臺灣新竹地方法院刑事判決 99年度易字第33號公 訴 人 臺灣新竹地方法院檢察署檢察官被 告 乙○○被 告 甲○○上列被告因詐欺案件，經檢察官提起公訴（98年度偵續字第77號），本院判決如下︰
主 文乙○○、甲○○均無罪。
理 由
一、公訴意旨略以：緣被告乙○○及甲○○為夫妻關係，被告乙○○為新竹市○○段地號665 號土地及其上門牌號碼新竹市○區○○路2 段170 巷38號房屋（下稱系爭房屋）之所有權人。被告乙○○、甲○○明知被告乙○○之父親陳炳宗，前已於民國70年9 月10日在系爭房屋內燒炭自殺身亡，詎其等為求順利轉售系爭房屋，竟基於意圖為自己不法所有之犯意聯絡，將系爭房屋委由不知情之「東森房屋仲介公司」（下稱「東森房屋」）新竹師院加盟店出售，並由被告乙○○於96年8 月17日，在不動產標的現況說明書上第24條「本戶（指專有部分）於賣方產權持有期間是否曾發生兇殺致死、自殺致死或其他非自然身故之情事」之否定欄內虛偽勾選。適證人即告訴人（下稱告訴人）丁○○於看屋後有意購買該屋，乃於96年11月4 日簽約前1 、2 天，委由不知情之仲介人員丙○○致電詢問賣方，確認系爭房屋是否為凶宅等情，被告甲○○竟向丙○○訛稱該屋並非凶宅等語，致告訴人丁○○陷於錯誤，遂同意以新臺幣（下同）660 萬元之價格購買系爭房屋，並於96年11月4 日簽立不動產買賣契約書及支付價款。嗣告訴人丁○○遷入系爭房屋居住後，經鄰居告知被告乙○○之父親陳炳宗前於系爭房屋內燒炭自殺死亡一事，始悉上情。因認被告乙○○及甲○○涉犯刑法第339 條第1項詐欺取財罪嫌。
二、按犯罪事實應依證據認定之，無證據不得認定犯罪事實；不能證明被告犯罪者，應諭知無罪之判決，刑事訴訟法第154條第2 項、第301 條第1 項分別定有明文。次按，事實之認定，應憑證據，如未能發現相當證據，或證據不足以證明，自不能以推測或擬制之方法，以為裁判基礎；又認定不利於被告之事實，須依積極證據，苟積極證據不足為不利於被告事實之認定時，即應為有利於被告之認定，更不必有何有利之證據，最高法院40年台上字第86號及30年上字第816 號判例可資參照。據此，刑事訴訟上證明之資料，無論為直接證據或間接證據，均須達於通常一般之人均不致於有所懷疑，而得確信為真實之程度，始得據為有罪之認定，若關於被告是否犯罪之證明未能達此程度，而有合理性懷疑之存在，致使無從形成有罪之確信，根據「罪證有疑、利於被告」之證據法則，即不得遽為不利被告之認定，最高法院76年台上字第4986號判例意旨可資參照。另檢察官對於起訴之犯罪事實，倘其所提出之證據，不足為被告有罪之積極證明，或其指出之證明方法，無從說服法院以形成被告有罪之心證，基於無罪推定之原則，自應為被告無罪判決之諭知，最高法院92年台上字第128 號判例意旨足資參照。
三、公訴人認被告乙○○、甲○○等2 人涉犯詐欺取財罪嫌，無非係以：告訴人丁○○及證人即前屋主吳文財於偵查中之證述、證人即東森房屋副理陳毓明、證人即東森房屋仲介人員丙○○於檢察事務官詢問時之證述、東森房屋不動產買賣契約書2 份、土地登記第二類謄本、不動產說明書、產權調查、物件個案調查、不動產標的現況說明書、土地所有權狀各
1 份、新竹市東區戶政事務所98年1 月16日竹市東戶字第0980000229號函附陳炳宗個人除戶戶籍謄本1 份，及被告乙○○、甲○○於偵查中不利於己之供述等為其主要論據。
四、證據能力之認定按被告以外之人於審判外之陳述，雖不符合同法第159 條之
