臺灣南投地方法院民事判決113年度訴字第425號原 告 張善涵訴訟代理人 黃逸哲律師複 代理人 陳才加律師被 告 賴佳吟訴訟代理人 陳冠琳律師
林詠傑律師上列當事人間請求所有權移轉登記事件，本院於民國114年9月4日辯論終結，判決如下：
主 文被告應將南投縣○○鎮○○段000000地號土地所有權移轉登記予原告。訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠原告與訴外人即被告之妹賴佩祺於民國111年1月15日透過永
慶不動產簽訂土地買賣契約書（下稱系爭買賣契約一），以新臺幣（下同）450萬元，向賴佩祺購買南投縣○○鎮○○段000000地號土地（下稱493-40土地）。復於同年7月22日變更系爭契約一之內容，約定賴佩祺需將493-40土地與被告所有之同段493-44地號土地（下稱系爭土地）所有權一同移轉予原告。兩造於111年7月26日在新新地政士事務所簽訂土地買賣契約書（下稱系爭買賣契約二），原告以85萬9200元向被告購買系爭土地，並當場由原告、訴外人即被告之父兼代理人賴勁璁、訴外人即地政士呂素菱確認系爭買賣契約二內容並簽署。
㈡原告依系爭買賣契約二約定於111年7月26日給付第一期款25
萬9200元、112年1月13日給付尾款20萬元予賴勁璁；兩造為解決辦理地役權及交由建築師設計繪圖等問題，故由賴勁璁於112年1月13日代理被告簽立切結書（下稱系爭切結書），同意原告先行送地政機關申請買賣過戶之登記。惟原告向地政機關送件申請後，被告竟於112年1月16日以原告未給付系爭買賣契約二第二、三期款及尾款、代書未具委託授權書等事由，向南投縣草屯地政事務所提出異議書（下稱系爭異議），致原告就系爭土地所為之所有權移轉登記申請遭駁回。㈢被告向地政事務所提出系爭異議，使原告無法以系爭土地所
有人之地位履行系爭買賣契約二第二條第2、3項之內容，故意使折抵條件不成就，依民法第101條規定，應認條件已成就。依系爭買賣契約二及系爭切結書之約定，提起本件訴訟。並聲明如主文所示。
二、被告答辯：㈠兩造於系爭買賣契約二第2條第2、3項約定，原告應向同段49
3地號土地（下稱493土地）之所有權人即員林市公所主張通行權，並將系爭土地設定不動產役權予被告，供被告所有之同段493-42地號土地（下稱493-42土地）聯外通行，原告即得折抵系爭買賣契約二第二期款30萬元、第三期款10萬元。
惟原告迄未向員林市公所主張493土地之通行權並繳納土地通行費，亦未就系爭土地設定不動產役權。嗣被告多次向原告催告給付系爭買賣契約二第二、三期款，原告仍未給付。是於原告履行或給付完畢前，被告得主張同時履行抗辯權，拒絕移轉系爭土地所有權予原告。
㈡賴勁璁雖於112年1月13日簽立系爭切結書，惟被告授權賴勁
璁代理買賣系爭土地事務之期限僅至111年12月31日止，賴勁璁簽立系爭切結書之時點顯已逾授權期限，是賴勁璁於系爭切結書內之簽名，不生代理效力。又系爭切結書內被告之印文，係呂素菱未通知被告而自行用印，被告不同意系爭切結書之內容，顯係無權代理行為。
㈢原告自始未履行系爭買賣契約二第2條第2、3款所約定內容，
不符合系爭切結書之前提要件，原告因而陷入給付遲延，且可歸責於原告。被告於113年11月27日以存證信函（下稱系爭存證信函）通知原告限期履行及逾期解除系爭買賣契約二，並於113年11月28日送達原告，原告迄未履行，已生解除契約之效力。縱認系爭存證信函不生解除契約之效力，被告於113年12月17日以民事答辯二狀繕本之送達，為解除契約之意思表示，已生解除契約之效力。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：㈠賴勁璁為賴佩祺及被告之父。
