臺灣新竹地方法院民事判決 八十六年度重訴字第一七六號
原 告 品屋建設股份有限公司法定代理人 丙○○原 告 甲○○右二人共同訴訟代理人 葉文政律師被 告 乙○○ 住訴訟代理人 周敬恆律師右當事人間請求給付買賣價金事件，本院判決如左：
主 文被告應於原告品屋建設股份有限公司交付坐落苗栗市○○段○○○○號土地上建號二六六七號、二六六八號即門牌號碼苗栗市○○路清華里九鄰二九二巷四號一樓、二樓房屋全部及坪數陸點伍捌坪之車位之同時，給付原告品屋建設股份有限公司新台幣壹佰零貳萬零貳佰零柒元。
被告應給付原告品屋建設股份有限公司新台幣壹拾壹萬玖仟玖佰貳拾肆元及自民國八十六年十一月八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告應給付原告甲○○新台幣柒佰貳拾貳萬元，及自民國八十六年十一月八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告品屋建設股份有限公司其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之五，餘由原告品屋建設股份有限公司負擔。
本判決第一、二項，於原告品屋建設股份有限公司以新台幣參拾捌萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如於假執行程序實施前，以新台幣壹佰壹拾肆萬零壹佰參拾壹元為原告品屋建設股份有限公司預供擔保，得免為假執行。
本判決第三項，於原告甲○○以新台幣貳佰肆拾萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如於假執行程序實施前，以新台幣柒佰貳拾貳萬元為原告甲○○預供擔保，得免為假執行。
原告品屋建設股份有限公司其餘假執行之聲請駁回。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：
（一）被告應給付原告品屋建設股份有限公司新台幣（下同）二百一十一萬九千九百二十四元，給付原告甲○○七百二十二萬元及各自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
（二）願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：
（一）原告於民國八十一年七月七日與被告訂立預定房屋及土地買賣合約書，原告品屋建設股份有限公司（以下簡稱品屋公司）將坐落苗栗市○○段○○○○號上所興建為公天廈第壹層Ｈ型及貳層Ｈ型房屋各壹戶，房屋面積分別為約參玖點零貳坪及肆肆點玖參坪，車位坪數陸點伍捌坪以新台幣貳佰捌拾萬元及貳佰壹拾貳萬元出售被告。原告甲○○將為公天廈第壹層Ｈ型及第貳層Ｈ型房屋應有土地以伍佰壹拾捌萬元及肆佰萬元出售被告，有預定房屋及土地買賣合約書四份可稽。被告向原告購買之房屋門牌號碼苗栗市○○路９鄰二九二巷四號壹層貳層於八十三年八月十七日登記給被告，土地苗栗市○○段貳壹壹地號，面積○‧貳壹貳柒壹公頃權利範圍壹貳柒壹分之伍貳於八十三年八月十七日登記給被告，有土地及建物登記簿謄本九張可稽。
