臺灣新竹地方法院刑事判決 103年度易字第256號公 訴 人 臺灣新竹地方法院檢察署檢察官被 告 蘇仁忠選任辯護人 鄒永禎律師上列被告因背信案件，經檢察官提起公訴（103 年度偵字第3548號），本院判決如下：
主 文蘇仁忠犯背信罪，處有期徒刑肆月，如易科罰金，以新臺幣壹仟元折算壹日。
事 實
一、蘇仁忠為住商不動產新竹科園加盟店即富達不動產仲介經紀有限公司之經紀人員，於民國101 年8 月29日受宋文火之委託，代為居間銷售宋文火名下所有坐落新竹縣○○鄉○○段○○○段000 ○00地號（全部持分）及197 地號（持分16分之1） 之2 筆土地，約定銷售總價為新臺幣（下同）713 萬元，並於同日簽訂「土地一般委託銷售契約書」。又於102年5 月6 日再受宋文火之委託，代為居間銷售宋文火名下所有坐落新竹縣○○鄉○○○段○○○○段000 ○0 地號（全部持分）及200 之6 地號（全部持分）之2 筆土地，委託銷售價格為1888萬元，並於同日簽立「土地一般委託銷售契約書」，負有如買方簽立「要約書」，應轉交該「要約書」，以及忠實報告銷售狀況及買方出價之義務，為受宋文火委任處理上揭新竹縣○○鄉○○段○○○段000 ○00地號（全部持分）及197 地號（持分16分之1 ）、新竹縣○○鄉○○○段○○○○段000 ○0 地號（全部持分）及200 之6 地號（全部持分）等土地（以下簡稱系爭4 筆土地）之事務之人。蘇仁忠於102 年10月26日得知劉江河欲一次購買宋文火所有系爭4 筆土地及莊鈴蘭名下所有坐落新竹縣○○鄉○○段○○○段000 ○00地號（全部持分）及197 地號（持分16分之
1 ）土地等共計6 筆土地，總價為2800萬元（含總價百分之
2 之仲介費用在內），其中宋文火所有系爭土地部分之價格為2000萬元（含總價百分之2 之仲介費用在內），莊鈴蘭所有前揭2 筆土地部分之價格則為800 萬元（含總價百分之2之仲介費用在內），且表明不願意分開購買，蘇仁忠即主動與莊鈴蘭聯絡，並於102 年10月28日受莊鈴蘭之委託，代為居間銷售莊鈴蘭名下所有坐落新竹縣○○鄉○○段○○○段
000 ○00地號（全部持分）及197 地號（持分16分之1 ）之
2 筆土地，約定銷售總價為880 萬元，並於同日簽訂「土地專任委託銷售契約書」，亦負有如買方簽立「要約書」，應轉交該「要約書」，以及忠實報告銷售狀況及買方出價之義務，為受莊鈴蘭委任處理上揭新竹縣○○鄉○○段○○○段
000 ○00地號（全部持分）及197 地號（持分16分之1 ）土地（以下簡稱前揭2 筆土地）之事務之人。詎蘇仁忠基於意圖為自己不法之利益及損害宋文火、莊鈴蘭之利益，明知依前開委託銷售契約書第6 條第5 項及第6 項之約定，如有買方簽立要約書，其身為受託人，即應於24小時內將該要約書轉交予委託人即宋文火及莊鈴蘭，不得隱瞞或扣留；且應隨時依委託人之查詢，向委託人報告銷售狀況，而其於102 年
10 月26 日收受劉江河所簽立之「購屋要約委託書」後，已然知悉劉江河願意以總價2800萬元購買宋文火所有系爭4 筆土地及莊鈴蘭所有前揭2 筆土地，其中宋文火所有系爭4 筆土地之總價為2000萬元，莊鈴蘭所有前揭2 筆土地之總價為
800 萬元，蘇仁忠竟違背任務而未依約轉交上開要約書予宋文火及莊鈴蘭，亦未告知宋文火及莊鈴蘭上情，其先以有買家願出價1880萬元為由，游說宋文火於102 年10月31日簽立「委託銷售／出租契約內容變更同意書」，宋文火因不知劉江河業已簽立「購屋要約委託書」願意出價2000萬元購買其所有系爭4 筆土地之事，故而將系爭4 筆土地之委託銷售底價變更為1830萬元，並於102 年10月31日簽立「委託銷售／出租契約內容變更同意書」。蘇仁忠遂於102 年11月1 日，在其所工作之前開富達不動產仲介經紀有限公司內，於宋文火及莊鈴蘭2 人均未與劉江河面對面議價且初始雙方並未在同一地點之情況下，向劉江河告知出賣人即宋文火及莊鈴蘭願意降價出售，但劉江河需另外支付蘇仁忠其原先出價2800萬元之百分之2 金額為仲介費用，而劉江河原先出價之2800萬元總價在扣除實際成交價及仲介費用後，如有剩餘，則會返還予劉江河等語，劉江河因感如此條件對其有利，是以應允，蘇仁忠即分別告知宋文火及劉江河，宋文火所有系爭4筆土地之總價為1920萬元；暨告知莊鈴蘭及劉江河，莊鈴蘭所有前揭2 筆土地之總價為770 萬元，宋文火與劉江河即簽立「不動產買賣契約書」，而以1920萬元之價格將宋文火名下所有系爭4 筆土地賣予劉江河，致生損害於宋文火之財產利益；暨莊鈴蘭與劉江河亦簽立「不動產買賣契約書」，而以770 萬元之價格將莊鈴蘭名下所有前揭2 筆土地賣予劉江河，致生損害於莊鈴蘭之財產利益。蘇仁忠於前揭共計6 筆土地交易完成後，除向劉江河收取以2800萬元為計算基礎因而所算出百分之2 之仲介費用即56萬元外，另退回54萬元之差價予劉江河。嗣因宋文火於處理土地鑑界事宜時遇見劉江河，經劉江河提起，其方知悉上情。
二、案經宋文火訴由臺灣新竹地方法院檢察署檢察官偵查起訴。理 由
壹、程序部分
