臺灣新竹地方法院刑事裁定 94年度聲判字第23號聲 請 人即 告訴人 乙○○
甲○○共 同代 理 人 鄭勵堅律師被 告 丁○○
巷3弄83戊○○丙○○上列聲請人等因被告等詐欺案件，不服臺灣高等法院檢察署檢察長中華民國94年9月15日駁回再議之處分（94年度上聲議字第2889號），聲請交付審判，本院裁定如下：
主 文聲請駁回。
理 由
一、按告訴人不服上級法院檢察署檢察長或檢察總長認再議為無理由而駁回之處分者，得於接受處分書後10日內委任律師提出理由狀，向該管第一審法院聲請交付審判，法院認為交付審判之聲請不合法或無理由者，應駁回之，此為刑事訴訟法第258 條之1 、第258 條之3 第2 項前段分別定有明文。又向法院聲請交付審判，係新增對於「檢察官不起訴或緩起訴裁量權」制衡之一種外部監督機制，法院僅就檢察官所為不起訴或緩起訴之處分是否正確加以審查，以防止檢察機關濫權，法院並非檢察官之延伸，法院亦不負擔偵查之作為。依此立法精神，同法第258 條之3 第3 項所規定法院審查聲請交付審判案件時「得為必要之調查」，其調查證據之範圍，自應以偵查中曾顯現之證據為限；而同法第260 條對於不起訴處分已確定或緩起訴處分期滿未經撤銷因發現新事實新證據者得再行起訴之規定，其立法理由說明該條所謂不起訴處分已確定者，包括「聲請法院交付審判復經駁回者」之情形在內，是前述「得為必要之調查」，其調查證據範圍，更應以偵查中曾顯現之證據為限，不得就告訴人新提出之證據再為調查，亦不得蒐集偵查卷以外之證據，否則，將與刑事訴訟法第260 條之再行起訴規定，混淆不清，亦將使法院兼任檢察官而有回復「糾問制度」之虞；且法院裁定交付審判，即如同檢察官提起公訴使案件進入審判程序，是法院裁定交付審判之前提，必須偵查卷內所存證據已符合刑事訴訟法第
251 條第1 項規定「足認被告有犯罪嫌疑」檢察官應提起公訴之情形，亦即該案件已經跨越起訴門檻，否則，縱或法院對於檢察官所認定之基礎事實有不同判斷，但如該案件仍須另行蒐證偵查始能判斷應否交付審判者，因交付審判審查制度並無如同再議救濟制度得為發回原檢察官續行偵查之設計，法院仍應依同法第258 條之3 第2 項前段規定，以聲請無理由裁定駁回。
二、本件聲請人即告訴人乙○○及甲○○以被告丁○○、戊○○及丙○○共同涉犯刑法詐欺罪嫌，向臺灣新竹地方法院檢察署提出告訴，經該署檢察官於民國94年7 月7 日以94年度偵字第3672號為不起訴處分後，聲請人等不服，聲請再議，亦經臺灣高等法院檢察署檢察長於94年9 月15日以94年度上聲議字第2889號處分書認聲請再議為無理由而駁回，上揭處分書原本於94年9 月27日送達予聲請人收受，聲請人於94年10月6 日向本院聲請交付審判，未逾法定期間，業經本院調閱前開卷宗核閱無訛，先予敘明。
三、本件經聲請人等告訴後，經臺灣新竹地方法院檢察署檢察官以94年度偵字第3672號為不起訴處分，聲請人等復提出再議，嗣經臺灣高等法院檢察署檢察長以94年度上聲議字第2889號處分書駁回再議，其理由分述如下：
（一）原臺灣新竹地方法院檢察署檢察官不起訴處分書理由略以：
