臺灣南投地方法院民事判決114年度訴字第87號原 告 王美丹訴訟代理人 楊淑琍律師被 告 何素蘭
王汶富
王文政王松連
王榮志王靜惠王振諒上七人共同訴訟代理人 賴宜孜律師被 告 王彥騰訴訟代理人 謝國樑被 告 王松雄上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國114年12月1日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、兩造共有坐落南投縣魚池鄉田頭社段10地號土地，按附表二及附圖二之方法分割，並依附表三所示之金額互為補償。
二、訴訟費用由兩造按附表一「訴訟費用負擔比例」欄所示比例分擔。事實及理由
一、原告起訴主張略以：㈠坐落南投縣○○鄉○○○段00地號土地（下稱系爭土地）為兩造共
有，各應有部分比例詳如附表一應有部分比例欄所示。系爭土地之使用分區為山坡地保育區，使用地類別為丙種建築用地，兩造間就系爭土地未訂有不分割契約或協議，系爭土地亦無因物之使用目的致有不能合併分割之情事，但因兩造間迄未能就分割之方法達成協議，原告爰依法請求裁判分割系爭土地。
㈡系爭土地上坐落如附圖一所示編號A未辦保存登記建物現仍由
原告占有使用，為符合各共有人之意願及系爭土地使用現況，保留系爭建物，維持變動最小原則，原告同意依被告何素蘭、王汶富、王文政、王松連、王榮志、王靜惠、王振諒等7人（下稱何素蘭等7人）所提如附圖二及附表二所示分割方法為分割，並依如附表三所示金額互為找補（下稱甲案）。㈢爰依民法第823條、824條規定提起本件訴訟，並聲明：如主文第1項所示。
二、被告方面：㈠被告何素蘭等7人略以：除原告及被告王彥騰外，其餘共有人
均無意願再就分割後之土地維持共有，故為兼顧各共有人之意願並發揮系爭土地最大之經濟效用，主張系爭土地應分割如甲案，並依如附表三所示金額互為找補。
㈡被告王彥騰略以：同意甲案。
㈢被告王松雄略以：系爭土地為丙種建築用地，如行原物分割
，分割後各筆土地面積縮小，於建蔽率限制下可供建築之面積更小，不利開發利用，將降低整體經濟價值。且地勢不平坦，本已難以開發，若再分割則各筆土地價值差異大、形狀不規則，無法兼顧各共有人利益，有違公平原則。另原告現使用之建物未辦保存登記，且興建時未經全體共有人同意，不得作為聲請分割土地之依據。再者，鑑定報告金額的判斷出於主觀恣意，不足採信。是以本件訴訟為無理由，應予駁回。
三、本院之判斷：㈠各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但
因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限。又共有物之分割，依共有人協議之方法行之；分割之方法不能協議決定，法院得因任何共有人之請求，為適當之分配，民法第823條第1項、第824條第1、2項定有明文。經查：原告主張系爭土地並無因物之使用目的而不能分割之情事，兩造間亦未訂有不分割之協議，因就分割方法無法達成協議方訴請裁判分割。上情除被告王松雄外，為其他被告所不爭執，惟系爭土地於法令上並無不能分割之情，被告王松雄前述主張，只是關於分割後對於系爭土地經濟價值之影響，並非不能分割之法令上原因，於法自有未合。是原告依上開規定請求裁判分割，即屬有據。
㈡共有人因共有物分割之方法不能協議決定，而提起請求分割
共有物之訴，應由法院依民法第824 條規定命為適當之分配，不受任何共有人主張之拘束；惟定共有物分割之方法，固可由法院自由裁量，但仍應斟酌各共有人之意願、共有物之性質、價格、分割前之使用狀態、經濟效用、分得部分之利用價值及全體共有人之利益等有關情狀，定一適當公平之方法以為分割。經查：
⒈系爭土地之使用分區、使用地類別為山坡地保育區丙種建築
用地，面積為3,079.24平方公尺，形狀呈不規則狀，位於已開闢為公路使用之平和巷道路旁，北側直接相鄰平和巷公路。西側及西南側亦有名為平和巷之產業道路。地勢由西到東分別為低窪、平坦及小台地。其上坐落如附圖一所示編號A至C地上物及已鋪設之編號D水泥道路外，其餘土地大多是未開發之雜木林樹等情，業經本院會同兩造、南投縣埔里地政事務所測量人員履勘現場，有系爭土地登記第一類謄本(見本院卷第59-63頁)、本院勘驗筆錄及現場照片(見本院卷第147-155、159-166頁)、如附圖一所示之複丈成果圖等在卷可參，且為兩造所不爭執，首堪認定為真。
⒉甲案為何素蘭等7人提出，規劃附圖二編號E位置分配由原告
取得，並經被告王彥騰同意與其共有，已可保留原告本有之附圖一編號A建物，原告及被告王彥騰亦均同意此案。是甲案除被告王松雄外，已為其他共有人所贊同。又甲案規劃之除附圖二編號D以外之各區塊形狀均近似長方形，形狀完整，便於開發或整合。另附圖二編號D做為私設道路以連接系爭土地北側之平和巷，可見分割後之各筆土地均可將以此對外交通聯絡，不會形成袋地。
⒊是本院審酌共有人意願、使用現況及將來經濟上利用等一切情狀，甲案不失為一合理、妥適之分割方案，自係可採。
㈢以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有
部分受分配者，得以金錢補償之，民法第824 條第3 項亦有明文。法院裁判分割共有物，如依原物數量按其應有部分之比例分配，價值顯不相當者，自應依其價值按應有部分之比例定其分配，方屬公平。惟依其價值按應有部分比例分配原物，如有害經濟上之利用價值者，則應認有民法第824條第3
項之共有人中有不能按其應有部分受分配之情形，以金錢補償之。
