臺灣南投地方法院民事判決114年度重訴字第29號原 告 李媗琳訴訟代理人 陳健律師被 告 卓宇豪上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國114年12月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將坐落南投縣○○鎮○○路000○000巷00弄00號及南投縣○○鎮○○路000○000巷00弄00號房屋騰空返還予原告。
二、被告應給付原告新臺幣495萬7,673元，及其中新臺幣361萬9,500元部分，自民國113年10月19日起；其餘新臺幣133萬8,173元部分，自民國114年6月20日起，均至清償日止，按年息5%計算之利息。
三、被告應自民國114年6月20日起至返還第一項所示房屋之日止，按月給付原告新臺幣15萬5,000元。
四、訴訟費用由被告負擔。
五、本判決第一項於原告以新臺幣118萬1,600元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣354萬4,800元為原告預供擔保，得免為假執行。
六、本判決第二項於原告以新臺幣165萬3,000元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣495萬7,673元為原告預供擔保，得免為假執行。
七、本判決第三項已到期部分，於原告以每期新臺幣5萬2,000元為被告供擔保後，得就已到期部分假執行；但被告如以每期新臺幣15萬5,000元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序事項
一、按訴訟，由被告住所地之法院管轄；又因不動產之物權或其分割或經界涉訟者，專屬不動產所在地之法院管轄，民事訴訟法第1條第1項前段、第10條第1項分別定有明文。本件被告雖陳報現居所位於臺中市，惟原告係基於租賃關係終止後之租賃物返還請求權及所有權人物上請求權，請求返還坐落於南投縣草屯鎮之系爭房屋，核屬因不動產涉訟，本院自有管轄權。
二、本件被告經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體事項
一、原告主張略以：㈠兩造於民國109年間簽訂租賃契約，約定由被告承租原告所有
之坐落南投縣○○鎮○○路000○000巷00弄00號及同巷50弄98號房屋（下分別稱53號、98號房屋，合稱系爭房屋），租賃期間自109年7月15日起至119年7月15日止，每月租金為新臺幣（下同）15萬5,000元（下稱系爭租約）。詎被告自109年承租起即屢有短繳，截至114年6月19日止，被告已積欠租金達495萬7,673元。原告已於112年12月18日寄發存證信函催告，復於113年9月18日透過通訊軟體催告，均未獲置理。原告已於114年6月19日當庭向被告為終止系爭租約之意思表示。
被告於租賃關係終止後仍繼續占有使用系爭房屋，故請求被告將系爭房屋騰空返還，並給付原告積欠之租金及相當於租金之不當得利。
㈡又被告提出之「8萬元合約」，該合約上註記「此合約非正合
約只作為乙方法院使用」，係被告因與員工訴訟需求，商請原告配合簽立之通謀虛偽意思表示，並非真實租約等語。並聲明：⒈被告應將系爭房屋騰空返還原告。⒉被告應給付原告495萬7,673元，及其中361萬9,500元部分自113年10月19日起至清償日止，按年息5%計算之利息。其餘部分自114年6月20日起，按年息5%計算之利息。⒊被告應自114年6月20日至被告返還第1項房屋予原告之日止 ，按月給付原告15萬5,000元。⒋願供擔保請准宣告假執行。
二、被告答辯略以：被告與原告於109年間承租系爭房屋時，雖曾約定每月租金為15萬5,000元，然因疫情影響及實際使用需求減少，被告曾向原告表示僅使用98號房屋及53號房屋前方住宿區，未使用後方庫房，是兩造已於電話中及後續另成立新合約，約定每月租金降至8萬元（下稱8萬元合約）。原告提出之系爭租約及相關催繳訊息，係原告要求被告配合演出給其丈夫看所製作。被告於109、110年度並無欠租，且112年7至9月亦有付款，原告計算之欠款金額有誤。另系爭房屋有淹水、設備故障、冷氣尾款未給付等瑕疵，原告均未修繕等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本院之判斷：兩造對於雙方於109年3月30日簽訂租賃契約，約定租期自109年7月15日起至119年7月15日止乙情，均不爭執，首堪認定。惟原告主張租賃範圍包含53號房屋及98號房屋，每月租金15萬5,000元；被告則抗辯租賃範圍僅為98號房屋及53號房屋前方住宿區，且約定租金為8萬元等語。是本件之爭點厥為：兩造間租賃契約之租金數額究為若干？租賃範圍是否包含53號房屋全棟？茲分述如下。