１、證人饒文生於偵訊時已證稱：其為房屋仲介，針對土地開發介紹予建設公司，本案是其找該地段所有地主整合起來買賣，其係前往告訴人等清大西院住處拜訪，詢問告訴人等是否有意出售土地，告訴人等表示有意願後，再將所有地主約至名發建設公司辦事處就買賣土地洽談，本案確係為土地買賣，並非合建，其亦向告訴人等明確表示是要將土地買斷。至於告訴人等當時談及欲向建設公司買屋，因其公司並無處理預售屋業務，故其未曾介入等語明確，及證人魏汝欽亦於偵訊時證述：其為本案土地買賣代書，辦理土地買賣簽約，當時很多地主到建設公司洽談，告訴人較晚到場，洽談內容較其他地主仔細，告訴人當時曾表示是將土地賣給建商，再向建商買回2 戶，但買屋細節其並不清楚，本案應是土地買賣，因簽有土地買賣契約書，若是合建應簽立合建契約書，此為二種不同之情況等語甚明，上開證人等所述內容大致相符，並有不動產買賣契約在卷可稽，是上開證人等證述此為土地買賣乙節，應堪採信，而告訴人等對此不動產買賣契約書亦不爭執，衡諸常情，涉及土地所有權移轉變更情事時，因影響權益重大，一般人皆慎重以待，證人魏汝欽亦證稱告訴人在場洽談內容較其他地主仔細，足證告訴人等應對該不動產買賣契約內容及意涵已詳加了解而簽立，是告訴人等指稱本案原為雙方合建之類型，其因受騙簽立不動產買賣契約云云，顯有誤會。
２、依不動產買賣契約書第8 條規定，告訴人等應對該公園段30號地號被侵占之部分（540 公分乘以37公分，約0.6 坪）進行排除，惟告訴人等並未能排除，此為當事人雙方所是認，復有契約書、存證信函在卷可稽，被告等辯稱因受侵占部分未能排除，致需變更房屋設計等語，尚非虛妄。從而可知，被告等所以變更建案，係因情事變更（民法第
227 條之2 參照）始然，則上開房屋既已因情事變更致使土地與建物坪數皆增加，是被告等主張依照土地預定買賣契約書第2 條第2 款及房屋預定買賣契約書第3 條規定，告訴人等即應找補價金（至應找補多少價金，屬民事範圍）乙節，尚非無因，申言之，被告等與告訴人等雙方既對卷附之土地、房屋預定買賣契約書之真實皆不爭執，是被告等表示無法依附約第9 條規定之原訂價格出售房屋，而要求告訴人等以每戶新臺幣（下同）850 萬元價格購買，亦即找補價差約84萬元等情，係屬民事糾紛，難認被告等有何詐欺行為，告訴人等指稱被告蓄意變更房屋設計云云，恐屬有誤。
３、告訴人等雖另指稱事先曾告知被告等人有關部分土地遭侵占一節，惟被告等仍承諾自行解決並同意以原設計之房屋大小、價格販售云云，惟被告等經營建設公司，本在追求利潤，而排除土地遭侵占情事常有可能費時費力尚未見成效，極易延滯工時，導致銀行貸款利息之支出暴增或需變更設計多生成本之情，更有甚者，倘建照逾期無法施工，將損失慘重，是以被告等實無已知土地受有侵占仍同意按原設計規畫房屋及以原訂價格販售致生虧損之理，告訴人等指述被告以此行騙，顯與常理有違，亦不足採。
４、再者，被告等原一直保留2 戶房屋未賣，雙方亦前往新竹縣政府消費者保護官處協調多次，均無結果，而後告訴人等提出告訴，被告等見和解無望，始出賣予他人，益徵並非行為伊始即有詐欺意圖。
５、綜上所述，被告等上開所辯，應堪採信，本件又查無其他積極證據足資佐證被告等有何上開詐欺犯行，尚難僅憑告訴人等之片面指述，即遽認被告等涉有上揭犯嫌，應認被告等犯罪嫌疑不足。
（二）臺灣高等法院檢察署駁回再議之處分書理由略以：