一、查被告蘇仁忠於102 年10月26日因得知證人劉江河欲一次購買告訴人宋文火所有系爭4 筆土地及被害人莊鈴蘭名下所有坐落新竹縣○○鄉○○段○○○段000 ○00地號（全部持分）及197 地號（持分16分之1 ）土地等共計6 筆土地，總價為2800萬元（含總價百分之2 之仲介費用在內），是以主動與被害人莊鈴蘭聯絡，並於102 年10月28日受被害人莊鈴蘭之委託，代為居間銷售被害人莊鈴蘭名下所有坐落新竹縣○○鄉○○段○○○段000 ○00地號（全部持分）及197 地號（持分16分之1 ）之2 筆土地，約定銷售總價為880 萬元，並於同日簽訂「土地專任委託銷售契約書」，亦負有如買方簽立「要約書」，應轉交該「要約書」，以及忠實報告銷售狀況及買方出價之義務，為受被害人莊鈴蘭委任處理上揭新竹縣○○鄉○○段○○○段000 ○00地號（全部持分）及19
7 地號（持分16分之1 ）土地（以下簡稱前揭2 筆土地）之事務之人。詎被告基於意圖損害被害人莊鈴蘭之利益，明知其依前開委託銷售契約書第6 條第5 項及第6 項之約定，應轉交買方所簽立之要約書予委託人即被害人莊鈴蘭，不得隱瞞或扣留；且應隨時向委託人報告銷售狀況，而其於102 年10月26日收受證人劉江河所簽立之「購屋要約委託書」後，已然知悉證人劉江河願意以總價2800萬元購買告訴人宋文火所有系爭4 筆土地及被害人莊鈴蘭所有前揭2 筆土地，其中被害人莊鈴蘭所有前揭2 筆土地之總價為800 萬元，被告竟違背任務而未依約轉交上開要約書予被害人莊鈴蘭，亦未告知被害人莊鈴蘭上情，卻於102 年11月1 日，在其所工作之前開富達不動產仲介經紀有限公司內，告知被害人莊鈴蘭及證人劉江河，被害人莊鈴蘭所有前揭2 筆土地之總價為770萬元，致被害人莊鈴蘭與證人劉江河簽立「不動產買賣契約書」，而以770 萬元之價格將被害人莊鈴蘭名下所有前揭2筆土地賣予證人劉江河，致生損害於被害人莊鈴蘭，因而認被告此部分亦涉犯刑法背信罪，且與其所為業經起訴對告訴人宋文火為背信犯行部分具有想像競合犯之裁判上一罪關係，應併予審理等情，業經公訴人於本院審理時陳述在卷（見易字第256 號卷第174 頁），從而此部分亦在本院審理範圍，合先敘明。
二、證據能力部分：按被告以外之人於審判外之言詞或書面陳述，除法律有規定者外，不得作為證據；被告以外之人於審判外之陳述，經當事人於審判程序同意作為證據，法院審酌該言詞陳述或書面陳述作成時之情況，認為適當者，亦得為證據，此為刑事訴訟法第159 條第1 項、第159 條之5 第1 項分別定有明文。
經查，本判決所引用以下被告以外之人於審判外之陳述之供述證據及其餘所依憑判斷之非供述證據等證據方法，檢察官、被告及辯護人於本院審判期日均表示同意有證據能力（見易字第256 號卷第154 、155 頁），本院審酌上開供述證據作成時，並無違法或不當之情況；另其餘所依憑判斷之非供述證據，亦均無證據證明係違反法定程序所取得，且無刑事訴訟法第159 條之4 顯有不可信之情況，或其他不得作為證據之情形；且上開各該供述證據及非供述證據又均無證明力明顯過低之情形，復均經本院於審判程序依法進行調查，並予以當事人辯論，被告之訴訟防禦權已受保障，因認上開供述證據及非供述證據等證據方法，均適當得為證據，依刑事訴訟法第159 條之5 第1 項規定，應認均有證據能力。至辯護人於本院審理時所提出並陳稱係證人劉江河所傳送予被告之簡訊內容之書面文件1 份（見易字第256 號卷第209 頁），觀該書面文件係以打字方式繕打記載日期、時間、內容等後作成，並非翻拍一般行動電話傳送簡訊內容之畫面，被告及其辯護人又未提出該門號行動電話簡訊內容畫面以供比對驗證，被告復於本院審理時供稱：我的手機太久了，手機裡面沒有存這麼多的內容等語在卷（見易字第256 號卷第199頁背面），從而辯護人主張該書面文件之記載內容係證人劉江河傳送予被告之簡訊內容一節，即難認有所根據而可憑採，是以該書面文件顯非具有可信之特別情況下所製作之文書，應無證據能力。
貳、認定犯罪事實所憑證據及理由：
一、訊據被告蘇仁忠對於上揭時地有接受告訴人宋文火及被害人莊鈴蘭之委託，分別替渠等居間銷售告訴人宋文火所有系爭
4 筆土地及被害人莊鈴蘭所有前揭2 筆土地，嗣證人劉江河以總價1920萬元購得告訴人宋文火所有系爭4 筆土地，及以
770 萬元購得被害人莊鈴蘭所有前揭2 筆土地，其有自證人劉江河處取得以2800萬元金額計算百分之2 之仲介費用即56萬元等情固坦承不諱，惟矢口否認有何背信犯行，辯稱：劉江河有寫購屋要約委託書，金額是2800萬元，他是要一次購買這6 筆土地，因為我之前曾幫莊鈴蘭賣過她所有的這2 筆土地，所以我知道莊鈴蘭不會降價，因此扣除莊鈴蘭所有土地部分的880 萬元、除草費、鑑界費及我應收取的仲介費用當時劉江河簽立要約書後，我就打電話跟宋文火講說他的土地有人出價，要跟他談，宋文火就說他在南投，要3 天後才會回新竹。3 天後，我有與同事陳嘉雄一起去祥雲山莊的木屋找宋文火，也有帶劉江河簽立的要約書去，但是宋文火說他有很多土地買賣交易的經驗，直接談就好，不用看要約書，所以宋文火從頭到尾沒有看過要約書內容，是他自己不要看的，我們就跟他講說買方的背景還有他出價是包含隔壁的土地一起出的，所以他所有4 筆土地的出價就是1880萬，他說離他想要賣的價錢有差距，他要再考慮。2 天後宋文火跟我說，他希望跟買方劉江河再當面議價，所以於102 年11月