㈠兩造間租賃契約之租金數額應為每月15萬5,000元：
⒈原告主張租金為15萬5,000元，業據提出租賃契約書影本為證
（見臺灣臺中地方法院114年度重訴字第72號卷第19-23頁）。被告雖抗辯另有租金8萬元之新合約，並提出房屋租賃契約書為據（見本院卷第107-109頁）。惟查，原告提出該8萬元租金之契約彩色影本，其於房租收付款明細欄頁上空白處明確有手寫註記「此合約非正合約只做為乙方法院使用」，並有被告簽名及蓋章，此有房屋租賃契約書彩色影本可憑（見本院卷第125頁）。被告於審理中亦不爭執該註記係其簽名，僅辯稱係故意寫的等語（見本院卷第193-194頁）。衡諸常情，若該8萬元之契約為真，當無特地註記「非正合約」之理，足見該契約並非兩造間真正之租賃契約。
⒉況依原告提出之LINE對話紀錄，被告於110年1月14日曾對原
告表示租金是15萬5,000元一事予以承認（見本院卷第133頁）；且被告於114年8月7日言詞辯論中亦自承與原告對話中不否認租金為15萬5,000元，且是因為「找不到新合約，找不到我就認賠」等語（見本院卷第95頁），亦不否認其與原告之對話中承認租金為15萬5,000元；再由原告提出之兩造對話紀錄可知，原告多次以租金每月15萬5,000元為基礎，計算被告積欠的租金，均未見被告於對話中有所否認，益證兩造間真實合意之租金數額確為15萬5,000元。
㈡租賃物標的範圍包含53號、98號房屋：
被告雖辯稱未使用53號房屋云云。惟查：
⒈系爭租約第1條已明文記載租賃物標的包含53號及98號房屋，有系爭房屋租賃契約書影本可參。
⒉且查，原告曾於110年11月8日通知被告應儘速繳納53號房屋
之電費，有原告提出之line對話紀錄暨繳費通知單翻拍影本可參（見本院卷第167-168頁）；嗣於111年1月24日，被告更因接獲台灣電力公司通知契約容量不足，進而向原告要求協助調整用電契約容量，並有原告提出之line對話紀錄可稽（見本院卷第169頁）。衡諸常情，若被告確未使用53號房屋，何須繳納該址電費？又何須因契約容量不足而請求原告協助調整？足證被告抗辯未使用53號房屋云云，顯與事實不符，不足採信。
⒊又台電南投區營業處114年11月11日函文雖稱無53號房屋用電
資料，然此僅能證明該址可能無獨立電表或非表燈用戶（例如營業用電、工廠），尚不足以推翻雙方契約之明文約定及被告曾要求調整用電容量之事實。是被告上開所辯，顯不足採。兩造間之租賃物標的範圍包含53號、98號房屋之事實，亦堪認定。
㈢被告積欠租金之數額及契約終止之效力：
⒈原告主張被告截至114年6月19日止，共積欠租金495萬7,673
元，其中109年至112年共積欠222萬4,500元（計算式：220,000元+22,500元+782,000元+1,200,000元=222萬4,500元）；另自113年1月1日起至114年6月19日止，共積欠273萬3,173元（計算式：15萬5,000元*17+15萬5,000元*19/30=273萬3,173元），共計495萬7,673元（計算式：222萬4,500元+273萬3,173元=495萬7,673元），業據其提出年租金積欠表（見本院卷第127頁、第135頁、第145頁、第153頁）附卷可參。
被告雖抗辯111年及112年有部分給付未計入，然經本院於114年10月21日當庭命被告於7日內提出付款憑證，並諭知逾期將生失權效果，被告迄至言詞辯論終結前均未提出任何證據以實其說，被告既無法舉證已為清償，自應認原告主張之欠租金額為真實。
⒉按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承
租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約，民法第440條第1項、第2項定有明文。查被告積欠租金總額早已逾2個月租額（即31萬元），經原告屢次催討未果。原告已於114年6月19日言詞辯論期日當庭向被告為終止租約之意思表示，系爭租約自應於斯時合法終止。
㈣原告請求遷讓房屋及給付不當得利為有理由：
⒈遷讓房屋部分：