1 至第159 條之4 之規定，但經當事人於審判程序同意作為證據，法院審酌該言詞陳述或書面陳述作成時之情況，認為適當者，亦得為證據。當事人、代理人或辯護人於法院調查證據時，知有第159 條第1 項不得為證據之情形，而未於言詞辯論終結前聲明異議者，視為有前項之同意，刑事訴訟法第159 條之5 定有明文。經查，本判決下列所引用之被告以外之人於審判外之陳述，屬傳聞證據部分，檢察官、被告於本院準備、審理程序中均表示沒有意見，且迄於言詞辯論終結前亦未聲明異議，本院審酌上開證據資料製作時之情況，尚無違法不當之瑕疵，亦認為以之作為證據應屬適當，故揆諸前開規定，爰依刑事訴訟法第159 條之5 規定，認前揭證據資料均有證據能力。
五、訊據被告乙○○、甲○○固不否認有將系爭房屋委託東森房屋銷售，而由被告乙○○於96年8 月17日，在不動產標的現況說明書上第24條「本戶（指專有部分）於賣方產權持有期間是否曾發生兇殺致死、自殺致死或其他非自然身故之情事」之否定欄內勾選，渠2 人並在96年11月4 日與告訴人丁○○就系爭房屋簽訂買賣契約，約定價金為660 萬元等情，惟均堅決否認有何詐欺取財犯行，被告乙○○並辯稱：伊確實有在不動產標的現況說明書第24條之否定欄位內勾選，但依該條款之內容，係詢問在伊產權持有期間有無發生兇殺致死、自殺致死或其他非自然身故之情事，而伊父親於系爭房屋內燒炭致一氧化碳中毒身亡一事，係發生於00年間，並非於伊產權持有期間所發生，是以其於該條之否定欄內勾選，並無蓄意詐欺之情事，況系爭房屋係伊於89年間自伊舅舅吳文財處所購得，並供自宅居住使用，嗣於96年間因伊需照顧行動不便之母親，考量系爭房屋係透天型式住宅，伊母親上下樓不便，始將系爭房屋出售另行購買公寓式住宅以便照顧伊母親，伊已經於系爭房屋居住7 、8 年之久，實係因前揭原因始出售該房屋，伊並無詐欺告訴人之意圖；被告甲○○亦辯稱：伊確實有參與系爭房屋之交易過程，然伊並未於96年11月4 日簽約前1 、2 日接獲仲介公司人員來電詢問系爭房屋是否為凶宅，仲介公司人員僅向伊詢問可否將買賣價金降低，之後告訴人亦無向伊詢問有關系爭房屋是否為凶宅一事，伊認為本案純屬與告訴人間之誤會等語。
六、查被告乙○○及甲○○明知被告乙○○之父親陳炳宗前於70年間於系爭房屋內燒炭致一氧化碳中毒身亡，仍於96年間將被告乙○○所有之系爭房屋委託東森房屋銷售，由被告乙○○於96年8 月17日，在不動產標的現況說明書上第24條「本戶（指專有部分）於賣方產權持有期間是否曾發生兇殺致死、自殺致死或其他非自然身故之情事」之否定欄內勾選，其
2 人並在96年11月4 日與告訴人丁○○就系爭房屋簽訂買賣契約，約定價金為660 萬元等情，業經告訴人丁○○於偵訊及審理中證述明確（97年度他字第2322號卷第3 頁、本院卷第40頁反面至41頁反面），並為被告乙○○及甲○○於本院行準備程序時不爭執在卷，且有東森房屋不動產買賣契約書、土地登記第二類謄本、建物登記第二類謄本、不動產說明書、產權調查、物件個案調查、不動產標的現況說明書、土地所有權狀各1 份在卷足憑（見97年度他字第2322號卷第6至14頁、17頁）；而被告乙○○之父親陳炳宗於70年9 月10日死亡一節，亦有新竹市東區戶政事務所98年1 月16日竹市東戶字第0980000229號函檢送之陳炳宗個人除戶戶籍謄本1份附卷可佐（見97年度他字第2322號卷第56至57頁），是此部分之事實，應可認定。則本件應審究者即為被告乙○○、甲○○是否意圖為自己不法之所有，而有客觀上施以詐術致告訴人丁○○陷於錯誤而交付財物之積極作為；又倘被告2人僅係消極未主動告知告訴人丁○○被告乙○○之父陳炳宗於70年間於系爭房屋燒炭身亡一事，其2 人是否亦構成刑法上之不作為詐欺。經查：