（二）被告向原告品屋公司購買壹層Ｈ型房屋，依合約書附件三付款明細表所載被告僅付款至三十三期申請水電完成，但其中二十五期土地過戶送件參萬元，廿九期土地過戶完成參萬元，尚未給付，三十四期水電接戶完成參萬元，三十五期交屋參萬元，亦未給付。銀行貸款壹佰伍拾伍萬元，被告要求只貸陸拾伍萬元，於八十三年七月四日給付原告玖拾萬元，被告尚欠原告柒拾柒萬元，被告向原告品屋公司購買貳層Ｈ型房屋，被告僅按合約書附件三付款明細表所載付款至三十三期申請水電完成，但其中廿五期土地過戶送件參萬元，廿九期土地過戶完成參萬元，尚未給付，卅四期水電接戶完成貳萬元，卅五期交屋貳萬元及銀行貸款壹佰壹拾參萬元尚未給付，被告尚欠原告壹佰貳拾參萬元。依預定房屋買賣合約書第十三條第六項規定「本房屋之水電接通手續由乙方即原告品屋公司負責代辦唯埋設外水電管線之工程費及接戶手續規費等，由甲方全部住戶平均負擔」原告於八十三年三月二十一日代墊外電費用三六六、○一六元，共有五十一戶分攤，被告購買二戶分攤費用一四、三五四元，原告於八十三年七月二十七日代墊外水費用共四五二、四四五元共有五十一戶分攤被告購買二戶分攤費用一七、七四二元，原告於八十三年九月二十三日依無因管理之法律關係代墊天然氣工程費用共一、五四七、四九三元，共有五十一戶分攤，被告購買二戶分攤費用六○、六八六元，被告依民法一百七十六條規定應償還原告品屋公司共代墊天然氣工程費用六○、六八六元，原告品屋公司共代墊九二、七八二元，被告應返還。系爭房屋土地於八十三年八月間辦理過戶登記及抵押權設定登記，被告於八十三年八月十九日先預繳壹拾壹萬元給原告品屋公司做為辦理過戶費用，八十三年八月委託代書辦理房地過戶及抵押權設定登記代書費及規費印花費共二六、七八八元契稅一○○、○八八元，監證費一○、二六六元合計一三七、一四二元，被告預付壹拾壹萬元，尚欠二七、一四二元，被告應返還原告品屋公司代墊之房地過戶抵押登記之費用二七、一四二元，被告總共應返還原告品屋公司代墊之壹拾壹萬玖仟玖佰貳拾肆元，有代辦明細表及收據共九張可稽，被告應給付原告品屋公司共貳佰壹拾壹萬玖仟玖佰貳拾肆元。
（三）被告向原告甲○○購買之壹層Ｈ型房屋土地款依合約書付款明細表被告僅付壹佰壹拾伍萬元，銀行貸款肆佰零參萬元尚未給付，貳層Ｈ型房屋土地款被告僅付捌拾壹萬元，銀行貸款參佰壹拾玖萬元尚未給付，被告應給付原告甲○○土地款共柒佰貳拾貳萬元。
（四）原告品屋公司於八十四年五月九日以苗栗民族路郵局存證信函第七一號通知被告於文到七日內繳納房地價款，被告接函後，由其夫徐仁淡先生委任邱炎浚大律師於八十四年五月十七日函復原告出面洽商暨處理修繕房屋事宜，原告品屋公司於八十五年五月四日以苗栗北苗郵局存證信函第七九號函被告於八十五年五月十日前繳清房地價款原告願將房地總價給予８％折扣優惠，若逾五月十日期限處理將不優惠，一切依雙方所訂契約之條款辦理，被告迄今均未給付，原告迫不得已依法提起本件訴訟。
（五）被告向原告購買之系爭房地，被告已交付之價款Ｈ棟一、二樓房屋價款為二百零三萬元、八十九萬元，房屋土地價款已給付一百一十五萬元、八十一萬元合計四百八十八萬元兩造均無異議。系爭房地已於八十三年八月十七日過戶給被告，被告亦於八十三年八月十九日先預繳壹拾壹萬元給原告做為辦理過戶及抵押權設定登記之費用，原告依房屋預定買賣合約書九條多次電話通知被告辦理交屋並繳清本約房屋土地全部總價款（請參照合約書九條）被告均不會同交屋，原告依合約書第十六條於八十四年五月九日以苗栗民族路郵局存證信函第七十一號通知被告於文到七日內繳納房地價款，俾便辦理交屋事宜，被告未前來交屋。依房屋預定買賣合約書第十一條本房屋自交屋日起，原告負責保固壹年，房屋交付後若有瑕疵被告亦可請求修補，原告亦願負擔保責任保護其權益，被告拒不交屋，顯無理由。原告興建之為公天廈共有五十一戶已有多人遷入居住，足見訟爭房屋並無滅失或減少其價值或通常居住之效用，亦無減少其契約預定居住之效力。鈞院於八十七年一月八日到現場勘驗系爭房屋一樓，被告主張左邊外牆內牆及二樓牆壁有龜裂痕跡，油漆有剝落，瑕疵均係輕微，被告主張之缺失其減少價值之程度均甚輕微，不影響居住，一樓係店面並無衛浴設備，係被告要求後原告才增設。被告主張一樓樓梯間入出口高度不夠，事實上原告均依規定施工，樓頂也有作好防水舖設地磚於下一層均經建築師鑑定無誤，原告興建之房屋並無重大瑕疵，被告藉詞不付款項，亦不肯會同交屋，顯有違誠信原則。