１、告訴人等與被告等訂有土地買賣契約書及房屋預定買賣契約書等情，為雙方所共承，而證人饒文生證稱：其為房屋仲介，針對土地開發介紹予建設公司，是其找該地段所有地主整合起來買賣，本案確係為土地買賣，並非合建等語，及證人魏汝欽證述：其為本案土地買賣代書，辦理土地買賣簽約，告訴人當時曾表示是將土地賣給建商，再向建商買回2 戶，本案應是土地買賣，因簽有土地買賣契約書，若是合建應簽立合建契約書等語，從而可見訂約之初，是就土地及房屋買賣分別訂約，且依其內容觀之，係土地及房屋買賣，並非合建，該不動產買賣契約既經雙方合意為之，難認被告等有何施用詐術行為。
２、被告丁○○於93年1 月12日曾以系爭30號土地遭他人占用為由，寄發信函表明告訴人等出售之土地被鄰地侵占，無法依原先規劃使用，請其排除，否則無法履行原約定等語，有該存證信函附卷可稽，告訴人等雖稱於93年1 月16日已就系爭土地遭鄰地地主占用，達成協議，並就土地現況與移轉面積不符，所減少之面積，依買賣單價於交付尾款內扣除等語，並提出切結書為證，認排除侵占之責任在被告等，惟該土地確遭鄰地地主侵占，為雙方所不爭，縱被告等未依切結書排除侵占，依現有土地將原約定設計14戶房屋變更設計為12戶，但仍依約保留2 戶房屋予告訴人等，並要求告訴人等依約找補價金，嗣因與告訴人等調解未果，始售予他人，難認被告等於訂約之初，即有施用詐術或一屋二賣之不法所有意圖。原不起訴處分以雙方所訂契約並非合建，被告等因土地受侵占部分未能排除，致變更房屋設計，使土地與建物坪數皆增加；被告等與告訴人等對土地、房屋預定買賣契約書之真實不爭執，被告等無法依附約第9 條規定之原訂價格出售房屋，要求告訴人等以每戶850 萬元價格購買，找補價差約84萬元，係屬民事糾紛，認被告等詐欺罪嫌不足，而為不起訴處分，核無不合，聲請人再議無理由，應予駁回。
四、本件聲請交付審判意旨略以：
（一）本件被告等於簽約時即故意違約：不動產買賣契約書附約第9 條已規定「乙方（指聲請人）有權要求甲方，出售原地規劃之房屋二戶予乙方，其價格以第一次公開底價之九五折為準，或以每戶新臺幣七百六十六萬元整出售（乙方可優先選定）詳如土地、房屋預定買賣契約書。」、又土地預定買賣契約書附圖之地籍圖，亦已顯示買賣之特定位置與面積，且被告等當時表示已規劃將在系爭土地上興建14戶，以及房屋預定買賣契約書特約條款也約定於建照核發時換約，甲方（指聲請人）有權要求乙方於使用執照取得3 個月內，以原價加計5％ 買回，乙方不得拒絕等，然被告等人卻只規劃12戶，並據以申請建照，從未與聲請人協商，且被告等從未有興建前揭約定之房屋之意，亦從未通知有保留2 戶給聲請人等，卻以高價賣出，顯見故意違約以賺取高額差價。
（二）新竹縣竹北市○○段地號30號土地（以下簡稱系爭土地）排除侵害之責任，雙方約定是被告等：
１、依被告戊○○在告證15（即93年3 月5 日17時許之對話錄音）所載內容，其曾證稱「因為我們最後那時候，我們也就希望說你們把處理交給我們，對不對？」等語，足見締約時已約定排除侵占之責為被告等。
２、告證13（即93年1 月16日中午之對話錄音）之記載，亦可知聲請人及其他地主在簽約前即已明白告知被告等土地有被侵占，被告等當時即承諾自行解決；且依再證1 （即93年1 月13日對話錄音）所記載之內容，亦可知證人饒文生當時證實被告等欺騙檢察官，將責任推給聲請人等。
３、又93年1 月16日點交土地時，被告與各地主達成以扣款方式（即將被占用部分之土地之一半價金先予扣除）處理遭他人占用部分的協議等情，有告證13之對話錄音及切結書
