臺灣南投地方法院民事判決114年度訴字第225號原 告 呂國維訴訟代理人 林俊賢律師被 告 鄭于嘉訴訟代理人 岳世晟律師上列當事人間請求所有權移轉登記事件，本院於民國115年2月2日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落於高雄市○○區○○段00地號土地應有部分10000分之72，及同段3817建號建物（即門牌號碼高雄市○○區○○○路000號14樓房屋）應有部分全部、同段3993建號建物應有部分100000分之808（含停車位編號074、權利範圍：100000分之290）之所有權移轉登記予原告。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。經查：原告起訴主張依兩造於民國103年10月22日所簽立之房地產權點交書（下稱系爭點交書）約定，請求被告將坐落於高雄市○○區○○段00地號土地（權利範圍：10000分之72）及其上同段3817建號建物全部即門牌號碼高雄市○○區○○○路000號14樓房屋（權利範圍：全部），及該建物之共用部分即同段3993建號建物（權利範圍：100000分之808，含停車位編號074、權利範圍：100000分之290）（下合稱系爭房地）之所有權移轉登記予原告。嗣於114年9月15日當庭追加民法第269條規定為請求權基礎，認為縱使原告非系爭點交書之當事人，亦可依上開規定，請求被告給付，核其追加請求與原起訴之基礎事實同一，依首揭條文之規定，應予准許。
貳、實體事項：
一、原告主張略以：㈠系爭房地原係原告借名登記於訴外人即原告之母鄭玉美名下
。原告於103年間因有以房屋增貸籌措資金之需求，惟斯時自身貸款條件不佳，並因被告曾從事辦理貸款業務而有相關專業，遂經被告同意，約定由原告代理鄭玉美與被告就系爭房地於103年9月22日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），使被告得以系爭房地之契約買受人名義，持系爭買賣契約向星展（台灣）商業銀行股份有限公司（下稱星展銀行）申辦房屋貸款，而所貸得借款除償還系爭房地原先之房貸餘額外，作為被告同意受託出名登記為系爭房地所有權人及出名借款人之條件，原告則須自所貸得款項中，無息借與被告新臺幣（下同）80萬元，供被告清償其向星展銀行申貸之信用貸款債務，並由被告分3年以按月繳納房貸月付金一部分（該月不足額另由原告補足）之方式，分期攤還原告所對被告之借款，並於被告分期攤還完畢時，除由原告接續自行繳納其後各期房貸月付金（繳納方式均係存入被告名下之房貸還款專用帳戶），被告須於106年9月22日無條件將系爭房地過戶返還原告，並於系爭點交書上約明上開條件。
㈡嗣後，雙方雖均依約按月各自匯入應分擔之房貸月付金，惟
並未於原約定之106年9月22日就系爭房地辦理過戶，原告固曾數度向被告提及希望辦理系爭房地過戶，或因雙方工作忙碌等因素而一時擱置。詎料，被告現拒絕辦理系爭房地過戶。原告依系爭點交書協議請求被告辦理系爭房地所有權移轉登記，倘認原告非系爭點交書之當事人，原告亦得依民法269條規定，直接訴請被告移轉系爭房地所有權予原告。
㈢爰依系爭點交書協議，提起本件訴訟。並聲明：如主文第1項所示。
二、被告抗辯則以：㈠原告並非系爭點交書之當事人，原告不得依系爭點交書向被
告訴請移轉系爭房地之所有權。縱認原告為系爭房地之當事人，系爭點交書之性質為贈與契約，既系爭房地所有權尚未辦理移轉登記，被告以114年8月13日民事答辯暨爭點整理狀繕本送達原告，對其為撤銷贈與之意思表示，被告自毋庸履行系爭點交書之協議。況且，被告曾於107年9月28日、同年10月17日寄發存證信函與原告，要求其儘速配合辦理登記，原告遲至114年4月15日始起訴請求被告移轉系爭房地所有權登記，長達8年之久，顯已放棄權利之行使，而有權利失效之適用。
㈡再者，如系爭點交書為利益第三人契約，被告已於114年7月1
4日當庭向原告為撤銷受益權利之意思表示，並於114年11月6日寄發存證信函與鄭玉美為撤銷贈與之意思表示，被告自得拒絕移轉系爭房地。且被告否認兩造間有借名登記契約關係存在，縱認兩造間有借名登記契約關係，原告向星展銀行清償債務及塗銷抵押權之義務為被告履行移轉登記義務之停止條件，條件未成就前，原告不得請求被告辦理移轉登記。㈢並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：㈠系爭房地於103年10月14日前原登記為鄭玉美所有。