1 日就是到住商不動產科園店談，當時談的人有我、陳嘉雄、宋文火跟他太太、劉江河，最後談好的價格是這4 筆土地的總價是1920萬元，當天就簽約了。另外在劉江河出具要約書後，我有去找莊鈴蘭，她當時開價880 萬元，有跟我講底價，我有告知莊鈴蘭買方要買且出具委託書的事。如果2800萬元可以成交圓滿的話，我不需要再去做調整讓成交價變成
770 萬元及1920萬元，因為我當仲介就是以成交價的固定百分比去收取佣金，如果成交價越高，對我是越有利，我又何必這麼做？我從頭到尾都沒有背信云云。
二、經查：
（一）告訴人宋文火於101 年8 月29日委託被告代為居間銷售其名下所有坐落新竹縣○○鄉○○段○○○段000 ○00地號（全部持分）及197 地號（持分16分之1 ）之2 筆土地，約定銷售總價為新臺幣（下同）713 萬元，並於同日簽訂「土地一般委託銷售契約書」；又於102 年5 月6 日再委託被告代為居間銷售其名下所有坐落新竹縣○○鄉○○○段○○○○段000 ○0 地號（全部持分）及200 之6 地號（全部持分）之2 筆土地，委託銷售價格為1888萬元，並於同日簽立「土地一般委託銷售契約書」。被告於102 年10月26日得知證人劉江河欲一次購買告訴人宋文火所有系爭4 筆土地及被害人莊鈴蘭名下所有坐落新竹縣○○鄉○○段○○○段000 ○00地號（全部持分）及197 地號（持分16分之1 ）土地等共計6 筆土地，總價為2800萬元（含總價百分之2 之仲介費用在內），且表明不願意分開購買，被告因此主動與被害人莊鈴蘭聯絡，被害人莊鈴蘭遂於
102 年10月28日委託被告代為居間銷售其名下所有坐落新竹縣○○鄉○○段○○○段000 ○00地號（全部持分）及
197 地號（持分16分之1 ）之2 筆土地，約定銷售總價為
880 萬元，並於同日簽訂「土地專任委託銷售契約書」。其後，告訴人宋文火於102 年10月31日簽立「委託銷售／出租契約內容變更同意書」，變更其所有系爭4 筆土地之出售總價為1880萬元。而被告先後與告訴人宋文火及被害人莊鈴蘭所簽立之「土地一般委託銷售契約書」及「土地專任委託銷售契約書」中第6 條第5 項及第6 項均已明文載明如有買方簽立要約書，被告身為受託人，即應於24小時內將該要約書轉交予委託人即告訴人宋文火及被害人莊鈴蘭，不得隱瞞或扣留；且應隨時依委託人之查詢，向委託人報告銷售狀況等情，業據告訴人宋文火於偵訊及本院審理時指訴綦詳（見他字第350 號卷第27、28頁、易字第
256 號卷第47至49頁），並為證人即被害人莊鈴蘭於本院審理時證述明確（見易字第256 號卷第162 至171 頁），且為被告本院審理時所不否認（見易字第256 號卷第21至32頁），此外，復有土地一般委託銷售契約書2 份、委託銷售／出租契約內容變更同意書2 份、新竹縣○○鄉○○段○○○段000 ○00地號土地之登記謄本1 份、197 地號土地之登記謄本2 份、○○○段○○○○段000 ○0 地號土地之登記謄本1 份、200 之6 地號土地之登記謄本1 份、新竹縣竹東地政事務所網路申領異動索引資料1 份、不動產買賣契約書2 份、購屋要約委託書1 份、證人劉江河所出具書面資料1 份、手機翻拍資料1 份、土地專任委託銷售契約書1 份、新竹縣竹東地政事務所104 年1 月7 日東地所登字第0000000000號函及所檢附新竹縣○○鄉○○段○○○段000 地號等土地相關所有權人變動登記資料及地籍圖謄本等附卷足稽（見他字第350 號卷第4 至21、37至42、44至46頁、審易字第466 號卷第33至36頁、易字第
256 號卷第62至116 、179 、180 頁），是以應認被告確受告訴人宋文火及被害人莊鈴蘭委任分別出售告訴人宋文火所有系爭4 筆土地及被害人莊鈴蘭所有前揭2 筆土地，為受他人委任處理事務之人，且被告負有將買方所簽立要約書轉交予委託人即告訴人宋文火及被害人莊鈴蘭，不得隱瞞或扣留；且應隨時依委託人之查詢，向委託人報告銷售狀況等義務至明。
（二）次查，證人劉江河於102 年10月26日出具「購屋要約委託書」，總價為2800萬元，欲購買告訴人宋文火所有系爭4筆土地及被害人莊鈴蘭所有前揭2 筆土地，且分別出價2000萬元及800 萬元等情，業據證人劉江河於偵訊時具結後證述：當初連同宋文火所有4 筆土地跟另1 位地主土地我出價2800萬元含仲介費，當初看土地時有詢問被告，被告說其中另1 筆如果低於800 萬元就不賣，所以1 位地主我出價800 萬元，另1 位地主我出價2000萬元，我是10月26日第1 次跟被告見面就當場寫要約書，被告說給他1 個禮拜的時間去跟地主斡旋，所以當時要約期間才會訂到有效至102 年11月3 日，且當天我有拍被告給我的地籍圖，經我檢視手機內地籍圖的照片時間是102 年10月26日沒錯。我在102 年10月26日後1 、2 天有跟被告通過1 、2 次電話，他說他一直跟地主接洽中，之後過了2 天，我在新竹煙波飯店跟被告見面商談，被告說地主還在考慮，我請被告再去斡旋，後來約我11月1 日到被告店裡談，我到場被告才當場告訴我1920萬元，當天就簽約了。（當時簽立要約書時確實有向被告敘明2000萬元針對本案4 筆土地，