⒈兩造間按甲案分得土地之位置有所差異，價值恐有差異，是
依民法第824條第3項規定，自有以金錢補償之必要。復經本院囑託睿城不動產估價師事務所鑑定，該所估價師勘查後認系爭土地為不規則形，地勢部分平坦、部分低窪與部分斜坡，北側土地臨約8公尺寬之平和巷、西南側臨約4公尺寬之產業道路，東南側臨約3公尺寬之產業道路。現況以雜草木為主，坐落部分建物，屬低度利用狀態(見鑑定報告第38、42頁)。又系爭土地位於日月潭南側外圍區域，周邊土地開發率低，都市發展成熟度低，建築型態以透天厝居多，屬山區住農混合環境，附近公共設施有頭社國小、派出所、衛生室與郵局等，可及性普通，公共設施條件稍差(見鑑定報告第43頁)。並針對一般因素、不動產市場概況、區域因素、個別因素等因素分析後，選擇附圖二之J區塊土地價格做為比準標的，並就系爭土地採用比較法、土地開發分析法進行估價，各賦與50%之權重，決定比準地評估價格為每坪62,000元，且由於分割方案各區塊土地條件不同，因此將比準地與各區塊土地分別依其條件進行適當調整，以求各區塊土地分割後合理單價。又附圖二所示編號A、B、C區塊均為低窪地勢、編號E、F、G、H區塊為斜坡，低窪地勢因需購土填平才可正常開發利用，考量所需額外成本作必要修正；斜坡地勢因各區塊土地僅部分為斜坡，本案建蔽率亦僅為40%(斜坡部分可當法定空地)，對開發利用影響程度相對較低，故斜坡之修正幅度低於低窪地勢。認採甲案各共有人之找補情形如附表三所示(見鑑定報告第13-74頁)。
⒉系爭鑑定報告乃係本院委請估價師鑑定而得之結論，具估價
師之專業證照且與系爭土地共有人均無利害關係，其所為鑑定已詳述鑑定方法，係本於中立客觀立場及專業知識而為之，自有相當之憑信性。本院審酌上情，認系爭估價報告所述之補償標準，應屬允當。被告王松雄所述，並無足採。㈣不動產之分割，以原物為分配時，因共有人中有不能按其應
有部分受分配者，得以金錢補償之。應受補償之共有人，就其補償金額，對於補償義務人所分得之不動產，有抵押權；於辦理共有物分割登記時，一併登記，其次序優先於第2項但書之抵押權，民法第824條第3項、第824條之1第4項、第5項分別規定甚明。經查：系爭土地依甲案分割，則如附表三所示應受補償之人，對於應付補償之人各就其所分得之土地，在如附表三所示金額內，依前揭規定，依法有法定抵押權。
四、綜上所述，原告主張依甲案，按民法第823條第1項本文、第824條第2項第1款本文、第3、4項等規定訴請分割系爭土地及相互補償，於法有據，應予准許，爰判決如主文第1項所示。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦及證據調查，經審酌均與本案之判斷不生影響，爰毋庸一一論列，併此敘明。
六、因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文。本件係因分割共有物而涉訟，兩造之行為均可認按當時之訴訟程度，為伸張或防禦權利所必要，又分割共有物之訴，乃形式上形成之訴，法院不受當事人聲明分割方法之拘束，故實質上並無所謂何造勝訴、敗訴之問題，本院審酌兩造各自因本件分割訴訟所得之利益等情，認本件訴訟費用，應由兩造按附表一訴訟費用負擔比例欄所示比例分擔，始為公平，併為說明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第80條之1。中 華 民 國 114 年 12 月 15 日
民事第一庭法 官 葛耀陽以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 12 月 15 日
書記官 王慧萍附表一：
共有人 應有部分比例 訴訟費用負擔比例 原告王美丹 18分之5 18分之5 被告何素蘭 9分之1 9分之1 被告王汶富 18分之1 18分之1 被告王文政 18分之1 18分之1 被告王彥騰 18分之1 18分之1 被告王松連 18分之1 18分之1 被告王榮志 18分之1 18分之1 被告王松雄 18分之1 18分之1 被告王靜惠 9分之1 9分之1 被告王振諒 6分之1 6分之1
附表二：被告何素蘭等7人所提分割方案（甲案）土地坐落：南投縣○○鄉○○○段00地號 編號 面積（平方公尺） 分得土地之共有人 A 158.48 分歸王汶富單獨取得 B 158.48 分歸王文政單獨取得 C 158.48 分歸王松連單獨取得 D 226.61 道路，由兩造依原應有部分比例維持共有 E 950.87 分歸王美丹、王彥騰按應有部分比例6分之5、6分之1維持共有 F 475.44 分歸王振諒單獨取得 G 316.96 分歸王靜惠單獨取得 H 316.96 分歸何素蘭單獨取得 I 158.48 分歸王松雄單獨取得 J 158.48 分歸王榮志單獨取得 合計 3,079.24
附表三：共有人找補金額債權債務互為補償明細表（幣別：新臺幣）
應補償人及應付補償金額 王美丹 王彥騰 王榮志 合計 應受補償人及應受補償金額 王汶富 63,241 12,648 2,402 78,291 王文政 183,289 36,658 6,959 226,906 王松連 183,289 36,657 6,960 226,906 王振諒 398,838 79,768 15,143 493,749 王靜惠 172,953 34,591 6,567 214,111 何素蘭 80,014 16,003 3,038 99,055 王松雄 12,899 2,580 490 15,969 合計 1,094,523 218,905 41,559 1,354,987