
⒉證人即仲介黃皓煒到庭證稱：其為系爭買賣契約之仲介，知
悉原告應有交付契約約定之50萬元(本院卷第402頁)。系爭房地由其介紹成交，賣方丙○○與買方即原告之母林秀珍（亦為公司代書）原不認識(本院卷第404至405頁)。其介紹之初即知房屋由賣方男友（即被告）居住使用，係賣方丙○○告知其與男友吵架，男友趕不走故要賣房。其有向原告及其母親說明此情，他們表示可以等或走法律程序(本院卷第403、406頁)。系爭買賣契約雖有「第三人占用中…無條件解約」之手寫條款，但原告因找尋這附近房子已久，且該房符合預算需求，最終未依此解約。整個仲介過程中，均未有人提到本件係借名登記，而丙○○是人頭。公司接受委託時，會看權狀及謄本，確定是丙○○所有才會銷售(本院卷第403至404頁)。
於112年11月24日左右，丙○○稱曾遭被告家暴害怕被告，故請其陪同前往系爭房屋，並由丙○○請鎖匠開鎖。其所認知「點交」係雙方合意即可，不一定真的要住進去(本院卷第406至408頁)等語。
⒊本院認證人黃皓煒與兩造間無利害關係，且不動產登記具有
公示外觀，其所述合乎實務交易常態，足以採信。可證其與原告、林秀珍不知悉系爭借名登記契約之存在。
⒋至被告復抗辯曾於112年11月15日、112年12月6日致電證人黃
皓煒(本院卷第511頁)，告知系爭房地實際所有權人為被告，其知悉被告及丙○○間之紛爭云云。惟被告所提通話紀錄是在系爭買賣契約成立後，難認原告於締約時有何惡意，況該通話紀錄至多僅能證明有通話之事實，亦無法證明通話內容確如其所述。縱被告曾於電話中為上開主張，然不動產登記具有公示性及公信力，證人黃皓煒依地政機關之登記資料認定丙○○為所有權人而進行銷售，原告信賴登記外觀而為買受，均符合交易常規。是被告此部分主張，亦難作為有利於己之認定。
㈢原告得主張物上請求權，請求被告自系爭建物遷出：
⒈按所有人對於無權占有其所有物者，得請求返還之。對於妨
害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前中段定有明文。原告為系爭建物所有人，且不知悉系爭借名登記契約存在，已如上述，基於債之關係相對性，被告自不得執此對原告主張為有權占有之依據。是原告主張前述規定請求被告自系爭建物遷出，自係可採。
⒉至被告辯稱原告行使權利有權利濫用乙節：
⑴按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目
的，為民法第148條第1項所明定。所謂「權利濫用」者，係指權利人行使權利之結果，將造成自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損失甚大，始有認定權利人係以損害他人為主要目的之可言。倘行使權利者，主觀上若非專以損害他人為主要目的時，縱因權利之行使致影響相對人之利益時，亦難認係權利濫用。
⑵本件原告購買系爭建物目的在居住使用，此經證人黃皓煒結
證甚明，而被告與丙○○間約定系爭借名登記契約則旨在協助被告規避債權人追債，避免遭強制執行，觀之證人林宋文證述亦可明瞭。被告既為規避債務而將選擇房地借名登記予他人，自應承擔出名人處分標的物之風險。原告信賴不動產登記外觀而買受系爭建物，並本於所有權人地位請求被告遷離，核屬權利之正當行使，非專以損害被告為目的。被告抗辯原告權利濫用，殊無可採。㈣相當於租金不當得利之計算：
⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益，民法第179條定有明文。又無權占有他人房屋，致他人無法就該房屋為使用收益，無權占有人可獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，故房屋所有權人自得對無權占有人主張相當於租金之不當得利。復依土地法第97 條第1項規定，城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10為限。房屋性質既不能脫離土地之占有而存在，所有權人所受系爭房屋遭占用之損害，自當包括建築物及其基地總價額為其基準。上開計收租金之規定，於不當得利事件雖非當然一體適用，然未嘗不可據為計算不當得利之標準。經查：
⒉系爭94-18地號土地面積為74平方公尺(見本院卷第49頁)，係都市計畫地區土地，為兩造所不爭執(見本院卷第302頁)。
又系爭建物座落位置緊鄰祖祠路主幹道，交通方面可駕車聯外並銜接國道三號。在生活機能方面，附近有車程可達之市區傳統市場與連鎖超市。學區劃定涵蓋南投國小及南投國中，附近也有南投市立圖書館。醫療設施方面，包含衛福部南投醫院及南基醫院等大型醫療院所，車程約10至15分鐘。生活機能及交通均屬便利，有本院勘驗筆錄可參，兩造對此亦無意見（本院卷第489至490頁）。是本院參酌系爭建物之位置、工商業繁榮之程度、被告利用系爭建物之經濟價值及所受利益，認系爭建物以前開系爭建物114年課稅現值為152,800元(本院卷第325頁)、系爭94-18地號土地申報地價每平方公尺為2,880元(見本院卷第173頁)，並以9%計算為適當。依此標準計算結果，原告得自112年12月27日起至遷讓系爭房地止，按月得請求之不當得利為2,744元【計算式：（152,800+74×2,880）×0.09÷12＝2,744，元以下四捨五入】。逾此範圍之部分，則無理由。
五、綜上所述，原告依民法第767條第1項前中段、第179條規定，請求如主文第1、2項所示，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