㈠、告訴人丁○○雖指稱被告乙○○於不動產現況說明書第24條之否定欄位內勾選，顯見其並未據實告知系爭房屋為凶宅一情，而有施用詐術之行為云云。然觀不動產標的現況說明書第24條所載之內容，係「本戶（指專有部分）於賣方產權持有期間是否曾發生兇殺致死、自殺致死或其他非自然身故之情事」，用語僅侷限在「賣方產權持有期間」，就其文義而言，並未要求賣方就其對於系爭房屋產權持有前，是否曾發生兇殺致死、自殺致死或其他非自然身故等情事均有說明之義務。
而被告乙○○係於89年間向證人吳文財購買系爭房屋一節，業據被告乙○○於本院審理時供陳在卷（見本院卷第40頁），其於89年1 月10始因買賣原因而取得上開地號土地與系爭房屋之所有權並登記為所有權人一情，並有土地登記第二類謄本、建物登記第二類謄本2 份在卷可佐（見97年度他字第2322號卷第8 、9 頁），被告乙○○就系爭房屋之產權持有期間應係自89年1 月10日起迄至96年11月被告乙○○欲出售系爭房屋予告訴人丁○○之期間，而被告乙○○之父親陳炳宗係於70年間死亡一節，已如前述，堪認被告乙○○之父親於系爭房屋燒炭致一氧化碳中毒身亡一事，並非發生在被告乙○○就系爭房屋之產權持有期間。
又證人即本案系爭房屋之仲介人員丙○○雖於偵查中及本院審理時均證稱：乙○○於勾選不動產現況說明書時，我有逐條念給他聽，念到第24條時我也是按照條文文字這樣念，並說「如果不是凶宅就勾否，如果是就勾是」等語在卷（見97年度他字第2322號卷第149 頁、本院卷第49頁），則依其所述，證人丙○○亦僅係依照不動產說明書第24條之文字朗讀，並僅表示若非凶宅即勾否，並未明確要求被告乙○○進一步說明就其持有系爭房屋產權之前，系爭房屋是否有發生該說明書第24條所載之情事；證人丙○○係從事房屋仲介之工作，衡情其對於房屋買賣應注意之細節、法規及應據實告知事項自應知之甚詳，倘其真意係要求被告乙○○須說明於產權持有期間以前，系爭房屋是否有上開說明書第24條所述之狀況，證人丙○○當時即應明確向被告乙○○表示須就產權持有期間以前之部分一併說明始為勾選，然證人丙○○並未做此表示，反僅稱若不是凶宅即勾否等語，則被告乙○○主觀上以該條款文義上意涵逕為勾選亦與常情無違。
又被告乙○○係於89年間以約530 萬元左右之金額自證人吳文財處所購得一情，已據被告乙○○供承及證人吳文財證述在卷（見98年度偵續字第77號卷第34頁、36頁），且其自89年1 月10日取得系爭房屋之所有權後，迄至96年11月始因買賣關係而將系爭房屋及上開地號之土地辦理過戶登記至告訴人丁○○之子黃子瑄名下一節，亦有新竹市地政事務所99年
1 月27日新地登字第0990000553號函暨所檢附之土地登記申請書2 份等資料在卷足憑（見本院審易字卷第53頁至70頁、71頁至87頁），被告乙○○所持有系爭房屋之7 年間，係將該屋作為自宅居住之用，於96年間因考量照顧母親之不便，始決定將系爭房屋出售等情，並經被告乙○○於審理時供陳在卷（見本院卷第53頁反面）。