800 萬元針對莊鈴蘭的土地？）對，這個建議是被告提給我的，他說莊鈴蘭的部分最低800 萬元，另外4 筆土地就是2000萬元，被告提到仲介費百分之2 ，我說不另外支付，就是2800萬元內含，最後成交包含鄰地在內低於2800萬元等語（見他字第350 號卷第32至35頁），及於本院審理時具結後證稱：本案共6 筆土地，是我透過被告仲介分別向宋文火及莊鈴蘭購買，我是從網路上看到，就打電話聯絡被告，約102 年10月26日在系爭的6 筆土地現場見面，當天我就有當場出價，簽了要約書給被告，我當時有詢問被告，請他給我一個最低可能成交的價格，我就加總起來出了2800萬元的價格，這個價格包含仲介費在內，是買清的價格，也就是不再出其他的費用。實際上這些地是相鄰，我需要這些面積，被告就告訴我，我要的這些部分分屬宋文火及莊鈴蘭所有，我就要被告跟我說比較實在的價格，被告就分別告訴我3 個價格。我記得就宋文火的部分就是2 個不同地段加起來是2000萬元，莊鈴蘭的部分是800萬元。（所以你的出價就是宋文火的部分是2000萬元，莊鈴蘭的部分是800 萬元？）是的，而且這個也是被告告訴我的金額。（要約書的內容是你寫的還是被告寫的？）被告寫的。（你是分別出價2000萬跟800 萬元，被告在要約書中記載成2800萬元，當場你有跟被告說你是分別出價，為何寫在一起變成2800萬元嗎？）這是我同意的，也就是說雖然我同意被告告訴我的宋文火部分跟莊鈴蘭部分的出價，但是我也同意總數加起來是2800萬元由被告去處理，但是2800萬元就是包含仲介費，也就是仲介費是內含。（你出價之後，一直到簽約之前，被告有再告訴你說對方是否同意或同意的價格？）沒有，被告告訴我說有買主在南部，所以要等買主從南部回來，要約書是在1 個禮拜要回覆我，所以在簽約前1 、2 天，被告有打電話告訴我102年11月1 日在光復路被告的店裡簽約。被告在電話裡就只告訴我成交，就叫我去簽約，所以我當時還認為就是我出的價格成交。因此我簽約當天準備的簽約金就是按照當時出價的2800萬元的比例，開1 張支票，我是準備交給仲介，讓仲介自己去分。後來到成交時，我才知道有那麼多筆土地，我一直以為只有3 筆土地，我就是把這3 筆土地當成一筆買賣2800萬元。到了簽約當天我才知道不是按照我當時出價的金額來簽約，我到的時候，被告請我在樓下坐，後來就下來告訴我說他在樓上還在跟宋文火談價格，被告跟我說可以降一定的數字，叫我可不可以再給被告百分之2 的仲介費，還有剩下的就是歸我。當時宋文火及莊鈴蘭的部分都有降，所以我把它當作一筆在談。（你的意思是說你當時就這6 筆土地總共就是出價2800萬元，你自己把它當作一筆在買賣，然後讓被告自己去找出賣人宋文火及莊鈴蘭談，一開始電話告訴你成交的時候，你還以為是2800萬元成交，到了簽約當天，你到了被告的店裡，被告叫你等一下，說他還要跟出賣人談，之後告訴你這6 筆土地總共2800萬元的出價，出賣人同意降價，但是希望你還是支付他百分之2 的仲介費，而且還有剩的部分可以退還給你，是否如此？）是。（後來簽約的金額，就是被告跟你所講出賣人降價的金額，也就是簽約的金額？）是，我記得宋文火部分是1920萬元，莊鈴蘭的部分就是770 萬元。（但是被告跟你講要你付他百分之2 的仲介費用，是按照2800萬元的金額來計算，就是56萬元？）是。（按照簽約的金額，再加上你付給被告的仲介費56萬元，實際上你還拿回來50幾萬？）是，54萬元。（你實際上有支付給被告仲介費56萬元？）有。是被告說要按2800萬元的金額來收的，被告也有開收據給我。（你跟宋文火和莊鈴蘭簽約時，宋文火跟莊鈴蘭就沒有再跟你談到議價的事情？）是，沒有，雙方就直接以1920萬元及770 萬元來簽約。（你是在何時跟宋文火提到你對於他出賣的土地是出價2000萬元？）是後來土地跟鄰居鑑界的時候，宋文火有過來，宋文火說那裡有界樁，鑑界完之後，我跟宋文火聊了一下，剛好提到這件事情。當時宋文火聽到我真正的出價時，他很生氣，接著就問了一大堆過程，追根究底，就詳問細節。（依你的認知，當天是宋文火第1 次聽到你對他的土地是出價2000萬元？）是等語明確（見易字第256 號卷第15
5 至162 頁），暨證人即被害人莊鈴蘭於本院審理時證稱：系爭2 筆土地，在成交賣給劉江河之前，曾經長期委託被告託售，但無法賣到一定的價位，所以一直都沒有成交。後來被告在簽約前幾天跟我聯絡，他問我有沒有要賣，我說要，如果價格可以，我就賣。被告就叫我委託給他，後來被告於102 年10月28日來找我，我就在當天出具「土地專任委託銷售契約書」給被告，當天被告並沒有說有意思要買我的地的人出價是多少。被告有問我希望賣多少錢，我有說我希望賣多少，仲介費用多少，還有加一加其他費用，例如鑑界費用、除草費用及積欠的管理費用，那時候算起來總數費用是770 萬元，我預定實拿的金額是730萬元。原本我想要實拿的價格是800 萬元，再外加仲介費及其他費用，但因我想不會再漲價，想要脫手，才會願意降價。因此我當時簽「土地專任委託銷售契約書」給被告時，是以770 萬元的金額來委託被告銷售，包括我實拿的金額、仲介費及其他費用在內。（「土地專任委託銷售契約書」上面記載880 萬元，但是墨跡顯然和其他的筆跡不一樣，比較深一點，為何會這樣？）這不是我寫的，我也不知道。我只記得曾經開價880 萬元，770 萬元是成交價，是我的底價，880 萬元是開價。（也就是說你預定的底價成交價是770 萬元，但同意由被告開價880 萬元，也就是770 萬元以上都可以，但至少要770 萬元，而且當然是往上加愈多愈好？）是。（被告當時有跟你講這兩筆土地已經有人出價？）沒有，我只知道有人有意思要買，所以被告才會找我出具「土地專任委託銷售契約書」，但被告並沒有跟我說有人出價多少要跟我買。後來被告就說已經成交了，可以來簽約了，就約102 年11月1 日簽約。被告是跟我講770 萬元成交，也就是按照我出價的金額成交。
