臺灣新竹地方法院行政訴訟判決 106年度簡字第5號原 告 封爵社區管理委員會代 表 人 黃振傑訴訟代理人 任秀妍律師複 代理人 陳美惠律師被 告 新竹縣政府代 表 人 邱鏡淳訴訟代理人 李以信上列當事人間因建築法事件，原告不服內政部中華民國105 年11月22日台內訴字第1050069270號訴願決定，提起行政訴訟，本院於民國106 年6 月9日辯論終結，判決如下：
主 文訴願決定及原處分均撤銷。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：
一、本件係原告不服行政機關所為新臺幣（下同）40萬元以下罰鍰處分而涉訟，依行政訴訟法第229 條第2 項第2 款之規定，適用簡易訴訟程序。
二、本件被告經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無行政訴訟法第218 條準用民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰併準用民事訴訟法第385 條第1 項前段規定，依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、事實概要：坐落新竹縣○○市○○○街○○號之「封爵社區」，領有新竹縣政府核發之（093 ）府使字第00605 號使用執照，為地上14層、地下3 層、1 棟、81戶之建築物（下稱系爭建物），經被告發現系爭建物1 樓原核准用途為「停車空間、店舖」部分，現況為「大廳、會議室、娛樂場所（韻律教室、撞球場等）、信箱區」等，與竣工圖說登載之核准用途不符，有違反建築法第73條第2 項規定之情形，爰依同法第91條第1項規定，先後以民國1043月19日府工使字第1040004004號、
104 年6 月4 日府工使字第1040004009號、104 年8 月20日府工使字第1040087476號、104 年11月30日府工使字第0000000000號處分書，裁處原告6 萬元、12萬元、18萬元、24萬元罰鍰，並限於文到次日起30日內改善完畢或補辦手續。嗣經被告於105 年5 月10日至現場勘查，發現仍未改善，乃依建築法第91條第1 項第1 款規定，以105 年6 月24日府工使字第1050055731號違反建築法罰鍰處分書（下稱原處分），裁處原告30萬元罰鍰，並限於文到次日起30日內改善完畢或補辦手續。原告不服，提起訴願，經內政105 年11月22日台內訴字第1050069270號訴願決定駁回，遂提起本件行政訴訟。
叁、本件原告主張：
一、系爭建物1 樓原核准用途為「停車空間、店舖」之部分，自原建商德鑫建設股份有限公司（下稱德鑫建設公司）完工交接予原告接管以來，即是供作大廳、會議室、信箱區使用，且德鑫建設公司於推出此建案之廣告圖說，以及出售予封爵社區各住戶之房屋買賣契約，亦作相同之記載，原告遂依接管當時之使用目的繼續管理維護該1 樓大廳，並未改變其使用設計，即無建築法第91條第1 項所稱之「未經核准變更使用」行為，蓋同法第73條第2 項規定之範圍為「行為責任」，故被告以該條規定處罰原告，即有不當。事實上，為變更使用執照設計之人為德鑫建設公司。
二、原告於接受建商交管之公共區域即為現況，在受裁罰前，對建商交付之公共區域與使用執照圖說不符乙情，完全不知悉，且因德鑫建設公司在申請使用執照時有一併申請獎勵面積，故無法依目前1 樓大廳使用之現況變更使用執照圖說。就此，原告雖已就受有之金錢損害對德鑫建設公司提起民事訴訟，惟短期內無法獲得改善，然原告卻必需就此不可歸責於己之違規事項連續負擔高額罰鍰，益證原處分不當。換言之，原告應毋需對德鑫建造公司未依使用執照建築之違規事項負行政責任，且因此所造成經濟上之不利益，亦不應由受德鑫建設公司蒙騙之住戶承擔，否則對原告甚屬不公。