則被告乙○○既係於89年間以約530 萬元之價格購入系爭房屋，用作自宅居住約7 年後，始因上開因素於96年11月間將系爭房屋以660 萬元出售，此即與一般投機人士明知標的房屋係所謂之凶宅，意圖轉售謀取差價，而以遠低於一般市場行情之價格買入重新整修後，旋於短期內蓄意隱瞞該標的房屋為凶宅一事，以高出所購入價格甚多或達數倍之價格轉手賣出，從中謀取暴利，其持有標的房屋目的並非供自己居住之用，且持有產權之期間甚短，事後再以條款約定文字係「產權持有期間」以圖卸責之情況有所不同；而被告乙○○於89年間以530 萬元之價格購入系爭房屋後，於96年間復以660 萬元之價格出售予告訴人丁○○，然89年間之幣值與96年間之幣值，有可能因通貨膨脹、經濟因素及國際趨勢而有所差異，房屋之價值亦同，尚難以此即認被告乙○○自其中獲取何種不合理之價差，況被告乙○○與告訴人丁○○簽約後，並有實際移轉過戶系爭房屋，亦難遽認被告乙○○將其自住約7 年之系爭房屋以660萬元之價格出售時，主觀上有何不法所有之意圖暨未據實陳述或施以詐術之行為。
㈡、告訴人丁○○雖又指稱其於簽約前後均有親自向被告乙○○及甲○○詢問系爭房屋是否為凶宅，於簽約前並有委由證人丙○○致電詢問被告甲○○就上開事項予以確認，被告乙○○及甲○○均表示系爭房屋並非凶宅，其2 人顯有詐欺之行為云云。惟此已為被告乙○○否認在卷，辯稱：96年11 月4日簽約當天，我是第一次見到告訴人，他當時僅問說系爭房屋好不好住、會不會吵，並未談及凶宅之事等語（見97 年度他字第2322號卷第89頁），被告甲○○亦堅決否認告訴人所指陳之情，並辯稱：簽約前1 、2 天我並未接獲丙○○致電詢問系爭房屋是否為凶宅一事，他只是問說可否再降價，96年11月19日支付第二期價款時，告訴人亦未詢問系爭房屋是否為凶宅等語在卷（見97年度他字第2322號卷第150 頁）。查：
１、告訴人丁○○就簽約時，係以何方式、用語向被告2 人詢問系爭房屋是否為凶宅一情，於98年2 月3 日檢察事務官訊問時證稱：我是在仲介的辦公室向乙○○、甲○○詢問系爭房屋是否為凶宅，仲介人員也都在場，我當時是問「這個房子是不是凶宅」，乙○○及甲○○都有說怎麼可能是凶宅等語（見97年度他字第2322號卷第89頁），於98年2 月24日檢察事務官訊問時證稱：96年11月19日我是第一次見到甲○○，當時我就問他「這房子好不好住，有沒有發生過什麼事情」，我當然沒有直接問對方說是否為凶宅，當時甲○○就回答說「沒有發生過什麼事，房子很好住，冬暖夏涼」等語（見97年度他字第2322號卷第150 、151 頁），於98年6 月22日偵訊時指稱：我一開始有問乙○○系爭房屋有無問題、是否為凶宅，乙○○說沒有問題，後來我第二次繳款時碰到甲○○時，有問他系爭房屋是不是凶宅，也有問他房子好不好住，我兩種方式都有問，他回答說很好住、冬暖夏涼等語（見98年度偵續字第77號卷第38頁），於本院審理時先證稱：簽約當時我有形式上問說房子好不好住，乙○○就回答房子很好住，冬暖夏涼之類的話，後來我有問過甲○○說房子好不好住，他就回答說很好住、冬暖夏涼等語（見本院卷第41頁），復證稱：我第一次碰到乙○○時，有問他系爭房屋是否為凶宅的事情等語（見本院卷第42頁反面），嗣又改稱：對於當時我到底是問對方「房子好不好住」，還是「是否為凶宅」，類似的用語我記不清楚，印象中我有明確說是不是凶宅，應是以前開庭記憶比較清楚等語（見本院卷第42頁反面），又於本院依職權訊問時證稱：我有問乙○○系爭房屋是否為凶宅等語在卷（見本院卷第43頁反面）。
則倘告訴人丁○○於簽約時，確有明確詢問被告乙○○及甲○○系爭房屋是否為凶宅，且未限定為產權持有期間，被告