1 份為證，當日，聲請人等因系爭土地遭侵占之排除責任不在聲請人等，而未被扣款，亦有被告支付全額尾款可供證明。
（三）被告等故意違約而有詐欺行為：
１、系爭土地被侵占部分不構成變更設計：⑴被告等從未提出建築14戶建物之申請，被告丁○○於93年
3 月5 日17時許和聲請人所提本來是提出14戶云云，與事實不符。
⑵自告證15（即93年3 月5 日17時許之對話錄音）中可知被
告丁○○自承公司無法以14戶規劃係因市場考量，而當時被告戊○○也陳述變更計畫是被告丁○○提出，經公司認可之方案。
⑶根據建照執照聲請書之記載，被告是以地號28～33號六筆
土地總和（含被侵占部分），透過被告申請建照時所規劃之建築基地位置圖之設計申請建照，經核准在案，沒有發生因土地被侵占而退件之問題，該設計與土地預定買賣契約書內標記92.10.28的地籍圖謄本之設計相同，預留防火巷在基地上方，被侵占部分當空地，建物所在區域是座落在以最短縱深（發生在最左地號）為一邊向右畫出的長方形內，地號30土地扣除被告提供的最長侵占深度55公分後所得的縱深仍有36.89 公尺，大過34地號土地的平均縱深，此說明地號30土地被侵占部分是落在建物所在的長方形區塊以外之空地內，不影響建物之建築，被侵占部分佔整個基地比率微乎其微，並不影響整個建案的建蔽率，既然被告申請建照時所規劃之建築基地位置圖之設計能夠通過審查，為何被告會認為土地預定買賣契約書內標記92.10.28的地籍圖謄本之設計無法通過審查？⑷依據被告丁○○在告證15（即93年3 月5 日17時許之對話
錄音）的說法，土地預定買賣契約書內標記92.10.28的地籍圖謄本之設計是後面每戶的寬度都是5 公尺，如此本案最小縱深應超過（臨馬路的空地深度4.5 公尺）加（系爭土地的深度8 公尺）再加（後面5 戶的面寬總和），亦即應超過4.5+8+5×5=37.5 公尺，顯然30至34地號的縱深均不符合，是以土地預定買賣契約書內標記92.10.28的地籍圖謄本根本不可行，為何被告仍以此方案騙取聲請人簽約？
２、依據不動產契約書第3 條第4 款明定被告需於過戶完成日（即93年1 月7 日）的同時繳清尾款，被告並未信守承諾於該日支付尾款，卻於過戶後5 日（即93年1 月12日）以存證信函要求聲請人排除侵占問題，否則不履行不動產買賣契約書附約第9 條，此已違背承諾，故意埋下違約之理由。
３、雙方約定被告在繳清尾款前（即93年1 月7 日）不能提出建照申請，然而被告卻在聲請人等不知情之情況下，於92年12月29日向新竹縣政府申請建照在案，另在93年1 月16日點交當日跟聲請人佯稱93年2 月中才要掛照，並與聲請人約定再討論一次建築基地規劃圖，均未履行，顯係故意違約。
４、被告戊○○及丁○○先以土地交換模式意圖爭取系爭土地，眼見此法不成，改以簽訂不動產契約書附約第9 條及房屋預定買賣契約書使聲請人等信其為合建條款，等93年1月7 日將土地過戶到被告戊○○名下完成以後，於93年1月12日再以轉嫁系爭土地遭侵害之排除責任給聲請人之方式，企圖不履行附買回兩戶的條款，達到只付土地價金但不履行後續交屋程序，賺取其中可觀利潤。
