臺灣南投地方法院民事判決114年度訴字第329號原 告 巫鄭素真
巫家誼巫佩諭共 同訴訟代理人 楊榮富律師複 代理人 蔣志明律師被 告 陳嘉華兼 上 一人訴訟代理人 陳嘉昌
阮柳陳竹和上二人共同訴訟代理人 陳柏廷上列當事人間租佃爭議事件，本院於民國115年3月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、確認兩造間就坐落南投縣○里鎮○○段00地號、20地號土地之耕地租賃關係(租約字號：埔水字第206號)不存在。
二、被告陳嘉昌、陳嘉華應將坐落南投縣○里鎮○○段00地號土地上如附圖一編號F、G、H所示（面積共計199.64平方公尺）之建物拆除，並將該部分土地返還原告。
三、被告陳嘉昌、陳嘉華應將坐落南投縣○里鎮○○段00地號土地如附圖二編號K所示（面積4482.99平方公尺）之地上物，及坐落同段20地號土地（面積2300.42平方公尺，已扣除前項建物部分）之地上物移除，並將該部分土地返還原告。
四、被告阮柳、陳竹和應將坐落南投縣○里鎮○○段00地號土地上如附圖三編號W所示（面積27.50平方公尺）之帆布棚拆除，及將同段19地號土地如附圖二編號B所示（面積4631.01平方公尺）之地上物（含帆布棚內農具、肥料、冰箱、電扇、沙發及周圍果樹等）移除，並將該部分土地返還原告。
五、訴訟費用由被告陳嘉昌、陳嘉華連帶負擔2分之1，餘由被告阮柳、陳竹和連帶負擔。事實及理由
一、原告主張略以：㈠坐落南投縣○里鎮○○段00地號土地（即重測前水頭段253-3地
號土地，下稱系爭19地號土地）、同段20地號土地（即重測前水頭段253-30地號土地，於民國90年2月13日分割自重測前水頭段253-30地號土地，下稱系爭20地號土地，與系爭19地號土地合稱系爭土地）均經編訂使用種類為特定農業區農牧用地（使用分區為特定農業區；使用地類別為農牧用地），原為訴外人巫永昌所有，經巫永昌於89年3月20日將系爭土地贈與訴外人巫光偉，嗣巫光偉於104年3月20日死亡後，由原告3人於105年9月12日辦理分割繼承登記完畢，故系爭土地現係登記為原告共有。巫永昌前於50年間就系爭土地中11,533平方公尺之範圍與訴外人陳美訂有埔水字第206號三七五耕地租賃契約（下稱系爭206號租約），約定以實物稻谷3,330公斤繳納租金。系爭206號租約現係存在於原告與被告間。
㈡被告承租系爭土地有非自任耕作、違法轉租致系爭206號租約無效之事由：
⒈被告陳嘉昌、陳嘉華部分：江麗楎前於另案臺灣高等法院臺
中分院（下稱臺中高分院）109年度上字第14號租佃爭議事件審理期間，於109年12月4日現場指界勘驗時自陳，伊於88年間921大地震前於伊承租之系爭土地上，興建如附圖一編號F所示，面積104.70平方公尺之建物主體、編號G所示，面積55.53平方公尺之建物前棚架（含圍牆）、編號H所示，面積39.41平方公尺之前院空地（含圍牆，與編號F、G部分下合稱系爭房屋），供伊居住使用；被告陳嘉昌於另案臺中高分院113年度上更一字第6號租佃爭議事件審理期間，亦於113年4月11日準備程序中自陳，系爭地上建物於921地震前就已經蓋了等語；被告陳嘉華、陳嘉昌並於114年間，將渠等承租之系爭土地轉租予訴外人耕種茭白筍。是被告陳嘉昌、陳嘉華部分，足認渠等有於系爭土地上建屋居住之違反耕地租賃契約使用目的之不自任耕作事由，暨違法轉租之事實，致系爭206號租約歸於無效。
⒉被告阮柳、陳竹和部分：訴外人陳茂於77年間便曾於系爭土
地上如附圖三編號W所示位置搭建水泥板房屋居住使用，待水泥板房屋拆除後，被告阮柳、陳竹和未經同意又於其上搭建帆布棚(下稱系爭帆布棚)，並於周圍種植果樹。足認系爭206號租約應自77年間起，便因陳茂違反耕地租賃契約使用目的行為之不自任耕作事由，致系爭206號租約歸於無效。
㈢被告陳嘉昌、陳嘉華現占有系爭土地之部分為系爭20地號土