三、又系爭建物之1 樓大廳，究為停車場、店舖或係供作會議室、信箱區使用，對公共安全而言並無危害，被告卻未考量原告是否為系爭建物1 樓大廳之改建者，抑或該違建之存在是否危害公共安全、若不立即移除恐造成住戶生命及身體危害等情事，即不斷就同一事件對原告加重裁罰，顯有違比例原則。
四、再者，德鑫建設公司於將系爭建物1 樓移交予原告時，亦將該等所有權登記予各住戶共有，並無獨立之所有權狀，如欲將1 樓變更為符合使用執照情形，涉及各區分所有權人之所有權處分問題，需經全體區分所有權人同意方得變更，如有任一區分所有權人不同意設計變更，原告實無權以決議方式要求渠等捨棄權利，故被告不斷對原告開罰亦無助於改善此違建現象。
五、綜上，本件被告所為裁處顯非適法，訴願決定未實論究，逕予駁回，爰請求撤銷原處分及駁回訴願之決定。並聲明：
（一）訴願決定及原處分均撤銷。（二）訴訟費用由被告負擔。
肆、被告則答辯：
一、系爭建物1 樓之停車空間與店舖均屬共用部分，原告為系爭建物區分所有權人成立之管理委員會，依公寓大廈管理條例第10條第2 款規定，就建物之共用部分具有管理維護及修繕之責，即就建物有實質管領力。而系爭建物1 樓現況為大廳、會議室、健身房、韻律教室、信箱區，與使用執照及核准圖說不符，有違反建築法第73條第2 項規定之事實，是被告依同法第91條規定予以裁罰，並因原告未於期限內改善而連續處罰，並無違法或不當，且屬主管機關依法行政之責，未違反比例原則。
二、建築法第73條第2 項係就建築物未依核定使用類組使用，且未申請變更使用執照之使用人違規情形，依同法第91條第1項第1 款規定處罰。是系爭建物1 樓未符合使用執照所載內容情形，縱非系爭建物所有權人、使用人所為，惟因上開規定所裁罰之對象為對建物有實質管領力、有權變更使用之所有權人、使用人，故仍得依法裁罰，何況系爭建物違反建築法第73條第2 項規定，以及原告未經核准變更使用擅自使用建物之事實，甚為明確。
三、此外，原告與德鑫建設公司間之買賣糾紛，乃涉及私權，被告仍依按建物法規就建物共用部分之使用管理負檢查之責，以維護住戶及原告權益，是被告依法作出原處分，並無違誤。原告提起本訴為無理由，應予駁回，為此聲明：（一）原告之訴駁回。（二）訴訟費用由原告負擔。
伍、上開事實概要欄所述之事實，除下列爭點外，其餘為兩造所不爭執，並有原處分書、內政部105 年11月22日台內訴字第0000000000號訴願決定書、建物測量成果圖、系爭建物使用執照、平面圖等件為證，核堪認定為真正。是本件兩造爭執之處應為：被告以系爭建物1 樓部分未經核准變更使用，依建築法第73條第2 項、第91條第1 項第1 款規定，以原處分裁罰原告，是否適法？
陸、本院之判斷：
一、按「建築物應依核定之使用類組使用，其有變更使用類組或有第9 條建造行為以外主要構造、防火區劃、防火避難設施、消防設備、停車空間及其他與原核定使用不合之變更者，應申請變更使用執照。但建築物在一定規模以下之使用變更，不在此限。」、「建築物所有權人、使用人應維護建築物合法使用與其構造及設備安全。直轄市、縣( 市) ( 局) 主管建築機關對於建築物得隨時派員檢查其有關公共安全與公共衛生之構造與設備。」，建築法第73條2 項、第77條第1項分別定有明文。另「有左列情形之一者，處建築物所有權人、使用人、機械遊樂設施之經營者6 萬元以上30萬元以下罰鍰，並限期改善或補辦手續，屆期仍未改善或補辦手續而繼續使用者，得連續處罰，並限期停止其使用。必要時，並停止供水供電、封閉或命其於期限內自行拆除，恢復原狀或強制拆除：一、違反第73條第2 項規定，未經核准變更使用擅自使用建築物者。二、未依第77條第1 項規定維護建築物合法使用與其構造及設備安全者。」，同法第91條1 項第1、2 款亦規定甚明。
