臺灣南投地方法院民事判決115年度訴字第236號原 告 陳世芳訴訟代理人 柯斐敏被 告 李孟澤上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國115年7月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將南投縣○○市○○○段000○號建物（即門牌號碼南投縣○○市○○○街00號房屋）騰空遷讓返還原告。
二、被告應自民國114年11月1日起至騰空遷讓返還第1項建物之日止，按月給付原告新臺幣3萬3,000元。
三、被告應給付原告新臺幣3萬4,507元。
四、原告其餘之訴駁回。
五、訴訟費用由被告負擔99％，餘由原告負擔。事實及理由
壹、程序方面：被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張略以：㈠被告於民國112年6月5日向訴外人即原告之父陳敏森承租其所
有南投縣○○市○○○段000○號建物（即門牌號碼南投縣○○市○○○街00號房屋，下稱系爭房屋），並簽訂住宅租賃契約書（下稱系爭租約），供被告住商使用，約定租賃期間自112年7月1日至115年6月3日止，每月租金為新臺幣（下同）3萬3,000元，應於每月5日前繳納，押金為2個月租金，水費及電費均由被告負擔，嗣陳敏森於113年8月31日死亡，原告於114年12月12日以分割繼承為登記原因取得系爭房屋所有權。惟被告自114年9月起，即未依約定支付租金，遲付租金之總額已達2個月租額，被告亦未依約定繳納水費及電費，原告多次向被告聯繫催討，被告均置之不理，經鄰居稱被告已攜帶家眷搬離該址，系爭房屋之鐵門鑰匙亦未歸還，原告委託訴外人即原告之母柯斐敏於115年1月8日以南投南崗郵局存證號碼000002號存證信函（下稱系爭存證信函）向被告表示應於函到5日內繳清積欠之租金及水、電費，並將依法終止系爭租約，然被告迄今仍未搬離系爭房屋，亦未給付前揭款項。㈡系爭租約業已終止，被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告，
以及自114年9月1日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付3萬3,000元之租金或相當於租金之不當得利，並應給付原告代墊之水費、電費（含拆表復水費、拆表付電費）合計3萬5,967元㈢爰依民法第421條、第455條前段、第767條第1項前段、第179條規定請求，提起本件訴訟。並聲明：⒈如主文第1項所示。
⒉被告應自114年9月1日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告3萬3,000元。⒊被告應給付原告3萬5,967元。
二、被告未於言詞辯論期日到場爭執，亦未提出任何書狀作何聲明或陳述。
三、本院之判斷：㈠原告主張陳敏森與被告訂定系爭租約，陳敏森於113年8月31
日死亡，原告於114年12月12日以分割繼承為登記原因取得系爭房屋所有權，被告自114年9月起，即未依約定支付租金，遲付租金之總額已達2個月之租額，被告亦未依約定繳納水費及電費，經原告多次催討均置之不理，原告委託柯斐敏於115年1月8日以系爭存證信函向被告表示應於函到5日內繳清積欠之租金及水、電費，並將依法終止系爭租約，且由訴外人即被告配偶陳沛璇於115年1月12日代為收受，被告迄今仍未搬離系爭房屋，亦未給付前揭款項等情，業據其提出系爭房屋所有權狀、南投縣政府稅務局114年期房屋稅繳款書、系爭租約、系爭存證信函及中華郵政掛號郵件收件回執（見本院卷第17、19、21至33、113頁）為證，並有南投縣政府稅務局房屋稅籍證明書、土地建物查詢資料、戶役政資訊網站查詢－個人基本資料（見本院卷第45、101至105頁）在卷可稽，原告上開主張，自堪信為真實。
㈡騰空遷讓返還系爭房屋部分：
⒈按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承
租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第440條第1項、第2項及第455條前段、第767條第1項前段分別定有明文。
又租賃期間發生下列情形之一者，出租人得提前終止租賃契約，且承租人不得要求任何賠償：二、承租人遲付租金或費用，達2個月之租額，經定相當期限催告仍拒繳。出租人依前項規定提前終止租賃契約者，應依下列規定期限，檢附相關事證，以書面通知承租人：一、依前項第1款至第3款及第5款規定終止者，於終止前30日，租賃住宅市場發展及管理條例第10條第1項第2款、第2項第1款亦有明文。再者，契約當事人之一方因他方遲延給付而催告其履行時，倘同時表明如於期限內不履行即終止契約，即係於催告之同時，表示附有停止條件之終止契約之意思表示，倘他方當事人未依限履行，則停止條件成就，終止契約之意思表示發生效力，毋須另為終止契約之意思表示（最高法院86年度台上字第2012號判決意旨參照）。
⒉經查：原告提供系爭房屋供被告住商使用，被告自114年9月1