⑴按承租人於租賃關係消滅後，應返還租賃物；又所有人對於
無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第455條前段、第767條第1項前段分別定有明文。
⑵經查，兩造間之房屋租賃契約，因被告積欠租金總額達2個月
之租額，經原告催告後仍未給付，業經原告於114年6月19日當庭為終止租約之意思表示而合法終止，已如前述。系爭租約既經終止，被告對系爭房屋即失其租賃之占有權源，其繼續占有系爭房屋，即屬無權占有。
⑶從而，原告依租賃物返還請求權及所有權人物上請求權之法
律關係，請求被告將53號及98號房屋騰空返還予原告，於法有據，應予准許。⒉給付欠租及利息部分：
被告積欠原告租金合計495萬7,673元，業據說明如上。原告曾於113年9月18日催告被告清償積欠租金，有line對話紀錄可參（見臺灣臺中地方法院114年度重訴字第72號卷第41頁），原告請求其中361萬9,500元（至113年9月18日積欠之租金計算式：222萬4,500元+15萬5,000*9=361萬9,500元）自113年10月19日起算利息，及其餘133萬8,173元自擴張聲明翌日即114年6月20日起算利息，均按法定利率年息5%計算，核無不合，應予准許。
⒊相當於租金之不當得利部分：
⑴按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益，民法第179條前段定有明文。又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度。而無權占有他人之房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判決意旨參照）。
⑵租約終止後，被告繼續占有系爭房屋，致原告受有相當於租
金之損害，原告請求被告自114年6月20日起至返還房屋之日止，按月給付相當於原定租金數額之不當得利15萬5,000元，亦屬有據，應予准許。
㈤末按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任
，民事訴訟法第277條前段定有明文。被告雖辯稱承租後系爭房屋有淹水、鐵門故障、抽水馬達故障等瑕疵，原告未予修繕，且原告將應附之冷氣搬走，致被告需代墊冷氣尾款及設備費用一百多萬元云云。惟查，被告就其所辯稱之房屋瑕疵存在、已催告原告修繕、原告確有取走冷氣，以及被告確有代墊上述款項等有利於己之事實，均未據提出相關證據（如瑕疵照片、修繕通知紀錄、修繕單據、代墊款之發票或匯款證明等）以實其說。被告於言詞辯論期日雖曾陳稱「會再提供發票」、「再提出證據」等語，然迄至本件言詞辯論終結前，均未見被告提出任何證據供本院審酌。是其空言抗辯，顯難採信，自不得據此主張抵銷租金或拒絕給付。
四、綜上所述，原告依租賃物返還請求權、所有權之物上請求權、租賃契約及不當得利之法律關係，請求被告將系爭房屋騰空返還，並給付積欠租金、遲延利息及按月給付相當於租金之不當得利，均為有理由，爰判決如主文第1項至第3項所示。
五、原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，被告亦陳明願供擔保，請准宣告免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經核與判決之結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 115 年 1 月 20 日
民事第一庭 法 官 蔡志明以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 1 月 20 日
書記官 張雅筑附表：原告主張被告積欠租金金額（新臺幣）租賃期間 應收租金 已收租金 積欠租金（未收） 109年 930,000元 710,000元 220,000元 110年 1,782,500元 1,760,000元 22,500元 111年 1,860,000元 1,078,000元 782,000元 112年 1,860,000元 660,000元 1,200,000元 113年 1,860,000元 0元 1,860,000元 114年1月1日至 114年5月31日 775,000元 0元 775,000元 114年6月1日至 114年6月19日 98,173元 0元 98,173元 總計 4,957,673元