臺灣南投地方法院民事判決115年度訴字第69號原 告 曾英方訴訟代理人 劉宣辰律師被 告 吳麗惠訴訟代理人 張英一律師上列當事人間請求履行買賣契約事件，本院於民國115年6月9日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：被告授權訴外人即張坤棟全權代理其不動產之買賣事宜，張坤棟於113年11月14日與原告會面討論，由被告將其名下所有之南投縣○○市○○段00000地號土地（面積：113.4平方公尺，權利範圍：全部，下稱系爭土地）及坐落其上未辦保存登記之建物（門牌號碼：南投縣○○市○○街000號，權利範圍：1/3，下稱系爭建物，與系爭土地合稱系爭房地），以新臺幣（下同）200萬元出賣予原告，訴外人即原告之堂姪曾秋僑並交付票面金額10萬元之支票乙紙（號碼：TP0000000，發票人曾英方，發票日113年11月15日，下稱系爭支票）予張坤棟作為定金。兩造不僅就買賣契約成立必要之點即「標的物」與「價金」已達成意思表示一致，系爭房地買賣契約即為有效成立，被告並已受領系爭支票作為定金，原告交付系爭支票予張坤棟之目的既係為確保購買系爭房地，則縱使被告認定系爭支票為斡旋金，仍不影響其實際為定金之本質。兩造於113年11月14日就系爭房地買賣內容達成合致而成立買賣契約，被告即應履行出賣人之義務，配合辦理後續所有權移轉登記及點交程序。不料，被告竟事後反悔，表示因系爭房地價格談不攏而於114年4月19日將系爭支票退還予訴外人即原告之大哥曾英杰。爰依113年11月14日成立之買賣契約，請求被告履行等語。並聲明：㈠被告應將系爭土地所有權移轉登記予原告。㈡被告應將系爭建物之納稅義務人變更為原告。㈢願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：被告固曾於113年11月1日授權張坤棟與原告洽談系爭房地之買賣事宜，於同年月14日協商當日，曾秋僑簽發系爭支票予張坤棟當作斡旋金，希望張坤棟向被告表明願以200萬元購買系爭房地，原告故意將系爭支票解釋為兩造買賣契約已合致之頭期款，殊與事實有間。嗣張坤棟返回向被告表示原告交付系爭支票作為斡旋金並欲以200萬元向被告購買系爭房地，然被告向張坤棟表示300萬元才願意賣，張坤棟即向原告表示200萬元價格被告不同意，兩造對系爭房地之買賣價金未合致，後張坤棟即將系爭支票返還予曾英杰，請曾英杰轉交原告，故系爭房地買賣契約自始未成立等語，資為抗辯。並聲明：如主文第1項所示。
三、兩造不爭執之事項（見本院卷第117至119頁）：㈠被告為系爭土地之所有權人，及系爭建物之事實上處分權人。
㈡被告於113年11月1日簽立授權書，委任張坤棟代理系爭房地之買賣相關事宜。
㈢原告或其代理人及張坤棟於113年11月14日，在系爭建物內會
面討論系爭房地買賣事宜。當天雙方簽立如後述內容之文件（下稱系爭收據），原告並交系爭支票予張坤棟。
系爭收據內容： 收據 就下列標的南投市○○段00000地號土地權利範圍全部，及座落房屋南投市○○街000號未辦保存登記權利範圍1/3，所有權人吳麗惠持分買賣。價金由曾秋僑支付壹拾萬元予代理人張坤棟，向吳麗惠協議買賣價款貳佰萬元正，如價格雙方達成共識，即轉由賣方向第一順位抵押權人辦理清償及開立塗銷證明。 吳麗惠以贈與方式移轉予曾英方，增值稅、契稅各稅各付，價格確定後雙方備齊証件，由曾秋僑支付另外壹佰玖拾萬元予吳麗惠收執，登記完畢以支票換現金。 標的不另辦理點交。 立書人 賣方：吳麗惠 代理人：張坤棟 買方：曾英方 買方：
㈣張坤棟於114年4月19日將系爭支票交付原告胞兄曾英杰，並
有曾英杰之簽收紀錄並按捺指印，及記載如後述之文字：「今114年4月19日因土地價格談不攏，因於今日退還支票（票號TP0000000）一張」。
㈤曾英杰於115年2月24日至三合郵局寄發本院卷第83頁之存證信函（南投三合郵局存證號碼000040）予被告，內容略以：