地（連同附圖一編號F、G、H所示部分，面積共計2,500.06平方公尺）及系爭19地號土地如附圖二編號K所示部分（面積4,482.99平方公尺），被告阮柳、陳竹和現占有系爭土地之部分為系爭19地號土地如附圖二編號B所示部分（面積4,6
31.01平方公尺；包含如附圖三編號W所示部分，面積27.50平方公尺）。系爭206號租約既已因被告不自任耕作而無效，被告占有系爭土地已欠缺法律上原因，而屬無權占有，被告應就其分別占有系爭土地之部分，負拆除、移除地上物，及返還土地之責。
㈣爰依確認之訴之法律關係及民法767條第1項前、中段規定提起本件訴訟，並聲明：如主文第1至4項所示。
二、被告抗辯略以：㈠被告陳嘉昌、陳嘉華：
⒈系爭房屋係經巫永昌同意才進行搭建，其中有1間倉庫係專門
用來放置農具及肥料，巫永昌、巫光偉於建物搭建完成後則每2年就會去現場看1次現況。巫永昌、巫光偉因伊等當時經濟窘困，故而同意伊等居住於該處，並同意由去申請水電及門牌號碼。
⒉被告陳嘉昌有時一個人忙不過來，或曾雇請臨時工人過來協
助農作事宜，但未將系爭土地轉租與訴外人等語。並聲明：原告之訴駁回。㈡被告阮柳、陳竹和：
⒈被告阮柳、陳竹和承租耕作使用之範圍為坐落系爭19地號土
地如附圖二編號B所示部分，被告陳嘉昌、陳嘉華部分承租耕作使用之範圍則為系爭20地號土地及坐落系爭19地號土地如附圖二編號K所示部分，兩方協議各自耕種互不干涉，且租金亦係分別繳納給原告，故被告陳嘉昌、陳嘉華是否違反系爭206號租約與被告阮柳、陳竹和無涉。
⒉陳茂搭建之水泥板房屋為農用工具間，用以擺放農具，非工
人居住使用，未曾申請牽接水電，亦未安裝冷氣，承租人並未違反自任耕作之使用目的。被告阮柳、陳竹和就租金部分均有每年按時繳納，倘若確有不自任耕作之事實，原告應早已提出異議，主張權利，不可能放任迄今。
⒊被告阮柳、陳竹和並無違約情事，且本件亦符合耕地三七五
減租條例（下稱三七五減租條例）第19條第1項所定各款事由，原告即不得主張就系爭土地收回自耕，倘若原告堅持終止系爭206號租約，則應依三七五減租條例第17條第2項第3款規定，補償被告等語。並聲明：原告之訴駁回。
三、不爭執事項：㈠系爭19地號土地原為巫永昌所有，於50年1月1日與陳美訂立耕地三七五租約(即系爭206號租約)。
㈡系爭19地號土地，原有所人巫永昌（89年6月27日死亡）於89
年3月20日贈與其子巫光偉；巫光偉於104年3月20日死亡，由原告巫鄭素真、巫佩諭、巫家誼3人繼承。
㈢系爭20地號土地係於90年2月13日自系爭19地號土地(與系爭2
0地號土地，合稱系爭土地)析出，面積2,500平方公尺。系爭20地號土地登記第一類謄本「其他登記事項」欄，仍註記「有三七五租約」等字樣。
㈣系爭206號租約，原承租人陳美死後，由其子陳富、陳茂共同
繼承；陳富102年2月6日死亡，由其妻江麗楎、其子陳嘉昌繼承；江麗楎113年1月8日死亡，由其子陳嘉昌、陳嘉華繼承；陳茂108年10月23日死亡，由其妻阮柳、其子陳竹和繼承。
㈤被告陳嘉昌、陳嘉華因繼承取得附圖一所示坐落於系爭20地
號土地上之編號F、G、H地上物(即系爭房屋)之事實上處分權。系爭房屋係於88年921大地震前由陳富所興建，早先由陳富、江麗楎、被告陳嘉昌及陳嘉華所居住。現由被告陳嘉昌居住。
㈥附圖二所示編號K部分，係屬被告陳嘉昌耕作範圍。
㈦附圖二所示編號B範圍，係由被告陳竹和、阮柳耕作種植筊白
筍。另附圖三所示編號W帆布棚，面積27.50平方公尺(即系爭帆布棚)，及系爭帆布棚內之雜物，占用系爭19地號土地，並位於附圖二所示編號B範圍內，為被告阮柳、陳竹和搭建、所有。
四、本院之判斷：㈠原告提起本件確認之訴，具有確認利益：