５、被告簽訂92年10月28日地籍圖謄本的合建條款後，基於市場考量，就一直製造機會替需要變更14戶的設計找藉口，先以92年11月27日地籍圖謄本設計方式將防火巷移至基地後方被侵占的區域，同時擴張左前方鄰馬路的另2 戶面寬
1 公尺50公分，接著於92年12月18日透過鑑界結果辯稱事先不知有被侵占，造成無法依原先規劃14戶的假象，最後於92年12月29日以被告申請建照所附建築基地位置圖的12戶設計方式送審，向新竹縣政府申請建照核准在案，在建照送審資料中，故意將屬於聲請人的兩戶房子面積總和縮減2 公尺20公分，同時將台電配電場放在此多出來的區域，藉以逼迫聲請人放棄，以謀取其中可觀的利潤。
６、被告等早在92年12月29日就片面變更14戶的設計，改以12戶的設計提出建照申請，然而點交當日還佯稱93年2 月要與聲請人等再談建築基地畫圖之問題，這中間聲請人等未曾接到被告等要做如此改變的任何通知，直至聲請人等於93年2 月27日親赴工地現場以後才知被告等已將14戶的設計變更為12戶，在接連的93年2 月28日及93年3 月5 日兩次交涉中，被告等一再以建照已下來不能變更為由，拒絕調整，強迫聲請人等接受其所開之條件。
７、被告等企圖以轉嫁排除責任給聲請人等及地主的方式謀取不法利益：
聲請人等及其他地主在簽約前曾經告知被告等土地有被侵占，被告等並口頭承諾自行解決，惟被告雖深知系爭土地之被侵占之排除責任在名發建設開發有限公司（以下簡稱名發公司），仍企圖轉嫁此責任給聲請人等，同時被告等成功使用依據土地預定買賣契約書內標記92年11月27日的地籍圖謄本製作而成之圖之出現（防火巷位置），取得否定簽約時對地主的自行排除口頭承諾，並非法扣除其餘五位地主一半侵占部分款項，同時也以此伎倆獲得93年1 月12日存證信函之合法性。再者，被告等充分運用不動產買賣契約書第8 條、第10條及相關法律之處罰規定，以付清土地價金但不履行後續的附約第9 條，故意造成違約，雖經聲請人等催告，仍一再拖延，至今仍未依雙方約定之特殊條款履行換約程序。被告等在93年8 月之民事答辯狀中，一方面假裝保留兩戶要賣給聲請人等，但在遞出狀子前卻已於93年8 月12日即已計畫將土地所有權移轉給別人，其不履行合約之企圖甚明。
８、綜上所述，狀請鑑核，聲請裁定將本件予以交付審判。
五、本件聲請人等雖以前揭理由認被告等涉有詐欺罪嫌，而向本院聲請交付審判，惟查：
（一）按犯罪事實應依證據認定之，無證據不得認定犯罪事實；又不能證明被告犯罪者，應諭知無罪之判決，刑事訴訟法第154 條第2 項、第301 條第1 項分別定有明文。又告訴人之告訴，本以使被告受刑事訴追為目的，故其陳述是否與事實相符，自應調查其他證據，以資審認，苟其所為攻擊之詞，尚有瑕疵，則在此瑕疵未予究明前，即不能遽採為斷罪之基礎。另刑法第339 條第1 項詐欺取財罪之成立，須行為人主觀上有為自己或第三人不法所有之意圖，客觀上係以詐術使人將本人或第三人之物交付為要件。而所謂以詐術使人交付財物，必須行為人確有施用詐術，被詐欺人因其詐術陷於錯誤，而交付財物之因果聯鎖，若其並未施用詐術，或所用方法不能認為詐術，或不致使人陷於錯誤，即不構成該罪，最高法院30年上字第816 號、52年臺上字第1300號及46年臺上字第260 號分別著有判例意旨可資參照。至於債務人於債之關係成立後，如有未依債之本旨履行民事債務之情形，在一般社會經驗上可能之原因甚多，如無足以證明其在債之關係發生時，自始即具有不法所有意圖之積極證據，亦僅能令其負民事之遲延給付責任，尚不得據此未依約履行債務之客觀情狀，遽而推定債務人原有詐欺取財或詐欺得利之犯意。