當天簽約時，等大家都到了，東西拿出來，就是直接按照
770 萬元跟劉江河簽約，沒有再經過議價，簽約完我就離開。（按照契約的內容有提到770 萬元是包含鑑界費、聲請農證費及土增稅？）我跟代書講我就是實拿730 萬元，其他的支出就是都歸被告處理。（你在出具「土地專任委託銷售契約書」時，一直到簽約當天，你知道有人願意用
800 萬元來買你這2 筆土地？）我不知道。（你當時知道買方是同時要跟你買你的這2 筆土地，以及相鄰的4 筆土地？）一開始不知道，簽約的時候才知道。我忘記是劉江河講的還是被告講的，就是劉江河是買一大片的土地。但也只知道他連隔壁的土地一起買，買幾筆不知道，只知道隔壁土地的賣方是宋文火而已等語綦詳（見易字第256 號卷第162 至171 頁），且為告訴人宋文火於偵訊時指訴：
原先197 之39、197 地號2 筆土地底價是賣713 萬元，而
200 之5 、200 之6 地號2 筆土地底價是賣1888萬元，後來因為被告很久都沒有賣出，且我當時身體不好，102 年10月29日、30日在寶山鄉，我跟被告及陳嘉雄一起談事情，被告先說有人出價1880萬元要買這4 筆土地，我問被告說要約書給我看，被告說沒有帶，我說價錢賣那麼低我無法給被告百分之4 的佣金，頂多給50萬元佣金，被告說要回去努力看看，102 年10月31日我跟被告簽立變更同意書，同意將4 筆土地之底價降為1830萬元，加上50萬元佣金即為1880萬元。後來102 年11月1 日被告約我跟買受人去店裡談，我當時沒有跟買受人見面，是被告在中間斡旋，被告說買受人有提高到1920萬元，我想說已經賣那麼久，我身體也不好，所以就同意4 筆土地以1920萬元出售。後來成交後鑑界時買受人劉江河說他一開始寫要約書時就出價2000萬元，但被告卻無告知我此事，所以我認為被告為了盡早成交賺取佣金而背信等語（見他字第350 號卷第27、28頁），及於本院審理時指訴：被告那時候只跟我說有人要買，我就問被告說對方有沒有寫要約書，被告說有，我跟被告說拿給我看，但被告說在公司，被告就一直沒有拿給我看，當時被告是跟我說對方是開價1880萬，那時就談到這邊，我就回家。過了2 天之後，被告跟我說要約劉江河來他們公司談，一般來說是三方也就是我、買方及仲介人員三方談，可是當時不是，我們在2 樓，劉江河在3樓，被告不肯讓我跟劉江河直接見面，就說直接談就好我也不曉得對方要多少錢買，最後被告說他已經盡力，就說1920萬含要給被告的百分之4 的仲介費，我就同意了。後來因為要鑑界，要分2 次，鑑界時我就問劉江河當時有沒有寫要約書，劉江河說有，我說怎麼寫，劉江河就說他總共是2800萬買的，2000萬元是給我的部分，800 萬元是另外一塊的部分，我當時感覺我被騙了，而且我從來沒有碰過比方說我開價1000萬元要買，可是仲介跟我說不用1000萬元買，只要900 萬元或950 萬元就可以買，還可以退錢，因為當時被告退了50幾萬元給劉江河，明明劉江河是講2000萬元跟我買，怎麼最後變成用1920萬元跟我簽約，我認為這是有問題的，而且問題出在被告身上等語明確（見易字第256 號卷第47至49頁），復有前開購屋要約委託書
1 份及不動產買賣契約書2 份在卷足憑。足見身為買受人之證人劉江河於102 年10月26日確實已出具要約書，願意以2000萬元之價格購買告訴人宋文火所有系爭土地，及願意以800 萬元購買證人即被害人莊鈴蘭所有前揭2 筆土地，總價為2800萬元至明，則被告身為告訴人宋文火及被害人莊鈴蘭之仲介人員，為渠等從事居間銷售事務之處理，其本應將前述情事翔實告知告訴人宋文火及被害人莊鈴蘭，俾利告訴人宋文火決定是否願意將其所有系爭4 筆土地出賣予證人劉江河，以及被害人莊鈴蘭決定是否願意將其所有前揭2 筆土地出賣予證人劉江河，然被告卻均未將上揭情事告知告訴人宋文火及被害人莊鈴蘭，反而隱瞞證人劉江河出價更高之事實，並於102 年11月1 日簽約當日將證人即買受人劉江河與身為出賣人之告訴人宋文火及被害人莊鈴蘭刻意隔開，最後反而告知原願意就告訴人宋文火所有系爭4 筆土地出價2000萬元及就被害人莊鈴蘭所有前揭2 筆土地出價800 萬元之證人劉江河毋須出價如此高，可以以更低價格即1920萬元及770 萬元購得告訴人宋文火所有系爭4 筆土地及被害人莊鈴蘭所有前揭2 筆土地，最後亦果然如此訂立不動產買賣契約而完成交易，是以被告所為顯已屬違背任務之行為，彰彰明甚。
（三）又查，被告辯稱：當時有帶要約書去小木屋要給宋文火看，可是宋文火說他買賣過很多土地，所以不用看，叫我直接講，所以是告訴人宋文火自己不看要約書云云，證人陳嘉雄亦附和被告之供述而於本院審理時證稱：被告有帶要約書放在桌上，還有放1 張空白的紙，但宋文火沒有要看，宋文火的意思是說你們不要跟我講那麼多，反正我實拿多少就是了，我們就反問他要實拿多少，宋文火說要跟他太太商量等語在卷（見易字第256 號卷第171 頁）。然此已為告訴人宋文火於本院審理時陳稱：被告那時只跟我說有人要買，我問被告有沒有打要約書，他說有，因為有時間的限制，一般是1 個禮拜，我就在1 個禮拜前回來跟被告聯絡，到我另外有個小木屋的土地在那邊談，我問被告說對方有沒有寫要約書，被告說有，我跟被告說拿給我看，被告說在公司，被告就一直沒有拿給我看，當時被告是跟我說對方是開價1880萬，那時就談到這邊，我就回家。