2 人仍答稱系爭房屋並非凶宅等語時，被告2 人明知為不實事項而仍為此陳述，即有可能構成客觀上有施用詐術行為之要件。惟一般而言，對於「房子好不好住」之定義及認知範圍甚廣，有可能涉及房屋硬體設備是否舒適、房屋本身是否方正合宜、座向如何、鄰居相處問題及告訴人所在意之是否於其內曾發生非自然身故之事件、有無出現靈異現象等層面，是以若告訴人丁○○當時僅詢問系爭房屋好不好住等抽象問題，並未明確詢問是否為凶宅，亦未闡明其所指何意，則被告2 人就其所認知，而答以房子很好住、冬暖夏涼等語時，即難遽謂被告2 人有何就詢問事項未據實告知之施用詐術之積極作為，是以認定被告等人是否構成本案犯行關鍵之一，即係告訴人丁○○當時究竟係以何方式詢問被告等人上開事項。然觀告訴人丁○○上開歷次偵審程序中所陳之內容，其先稱有明確向被告2 人詢問系爭房屋是否為凶宅等語，後改稱其係問這房子好不好住，有沒有發生過什麼事情，並沒有直接問對方是否為凶宅等語，嗣又稱其兩種方式都有問；於本院審理時先證稱其係形式上問說房子好不好住等語，又改稱類似用語已記不清楚等語，嗣又稱其有詢問被告乙○○系爭房屋是否為凶宅等語，經本院質以為何前方稱用語已經記不清楚，又回答確定有問過被告乙○○系爭房屋是否為凶宅一情時，告訴人丁○○復無法予以說明（見本院卷第43頁反面），則告訴人丁○○所為之指訴前後多所矛盾，自難僅憑其有瑕疵之指訴遽為不利為被告乙○○及甲○○之認定。
２、證人丙○○雖於偵訊及本院審理時證稱：簽約前我有打電話向甲○○詢問系爭房屋是否為凶宅，他說不是，簽約當時我也有問賣方系爭房屋是否為凶宅，甲○○就說這房子沒有問題等語（見97年度他字第2322號卷第149 頁、本院卷第48頁）。惟依常情而論，房屋仲介公司於順利完成交易後，可取得依成交價格一定成數之金額作為報酬，參與交易之仲介人員亦可依此取得佣金，是以仲介從業人員往往背負有業績壓力，而仲介物件得以順利成交，及成交金額要求較高等情事即係仲介人員亟欲達成之目標，則仲介人員就交易過程顯具有相當之利害關係；再者，待交易之房屋倘係所謂之凶宅，即有可能影響買方購買之意願，以及成交之價格，此應為專業仲介從業人員所明知，是以仲介人員是否會甘冒一再追問、查證後，有可能得出交易物件係凶宅，使得該筆交易有可能未能順利成交無法取得報酬，或致使價格偏低所取得佣金亦因而減少之風險，就此部分依買方之要求積極向賣方詢問，並據實向買方回報，即不無疑問，惟若仲介人員未依照買方要求向賣方確認上開事項，於日後發生爭議甚而涉訟時，仲介人員亦即有可能因此負擔法律上之責任，是參與交易之仲介人員不論係於交易過程中，或日後因發生爭議而涉訟時之司法程序中，均處於利害關係人之地位甚明。
是以證人丙○○既係任職於被告乙○○所委託出售房屋之東森房屋，且實際參與系爭房屋之交易過程，系爭房屋是否得以順利出售以及成交價格之多寡自對其有重要之影響，其是否確有依告訴人之要求向被告等人確認系爭房屋是否為凶宅，即不無疑問，倘其當時並未依告訴人丁○○之要求為之，衡情其亦有可能為規避自己之責任，而為與事實不相符之陳述，則證人丙○○於本件訴訟程序中，既具相當之利害關係，其所為上開證言應僅具有較低度之可信性及證明力；再者，證人丙○○係自96年4 月從事房屋仲介一職，迄至99年8月10日本院審理時其受委託而已成交之件數約有26、27件等情，已據證人丙○○證稱在卷（見本院卷第46頁、48頁反面），則本件系爭房屋交易糾紛距證人丙○○於98年2 月24日偵查中到庭作證時，已有將近1 年多之久，距離其於99年8月10日審理時到庭作證之時間，已達近3 年之時間，何以其就本件交易過程中確實有於何時地向被告2 人詢問系爭房屋是否為凶宅等細節均記憶深刻？參以本院於審理時以前揭疑義質諸證人丙○○時，其答稱：係發生爭議後，買方即告訴人丁○○向我們公司求證，我們有參與的人經過反覆整理對這件事之印象，想過之後得出的結論等語（見本院卷第48頁反面），益徵證人丙○○上開所述，應係其與同事間事後討論、拼湊出之卸責之詞，衡諸常情，人之記憶有可能會隨時間之經過，及其個人事後之經歷、生活瑣事或因他人之描述等外因素而受影響，是就此部分觀之，證人丙○○所述內容是否與事實相符，亦值商榷。又卷內復查無其他積極證據而足認證人丙○○所述為真實，自難僅憑其上開所述作為不利於被告等人認定之依據。