㈡原告於111年1月15日與賴佩祺之代理人賴勁璁簽訂系爭買賣
契約一，約定由原告以450萬元購買賴佩祺所有之493-40土地。雙方就系爭買賣契約一分別於111年7月22日、111年8月26日、111年9月15日簽立變更契約內容協議書。111年7月22日變更契約內容協議書第3條約定：系爭土地買賣事宜，由買方委託指定其他地政士簽約完成生效；111年9月15日變更契約內容協議書第2條約定：系爭土地遭占用之部分之找補處理，應與承辦地政士辦理合約修訂，本協議始生效力。
㈢原告於111年7月26日與被告代理人賴勁璁在呂素菱開設之新
新地政士事務所簽訂系爭買賣契約二，約定由原告以85萬9200元購買被告所有之系爭土地，並當場由原告、被告代理人賴勁璁、地政士呂素菱確認系爭買賣契約二內容並簽署。
㈣系爭買賣契約二之第二期款、第三期款之約定，如第2條第2
項、第3項所示。系爭買賣契約二第14條第6項約定：本契約須於系爭買賣契約一生效後始生效。
㈤賴佩祺於112年1月7日以買賣為登記原因，移轉493-40土地所有權予原告。
㈥原告於111年7月26日給付系爭買賣契約二之第一期款25萬920
0元、112年1月13日給付尾款20萬元，共45萬9200元予賴勁璁，尚未給付系爭買賣契約二第二、三期款，亦未履行系爭買賣契約二第2條第2、3項之折抵條件。
㈦賴勁璁於112年1月13日以被告代理人名義簽立系爭切結書，
約定內容略以：被告同意配合買方即原告於建照核發後在辦理草屯鎮草屯段493-44地號之不動產役權之設定，先行送地政事務所申請買賣過戶之登記。日後所生有關事宜概與呂素菱地政士無關，由買賣雙方另指定地政士處理不動產役權之設定等語。系爭切結書上蓋有由呂素菱保管之被告印文2枚。
㈧被告於112年1月16日以原告未給付系爭買賣契約二第二、三
期款、代書未具委託授權書等事由，向草屯地政事務所提出系爭異議。
㈨原告曾向賴佩祺、賴勁璁、被告提起詐欺刑事告訴，經臺灣
南投地方檢察署檢察官以無積極證據足認有何施用詐術行為或詐欺之意圖及犯意為由，作成112年度調院偵字第274號(下稱系爭偵查案件)不起訴處分書。因原告並未再議而確定。
㈩被告於113年11月27日寄系爭存證信函催告原告於文到7日內
履行系爭買賣契約二，否則即解除買賣契約。該存證信函於113年11月28日送達原告。
四、爭執事項：㈠系爭切結書是否生代理被告之效力？⒈被告有無於112年1月13日或在此之前授權賴勁璁簽立系爭切
結書？賴勁璁之代理權期間是否僅至111年12月31日止？⒉若不生有權代理之效力，本件賴勁璁、呂素菱之行為有無民
法第107條越權代理、第169條表見代理之適用？㈡原告主張被告應依系爭買賣契約二及系爭切結書，將系爭土
地所有權移轉登記予原告，有無理由？⒈被告主張原告未給付系爭買賣契約二第二、三期款，亦未履
行系爭買賣契約二第2條第2、3項之折抵條件，依民法第264條第1項，原告不得請求系爭土地所有權移轉登記，有無理由？⒉原告主張系爭切結書是否已生取代系爭買賣契約二第2條有關
第二、三期款及折抵條件之效力？⒊原告主張被告向地政事務所提出系爭異議，使原告無法以系
爭土地所有人之地位履行系爭買賣契約二第二條第2、3項之內容，故意使折抵條件不成就，依民法第101條規定，應認條件已成就，有無理由？㈢被告是否已解除契約？⒈被告主張原告於系爭存證信函送達後七日內仍未履行系爭買
賣契約二，已生解除契約之效力，有無理由？⒉被告主張縱認系爭存證信函不生解除契約之效力被告亦以民
事答辯二狀繕本之送達，為解除契約之意思表示，有無理由？
五、得心證之理由：㈠原告主張系爭切結書均係賴勁璁有權代理被告所為，然為被
告所否認，並以賴勁璁逾授權期限，不生代理效力置辯。經查：
⒈證人呂素菱於本院證稱：111年7月26日雙方第一次來，我先