證人陳嘉雄說被告有把「購屋要約委託書」丟在桌上，但我不看，這是不實在的，因為沒有說有賣方會不去看買方出價的金額，實際上是被告不給我看，證人陳嘉雄所說並不實在，且與事實不符等語明確（見易字第256 號卷第47、198 頁），且觀諸證人陳嘉雄於本院審理時初始經辯護人詰問時，其係證述：我們有跟宋文火講說有1 個買方出了價錢要買2 個人的土地，宋文火沒有看要約書，我也沒有講價錢，宋文火的意思是說你們不要跟我講那麼多，反正我實拿多少就是了，我們就反問他要實拿多少，宋文火說要跟他太太商量等語，然隨即經本院訊問時，證人陳嘉雄卻又改證述：我有很清楚告訴宋文火說有人願意出2800萬元買你和A 地主的土地，但是你和A 地主的土地價格加起來，不會成交，所以請你再提出1 個新的價格。要約書是寫2800萬元買清的意思，要約書有帶去現場，只是宋文火沒有看，不是我沒有說，我們一定是跟他說有要約，現在出價是2800萬元，是你跟A 地主的地，但是依照你和A地主所出的價格加起來的總價已經超過2800萬元，所以不會成交，所以就請宋文火回覆1 個新的價格等語，再經本院以其為何前後所證述內容不一而予以訊問時，證人陳嘉雄又改證稱：（你剛才回答辯護人確實表示你沒有跟宋文火講說買方出的價錢，有何意見？）因為要約書是直接寫2800萬元，宋文火不看，我只告訴宋文火說現在兩個地主出的價錢加起來不會成交。（所以你到底有沒有跟宋文火說有人出價2800萬元買6 筆土地？）我沒有講6 筆土地，我是講2 個人的地，我沒有講2800萬元這個數字等語在卷（見易字第256 號卷第171 至173 頁），則苟告訴人宋文火於案發當時確實在被告欲交予證人劉江河所簽署之「購屋要約委託書」讓其閱覽時，告訴人宋文火拒絕觀看，顯見係告訴人宋文火自己不願意知悉證人劉江河所出價內容為何等情為真，則證人陳嘉雄又豈會一再更易其與被告到底於當時有無口頭告知告訴人宋文火攸關證人劉江河出價總額為2800萬元一事的證述內容，導致前後所述互有矛盾？況且，衡諸常情，告訴人宋文火於案發當時既已委託被告居間銷售其所有系爭4 筆土地一段時間，且其當時身體狀況亦不佳，則當被告告知已有人出價欲購買系爭4 筆土地之際，則該出價金額高低當為告訴人宋文火所在意及亟欲知悉之情事，告訴人宋文火又豈有可能在被告都已經將出價之人所簽署之購屋要約委託書帶至現場，要供告訴人宋文火閱覽，告訴人宋文火卻反而斷然拒絕不願意觀看之理？從而被告此部分所辯實乃有違情理之常，不足採信。
（四）再查，告訴人宋文火及被害人莊鈴蘭先後委託被告居間銷售渠等所有系爭4 筆土地及前揭2 筆土地，並分別簽立「土地一般委託銷售契約書」及「土地專任委託銷售契約書」，是以被告對告訴人宋文火及被害人莊鈴蘭自負有尋覓買受人，並將有意購買之人所提出價格忠實告知告訴人宋文火及被害人莊鈴蘭；若出價之人有出具要約書，更應及時將要約書提交告訴人宋文火及被害人莊鈴蘭閱覽之義務，讓告訴人宋文火及被害人莊鈴蘭能予以評估及決定是否依此價格出售渠等所有土地，此已為前揭「土地一般委託銷售契約書」及「土地專任委託銷售契約書」所明定，更為被告於本院審理時所是認。而證人劉江河於案發當時確就告訴人宋文火所有系爭4 筆土地及被害人莊鈴蘭所有前揭2 筆土地共計6 筆土地提出總價2800萬元之價格，其中告訴人宋文火所有系爭4 筆土地部分之出價為2000萬元，被害人莊鈴蘭所有前揭2 筆土地部分之出價為800 萬元，是以被告本應忠實告訴告訴人宋文火及被害人莊鈴蘭上情甚明，然被告並未如實告知告訴人宋文火及被害人莊鈴蘭，導致最終告訴人宋文火係以1920萬元出售其所有系爭土地，被害人莊鈴蘭係以770 萬元出售其所有前揭2 筆土地。雖被告辯稱其並無違背任務致損害告訴人宋文火及被害人莊鈴蘭之利益云云，然證人劉江河於本院審理時業已證述：（你沒有覺得這樣簽約的金額有點奇怪，也就是理論上來講，以賣方的立場，賣方知道說買方願意用2000萬元來買，但是自己卻願意降價為1920萬元，如此是否合理？）就我立場，我買東西，我能夠少付一點，所以我還很感謝被告幫我爭取到這樣。（這是你買方的立場，但是以第三者立場來看，你認為有人會這樣子賣？）我不知道被告有沒有跟宋文火及莊鈴蘭說我出的價格，但是後來金額比較少，我自己還很感謝被告。（如果出賣人知道有人願意出價2000萬元來買他的土地，他還會自願降為1920萬元來賣？）我認為不會，我後來想的是被告沒有把我出價的金額告訴給出賣人，應該是這樣。（你當時願意總共出價2800萬元來買這6 筆土地，結果宋文火只以1920萬元來跟你簽約，莊鈴蘭也只以770 萬元來跟你簽約，總共金額只有2690萬元，被告可以拿到你56萬元的仲介費，而且可以拿到宋文火及莊鈴蘭簽約金的各百分之4 的仲介費，對於你是有利的，對於被告也是有利的，但是卻不利於宋文火及莊鈴蘭，你認為如果宋文火跟莊鈴蘭事先都知道的話，他們會願意分別以1920萬元及770 萬元來跟你簽約？）