臺灣南投地方法院民事判決115年度訴字第303號原 告 汪錦寬被 告 汪良原
汪書賢共 同訴訟代理人 宋永祥律師上列當事人間請求核定租金等事件，本院於民國115年9月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、核定被告共有如附圖所示坐落南投縣○○鄉○○段00○號建物即門牌號碼南投縣○○鄉○○路00○00號建物及附屬鐵皮遮棚，占用原告所有如附圖所示坐落同段488地號土地面積共150.42平方公尺部分，自民國110年4月20日起之每月租金為新臺幣1,103元。
二、被告應給付原告新臺幣71,695元，及自本判決確定之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
三、被告應自民國115年9月21日起至第一項所示法定租賃關係終止之日止，按月於每期屆滿時給付原告新臺幣1,103元；其中於本判決確定前已到期者，自本判決確定之翌日起，於本判決確定後始到期者，自各該期屆滿之翌日起，均至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
四、原告其餘之訴駁回。
五、訴訟費用由被告負擔10分之1，餘由原告負擔。
六、本判決第二項得假執行。但被告如以新臺幣71,695元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：㈠坐落南投縣○○鄉○○段000地號土地（重測前為大水堀段446-1
地號，下稱系爭土地）為原告所有。同段36建號建物即門牌號碼南投縣○○鄉○○路00○00號建物及其附屬鐵皮遮棚（下合稱系爭建物），則為被告2人分別共有，應有部分各二分之一。系爭建物占有系爭土地之面積合計150.42平方公尺。
㈡系爭土地與系爭建物原同屬訴外人汪周憲所有，嗣分別異其
所有人，兩造間就系爭建物占有系爭土地部分，於系爭建物得使用之期限內有民法第425條之1第1項所定之法定租賃關係（下稱系爭法定租賃關係），業經本院111年度訴字第433號、臺灣高等法院臺中分院114年度上易字第203號拆屋還地事件判決（下稱前案）認定在案。
㈢系爭法定租賃關係之租金數額，兩造迄今未能協議，被告亦
未曾給付原告任何租金。系爭土地位於鳳凰谷特定風景區之都市計畫範圍內，鄰近鳳凰谷、溪頭等觀光名勝，周遭觀光商業活動活躍，經濟價值持續發展；被告則將系爭建物改建分隔為9間套房出租第三人收取租金，長期利用系爭土地獲取營業利潤。是系爭法定租賃關係之租金，應核定為每月新臺幣（下同）11,913元。
㈣爰依民法第425條之1第2項規定及租賃之法律關係提起本件訴訟，並聲明：
⒈核定系爭建物占有系爭土地部分，自民國110年4月20日起之每月租金為11,913元。
⒉被告應給付原告714,780元，及自本判決確定之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
⒊被告應自115年4月21日起至系爭法定租賃關係終止之日止，
按月於每期屆滿時給付原告11,913元；其中於本判決確定前已到期者，自本判決確定之翌日起，於本判決確定後始到期者，自各該期屆滿之翌日起，均至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
⒋願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告答辯：㈠系爭建物係84年間興建之農村格局農宅，全棟3層共9間房間
，被告之母長年居住其內，其餘房間除預留供被告2人返鄉省親使用外，僅餘3至5間，由被告之母短期分租予鄰近鳳凰谷鳥園之實習學生及基層員工，每間月租3,000元，未簽立書面契約，亦未辦理營業登記，且所收租金已包含水費、電費、家具折舊及環境維護等成本。系爭建物本質上係供住宅使用，並非供營業之用。
㈡系爭土地對外並無通路，須通行被告之父汪周憲所有之同段483地號土地（下稱483土地）始能與仁義路聯絡，屬袋地。
原告長期通行483土地，通行面積約36平方公尺，致汪周憲受有相當於租金之損害。汪周憲已於115年9月10日與被告2人簽立債權讓與契約書（下稱系爭債權讓與契約），將其自96年6月28日起至原告停止通行之日止，因原告通行483土地所生之一切金錢債權讓與被告2人，各二分之一，並以本件陳報狀繕本之送達為債權讓與之通知。被告爰以該債權於原告請求之數額範圍內主張抵銷。