確認賴勁璁之代理權限，賴勁璁說被告全權授權，並沒有說授權有時間限制，確認後才開始談契約，當天完成私契，我有收取兩造便章保管迄今，從未收取兩造之印鑑章。111年12月21日簽訂公契，用印前我有再向賴勁璁確認被告的印章是印鑑章，在賴勁璁面前用印後立刻歸還印鑑章。112年1月13日買方同意先給賴勁璁尾款20萬元，以取得印鑑證明辦理系爭土地過戶，下午討論後我堅持要簽系爭切結書才給尾款，所以晚上賴勁璁有在系爭切結書上親自簽名，我同時堅持要蓋印鑑章，所以賴勁璁有自行蓋印鑑章，不是我保管的便章，收款後賴勁璁在系爭買賣契約二上簽收且註記文字，並要求陳學維保管系爭切結書正本待履保給付價金後才給我等語（見本院卷第485至491頁）。證人賴勁璁於本院證稱：系爭買賣契約二是我代理被告與原告簽立。111年7月26日有交被告便章給代書呂素菱，沒有交印鑑章。我向戶政事務所提出被告印鑑證明委任書的委任期間，我估計大約半年，所以我請被告先填半年，之後又填一張，沒有告訴被告原因，是我教被告如何填，因為實際上系爭土地是我做主，實際上是我決定。被告印鑑章及印鑑證明在112年1月5交給永慶房屋店長羅忠志保管，於112年1月17日取回印鑑章，印鑑證明交給呂素菱，並未取回。112年1月13日買方仲介陳學維及賣方仲介劉鎮漢有拿系爭切結書給我，我說我不能簽，我的授權過期，陳學維及劉鎮漢說買方會清二、三期款，叫我簽名，我就簽名，我不知道被告印鑑章是何人用印，我有在系爭買賣契約二上註明尾款寄於陳學維處，我在112年1月17日取回尾款等語（見本院卷第493至499頁）。證人陳學維於本院證稱：我是系爭買賣契約一的仲介，就系爭土地買賣有代為轉達2次，1次是112年1月13日，1次是買方傳LINE請我通知賴勁璁調解，其他沒有，沒有電話轉達，也沒有任何轉達要錢的事情。112年1月13日賴勁璁沒有跟我說代理權有時間限制，也沒有當我的面說過，系爭切結書是呂素菱擬好，我拿給賴勁璁簽名，賴勁璁直接簽名，沒有說授權期限，公司保管被告印鑑章及印鑑證明，當天有拿出來使用，用印我在場但現在忘記誰用印，當天印鑑章直接還給賴勁璁，印鑑證明交給呂素菱。我有保管尾款，但不知道原因，之後請賴勁璁拿回等語（見本院卷第501至505頁）。綜合上開3位證人證述可知，被告向賴勁璁表示授權其處理系爭土地出售事宜，故賴勁璁就系爭土地買賣相關事務具有代理權限，是賴勁璁就系爭買賣契約二、系爭切結書、歷次變更協議之簽訂及協商，均為有權代理。而系爭切結書為賴勁璁於代理權限內，以被告本人名義所為，直接對被告本人發生效力，堪以認定。⒉被告雖辯稱其授權賴勁璁代理買賣系爭土地事務之期限僅至1
11年12月31日止云云，並提出被證3授權書（下稱授權書二，見本院卷第271頁）為證。然綜合上開3位證人之證述，就系爭土地買賣過程中，被告並未曾對賴勁璁之代理權為期間限制之情形。另在系爭土地買賣過程中，被告或賴勁璁均不曾對原告提出授權書二，難認原告知悉有授權書二之存在。又賴勁璁於系爭偵查案件警詢中指被告向草屯地政事務所異議案中檢附授權書二及110年10月29日證明之授權書（下稱授權書一，見本院卷第278頁），授權書一授權期間為110年11月1日至111年6月30日，授權書二授權期間為111年8月1日至111年12月31日，經比對111年7月未含括於前開授權期間內，然兩造對賴勁璁於111年7月間為有權代理均無爭執。另觀諸被告異議書係以第2、3期款未付，且代書辦理無授權書為由（見本院卷第63至64頁），並非以賴勁璁逾越授權期間，而爭議賴勁璁無代理權。核與被告於系爭偵查案件112年4月30日警詢中陳稱:有委託賴勁璁為系爭土地買賣行為，系爭土地交易上所有簽名都是委託賴勁璁簽的。因原告未支付第2、3期款才提出異議書等語，賴勁璁於系爭偵查案件112年6月11日警詢中陳稱:因授權書過期，被告異議才敘明沒有授權給我。被告有真正授權系爭土地買賣權等語相符。以上各節均核與證人賴勁璁於本院證述:授權書是其估算時間後，請被告填日期，之後再填1張，是其教被告如何填等語相符，足認授權書一、二之授權期間並非對賴勁璁之代理限制，而是賴勁璁估算時間後請被告填寫，如逾其所估算之時間，其再告知被告填寫授權書，是被告辯稱賴勁璁代理期間至111年12月31日，其就系爭切結書所為屬無權代理云云，並不可採。