當然不會等語明確（見易字第256 號卷第160 頁），復為證人即被害人莊鈴蘭於本院審理時明白證述：（如果你知道被告在找你出具「土地專任委託銷售契約書」或者是簽約當天時，買方係願意以800 萬元來跟你買這2 筆土地，那你還會願意用770 萬元簽約？）我可能不會願意，因為錢當然愈多愈好。（按照一般常理來說，你絕對不會同意？）我當然不會。（你當時委託被告銷售的金額，雖然有告知他底價是770 萬元以上，但是開價880 萬元，也就是說最少是770 萬元？）對，最少要賣770 萬元。（理論上如果買方願意出800 萬元，因為被告是受你委託，他應該要告知你這件事，因為這是對你有利的？）應該要這樣。（被告如果沒有告訴你有人願意出價800 萬元，而還告訴你說770 萬元可以成交，以致於讓你以770 萬元售出這2 筆土地，這樣子是不是讓你至少損失了30萬元？）是。我當初簽約時，就簽770 萬元，我當時就認為當然買方是出價
770 萬元，如果我知道劉江河原來是出價800 萬元，我當然是賣給他800 萬元。（因此這中間的訊息是受到隱瞞，以致於你不知道劉江河出價800 萬元或2800萬元的事情？）我不知道這件事。我現在才聽到，我很驚訝。（被告當時有無告知你說買方有出具要約書，有無給你看過？）沒有。（【提示他卷第21頁要約委託書】是否從來沒有看過？）沒有看過，確定沒有看過等語在卷（見易字第256 號卷第167 至169 頁）。被告既於簽立上揭不動產買賣契約之前，完全未向身為出賣人一方的告訴人宋文火及被害人莊鈴蘭提及證人劉江河所願意出價之2000萬元及800 萬元，導致告訴人宋文火以較低之價格即1920萬元出售其所有系爭4 筆土地，及被害人莊鈴蘭亦以較低之價格即770 萬元出售其所有前揭2 筆土地，相對使證人劉江河受有減少支出買賣價金之利益，而被告係受告訴人宋文火及被害人莊鈴蘭委託處理前揭共計6 筆土地銷售事宜，並非受身為買受人之證人劉江河所委任，是以被告所為顯已違背其任務，並造成告訴人宋文火及被害人莊鈴蘭所取得出賣價金較為短少之損害無訛，從而被告辯稱並未違背任務云云，實難以憑採。
（五）末查，被告並未如實告知告訴人宋文火有關證人劉江河欲以2000萬元向其購買其所有系爭4 筆土地，亦未如實向被害人莊鈴蘭告知有關證人劉江河願意以800 萬元向其購買其所有前揭2 筆土地之要約內容，反而在證人劉江河已表示願意以2000萬元向告訴人宋文火購買系爭4 筆土地及願意以800 萬元向被害人莊鈴蘭購買前揭2 筆土地之情況下，故意隱瞞證人劉江河前揭要約內容，並擅自向告訴人宋文火及被害人莊鈴蘭遊說將銷售總價分別降為1920萬元及
770 萬元，再以出賣人即告訴人宋文火及被害人莊鈴蘭均已同意降價為由，向證人劉江河要求給付百分之2 之仲介費用，甚且，計算仲介費用之成交價並非實際成交價格即1920萬元及770 萬元，卻反而係證人劉江河初始即同意出價之2800萬元，被告更進一步承諾可讓證人劉江河取回原已訂明在「購屋要約委託書」中之出價2800萬元在扣除實際成交價格及仲介費用後之餘額。而此種作法非但告訴人宋文火及被害人莊鈴蘭事先完全不知，更非身為出賣人之證人劉江河所要求，純係被告個人在本案6 筆土地買賣交易過程恣意所為，則苟被告並無損害告訴人宋文火及被害人莊鈴蘭之利益而為違背其任務之行為之不法意圖，其為何不對告訴人宋文火及被害人莊鈴蘭翔實以告證人劉江河之實際出價內容？又為何向證人劉江河要求需以記載於「購屋要約委託書」內容中之出價總額2800萬元作為計算百分之2 之仲介費用的標準，意即需給付56萬元仲介費用，而非以實際成交價即1920萬元及770 萬作為計算百分之2仲介費用之標準？被告雖又辯稱仲介費用係以成交價之百分之2 計算，所以成交價格越高，其可獲取之仲介費用則越高，其怎麼可能會主動故意將劉江河願意出價之金額降低，如此豈非損人又不利己云云。然觀諸證人劉江河所簽立前揭「購屋要約委託書」已明確記載：出價總額為2800萬元，且是包含百分之2 之仲介費用在內等情，有前揭「購屋要約委託書」1 份附卷足參，而證人劉江河對告訴人宋文火所有系爭4 筆土地之出價為2000萬元，對被害人莊鈴蘭所有前揭2 筆土地之出價為800 萬元等情，亦如前述，被告於本院審理時復供述：2800萬元包含劉江河要付給我的佣金即成交價的百分之2 ，還有鑑界費用約20萬元，以及除草費用等。如果議價不成，有必要的話要犧牲我的佣金去促成。當時買方說這個案子很大，如果談不成的話，就要犧牲我們的佣金等語明確（見審易第466 號卷第16頁背面、易字第256 號卷第31頁），顯見苟告訴人宋文火所有系爭4 筆土地及被害人莊鈴蘭所有前揭2 筆土地之買賣交易真能以總價2800萬元成交，被告確實有無法自證人劉江河處取得任何仲介費用之風險，而僅能取得告訴人宋文火及被害人莊鈴蘭所交付成交總價百分之4 之仲介費用；然對比本案最終告訴人宋文火係以1920萬元出售其所有系爭4 筆土地，被害人莊鈴蘭係以770 萬元出售其所有前揭2 筆土地，是以被告可自告訴人宋文火處取得成交價即1920萬元的百分之4 之仲介費用，及可自被害人莊鈴蘭處取得成交價即770 萬元的百分之4 之仲介費用，再加上被告要求證人劉江河所給付以總價2800萬元之百分之2 所計算之仲介費用共56萬元，如此相加結果，被告最後所取得之仲介費用為163 萬6 千元，已高於證人劉江河所提出總價2800萬元，其中2000萬元購買告訴人宋文火所有系爭4筆土地，另800 萬元購買被害人莊鈴蘭所有前揭2 筆土地此種情形下被告所可取得之仲介費用即112 萬元。況且被告所採取前開告訴人宋文火所有系爭4 筆土地銷售總價為1920萬元，及被害人莊鈴蘭所有前揭2 筆土地銷售總價為