（二）本件聲請人等分別於92年10月31日及同年11月14日與被告丁○○及被告丙○○擔任負責人之名發公司分別簽立系爭土地之不動產買賣契約及房屋、土地預定買賣契約書等情，為聲請人等指訴在卷，並為被告等所不否認，且有被告等人之名片、不動產買賣契約書、支票、收款紀錄表、房屋預定買賣契約書、土地預定買賣契約書、地籍圖謄本等在卷足稽，而原為聲請人等所有上揭系爭土地，於出售當時已遭他人侵占，在聲請人等與被告丁○○簽訂上揭買賣契約後，系爭土地於92年12月18日進行複丈，並經竹北地政事務所製有土地複丈成果圖等情，已為被告丁○○供述甚明，並為聲請人等所是認無訛，且有土地複丈成果圖1份在卷足參。又被告等購買系爭土地在內之基地，原先預定係起造14戶，但之後變更為12戶一節，業據被告等及聲請人等所不爭執，惟被告丁○○於警詢時已供述：我們當時是有簽房屋買賣契約，但因為所建造之房屋條件與當時所簽訂的條件內容不符，所以我們公司認為該簽約無效，才未出售房屋給乙○○。房屋買賣不成是因為當時他土地有被佔用，我們公司有要求其排除，而他並未排除，致使我們公司從原訂起造14戶，結果變為12戶等語甚明，雖聲請人等一再陳述於簽約當時被告等人已明知系爭土地有遭他人侵占，並願意負擔排除責任云云，然此已為被告丁○○於警詢時堅決否認而供述上情，及於偵訊時供稱：我們有簽訂土地及房屋買賣契約書，原本規劃變14戶，後來鑑界之後，有被侵占34公分，沒有辦法蓋14戶，只能蓋12戶，聲請人30地號土地被侵占540公分乘以37公分，我們要求聲請人等排除，有發存證信函，因為聲請人等沒有排除，所以我們只能蓋12戶等語在卷，而被告丁○○於93年1月12日確曾以其名義寄送存證信函予聲請人等，文中內容為：台端出售之標的物經鑑界發現被臨地嚴重侵占，造成本人無法依原先規劃使用，今點交在即，函告台端於九十三年元月三十一日前排除，否則本人無法履行附約第九點之約定，請台端儘速處理等情，亦有存證信函影本1份在卷足憑，再就前述不動產買賣契約書中第8條之記載：本買賣之不動產未點交前，如有被人侵占或天災地變等事害，乙方（即聲請人等）需負責排除或修復，不應使甲方遭受損累，俾使甲方完整取得之內容觀之，苟真有聲請人等所陳述系爭土地受第三人侵占之排除責任已轉嫁由被告等人承擔，如此攸關雙方權益之情事，為何卻未明文規定於上揭買賣契約書中，甚且反係記載內容為完全歧異即係由聲請人等負擔排除之責？聲請人等一再陳稱係雙方口頭約定，然其所提出佐證者均係雙方在發生爭議後屢次協調時內容之錄音紀錄，在既屬事後雙方就爭議如何解決時商議所為談話內容，衡情自是解釋有之，爭論有之，自難僅以此即遽為認定聲請人所陳述系爭土地遭第三人侵占之排除責任由被告承擔一節可為採信。況且，被告等經營建設公司，本在追求利潤，而排除土地遭侵占情事常有可能費時費力尚未見成效，極易延滯工時，導致銀行貸款利息之支出暴增或需變更設計多生成本之情，更有甚者，倘建照逾期無法施工，將損失慘重，是以被告等實無已知土地受有侵占仍同意按原設計規畫房屋及以原訂價格販售致生虧損之理等情，已為前述臺灣新竹地方法院檢察署檢察官不起訴處分書記載甚明，而系爭土地遭第三人侵占之排除責任是否屬被告一方，雙方既有爭議，一般而言，即應屬契約解釋及是否依約履行之問題，從而在聲請人等並無法提出於簽約當時，被告等人確實允諾明知系爭土地已遭第三人侵占且承擔排除責任之具體證據資料以資佐證之情況下，自難僅以此即認定被告等於訂約初始即具有不法所有之意圖，從而即難遽認被告等人於簽約當時確有詐欺之故意，而論以詐欺罪責，原不起訴處分書就此部分認定，尚難認有何違法之處。