㈢並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。
三、兩造不爭執事項：㈠系爭土地為原告所有，位於鳳凰谷特定風景區之都市計畫範
圍內，使用分區為建築用地。系爭建物（即如附圖所示編號
B、門牌號碼仁義路16之10號建物，面積132.81平方公尺，及附圖編號A所示附屬鐵皮遮棚，面積17.61平方公尺）為被告2人分別共有，應有部分各二分之一，係於96年6月28日自汪周憲受贈取得，占用系爭土地之面積合計150.42平方公尺。
㈡系爭土地周圍之同段491地號土地及483土地，均為汪周憲所
有；同段487、490、493地號土地，則為訴外人許愛釧所有。
㈢前案認定兩造間就系爭建物得使用期限內有民法第425條之1
第1項之法定租賃關係，被告非無權占有，駁回原告拆屋還地之訴確定。系爭建物對系爭土地自96年6月28日起有法定租賃關係存在迄今。
㈣系爭建物內部分房間，現由被告之母出租第三人使用。
㈤系爭土地115年度申報地價為每平方公尺880元。本件如有土
地法第105條準用同法第97條規定之適用，相關請求如涉及申報地價之計算，兩造同意均以115年度申報地價880元為計算基礎。
四、本院之判斷：原告上開主張為被告所否認，並以前詞置辯。是本件爭點主要為：㈠本件核定基地租金，有無土地法第105條準用第97條第1項租金上限規定之適用。㈡系爭法定租賃關係之租金數額應核定為若干。㈢被告之抵銷抗辯是否合法有據。茲分述如下。經查：
㈠本件核定系爭法定租賃關係之租金，有土地法第105條準用第97條第1項規定之適用：
⒈按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價
年息百分之十為限，土地法第97條第1項定有明文；又第97條之規定，於租用基地建築房屋準用之，同法第105條亦有明文。而租用基地建築房屋者，其基地租金以不超過土地申報總價年息百分之十為限。次按土地法第97條第1項限制房屋租金之規定，依其立法意旨，僅適用於城市地方供住宅用之房屋。而所稱「城市地方」，係指依法發布都市計畫範圍內之土地而言，此觀平均地權條例第3條第1款、土地稅法第8條之規定自明（最高法院114年度台上字第399號判決意旨參照）。準此，基地租賃是否受上開上限規定之限制，端視該基地是否位於城市地方依法發布都市計畫範圍內，及其上房屋是否供住宅使用而定。
⒉系爭土地位於鳳凰谷特定風景區之都市計畫範圍內，使用分
區為住宅區，有南投縣○○鄉○○000○0○00○○鄉○○○0000000000號函覆可參(見本院卷第237頁)，核屬依法發布都市計畫範圍內之土地，自屬土地法第97條第1項所稱之城市地方。⒊原告雖主張被告將系爭建物改建分隔為9間套房出租第三人收
取租金，係租地供營業獲取利潤之經濟上強者，無限制租金額之必要云云。惟系爭建物係84年間興建之農村格局建物，全棟3層共9間房間，被告之母居住其內，現出租第三人者僅3至5間，每間月租3,000元，且未簽立書面租賃契約，亦未辦理營業登記等情，業據被告陳明在卷，並有其所提水費、電費繳費憑證可參（見本院卷第189至193頁）。原告就其所稱「改建分隔為9間套房」乙節，僅提出112年11月22日4張停放在系爭土地之車輛照片為證（見本院卷第115至117頁），該等資料至多僅能顯示曾有特定車輛停放於該處，尚不足以證明系爭建物業經改建為套房出租，難認可採。是系爭建物於出租之3至5間房間外，仍供被告之母居住之用，其性質並未因部分房間出租而變更為營業場所，核與土地法第97條保障住宅承租人居住生存之立法意旨相符，本件自有同法第105條準用第97條第1項規定之適用。
㈡系爭法定租賃關係之租金，應核定為每月1,103元：
⒈按土地法第97條所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法
定地價，土地法施行法第25條定有明文；所謂法定地價，係指土地所有權人依土地法所申報之地價，同法第148條亦有明文。又所謂「土地及其建築物申報總價額年息百分之十」，係指應給付租金時之申報總價額年息百分之十而言。再基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定；年息百分之十乃指基地租金之最高限額而言，並非必須照申報地價之年息百分之十計算。