吳麗惠先前委託友人，將系爭支票交付予曾英杰，囑託其轉交給曾英方。曾英杰發函澄清，其並未受曾英方授權代收，且不知悉吳麗惠及曾英方間之糾紛，先前係因友人未說明始末而誤收。為免牽涉雙方爭議，曾英杰聲明無權代收，並要求吳麗惠於函到7日內取回該紙支票。
四、本院之判斷：原告主張兩造間就系爭房地已成立買賣契約，並由張坤棟收受系爭支票作為定金等節，為被告所否認，並以前詞置辯。是本院所應審酌者厥為：㈠系爭收據是否足以證明系爭房地買賣契約已成立？㈡原告於113年11月14日交付系爭支票予張坤棟，系爭支票性質為何？是否為證明系爭房地買賣契約本約已成立之定金？茲分述如下：
㈠系爭收據不足以證明系爭房地買賣契約已成立。
⒈按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約
即為成立，民法第153條第1項固有明文。惟契約之成立，須有要約與承諾二者意思表示一致之事實始足當之，若無此事實，即契約尚未合法成立，自不發生契約之效力。再當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條本文亦有明定。另給付之訴，須在私法上對被告有給付請求權，被告有給付之義務者始得為之；請求履行債務之訴，除被告自認原告所主張債權發生原因之事實外，應先由原告就其主張此項事實，負舉證之責任，必須證明其為真實後，被告於其抗辯事實，始應負證明之責任，此為舉證責任分擔之原則。本件原告主張兩造間就系爭房地有買賣契約存在，然為被告所否認，自應由原告就此負舉證之責。
⒉經查，原告固以被告經代理人張坤棟將系爭房地，以200萬元
出賣予原告，曾秋僑並交付系爭支票予張坤棟作為頭款，兩造並簽訂有系爭收據等節，主張兩造已就買賣契約成立必要之點即「標的物」與「價金」已達成意思表示一致，系爭房地買賣契約即已有效成立等語。然參照系爭收據文字所記載：「所有權人吳麗惠持分買賣價金由曾秋僑支付壹拾萬元予代理人張坤棟，向吳麗惠協議買賣價款貳佰萬元正，如價格雙方達成共識，即轉由賣方向第一順位抵押權人辦理清償及開立塗銷證明」、「價格確定後雙方備齊証件」等句（見本院卷第21頁），可知張坤棟收受系爭支票後僅表示會將200萬元之買賣價金與被告協議，如價格兩造有達成共識才會有後續清償、贈與方式移轉所有權等作為，200萬元之買賣價金於兩造簽訂系爭收據時尚未達成共識，自不發生被告已同意出售系爭房地予原告，文義甚為明確，系爭收據可否證明兩造就系爭房地已達買賣合意，已有疑問。
⒊原告雖主張張坤棟具有決定系爭房地價格之代理權，張坤棟
不得抗辯其不具有決定買賣價金的權限，故兩造於113年11月14日已談妥價格及移轉方式，所以才簽發系爭支票作為定金乙節。惟此節經證人張坤棟於本院審理中予以否認，並證述：我是受被告授權跟原告他們談系爭房地之買賣，但我沒有決定買賣價金的權限，我都需要跟被告回報，原告開價200萬元我當下有跟被告回報，但價格部分被告僅說要再想一下，系爭收據有關約定贈與方式及稅負部分是被告要求的，但前提是兩造有以200萬元談妥才會有後續移轉等動作，系爭支票是曾秋僑當天開給我的斡旋金，讓我回去比較好談，但113年11月14日當天就買賣價金200萬元並未達成合意等語（見本院卷第147至153頁）。又證人即地政士蔡雅玲於本院審理中亦證述：我113年11月14日當天被約去是為了要寫買賣契約，但因為價格一開始就沒有談好，所以我無法幫他們擬買賣契約，而是寫收據。張坤棟並有表示要回去跟被告確認是否以200萬元出售，因為曾秋僑有先開立一張10萬元的支票給張坤棟，為了保險起見有簽立收據表示有收到系爭支票，我的理解是兩造還沒有談好是200萬元。系爭收據有關要以贈與方式來移轉，應是若他們將來談好了，要以贈與方式來移轉，但當下就200萬元買賣價金是還沒談妥的等語（見本院卷第140至144頁）。