六、本判決主文第2項所命被告給付之金額未逾50萬元，爰依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，依職權宣告假執行。原告陳明願供擔保，請准宣告假執行，無非係促請本院依職權為假執行之發動，自無為准駁諭知之必要。被告聲請宣告免為假執行，核無不合，爰依同法第392條第2項規定，酌定相當之擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所依據，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦及證據，經審酌與本案之判斷不生影響，爰毋庸一一論列，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 114 年 12 月 8 日
民事第一庭 法 官 葛耀陽以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 114 年 12 月 8 日
書記官 王慧萍附表一編號 不動產 權利範圍 1 南投縣○○市○○○段00000地號土地 1分之1 2 南投縣○○市○○○段00000地號土地 80分之5 3 南投縣○○市○○○段0000○號建物(門牌號碼南投縣○○市○○路000巷00號房屋) 1分之1
附表二：丙○○中寮鄉農會00000-00-000000-0號帳戶編號 日期 收入金額 明細表上代碼 卷證出處 ATM機號 卷證出處 1 110.10.15 29,980 0000000000000000000000000000000000 本院另案卷一P335 MB109401 本院另案卷二P21 2 110.10.24 1,985 同上 P335 0511R P21 3 111.02.05 20,000 同上 P335 00000000 P23 4 111.02.08 43,500 同上 P335 00000000 P23 5 111.02.10 25,000 同上 P335 00000000 P23 6 111.03.01 9,000 同上 P335 00000000 P23 7 111.05.06 15,000 同上 P336 00000000 P25 8 111.06.11 16,000 同上 P336 00000000 P25 9 111.07.06 15,000 同上 P336 00000000 P25 10 111.08.05 15,000 同上 P336 00000000 P25 11 111.09.06 24,000 同上 P336 00000000 P25 12 111.09.15 4,000 同上 P336 00000000 P27 13 111.10.07 20,000 同上 P336 00000000 P27 14 111.10.10 100,000 同上 P336 00000000 P27 15 111.10.11 100,000 同上 P336 00000000 P27 16 111.10.14 60,000 同上 P336 00000000 P27 17 111.11.07 25,000 同上 P336 00000000 P27 18 111.11.10 30,000 同上 P336 00000000 P27 19 111.11.11 15,000 同上 P336 00000000 P27 20 111.11.30 14,000 同上 P336 00000000 P29 21 111.12.06 27,000 同上 P336 00000000 P29 22 111.12.11 12,000 同上 P336 00000000 P29 23 111.12.20 5,000 同上 P337 00000000 P29 24 112.01.04 10,000 同上 P337 00000000 P29 25 112.01.10 20,000 同上 P337 00000000 P31 26 112.01.11 45,000 同上 P337 00000000 P31 27 112.01.22 4,000 同上 P337 00000000 P31 28 112.01.25 10,000 同上 P337 00000000 P31 29 112.02.23 54,000 同上 P337 00000000 P33 30 112.03.01 30,000 同上 P337 00000000 P33 31 112.03.09 18,000 同上 P337 00000000 P33 32 112.03.10 12,000 同上 P337 00000000 P33 小結 829,465元
附表三：丙○○中寮鄉農會00000-00-000000-0號帳戶編號 日期 收入金額 帳號末5碼及備註欄 卷證出處 1 112.06.27 15,500 乙○○匯20207 本院另案卷一P338 2 112.07.05 15,500 73730 P338 3 112.08.04 15,500 20207 P338 4 112.09.05 15,500 乙○○匯73730 P338 5 112.10.06 15,500 乙○○匯房貸用59535 P338 6 112.11.13 15,500 乙○○匯房貸59535 P338 7 112.12.12 15,500 乙○○房貸用59535 P338 小結 108,500元