日起即未向原告給付租金，迄至115年1月止已達5個月，且經原告多次催告給付後仍未為給付，嗣後原告於115年1月8日委託柯斐敏再以系爭存證信函催告被告給付租金及終止租約之意思表示，且系爭存證信函已於115年1月12日通知到達被告，而被告迄今仍未給付，已如前述。參以，原告於催告同時，表示附有「5日內繳清所求欠款並依法終止契約」之停止條件之終止意思。惟依前開租賃住宅市場發展及管理條例第10條第2項第1款規定可知，以承租人遲付租金達2個月之事由提前終止租約者，應於終止前至少30日為催告。是原告之催告通知於115年1月12日到達被告後，因被告仍未於催告期限30日內繳付租金，應認原告終止契約之意思表示於同年2月11日發生效力。系爭租約既經原告合法終止，被告已無繼續占用系爭房屋正當權源，則原告依民法第455條前段、第767條第1項前段規定，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，自屬有據。
㈢給付租金及相當於租金之不當得利部分：
⒈按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，
他方支付租金之契約。前項租金，得以金錢或租賃物之孳息充之；承租人應依約定日期，支付租金；無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第421條、第439條前段及第179條前段分別定有明文。又無權占有他人房屋者，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年度台上字第1695號裁判意旨參照）。押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力（最高法院104年度台上字第1569號判決意旨參照）。
⒉兩造約定系爭房屋之租金為3萬3,000元，被告於114年9月起
即未給付租金予原告，原告於115年2月11日終止系爭租約後，兩造已無租賃關係，而被告迄今並未搬離系爭房屋，屬無權占有原告之系爭房屋，業如前述，是原告自得依民法第421條第1項、第179條前段規定，請求被告給付積欠之租金及兩造終止系爭租約後，被告仍無權占有系爭房屋所獲相當於租金之不當得利。
⒊又依系爭租約第4條約定：「押金由租賃雙方約定為2個月租
金，金額為6萬6,000元整（最高不得超過2個月租金之總額）。承租人應於簽訂本契約之同時給付出租人。前項押金，除有第11條第4項、第13條第3項、第14條第4項及第18條第2項得抵充之情形外，出租人應於租期屆滿或租賃契約終止，承租人返還租賃住宅時，返還押金或抵充本契約所生債務後之賸餘押金」、系爭租約第14條第4項約定：「前項金額與承租人未繳清之租金及第5條約定之相關費用，出租人得由第4條第1項規定之押金抵充，如有不足，並得向承租人請求給付不足之金額與費用」，原告向被告請求積欠上開租金部分，自應扣除被告抵充之2個月押租金，則被告應給付原告自114年11月1日起至115年2月10日之租金；另被告自115年2月11日起即失其占有系爭房屋權源，而系爭租約已約定每月租金為3萬3,000元（見本院卷第25頁），復無證據顯示該租約數額有低於或超逾租賃市場行情之處，則以該數額作為計算不當利益基準，自屬允當。從而，原告主張被告應自114年11月1日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告3萬3,000元，尚屬有據。
㈣原告為被告墊繳之水費、電費部分：
⒈依系爭租約第4條約定：「租賃期間，使用租賃住宅所生之相關費用，依下列約定辦理：㈡水費：由承租人負擔。㈢電費：
由承租人負擔」。原告主張被告應依約繳納水費、電費，然被告自114年9月起即未繳納水費、電費，原告自114年9月迄至115年3月止，為被告墊繳水費360元，電費3萬4,147元，業據其提出台灣自來水公司繳費證明、台灣電力公司南投區營業處函、台灣電力公司繳費憑證為憑（見本院卷第115至123頁），是原告依民法第179條前段規定，請求被告返還上開墊繳之水費、電費合計3萬4,507元（計算式：360元＋3萬4,147元＝3萬4,507元），即屬有據。
⒉至原告主張被告應返還原告墊繳之拆表復電費1,000元及拆表
復水費用460元云云，惟原告於言詞辯論時改稱：「拆表復電手續費及拆表復水手續費部分我還沒有支付，已經拆除，拆表不用支付費用但是需要把電費、水費繳清」等語（見本院卷第136頁），可知原告實際上並未繳納拆表復電費及拆表復水費用，故原告此部分之請求，洵非有據。
四、綜上所述，原告依第421條、第455條前段、第767條第1項前段、第179條規定，訴請被告騰空遷讓返還系爭房屋，及自114年11月1日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告3萬3,000元之租金及相當於租金之不當得利，並給付原告墊繳之水費、電費合計3萬4,507元，均有理由，應予准許。逾此範圍之請求，尚屬無據，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及所提證據，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不予逐一論駁，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 115 年 8 月 5 日
民事第二庭 法 官 蔡仲威以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 8 月 5 日
書記官 蘇鈺雯