（三）被告丁○○與聲請人等簽訂系爭土地之不動產賣賣契約書後，即於92年11月14日支付80萬元，之後於同年12月1 日支付80萬元，又於複丈翌日（即92年12月19日）支付80萬元等情，已為聲請人等所自承，且有收款紀錄表1 份在卷足按，則苟被告等人確真有如聲請人等所指述於簽約初始即有詐欺聲請人等所有土地之意，衡情為取得聲請人等之信任，至多在簽訂上揭房屋土地預定買賣契約書同時即92年11月14日同時支付訂金即足，而藉此取得聲請人等信任，並能買得系爭土地，之後，被告等應不欲再支付後續款項，蓋渠等之目的已達，又豈有再連續支付鉅額價金之理。然被告等非惟繼續支付2 期款項，其中1 期款項尚且在土地複丈後隔日支付，從而依其支付價金之情形，亦難認定其確於訂約之初即有不法所有意圖至明。
（四）再者，被告於訂約之初，雖預定興建14戶，之後卻變更建案而興建12戶等情，固為聲請人等指訴在卷，且為被告丁○○所不否認，然被告丁○○於偵訊時已供述：我們有簽訂土地及房屋買賣契約書，聲請人沒有付我半毛錢，蓋出來之後，土地變34坪，房屋變85坪，每間都一樣，原本規劃蓋14戶，後來鑑界之後，有被侵占34公分，沒有辦法蓋14戶，只能蓋12戶，土地多了4 坪，建坪多了12坪，我們依照土地預定買賣契約書第2 條第2 款及房屋預定買賣契約書第3 條，希望他能夠找補償金，我們希望他每戶以850萬元向我們買，聲請人認為不加價，還要減價，其他10戶都賣掉，就只剩下這2 戶要賣給他，當時93年4 月份，聲請人93年7 月份告我們，因為在消保官那裡協調不成立，所以我們就主張此買賣不成立，我們依照房屋預定買賣契約書特約條款第1 條，雙方於建照核發時換約，建照核發是在93年3 月份，一直到93年8 月、9 月，因為當時聲請人已經提告，一直都沒有換約，所以我們認為條件沒有談攏，買賣不成立，所以我們就賣給別人，一戶賣9 百多萬元，一戶賣1 千零80萬元等語明確，並有前述房屋、土地預定買賣契約書在卷足參，從而，該前述不動產買賣契約書雖原約定聲請人購屋價格為766 萬元或第1 次公開底價之95折計算，惟上開房屋之土地及建物坪數既已增加，則被告等依前揭土地預定買賣契約書第2 條第2 款及房屋預定買賣契約書第3 條之規定，主張聲請人等應找補價金，即非無因；退步言，縱聲請人等認為被告等原先和其約定欲興建14戶，嗣後卻變更建案改興建12戶，並不符原先約定內容，也不願應被告等所為加價購買之要求，然此究屬被告等是否依照前述房地買賣契約書內容履行，以及是否有債務不完全給付之問題，被告等採取與聲請人等不同之解釋及見解，故有不同之主張，當可想像，也非有違情理，從而聲請人等僅因此即遽以推論被告等於訂約斯時，為了能夠順利購得系爭土地，是以處心積慮虛構欲興建14戶之情節以便欺瞞聲請人等，俾達到購得系爭土地之不法所有目的云云，實屬聲請人等臆測之詞。而聲請人乙○○於