系爭19地號土地原為巫永昌所有，巫永昌於89年3月20日贈與巫光偉，巫光偉死亡後，由原告繼承；系爭20地號土地則係自系爭19地號土地分割出來，第一類謄本其他登記事項欄仍註記有三七五租約，此為兩造所不爭執(如不爭執事項㈡至㈣)。又系爭206號租約原承租人陳美死亡後，先由其子陳富、陳茂繼承，再由其等之繼承人即被告承受。是原告為系爭土地共有人，並為出租人一方之繼承人；被告則為承租人一方之繼承人，原告主張就系爭土地之耕地租賃關係已不存在，但為被告所否認，則原告提起本件確認租賃關係不存在之訴，即有受確認判決之法律上利益。
㈡系爭206號租約因承租人不自任耕作而無效：
⒈按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人
；承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租，三七五減租條例第16條第1項、第2項定有明文。次按承租人違反前揭不自任耕作之限制時，原訂租約即當然向後失其效力。縱出租人明知承租人有不自任耕作之事由，且於原租約期滿後猶與承租人續訂租約，然苟「該不自任耕作事由未經排除」，該續訂之租約仍係違反前揭規定而無效（最高法院108年度台上字第621號判決意旨參照）。準此，若承租人於承租耕地上建屋居住等不自任耕作之客觀狀態始終存在而未經排除，縱出租人知悉、未予反對或持續收取租金，該三七五租約仍然無效，要無因出租人之單方知情或同意而得治癒無效狀態之餘地。
⒉被告陳嘉昌、陳嘉華部分：
⑴系爭20地號土地是於兩造成立系爭206號租約後，於90年2月1
3日自系爭19地號土地所分割出來，雖是不同地號土地，但依照不爭執事項㈢所示，系爭20地號土地仍有三七五租約之註記；再佐以系爭206號租約記載承租面積為11,533平方公尺(見本院卷第159頁。1.1533公頃經換算後為11,533平方公尺)，而本件經地政機關實測被告現使用之面積，包含系爭20地號土地全筆（登記面積：2500.06平方公尺，見本院卷第165頁）、系爭19地號土地如附圖二編號K範圍（4482.99平方公尺）及編號B範圍（4631.01平方公尺），合計總面積為11614.06平方公尺（計算式：2500.06＋4482.99＋4631.01＝11
614.06），與系爭206號租約登記之承租面積大致相符。足徵系爭206號租約之出租範圍並未因系爭20地號土地分割出來而有所改變，系爭20地號土地確屬系爭206號單一租約所約定之耕地範圍，合先敘明。⑵復依兩造不爭執事項㈤可知，系爭20地號土地上之系爭房屋（
即附圖一編號F、G、H）為陳富於88年間所興建，歷經陳富、江麗楎居住，現由被告陳嘉昌居住迄今，且設有水電及門牌，此有本院偕同兩造及地政人員至現場履勘之勘驗筆錄(見本院卷第339至341頁)及系爭房屋照片(見本院卷第346頁)在卷可參，顯見系爭房屋確是供一般生活居住之用。承租人於承租之農業用地上建屋供個人居住使用，客觀上顯非作為農業耕作之用，已構成不自任耕作。
⑶被告陳嘉昌、陳嘉華雖抗辯當初建屋曾獲原出租人巫永昌同
意，且出租人知情並未反對云云。然核上說明，出租人明知且續約而不生無效之前提，必須是「不自任耕作之違法事由業已排除」。本件系爭房屋自88年間興建後留存且供居住迄今，不自任耕作之狀態從未排除，是縱原出租人曾有知悉或同意，亦不能排除耕地三七五減租條例第16條規定之適用。
故系爭206號租約依法已歸於無效。
⑷又系爭206號租約既已因系爭房屋之不自任耕作事由而全部無
效，則原告另主張被告將土地轉租予徐姓農民部分，即無進一步論述與調查之必要，併此敘明。
⒊被告阮柳、陳竹和部分：
⑴被告阮柳、陳竹和雖抗辯其與被告陳嘉昌等係內部協議分開
