臺灣南投地方法院民事判決113年度重訴字第64號原 告 許瀞心訴訟代理人 洪嘉蔚律師複 代理人 李佩珊律師被 告 程菀羚上列當事人間請求返還價金等事件，本院於民國115年2月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張略以：㈠兩造於民國113年3月2日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買
賣契約），約定原告以總價新臺幣（下同）580萬向被告購入南投縣○里鎮○○段000地號土地及其上同段273號建物即門牌號碼：南投縣○里鎮○○街00號房屋（下稱系爭房屋，與土地合稱系爭房地）及車庫，並於同年4月16日辦畢所有權移轉登記。詎料，原告購入房地後於同年8月整理房屋時，經鄰居告知，車庫所在位置約莫4分之3有占用到鄰地之情形。
原告因信賴被告，認系爭房地及車庫均為被告所有，始會以580萬元之高價購買，倘原告知悉車庫占用鄰地，將被訴請拆除或需給付租金，自不可能以如此高價購買。本件原告因與被告成立系爭買賣契約，除依約給付買賣價金580萬元外，尚支出仲介服務費用5萬8,000元，因履約辦理所有權移轉登記之需，支付委託代書辦理所有權移轉登記費用2萬2,000元、整理系爭房屋費用7萬3,000元，共計15萬3,000元。是原告因履約而支出之仲介服務費用、移轉登記費用及整理系爭房屋費用，均屬基於兩造買賣契約有效所為之給付，依民法第259條第2款、第260條及系爭買賣契約第9條第1、3項等規定，應由被告一併賠償，方可達回復原狀之旨。
㈡退步言之，倘本院認車庫逾越占用鄰地面積非大，解除系爭
買賣契約尚非公平，惟車庫越界部分既遭鄰地所有權人主張權利，原告自得主張物之瑕疵擔保及權利瑕疵擔保。系爭房地前次移轉交易買賣價金為470萬元，系爭房地倘缺少車庫使用，所剩餘價值應回復至前次移轉交易買賣價金為470萬元，故被告應減少價金或損害賠償之價金為110萬元。此外，原告尚得依系爭買賣契約第9條第1、3 項之規定，請求支出仲介服務費5萬8,000元，支付委託代書辦理所有權移轉登記費用2萬2,000元、整理系爭房屋費用7萬3,000元，原告共計請求125萬3,000元（計算式：110萬元＋5萬8,000元＋2萬2,000元＋7萬3,000元=125萬3,000元）。㈢爰依系爭買賣契約第9條第1、3項、民法第88條第1項前段、
第92條第1項前段、第179條規定、民法第226條第1項、第227條、第256條、第259條、第349條、第350條、第354條、第359條之規定提請本件訴訟。並⒈先位聲明：被告應給付原告595萬3,000元及自民事起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；願供擔保，請准宣告假執行。
⒉備位聲明：被告應給付原告125萬3,000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告答辯略以：我出賣的是系爭買賣契約條款上載明之土地地號及房屋建號，登記建號之房屋並無占用鄰地，是增建物車庫占用到鄰地。車庫沒有在產權登記內。標的物現況說明書是指建號部分，而我的房屋建號並無占用他人土地。原告於113年8月告知我，我才知道車庫有占用鄰地等語。並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：㈠坐落系爭房地原為被告所有。
㈡兩造於113年3月2日簽訂不動產買賣契約書，約定原告以總價580萬購入系爭房地，原告已交付580萬元與被告。
㈢系爭房地於113年4月16日以買賣為登記原因，移轉所有權登記與原告。
㈣系爭買賣契約之標的物現況說明書第18項次「是否有增建部
分」被告勾選是；及第39項次「是否有占用他人土地之情形」被告勾選否。