㈡鄭玉美由原告代理於103年9月22日，就系爭房地與被告締結
系爭買賣契約。嗣系爭房地於103年10月14日由高雄市政府地政局鹽埕地政事務所以買賣為原因辦理所有權移轉登記至被告名下。
㈢原告現持有103鹽狀字第009138號土地所有權狀、103鹽建字第006998號建物所有權狀。
㈣兩造於103年10月22日簽訂系爭點交書，其上之買方簽章欄、
賣方簽章欄上各自簽名用印。系爭點交書上記載：「買賣雙方合意約定：於106年9月22日，買方無條件過戶歸還賣方（三年後）呂國維先生並開始辦理過戶手續，若違約之一方，負損害賠償責任」、「買方每月房貸應繳3萬4,601元（每月16日繳交）」、「一、買方欠賣方債務（未計利息）80萬元每月攤還2萬2,222元。二、賣方應存入房貸帳戶1萬2,379元，指定房貸帳戶：星展銀行中清分行，帳號：00000000000，戶名：鄭于嘉」、「雙方約定於106年9月22日至本事務所辦理」等語。系爭房地產權點交承辦代書為𨶒基陵，其事務所名稱為基業地政士事務所。
㈤被告分別於107年9月28日寄發臺中英才郵局存證號碼001720
號存證信函（下稱系爭甲存證信函）、同年12月17日寄發臺中英才郵局存證號碼2188號存證信函（下稱系爭乙存證信函）與原告，要求原告依兩造103年10月22日簽立之系爭點交書意旨，辦理系爭不動產移轉過戶予原告事宜。
四、兩造爭執事項：㈠兩造於103年9月22日就系爭房地所締結之買賣契約，係基於
真正買賣之合意？或係借名登記之合意？㈡系爭點交書上之協議，係被告贈與系爭房地予原告、原告允
受贈與之合意？或被告同意返還系爭房地所有權予原告之合意？被告主張於贈與物未交付前撤銷贈與，有無理由？㈢原告依系爭點交書請求被告移轉系爭房地之所有權予原告，
有無理由？㈣若認原告非系爭點交書之當事人，可否適用民法第269條規定
，直接訴請被告移轉系爭房地所有權予原告？㈤本件有無權利失效之適用？
五、本院之判斷：㈠系爭房地於103年10月14日前原登記為鄭玉美所有，原告代理
鄭玉美與被告於103年9月22日就系爭房地簽訂系爭買賣契約，並於103年10月14日以買賣為原因辦理所有權移轉登記至被告名下；兩造於103年10月22日簽訂系爭點交書等情，為兩造所不爭執，堪認為真實。
㈡按稱借名登記者，謂當事人約定一方將自己之財產以他方名
義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約，是當事人間有借名登記之合意，即成立借名登記契約。申言之，借名契約，係指當事人約定，一方（借名者）經他方（出名者）同意，而就屬於一方現在或將來之財產，以他方之名義，登記為所有人或其他權利人，但無使他方取得實質所有權或其他權利之意思。而在現行法制下，借名契約乃無名契約，依私法自治原則，當事人基於特定目的而訂立借名契約，如未違反強制規定或公序良俗，當非法所不許。至於意思表示是否合致，所探求者為客觀上得認知之意思，法院應綜合締約過程顯現於外之事實，斟酌交易習慣，本於推理之作用，依誠信原則合理認定之。系爭房地係被告於103年10月14日以買賣為登記原因取得，已如上述，則原告主張系爭房地係借名登記被告名下等情，自應由原告證明有借名登記契約存在之事實，始符舉證責任分配原則。經查：原告主張系爭房地原為借名登記於鄭玉美名下，因自身貸款條件不佳，而約定原告為借名人，將系爭房地登記於被告名下向星展銀行申辦貸款，並將其中80萬元無息借與被告，供被告清償其向星展銀行申貸之信用貸款債務，並由被告分3年以按月繳納房貸月付金一部分（該月不足額另由原告補足）之方式，分期攤還原告所對被告之借款，並於被告分期攤還完畢時，除由原告接續自行繳納其後各期房貸月付金乙節，業據其提出系爭點交書、系爭甲、乙存證信函、兩造LINE對話紀錄、本票、房貸匯款證明文件、房屋稅繳款書、地價稅繳款書、水費繳款證明、電費繳款證明等件為證（見本院卷第39頁、第153至207頁、第331至397頁）。佐以，證人𨶒基陵於本院審理時具結證稱：印象中係被告委託其辦理系爭房地之買賣登記及抵押權設定，系爭點交書係由其所書寫，並經兩造同意。當時被告因與原告間有債務關係，故系爭房地雖為買賣，實際為借名登記，原告借用被告名義向銀行申辦貸款，被告分3年攤還80萬元債務，並設定第二順位最高限額抵押權予原告。原告為系爭房地實際所有權人，被告就系爭買賣契約所約定1,250萬元買賣價金，並未有實際交付價款等語（見本院卷第234至244頁），核與系爭點交書上記載「買方（即被告）每月房貸應繳3萬4,601元（每月16日繳交）」、「一、買方欠賣方（即被告）債務（未計利息）80萬元每月攤還2萬2,222元。二、賣方應存入房貸帳戶1萬2,379元，指定房貸帳戶：星展銀行中清分行，帳號：