二、次按，建築法係為「維護公共安全、公共交通、公共衛生及增進市容觀瞻」等目的，針對各種建築行為與建築物安全之管理所實施的建築管制法律（建築法第1 條參照）。從建築法的規範架構，可區分為對建築實施行為之管制，以及對建築物本身之管制，其所課予之義務，即分屬「行為責任」範疇與「狀態責任」範疇。使用執照核發後，作與原核定使用不合之變更者，應由擅自變更之行為人負擔「行為責任」；至於使用執照核發後，未維護建築物之合法使用與其構造設備之安全之所有權人、使用人應負擔「狀態責任」，蓋依前揭建築法第77條第1 項規定，建築物所有權人、使用人被法律課予維護建築物於法定狀態（建築物受到合法使用），以及建築物之構造與設備安全（抽象的行政法上義務），此等義務並未被預設須以特定面貌的「行為」來履行，只要建築物出現不符法律所要求的狀態，即出現法所欲排除的危險狀態，即已構成狀態責任義務的違反，並非必須有導致違規狀態的人之行為存在，其所歸責於「所有權人或使用人」者即是「狀態責任」。
三、經查，系爭建物領有（093 ）府使字第00605 號使用執照，依使用執照竣工平面圖之登載，系爭建物1 樓有部分位置原核准用途為「停車空間、店舖」（見卷第115-116 頁），然該等範圍之現況為「大廳、會議室、娛樂場所（韻律教室、撞球場等）、信箱區」等，此為兩造所不爭執（見卷第188頁），並經被告於105 年5 月10日至現場會勘明確（見原處分卷），則系爭建物1 樓有部分未經核准變更使用之違法情事，堪予認定。次查，經本院將原告所提出之系爭建物規畫圖說中之1F公設平面圖、1MF 公設平面圖（見證據一號卷第
48 -51頁）及區分所有權人之房屋預定買賣契約書中之一樓平面配置圖（見卷第39頁），與使用執照竣工平面圖（見卷第116 頁）相互比對，可知系爭建物起造人德鑫建設公司原即將系爭建物1 樓關於核准用途為「停車空間、店舖」之部分，規劃為大廳、會議室、娛樂場所（韻律教室、撞球場等）等公共設施使用，且系爭建物之各區分所有權人於訂立買賣契約之時，該等範圍即無「停車空間、店舖」之存在，而係大廳、會議室、娛樂場所之現況，加以被告對原告主張其非行為人乙節亦表示無意見（見卷第187 頁），堪認原告主張其自建商德鑫建設公司處接管系爭建物以來，該等區域即有變更使用之事實等語，應認非虛而得採信。則原告於使用執照核發後，縱未維護系爭建物之合法使用與其構造設備之安全，揆諸前開說明，亦僅係應負擔「狀態責任」，而應適用建築法第77條第1 項規定，並依建築法第91條第1 項第2款論處，詎原處分竟認定原告違反建築法第73條第2 項規定，而依同法第91條第1 項第1 款所定之「行為責任」論罰，於法即有未合。
四、綜上所述，被告作成原處分，有上揭違誤，訴願決定未予指正，亦有未洽。原告請求撤銷訴願決定及原處分，為有理由，應予准許，爰將訴願決定及原處分均予撤銷。
五、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法，核與判決不生影響，無一一論述之必要，併予敘明。
六、依行政訴訟法第236 條、第98條第1 項前段，判決如主文。中 華 民 國 106 年 6 月 23 日
行政訴訟庭 法 官 林南薰以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書（均須按他造人數附繕本）。上訴理由應表明關於原判決所違背之法令及其具體內容，或依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。
中 華 民 國 106 年 6 月 28 日
書記官 謝淑敏