⒋審之蔡雅玲的角色，係將當天所聽到的討論過程經過整理，
擬具文字內容，以證明兩造當時之權利義務狀態，其本身又為地政士具有一定法律上專業性，當係最了解系爭收據做成背景的真實狀況。且觀之上開證述內容，可明確說明系爭收據為何如此記載之緣由，與兩造間又無利害關係，具相當中立性，證述自係可信。互核上開2位證人證詞，張坤棟與蔡雅玲證述一致，可認兩造於113年11月14日就系爭房地買賣事宜，張坤棟確實有向原告等人表示要回去跟被告確認系爭房地是否以200萬元出售，原告提出之200萬元價金仍需待被告確認，張坤棟並無向原告表示被告或其允諾以200萬元出售系爭房地予原告之意思表示，足徵兩造對系爭房地之買賣價金自始未達成合意，系爭收據無法證明系爭房地買賣契約已成立。
⒌至原告主張被告出具給張坤棟授權書上有記載「授權被授權
人全權代理」等字句(見本院卷第17頁)，依民法第169條規定，有表現代理之適用乙情：
①民法第169條所定表見代理，係以本人有以代理權授與他人之
表示，或知他人表示為其代理人而不為反對之表示為要件，其法律效果，不過使本人就代理人所為之法律行為對第三人負授權人之責任而已；所謂「負授權人之責任」，係指本人應就代理人已為之法律行為承擔其拘束，而非創設原所欠缺之意思合致。準此，民法第169條規定以代理人已完成足以成立之法律行為為其效力之基礎。倘兩造就買賣契約必要之點，始終未能達成意思合致，買賣契約根本未告成立，則無論本人有無表見授權之外觀，均無從以表見代理補正此項欠缺，相對人自不得援引上開規定，請求本人負出賣人之履約責任。
②核上所述，縱張坤棟具有代理被告簽訂買賣契約之權，然於1
13年11月14日，張坤棟並無向原告表示被告或其允諾以200萬元出售系爭房地予原告之意思表示，兩造間自始並未成立買賣契約，遑論要求被告負系爭房地買賣契約表見代理人責任，本件自無民法第169條規定之適用。原告此節主張，自無可採。
⒍另曾秋僑、曾英杰雖到庭作證，然其等分別為原告之堂姪及
哥哥，證述內容與張雅玲有所出入，顯不可採，併予敘明。㈡原告於113年11月14日交付系爭支票予被告，系爭支票性質僅為斡旋金。
原告雖一再主張兩造間就系爭房地買賣契約必要之點即「標的物」與「價金」已達成意思一致而成立買賣契約，張坤棟並已收受系爭支票作為定金等語。然查，被告及張坤棟自始並未以任何書面或口頭方式允諾同意將系爭房地以200萬元出售予原告乙節，業經本院認定如前。又張坤棟於本院審理中證稱：系爭支票是原告當天開給我的斡旋金，請我回去再努力看看，表示買方出價200萬元，並交付系爭支票作為斡旋金，表示很有誠意，看被告要不要接受等語（見本院卷第147至153頁）。證人蔡雅玲於本院審理中亦證稱：原告他們知道要跟別人購買不動產，要先準備一筆款項，所以有開立系爭支票給張坤棟，系爭支票有附在系爭收據後面作為附件，依我的理解，當下他們沒有談妥200萬元，系爭支票是要張坤棟回去確認價格，表示明確要買的意思等語（見本院卷第140至144頁），系爭支票僅係原告方表達購買誠意之議價保證金，200萬元價格仍待被告確認之，故原告主張系爭支票為兩造已就系爭房地買賣條件達成共識，為簽約確認之定金等情，洵無足採。
五、綜上所述，原告主張兩造於113年11月14日成立買賣契約，請求被告將系爭土地所有權移轉登記予原告，及被告應將系爭建物之納稅義務人變更為原告等節，均無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經斟酌後與本件判決結果並無影響，爰不逐一論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 115 年 6 月 23 日
民事第一庭 法 官 葛耀陽以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 6 月 23 日
書記官 王慧萍