770 萬元之作法，又可讓證人劉江河減少支付54萬元等情，亦如前述，證人劉江河更無不同意之理，足認被告所為不僅有利於自己取得更多金額之仲介費用，亦有利於證人劉江河減少支付原已記載於購屋要約委託書內之買賣價金，卻對委託被告處理土地買賣事宜之告訴人宋文火及被害人莊鈴蘭造成損害至明。是以被告辯稱：買賣總價越高，其可取得之仲介費用就越多，所以其不可能主動將劉江河所願意提出之價金降低云云，更屬無稽，難以採信。
（六）綜上，被告前揭所辯均無非事後卸責之詞，不足採信。從而本案事證明確，被告所為前揭背信犯行堪以認定，應予依法論科。
叁、論罪科刑：
一、按被告蘇仁忠犯罪後，刑法第342 條業於103 年6 月18日修正公布施行，並自0月00日生效。修正前刑法第342 條第1項規定「為他人處理事務，意圖為自己或第三人不法之利益，或損害本人之利益，而為違背其任務之行為，致生損害於本人之財產或其他利益者，處5 年以下有期徒刑、拘役或科或併科1 千元以下罰金」。修正後刑法第342 條第1 項則規定「為他人處理事務，意圖為自己或第三人不法之利益，或損害本人之利益，而為違背其任務之行為，致生損害於本人之財產或其他利益者，處5 年以下有期徒刑、拘役或科或併科50萬元以下罰金」。經比較新舊法結果，舊法得科處1 千元以下罰金，新法得科處50萬元以下罰金，新法自屬不利於被告。依刑法第2 條第1 項前段之規定，應以行為時法律對被告較為有利，本案自應適用行為時即修正前刑法第342 條第1 項之規定論處。
二、次按刑法上之背信罪，須客觀上有為他人處理事務而為違背其任務之行為，致生損害於本人財產或其他利益，主觀上有為自己或第三人不法之利益或損害本人之利益之意圖。至該條所謂意圖為自己或第三人不法之利益，則係指自己或第三人在法律上不應取得之利益，意圖取得或使其取得者而言；另所謂財產及財產上之其他利益，則涵義甚廣，有係財產上現存權利，亦有係權利以外之利益，其可能受害情形更不一致，如使現存財產減少（積極損害），妨害財產之增加，以及未來可期待利益之喪失等（消極損害），皆不失為財產或利益之損害（最高法院97年度臺非字第80號、87年度臺上字第3704號判決意旨參照）。查被告蘇仁忠係受告訴人宋文火及被害人莊鈴蘭之委任居間處理告訴人宋文火所有系爭4 筆土地及被害人莊鈴蘭所有前揭2 筆土地之買賣事務，自應以善良管理人之注意義務負責居間、仲介前開土地，將委任事務進行之狀況報告告訴人宋文火及被害人莊鈴蘭，隨時回報銷售狀況及買方之出價，俾利告訴人宋文火及被害人莊鈴蘭得以決定其等委託銷售之合理總價為何及據為決定是否出售前開土地之參考，是被告所為前開犯行，已使告訴人宋文火及被害人莊鈴蘭受有財產損害，且被告所得仲介費用更屬其違背仲介任務下，在法律上不應取得之利益。是核被告所為，係犯修正前刑法第342 條第1 項之背信罪。又被告受被害人莊鈴蘭之委任居間處理其所有前揭2 筆土地之買賣事務，卻為前開違背任務之行為部分，與上開所起訴被告受告訴人宋文火之委任居間處理其所有系爭4 筆土地之買賣事務，卻為上開違背任務之行為部分，具有想像競合犯之裁判上一罪關係，本院自得併予審理，附此敘明。
三、爰審酌被告身為告訴人宋文火及被害人莊鈴蘭之仲介人員，本應依約以善良管理人之注意負責仲介、銷售告訴人宋文火所有系爭4 筆土地及被害人莊鈴蘭所有前揭2 筆土地，然為獲取更多仲介費用之私利，竟棄告訴人宋文火及被害人莊鈴蘭等人之最大權益於不顧，刻意隱瞞相關資訊，除令告訴人宋文火及被害人莊鈴蘭受有損害外，自己亦獲取不當利益，是其所為實有不該，犯後復一再飾詞否認犯行，且迄今未能與告訴人宋文火及被害人莊鈴蘭達成和解，賠償渠等之損害，未見悔意，難認態度良好，併參酌其所獲取之不法利益、所造成之損害、素行、犯罪之動機、目的及手段、智識程度、家庭及經濟生活狀況等一切情狀，量處如主文所示之刑，，並諭知如易科罰金之折算標準，以資懲儆。
據上論斷，應依刑事訴訟法第299 條第1 項前段，修正前刑法第
342 條第1 項、第55條前段、第41條第1 項前段，刑法施行法第
1 條之1 第1 項、第2 項前段，判決如主文。本案經檢察官蘇恒毅到庭執行職務。
中 華 民 國 104 年 9 月 8 日
刑事第三庭審判長 法 官 汪銘欽
法 官 郭哲宏法 官 楊惠芬以上正本證明與原本無異。
如不服本判決應於收受送達後10日內向本院提出上訴書狀，並應敘述具體理由；其未敘述上訴理由者，應於上訴期間屆滿後20日內向本院補提理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）「切勿逕送上級法院」。告訴人或被害人如對於本判決不服者，應具備理由請求檢察官上訴，其上訴期間之計算係以檢察官收受判決正本之日期為準。
中 華 民 國 104 年 9 月 10 日
書記官 李艷蓉附錄本案論罪科刑法條：
修正前刑法第342 條：
為他人處理事務，意圖為自己或第三人不法之利益，或損害本人之利益，而為違背其任務之行為，致生損害於本人之財產或其他利益者，處五年以下有期徒刑、拘役或科或併科一千元以下罰金。
前項之未遂犯罰之。