３、綜上所述，被告乙○○及甲○○所辯應屬可採，自難認被告乙○○、甲○○客觀上有何積極施用詐術之行為。
㈢、按刑法第339 條第1 項詐欺罪之成立，以意圖為自己或第三人不法所有，以詐術使人將本人或第三人之物交付為要件。所謂以詐術使人交付，必須被詐欺人因其詐術而陷於錯誤，若其所用方法，不能認為詐術，亦不致使人陷於錯誤，即不構成該罪（最高法院46年台上字第260 號判例意旨參照）。
又所謂之詐術，固不以積極之作為為限，單純事實之緘默，有時亦足使他人陷於錯誤，而該當詐欺罪。但事實上之不告知，有時雖亦可認係詐術之手段，即依事實上之不告知，使對方陷於錯誤而交付財物，但尚不得遽認其負有法律上告知義務而論以詐欺罪。蓋消極犯罪中之不純正不作為犯，須以行為人依法令或契約等法律行為或基於法律之精神觀察，負有積極之作為義務為前提，始能令負犯罪責任，此觀刑法第15條規定自明（參考最高法院86年度台上字第5904號判決意旨參照）。此種不作為欺罔，一般以為應以有無告知義務為準，而此告知義務，必須在對方發生錯誤前即已有之。至於是否具有法律上之告知義務，雖不限於明文規定，要必就法律之精神觀察，有此義務時，始能令負犯罪責任（最高法院31年上字第2324號判例意旨參照），而非就公序良俗之評價標準或基於倫理、道德、宗教、社會等理由而認定之防止或作為義務，均可認於法律上即負有告知義務，以免有違刑法罪刑法定主義之原則。經查：
１、徵之被告乙○○出售系爭房屋予告訴人時，雙方所訂立之不動產買賣契約書內容，雙方就價金交付方式、產權移轉、不動產過戶時間、稅金負擔均約定甚詳，更在約款之第5 條載明賣方應負擔之擔保責任，及於第8 條部分載明違約之效果，更於第13條其他特別約定之處，另以手寫方式記載關於交易標的抵押權設定事項及房屋以現況點交之事項，是以若告訴人丁○○既已知悉以約款方式規範雙方權利義務，自當將其所認為交易上重要事項列入其中，始為合理；然上開契約內容第5 條第4 項係約定「... 乙方保證本買賣標的之主建物（指專有部分）在其產權持有期間，絕無發生兇殺致死、自殺致死或其他非自然身故之情事... 」，僅係約定被告乙○○就其產權持有期間，系爭房屋是否有上開情形負有告知及保證之義務，並無其他任何條款，足使被告乙○○知悉系爭房屋於其持有產權之前，是否曾發生有兇殺致死、自殺致死或其他非自然身故之情事亦為影響購買土地重要事項，並課予被告乙○○須於出售系爭房屋時，應主動告知系爭房屋於其持有產權之前曾經發生有非自然身故之情事之義務，亦即若告訴人丁○○認系爭房屋為凶宅，不論該非自然身故之情事係發生於被告乙○○產權持有期間或之前，均將影響其購買意願時，則應於簽約時將上開契約第5 條第4 項之約定加以修正，或將此事項列入第13條之特別約定內，惟其並未採取此方式。基此，上開不動產買賣契約條款既未課予被告乙○○告知義務，則被告乙○○即不具有契約上之保證人地位，故其出售系爭房屋時，雖未主動告知告訴人丁○○系爭房屋內於其持有產權之前亦曾發生，並不違反雙方所訂之上開契約條款之約定。