四、兩造爭執事項：㈠原告先位請求解約返還價金、並賠償房屋修繕、代書、仲介
費用，有無理由？㈡原告備位請求依買賣瑕疵擔保之規定，請求減少價金，並依
系爭買賣契約之規定賠償房屋修繕、代書、仲介費用，有無理由？
五、本院得心證之理由：㈠原告主張兩造於113年3月2日簽訂不動產買賣契約書，約定原告以總價580萬購入系爭房地，原告已交付580萬元與被告。
系爭房地於113年4月16日以買賣為登記原因，移轉所有權登記與原告。被告於系爭買賣契約之標的物現況說明書第18項次「是否有增建部分」勾選是；及第39項次「是否有占用他人土地之情形」勾選否。系爭房屋之增建物即車庫占用同段643地號土地13.76平方公尺等情，業據原告提出系爭買賣契約、土地、建物登記第一類謄本為證（見本院卷第27頁至第33頁、第43頁至第44頁），且為被告所不爭執（見本院卷第118頁），復經本院會同兩造及埔里地政事務所人員履勘現場屬實，有勘驗筆錄、現場照片、南投縣埔里地政事務所土地複丈成果圖可佐（見本院卷第117頁至第197頁）。是前開事實，首堪認定。
㈡按買賣因物有瑕疵，而出賣人依民法第354條至第358條之規
定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，民法第359條前段固有明文。惟民法關於買賣瑕疵擔保之規定，並非強行規定，當事人得以特約免除、限制或加重之；基於契約自由原則，當事人關於瑕疵擔保責任，另有特約者，原則上自應從其特約（最高法院104年度台上字第550號民事判決意旨參照）。再參以民法第366條「以特約免除或限制出賣人關於權利或物之瑕疵擔保義務者，如出賣人故意不告知其瑕疵，其特約為無效」之規定，倘買賣契約之出賣人未有故意不告知標的物存有瑕疵之情形時，買賣契約雙方非不得以特約條款排除物之瑕疵擔保責任。次按不完全給付，係指債務人雖為給付，而給付之內容並不符合債務本旨，違反信義與衡平之原則而言。又所謂給付應係基於債務人履行債務之意思而為之者，始足當之。故給付如以交付特定物為標的者，債務人應以契約成立時雙方約定之現狀交付之，苟以約定現狀交付之，即屬依債務本旨而為交付，尚不構成不完全給付（最高法院101年度台上字第1898號裁判意旨參照）。 經查：
⒈系爭買賣契約之標的物現況說明書，其中第18項「是否有增
建部分」記載頂樓增建、一樓空地增建；另兩造所簽立之不動產買賣契約書之增補特約，於末段手寫部分註記：「車庫的電動門故障，甲方確已知悉，同意以現況點交，乙方不負瑕疵擔保責任」（見本院卷第163頁）。可見雙方於系爭買賣契約均提及標的物包含增建部分之車庫。再參證人程宥羢於本院審理中證稱：增建車庫那是鐵皮屋，所以在增建物之包含範圍內，也是包含在本件買賣範圍內等語（見本院卷第122頁）。足見兩造系爭買賣契約之標的物為系爭房地包含其增建部分即車庫。此亦可由系爭房地之出售廣告上，載明預售之物件名稱為「埔里巧克力工坊六米大面寬三車臨路邊間透天」，其中並載明有車位（見本院卷第39頁），是車庫亦屬系爭買賣契約之買賣標的，堪予認定。⒉系爭買賣契約之標的物現況說明書關於增建部分列於第18項
至第22項：「18、『是否有增建部分』，勾選『是』，備註說明欄記載頂樓增建、一樓空地增建；19、『增建部分是否有租賃情形』，勾選『否』；20、『增建部分是否曾被拆除或接獲過拆除通知或有公告拆除』，勾選『否』；21、『增建部分是否位於政府下水道工程的位置』，勾選『否』；22、『增建部分是否曾經其他區分所有權人或住戶主張權利或曾發生爭議』，勾選『否』（見本院卷第28頁至第29頁第152頁至第153頁）。觀諸標的物現況說明書所列說明項目之前後脈絡，係將增建部分列於第18至第22項，以為增建部分之說明，至第23項以降至第47項均未特別載明「增建部分」，是尚難憑現況說明書中第39項「是否有占用他人土地情形」，即認此為關於增建部分之說明。