00000000000，戶名：鄭于嘉」，以及原告所提出兩造LINE對話紀錄、房貸匯款證明文件之客觀呈現事實一致，且被告亦不否認原告為系爭房地之實際使用、收益、管理者，並由其持有系爭房地所有權狀，堪認系爭房地雖於103年10月14日以買賣為原因登記於被告名下，但僅為借用被告名義向星展銀行貸款，而原告仍為系爭房地實際所有權人，並對系爭房地有實際使用、收益、管理權限。是以，依上開說明，原告主張兩造於103年9月22日就系爭房地所締結之系爭買賣契約之真意，應為借名登記之合意，自屬可採。
㈢按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之
辭句，民法第98條定有明文。又解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察，以為其判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意（最高法院99年度台上字第1421號判決意旨參照）。經查：
⒈原告主張其為系爭點交書之契約當事人一節，觀其系爭點交
書內容記載「買賣雙方合意約定：於106年9月22日，買方無條件過戶歸還賣方（三年後）呂國維先生並開始辦理過戶手續，若違約之一方，負損害賠償責任」等語，明確記載約定被告應歸還系爭房地對象為原告，參以被告所寄發之系爭甲、乙存證信函內容，以及相關貸款履行之過程，均存在於兩造間，與鄭玉美無涉，足證被告明確知悉系爭點交書特別約定事項內容之締約對象為原告，而非鄭玉美，故被告抗辯原告非締約當事人，不得依系爭點交書特別約定事項向其請求移轉所有權登記，即非可採。
⒉另被告抗辯原告向星展銀行清償債務及塗銷抵押權之義務為
被告履行移轉登記義務之停止條件，條件未成就前，原告不得請求被告辦理移轉登記等等，惟按民法第99條第1項規定為，附停止條件之法律行為，於條件成就時，發生效力，其所稱之停止條件應指為限制發生法律行為之效力，並讓未來客觀之事實於達成條件規定時，發生效力，為法律行為之附款。而縱使原告有向星展銀行清償債務及塗銷抵押權之義務，亦非限制兩造間就系爭點交書協議發生效力與否之附款，況且兩造間約明於106年9月22日被告「無條件」過戶歸還系爭房地予原告並開始辦理過戶手續甚明，自無附停止條件之適用，故被告上開所辯，亦非可採。
㈣按權利人在相當期間內未行使其權利，除有特殊情事足使義
務人正當信賴權利人已不欲行使其權利外，尚難僅因權利人久未行使其權利，即認其嗣後行使權利違反誠信原則而權利失效。所謂特殊情事，必須權利人之具體作為或不作為（例如經相對人催告行使權利，仍消極未有回應），或積極從事與行使權利相互矛盾之行為等，始足當之（最高法院110年度台上字第39號判決意旨參照）。經查：兩造固未於106年9月22日辦理系爭房地過戶事宜，且被告曾以系爭甲、乙存證信函催告原告履行，然原告事後仍有與被告商談如何過戶之事宜，並按月給付房貸款項，有兩造間LINE對話紀錄、星展銀行函復及檢送交易明細、房貸匯款證明文件在卷可稽（見本院卷第163至205頁、第299至318頁、第331至381頁），顯見兩造間無法於前開所約定時間辦理過戶，恐因現實面影響所致，而非原告不欲行使其權利，亦不足以使被告正當信賴原告已不欲行使其權利，故被告所辯，自無足取。
六、綜上所述，原告依系爭點交書協議，訴請被告應將系爭房地所有權移轉登記予原告，為有理由，應予准許。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及所提證據，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不予逐一論駁，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 115 年 3 月 30 日
民事第二庭 法 官 蔡仲威以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 3 月 30 日
書記官 蘇鈺雯