⒊復觀賴勁璁於112年1月13日提供予呂素菱之印鑑證明（見本
院卷第363頁），此為其於112年1月5日向草屯鎮戶政事務所申請，並檢附被告111年12月20日委任書，其上記載委任期間自111年12月20日至112年9月30日（下稱委任書三，見本院卷第386頁），足見賴勁璁證稱:期間為其大約估算後請被告填寫等語屬實，可認被告填寫授權書二之期間並非對賴勁璁代理權之限制，僅是賴勁璁估算其辦理印鑑證明所需時間所為之估算，亦徵賴勁璁於簽立系爭切結書期間為有權代理。縱被告辯稱依授權書二所示，賴勁璁代理期間至111年12月31日云云，然其復以委任書三表明委任期間至112年9月30日，故其辯稱賴勁璁簽立系爭切結書逾越代理權之限制，並不可採，系爭切結書直接對被告發生效力，應屬可採。
㈡原告主張被告應依系爭買賣契約二及系爭切結書，將系爭土
地所有權移轉登記予原告，然被告抗辯原告未給付系爭買賣契約二第二、三期款，亦未履行系爭買賣契約二第2條第2、3項之折抵條件，依民法第264條第1項，原告不得請求系爭土地所有權移轉登記。查:
⒈證人呂素菱於本院證稱：系爭買賣契約二第2、3點是賴勁璁
所提，因為賴勁璁之前出售給原告的493-40土地必須通行系爭土地到493土地，且他自己也住493-2土地，493土地也是他捐給公所，所以賴勁璁很清楚。第二、三期款的付款條件是賴勁璁提的，一開始就包含在買賣總價，且有註明簽約日，意思是簽約日當天即折抵，等同簽約日當天拿現金25萬9200元加上折抵30萬元、10萬，當天就三期一起給付65萬9200元，所以只剩尾款20萬元。我撰擬第3點時，有向兩造說明原告必須先過戶，登記為所有權人才能辦理設定不動產役權，賣方也有同意先過戶。111年10月6日處理越界建築之事後，賣方要求先拿493-40土地的錢，買方也同意，但我認為要先辦系爭土地過戶，所以才約在112年1月13日討論。當天討論讓履保給賣方493-40土地價金，簽切系爭切結書確保系爭土地過戶，尾款應該在系爭土地過戶後才給付，但賴勁璁要求先拿尾款，才肯交付印鑑證明，買方同意先給尾款20萬元，以取得印鑑證明辦理系爭土地過戶，我有要求賴勁璁在系爭切結書簽名、蓋印鑑章、簽收尾款，賴勁璁在系爭買賣契約二簽收並註記給陳學維保管尾款，並要求陳學維保管系爭切結書，等履保給付493-40土地價金後才能給我，履保付錢後，我找陳學維取得系爭切結書。112年1月13日當天無說到第二、三期款，因為在111年7月26日簽約當天已確認當天折抵。我辦理系爭土地移轉登記前，沒有確認原告有無申請493土地之通行權，因為雙方有簽系爭切結書要先辦過戶，賴勁璁在112年1月13日簽收尾款，已經拿到系爭土地全部款項等語（見本院卷第485至491頁）。證人賴勁璁於本院證稱：
我跟原告配偶涂彥廷談好，系爭買賣契約二第二期款在111年7月26日當天由85萬9200元扣除30萬元，因為也不知道申請通行到底要多少錢，所以直接談好由我給買方30萬元處理，第三期款當天由85萬9200元扣除10萬元，因為不知道申請地役權到底要多少錢，所以直接談好由我給買方10萬元處理。112年1月13日就第二、三期款，陳學維只說買主會跟我處理，沒有說別的。我有在系爭買賣契約二上簽名，記載尾款在陳學維那裡，之後我去取回。