⒊再者，系爭買賣契約第二條關於增建或占用部分約定：「㈡若
增建或占用部分於交屋前（如有借屋裝修則為借屋裝修前）曾被拆除或曾被通知拆除或曾經其他區分所有權人或住戶主張權利時，乙方即應通知甲方，甲方得以請求損害賠償或解約。㈢上述增建或占用部分無所有權，並有被拆除之虞，或於交屋後（若有借屋裝修則為借屋裝修後）始被通知拆除時，甲方（按即原告）同意自行負責，其相關之權利義務甲方確已知悉」。是以，兩造於系爭買賣契約簽立時，已就增建物於交屋後有被拆除之虞有所約定，而依兩造之約定，系爭房地交屋後，屬於增建物之車庫部分如有占用他人土地而有遭拆除之虞，原告應自行負責，可見買賣雙方已特約排除出賣人即被告關於增建物部分有遭拆除可能之瑕疵擔保責任。⒋復參系爭買賣契約之增補特約中，增訂條款如下：「車庫的
電動門故障，甲方確已知悉，同意以現況點交，乙方不負瑕疵擔保責任。」（見本院卷第163頁）。兩造於增補特約中，另特別磋商屬於增建物之車庫部分，以手寫方式特別排除車庫瑕疵擔保責任，核與前開買賣契約本文內之約定真意相符，足見兩造就排除增建物部分之瑕疵擔保責任非僅顯露於契約之制式條款，甚於兩造間特別磋商之內容亦同此約定，復再次明文。堪認兩造就增建物部分已特約排除其瑕疵擔保責任。是原告依系爭買賣契約瑕疵擔保之規定請求解除契約，難認有據。
⒌又原告與被告已特約排除增建物部分即車庫之瑕疵擔保責任
，則被告依簽立系爭買賣契約時之房屋現況點交予原告並移轉所有權與原告，難認有何未依債之本旨而為給付之情，無須擔負民法第227條第1項不完全給付責任，原告進而主張得準用民法第256條解除系爭買賣契約，亦屬無據。從而，原告依民法瑕疵擔保或不完全給付之規定，請求解約、返還價金，並依系爭買賣契約賠償其支出仲介服務費、移轉登記費用及整理房屋費用之損害，均無理由，不應准許。㈢原告另主張被告提供不實資訊，致原告認知錯誤而購買系爭
房地及車庫，依民法第88條第1項前段、第92條第1項前段之規定撤銷系爭買賣契約之意思表示等語。然查，車庫占用同段643地號土地面積僅13.76平方公尺，占用面積尚非龐大，倘未經地政事務所人員測量，被告非必定知悉該車庫有占用他人土地之事實。原告並未舉證證明被告於系爭買賣契約成立前，即已知悉系爭房地之增建物有占用鄰地之事實，猶故意隱瞞原告之情，是原告依前揭規定主張撤銷系爭買賣契約之意思表示，難認有據。
㈣原告另備位主張依民法第359條減少買賣價金，併依民法第17
9條請求被告返還價金等語。經查，兩造間業以特約排除被告就增建物部分之瑕疵擔保責任，業如前述，是被告無庸負民法第354條第1項物之瑕疵擔保責任。從而，原告備位主張依民法第359條減少系爭買賣契約之價金，併依民法第179條請求被告返還已受領之金錢，亦屬無據。
六、綜上所述，原告先位請求被告返還已給付之價金580萬元及賠償損害15萬3,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；及備位主張減少價金110萬元及賠償損害15萬3,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5% 計算之利息，均無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，因失所附麗，應均併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經本院核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 115 年 4 月 9 日
民事第二庭 法 官 李怡貞以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 4 月 9 日
書記官 王冠涵