⒉本院審酌系爭土地雖位於都市計畫範圍內，然地處鹿谷鄉山
區聚落，周邊多為茶園及零星住宅，工商業繁榮之程度有限，此經本院當庭勘驗系爭土地之國土測繪中心圖資，並提示前案本院111年度訴字第433號卷一第181至182頁勘驗筆錄所載「周圍並無商家、學校、便利商店，距離市區約10分鐘車程，生活機能一般」等情，兩造均表示無意見（見本院卷第221頁）；惟被告之母既將系爭建物內3至5間房間出租第三人收取租金，被告利用系爭土地之經濟價值及所受利益，較諸純供自用住宅者為高。另參酌原告於前案第二審減縮請求時，亦係以申報地價年息百分之十計算其得請求之數額。是系爭法定租賃關係之租金，以按系爭土地申報總價年息百分之十計算為適當，即每月1,103元（計算式：150.42×880×10%÷12≒1,103，元以下捨去）。
⒊至原告主張應以財政部114年度「房屋及土地之當地一般租金
標準」所定公告土地現值百分之1.2計算租金云云。惟基地租金之計算基礎為申報地價，並非平均地權條例第46條所規定之土地公告現值（最高法院102年度台上字第2494號判決意旨參照）；且上開標準係稅捐稽徵機關依所得稅法第14條第1項第5類規定，於納稅義務人申報租賃所得偏低時據以推計課稅之行政作業依據，並非民事法院核定基地租金之準據。原告此部分主張，並不足採。
⒋原告雖另提出樂屋網鄰近地區土地出租資料，主張鄰地租金
每月約每平方公尺60元至80元（見本院卷第43頁）。惟該等資料僅係待租之網路開價，並非實際成交之租金，且與系爭土地之位置、臨路條件及周邊條件等均有差異，尚難逕為本件鄰地租金之比較基準。
㈢原告得請求被告給付已到期之租金71,695元，及自115年9月21日起按月給付之租金：
⒈按承租人應依約定日期，支付租金；無約定者，依習慣；無
約定亦無習慣者，應於租賃期滿時支付之；如租金分期支付者，於每期屆滿時支付之，民法第439條定有明文。又土地所有人依民法第425條之1第2項規定請求法院所定租金數額，得請求自「租賃關係成立時」起算之租金，非僅限於其請求法院定租金數額之意思表示到達房屋所有人之日以後之租金（最高法院110年度台上字第3013號判決意旨參照）。
⒉系爭法定租賃關係之每月租金既核定為1,103元，原告就本件
租金請求自110年4月20日起至115年4月19日止，共5年租金部分，是其得請求之租金總額為66,180元（計算式：1,103×12×5＝66,180）。逾此範圍之請求，即屬無據。⒊原告另請求被告自115年4月21日起，按月於每期屆滿時給付
租金。其中自115年4月21日起至115年9月20日止之各期，均已於本件115年9月21日言詞辯論終結前屆至清償期，計5期，金額共5,515元（計算式：1,103×5＝5,515），性質上屬現在給付，爰與前開66,180元合併為71,695元（計算式：66,180＋5,515＝71,695），並與其利息合併諭知如主文第二項。
⒋系爭法定租賃關係現仍存續，被告就115年9月21日以後之租
金有到期不履行之虞，原告請求被告自115年9月21日起至系爭法定租賃關係終止之日止，按月於每期屆滿時給付租金1,103元，核與民法第439條後段及民事訴訟法第246條規定相符，應予准許；逾此數額之請求，則屬無據。
㈣被告之抵銷抗辯，其主動債權未能證明，不足採取：
⒈按土地因與公路無適宜之聯絡，致不能為通常使用時，除因
土地所有人之任意行為所生者外，土地所有人得通行周圍地以至公路；有通行權人應於通行必要之範圍內，擇其周圍地損害最少之處所及方法為之，對於通行地因此所受之損害，並應支付償金，民法第787條第1項、第2項定有明文。又無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，同法第179條前段亦有明文。是通行地所有人依前者得請求之償金，以通行地於「通行必要之範圍」內因而所受之損害為限；依後者得請求返還之利益，亦以通行人實際通行占用之範圍為度，二者計算之基礎並無不同。被告主張以其受讓自汪周憲之上開債權為抵銷，不論係依民法第787條第2項或第179條規定，均應就原告通行483土地之具體位置及範圍負舉證責任。
⒉原告固陳明系爭土地須經由483土地始能與仁義路聯絡（見本