112年1月16日過戶前，涂彥廷說不能設定地役權，要給我10萬元，我說不能過戶，我有要求員林鎮公所30萬元的收據，但這些都是口頭，我無法提出任何資料。在112年1月13日前，陳學維說原告表示不能設定地役權，所以要付我10萬元等語（見本院卷第485至491頁）。證人陳學維於本院證稱：112年1月13日當天是要處理493-40土地結案及系爭土地尾款。沒有印象有講到第二、三期款的事，是講尾款20萬元。賴勁璁簽系爭切結書，沒有印象賴勁璁有說要清第二、三期款或不過戶。我有保管尾款，不知道原因，不記得有要等原告給付第二、三期款後給被告，之後快過年，請賴勁璁取回尾款。就設定通行及地役權部分，我只知道要設定，其餘不知道。沒印象賴勁璁透過我向買方要系爭土地的錢等語（見本院卷第485至491頁）。由證人呂素菱及賴勁璁證述可知，第二、三期款業於111年7月26日以折抵方式給付，此觀諸系爭買賣契約二註明於簽約日與買方應付價金互為折抵亦明，是被告抗辯原告未給付第二、三期款，並不可採。
⒉另被告抗辯原告未履行系爭買賣契約二第2條第2、3項之折抵
條件，不得辦理系爭土地過戶。然兩造於112年1月13日達成協議，由原告支付尾款20萬元及由履保支付493-40土地款項，先行辦理系爭土地所有權移轉登記，業據證人呂素菱證述屬實，並有系爭切結書在卷可參，足以認定。雖證人賴勁璁證稱:112年1月13日前陳學維有告知原告因不能設定地役權，要給付被告10萬元云云，然此與證人陳學維證述其未轉達要錢之事有所扞格，且陳學維為493-40土地買方仲介，與系爭土地買賣無涉，另其已證稱就地役權僅知悉要辦理設定，其餘均不知道等語，是證人賴勁璁證稱陳學維告知此事云云，不合常情。又果如依賴勁璁所述，其於112年1月13日前已知悉不能辦理地役權，原告因而同意給付10萬元，則何以其於當日全無討論此節，遑論其尚簽立系爭切結書同意先行過戶再辦理地役權，可見證人賴勁璁此部分所述，難以採信。觀之賴勁璁要求陳學維保管尾款及系爭切結書，待取得493-40土地款項始交付呂素菱，可認112年1月13日當天，兩造達成合意，由原告支付尾款20萬元及493-40土地款項，被告同意先行辦理系爭土地過戶登記。承上，被告前開辯解並無所據，原告主張兩造同意依系爭切結書，先行辦理系爭土地所有權移轉登記，應堪可採。
㈢被告抗辯原告未履行系爭買賣契約二第2條第2、3款，陷入給
付遲延，且可歸責於原告，其以系爭存證信函及113年12月17日民事答辯二狀之送達解除契約，已生解除系爭買賣契約二之效力。然按契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約，為民法第254條所明定。是以雙務契約，須一方履行遲延，經定期催告，仍不履行者，他方始得依該條規定行使契約解除權。倘契約當事人之一方尚無遲延給付之情形，縱他方當事人已為定期催告仍不得解除其契約（最高法院85年度台上字第1822號民事判決參照）。查原告並無因未履行系爭買賣契約二第2條第2、3款，而負給付遲延責任等節，業如前述，是原告已履行系爭契約而無給付遲延情事，被告依系爭買賣契約第9條及民法第254條規定，解除系爭買賣契約，自非合法，不生解除契約之效力，兩造系爭買賣契約二仍存在。
六、綜上所述，原告主張依系爭買賣契約二及系爭切結書之約定請求被告應將系爭土地所有權移轉登記予原告，為有理由，應予准許。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不另論述，併此敘明。
八、訴訟費用負擔依據:民事訴訟法第78條。中 華 民 國 114 年 10 月 17 日
民事第一庭 法 官 陳僑舫以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 114 年 10 月 20 日
書記官 鄭宇傑