93 年3月16日向新竹縣爭議調解委員會申請調解，被告丁○○與聲請人乙○○遂於同年4月15日進行調解，之後亦進行多次協調，因為雙方條件無法談攏，被告等遂將該2戶房屋出售等情，已據被告丁○○供述甚明，並為聲請人乙○○於偵訊時陳述：在消保官那裡我們申請3次，都調解不成立，關於電箱的問題，我們為此爭吵得很厲害等語在卷，且有新竹縣政府93年3月30日府行法字第0930036859 號函、申請調解書及消費爭議調解委員會筆錄各1份在卷足稽，足見被告等原一直保留2戶房屋未賣，雙方亦前往新竹縣政府消費者保護官處協調多次，均無結果，而後聲請人等提出告訴，被告等見和解無望，始出賣予他人等情為真，雖雙方最終因無法達成共識，而使2戶房屋之買賣最終無法達成，然益徵並非被告等於行為伊始即有詐購聲請人等所有系爭土地之詐欺意圖，從而聲請人等以此主張被告等對渠等有詐欺犯行，難謂可採。
（五）末查，聲請人等雖於提出告訴時指訴本件是合建而非土地買賣等語，然本件應是土地買賣，而非合建一節，業據證人饒文生於偵訊時證述：我是房屋仲介人員，是針對土地開發，介紹給建設公司，這筆是我們找該地段之地主整合起來買賣，地主有意願，我們向名發公司做介紹，要買賣土地，不是做合建，告訴人當時有談到要向建設公司買房子，因為我們公司不處理預售屋，所以沒有再介入。（聲請人有無提到是合建？）沒有，我們當時跟他說是土地買斷。地主有向建設公司說要買兩戶預售屋等語，及證人魏汝欽於偵訊時證稱：當時簽約的時候有很多地主來建設公司，聲請人來的比較晚，他們談的比較細，也談的比較久，簽的比較晚。（當時聲請人有跟你們表明是合建？）我不知情，如果是合建，就不是簽買賣契約書，如果是合建，應該是簽合建契約，是不同的兩件事。當時聲請人有表示要把土地賣給建商，再向建商買回兩戶，預售屋的契約書是建設公司直接跟買方簽立的等語明確，且觀諸前開不動產買賣契約之內容，亦未記載有關合建關係下，雙方間權利義務之內容，是以聲請人等所指訴訂約初始係被告丁○○施以詐術，致渠等誤認為係合建契約，方同意簽約云云，亦屬誤會，原不起訴處分就此部分之認定，亦難謂有何違法之處。
六、綜上所述，本件聲請人等雖執首揭理由認被告等涉有詐欺罪嫌，而向本院聲請交付審判，惟經本院依職權調閱前開偵查卷宗，依其內容所示，臺灣新竹地方法院檢察署檢察官所為不起訴處分書及臺灣高等法院檢察署聲請再議處分書，已就聲請人於偵查時提出之告訴理由予以斟酌，詳予調查偵查卷內所存證據，並詳加論述所憑證據及其認定之理由。原處分所載證據取捨及事實認定之理由，並無違背經驗法則或論理法則之情事，是原臺灣新竹地方法院檢察署檢察官及臺灣高等法院檢察署檢察長以被告等犯罪嫌疑不足，分別予以不起訴處分及駁回再議之聲請，認事用法，並無不當。聲請交付審判意旨猶執前詞，徒以民事法律關係糾紛逕認被告等必涉有詐欺之刑責，尚嫌速斷，由卷內資料判斷，尚未跨越起訴之門檻甚明，是依前揭說明，本件聲請人等此部分聲請交付審判，為無理由，自應予以駁回。
據上論斷，依刑事訴訟法第258 條之3 第2 項前段，裁定如主文。
中 華 民 國 96 年 9 月 10 日
刑事第一庭 審判長法 官 楊惠芬
法 官 吳靜怡法 官 楊麗文以上正本證明與原本無異。
不得抗告。
中 華 民 國 96 年 9 月 10 日
書記官 蔡玉嬌