耕作，且於77年間陳茂搭建之原地上物及原地上物於108年拆除後之系爭帆布棚均僅為農用工具間，並無違反自任耕作規定等節。惟按繼承人有數人時，在分割遺產前，各繼承人對於遺產全部為公同共有，民法第1151條定有明文。次按耕地租賃權亦為財產權之一種，原單一耕地租約之承租人死亡後，其所遺租賃權由繼承人共同繼承，該租賃關係對外而言(即對出租人)，本質上為一體且不可分。原承租人之繼承人內部間縱有就該租賃權為遺產分割、或劃定特定區域各自耕作之分管協議，甚或為履行債務便利而分別向出租人繳納租金，此均屬繼承人內部間之約定而已，與出租人無涉。除出租人與各繼承人間已明確合意廢止原單一耕地租約，並另行分別成立數個獨立之新租約外，尚難僅憑承租人有分別繳納租金或內部協議分管耕作之情，即遽認原單一租約已被割裂為數個獨立之耕地租賃關係。
⑵觀之系爭206號租約之三七五耕地租約登記簿可知，出租人先
後記載情形為巫永昌、巫光偉及原告；承租人則是陳富、陳茂、江麗楎、陳嘉昌，此有上開租約登記簿附卷可參(見本院卷第103頁至109頁、143至145頁)。兩造復對於最初為巫永昌與陳美於50年1月1日成立系爭206號租約，及兩造均為系爭206號租約之繼承人並無爭執(見不爭執事項㈠、㈡、㈣)，是即使被告阮柳、陳竹和與被告陳嘉昌、陳嘉華有分別繳租，內部協議分管耕作，但實際上與原告仍係受一個三七五耕地租約之法律關係所約束，本件復查無其他客觀情事可認被告阮柳、陳竹和與原告另行成立新租約之情，被告阮柳、陳竹和也無其他舉證。
⑶是被告陳嘉昌、陳嘉華部分既有在系爭土地上興建系爭房屋
居住之不自任耕作行為，依法即致系爭206號租約全部歸於無效。故不論被告阮柳、陳竹和所繼承之原地上物或搭建之系爭帆布棚是否確供農用，均無法阻卻系爭206號租約之效力已歸於無效之事實。被告阮柳、陳竹和此部分抗辯，並不足採。
㈢原告依民法第767條第1項規定請求拆除地上物並返還土地，為有理由：
⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；
對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前段、中段定有明文。系爭206號租約既因承租人不自任耕作而無效，被告繼續占有系爭土地即喪失正當法律權源，自屬無權占有。
⒉原告為系爭土地之共有人，其訴請確認兩造間耕地租賃關係
不存在，並依上開物上請求權之規定，請求被告陳嘉昌、陳嘉華拆除系爭20地號土地上之系爭房屋（附圖一所示編號F、G、H），及移除系爭19地號土地如附圖二所示編號K範圍，與系爭20地號土地（已扣除前項建物部分）之地上物，並返還該等土地；另請求被告阮柳、陳竹和拆除系爭19地號土地上之系爭帆布棚（附圖三所示編號W），及移除附圖二所示編號B範圍內之地上物（含棚內農具、周圍果樹等），並返還該部分土地，均於法有據。
⒊至被告阮柳、陳竹和另抗辯原告收回土地不符三七五減租條
例第19條規定，且應依三七五減租條例第17條規定給予補償云云。查本件係因承租人不自任耕作致使租約依法「無效」，並非該條例第19條所規定「耕地租約期滿時」之情，亦非出租人依該條例第17條規定主動「終止」租約，難謂有前揭條文之適用。再者，就補償部分而言，亦限於第17條第1項第5款「經依法編定或變更為非耕地使用時」，才有第2項補償規定之適用，本件亦無此情。是被告此部分主張，恐有誤會。
五、綜上所述，原告依確認之訴之法律關係及民法第767條第1項前段、中段規定，請求如主文第1至4項所示，均有理由，應予准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦及證據，經審酌與本案之判斷不生影響，爰毋庸一一論列，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1項但書、第85條第2項。
中 華 民 國 115 年 3 月 30 日
民事第一庭 法 官 葛耀陽以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 3 月 30 日
書記官 王慧萍