２、次查，內政部訂頒之不動產說明書應記載事項，尚無應記載「凶宅」事宜，且「凶宅」非為法律名詞。惟該部92年6 月間公告修正之「不動產委託銷售契約書範本」附件一「不動產標的現況說明書」項次11內容，「本建築改良物（專有部分）於賣方產權是否曾發生兇殺或自殺致死之情事」，係指賣方產權持有期間，於其建築改良物之專有部分（包括主建物及附屬建物），曾發生凶殺或自殺而死亡（不包括自然死亡）之事實（即陳屍於專有部分），及在專有部分有求死行為致死（如從該專有部分跳樓）；但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為（即未陳屍於專有部分），然此「不動產標的現況說明書」未納入「不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項」，尚無強制性等情，業經內政部以97年7 月24日內授中辦地字第0970048190號函釋闡釋甚明。則「凶宅」一事既仍未納入不動產委託銷售定型畫契約應記載及不得記載事項，亦無何相關法規命定出賣人就此部分有告知義務，自難逕以認定房屋之出賣人就欲出售房屋內曾經發生過非自然身亡，即屬所謂凶宅一情，係屬立法者欲以刑法規範具有告知之作為義務。
３、綜上所述，被告乙○○出賣系爭房屋與告訴人丁○○時，雖未主動告知被告乙○○之父親陳炳宗曾於70年間於系爭房屋內燒炭致一氧化碳中毒身亡之事實，然此事實上之不告知，尚非基於不法所有意圖而故意隱匿，亦未違反何法律上或契約上規定之作為義務，已如前述，此自與刑法詐欺取財罪之構成要件有間。
況依社會通常交易習慣，土地、房屋買賣契約之主給付義務乃在於買賣標的物之所有權移轉與價金之交付，而買賣標的物是否合於通常得以使用收益之狀態，乃買賣契約之主要目的，至買賣標的物如有影響正常使用收益之瑕疵情形，買受人固得依民法之相關規定，主張行使減少價金等相關權利，倘無足資證明犯罪之具體事證，基於刑法之謙抑性及刑罰之最後手段性，實不應動輒以刑法加以非難，課予刑事責任。故被告乙○○未主動告知告訴人丁○○系爭房屋曾發生有前揭非自然因素身故情事，然並無積極證據足認其有何犯罪行為，此應係民事債務不履行或瑕疵擔保責任問題，尚不能以此即以刑法之詐欺罪相繩。
而本件系爭房屋買賣契約之當事人為被告乙○○及告訴人丁○○一節，有不動產買賣契約書上暨所載之買賣雙方當事人簽名附卷可參（見97年度他字第2322號卷第6 、7 頁）被告甲○○既非系爭房屋買賣契約之出賣人，該契約上亦無其擔任保證人之記載，自難論被告甲○○有何告知義務之刑法上不作為義務之違反，而有構成刑法上詐欺取財罪不作為犯之可能甚明。
七、綜上所述，被告乙○○、甲○○所辯應為可採，本件應屬民事糾紛，證人即告訴人丁○○之指訴既有上開瑕疵，證人丙○○亦因處利害關係人之地位，所證述之內容證明力及可信性尚有疑義，自難遽以認定被告乙○○、甲○○有何詐欺取財之情事而須負擔刑事責任甚明。此外，本院復查無其他積極證據足資證明被告乙○○及甲○○有何公訴人所指詐欺取財之犯行，應認被告乙○○及甲○○之犯罪尚屬不能證明，爰均為被告乙○○及甲○○無罪判決之諭知。
八、據上論斷，應依刑事訴訟法第301條第1項，判決如主文。本案經檢察官李秋梅到庭執行職務。
中 華 民 國 99 年 9 月 3 日
刑事第一庭 審判長法 官 陳健順
法 官 蔡川富法 官 林哲瑜以上正本證明與原本無異。
如不服本判決應於收受判決後10日內向本院提出上訴書狀，並應敘述具體理由。其未敘述上訴理由者，應於上訴期間屆滿後20日內向本院補提理由書(均須按他造當事人之人數附繕本)「切勿逕送上級法院」中 華 民 國 99 年 9 月 3 日
書記官 鍾佩芳