院卷第220頁），惟此僅足認原告對外通行之路線經過483土地，尚不足以認定其通行所必要之範圍及於483土地與系爭土地相鄰之全部。按民法第787條所定之通行權，係為促進袋地之利用，而令周圍地所有人負容忍通行之義務，為對周圍地所有權所加之限制，故其通行範圍應以使土地得為通常使用為已足，不得因通行權人個人特殊用途、或道路是否整齊美觀之市容考量，而損及周圍地所有人之利益（最高法院92年度台上字第1399號判決意旨參照）。故原告出入483土地，衡情僅需人員、車輛通行所必要之寬度及連接必要之公路長度所形成區域之面積即為已足。被告就原告通行之具體位置、寬度及面積，僅提出483土地之土地登記謄本為證（見本院卷第183頁），再參以附圖所示483土地及系爭土地間之相對位置，僅能顯示系爭土地位於483土地之東側、二者相鄰而已，被告並未提出土地複丈成果圖、通行位置圖或其他事證以特定之，本院自無從認定原告通行所必要之範圍究為若干。又483土地面積為42平方公尺，被告逕主張原告通行之面積達36平方公尺，占該筆土地八成五以上，顯已逾通常使用所必要之範圍。
⒊被告雖陳明其抵銷之數額係依民事陳報暨爭點整理狀所載計
算基準四計算（見本院卷第221頁），惟該計算既以36平方公尺為基礎，而該通常使用所必要之範圍面積未經證明，其計算結果自無從採為抵銷之數額。況483土地經劃為都市計畫道路用地(見本院卷第119頁)，依都市計畫法第51條規定，汪周憲就該地之使用本即受有限制，其因原告通行所受之損害究有若干，亦非無疑。
⒋從而，被告所受讓之主動債權既未能證明其範圍及數額，其抵銷抗辯即屬無據。
㈤原告請求之遲延利息，應自本判決確定之翌日起算：
按民法第425條之1第2項關於請求法院定租金數額，屬形成之訴，在法院定租金數額之法律效果形成前，承租人無從知悉應給付之租金數額為若干，致未為給付，乃不可歸責於承租人之事由，依民法第230條規定，承租人不負遲延責任，必待法院定租金數額之判決確定，出租人得請求給付之內容始告確定，此時承租人自判決確定翌日始負遲延責任（最高法院113年度台上字第766號判決意旨參照）。是原告就主文第二項所命之給付，得請求之法定遲延利息應自本判決確定之翌日起算；就主文第三項所命之給付，其中於本判決確定前已到期者，自本判決確定之翌日起算，於本判決確定後始到期者，則自各該期屆滿之翌日起算。
五、綜上所述，原告依民法第425條之1第2項規定及租賃之法律關係，請求核定系爭建物占有系爭土地部分自110年4月20日起之每月租金為1,103元，並請求被告給付71,695元及自本判決確定之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，暨自115年9月21日起至系爭法定租賃關係終止之日止，按月於每期屆滿時給付1,103元及如主文第三項所示之利息，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
六、假執行之宣告：原告請求被告自115年4月21日起按月給付租金部分，其中於本件言詞辯論終結時已屆清償期者計5期，金額共5,515元，性質上為現在給付，業與主文第二項所命給付合併諭知。主文第二項命被告給付之金額未逾50萬元，爰依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，依職權宣告假執行，並依同法第392條第2項規定，依職權酌定相當之擔保金額，准被告預供擔保後得免為假執行。至主文第三項係命被告為將來給付，於本件言詞辯論終結時各期租金均尚未屆清償期，性質上不得宣告假執行。原告陳明願供擔保，請准宣告假執行，無非係促請本院依職權為假執行之發動，自無為准駁諭知之必要，併此敘明。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦及證據，經審酌核與本案之判斷不生影響，爰毋庸一一論列，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項前段。中 華 民 國 115 年 10 月 12 日
民事第一庭 法 官 葛耀陽以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 10 月 12 日
書記官 許雅淩