（六）原告對台灣省建築師公會苗栗縣辦事處八十八年九月四日八八台建師苗鑑字第○二七號梁純繡房屋現況鑑定報告結論有意見，工程設計估算表二十項建築物外觀修補及價值降低總價十四％（房價及地價）一、九七四、○○○元、其依據依馮金山建築師八十八年十一月二十四日鈞院之供述係其個人之意見並無學理之依據，連外牆二丁掛配色不合其意亦為減損價金之原因，實難令人苟同。被告梁純繡購買房價壹層二百八十萬元，貳層二百十二萬元，合計四百九十二萬元，房屋於八十三年八月建好，被告不肯交屋，尚未搬入居住即為新屋，若建築物外觀修補及價值降低應以房屋總價四百九十二萬元之十四％計算為六八
八、八○○元方為合理，因與土地無關，房屋之瑕疵應不會影響土地之價值。房屋瑕疵修復費用應不包括包商利潤及管理費（約一○％）二四六、一七九元加值營業稅（約五％以下）一二三、○八九元勞工安全設備費（約一％）二三、九三八元。工程設計估算表總計二、八五五、○○○元房屋減損之價額，原告認為馮金山建築師估算之減損房屋價值不確實。依最高法院七十九年台上字第五四○號判例「法院固得就鑑定人依其特別知識觀察事實，加以判斷而陳述之鑑定意見，依自由心證判斷事實之真偽，然就鑑定人之鑑定意見可採與否，則應踐行調查證據之程序而後定其取捨，倘法院不問鑑定意見所由生之理由如何，遽採為裁判之依據不啻將法院採證認事之職權委諸鑑定人，與鑑定僅為一種調查證據之方法之趣旨，殊為違背」之意旨，工程設計估算表項次３鋁門四
二、一一○元，４不銹鋼電動鐵捲門面一五○、五○○元鋁門及鐵捲門並非全部損壞不堪使用而須全部換新，項次１地坪貼地磚四一、三○○元亦不必全部重新貼舖，上開項目後全部換新重做原告皆認為不恰當。系爭房屋縱有輕微瑕疵，被告交屋後原告亦願負擔保責任，原告興建之為公天原共有五十一戶，僅被告購買之一、二樓藉詞不肯交屋，其餘客戶皆已交屋系爭房屋若有瑕疵，被告僅能依民法第三百五十九條請求減少房屋部份之價金。
（七）被告向原告甲○○購買系爭土地尚欠土地價款七百二十二萬元，原告甲○○已將土地於八十三年八月十七日過戶給被告，系爭房屋有無瑕疵或瑕疵是否會減損房屋之價值，及應減損多少均與原告甲○○無關。
三、證據：提出土地及房屋合約書影本四份、土地及建物謄本九份、水電代墊收據及明細表影本九張、存證信函及回執影本五份等為證，並請求訊問鑑定人馮金山建築師。
乙、被告方面：
一、聲明：
（一）原告之訴及假執行之聲請均駁回．
（二）如受不利之判決，願供擔保，請准免為假執行．
二、陳述：
（一）按有關瑕疵擔保之規定，原則上於危險移轉後始有適用，惟出賣人有給付無瑕疵物之義務，因而在危險移轉前，買受人自有拒絕受領瑕疵物之權利（參最高法院七十八年台上字第一三四五號判決意旨）。次按所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或當事人之約定，認為應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵且不以物質上應具備者為限，若出賣之特定物所含數量缺少，足使物之價值、效用或品質欠缺者，亦屬之．又民法第三百五十四條有關瑕疵擔保之規定，原則上固於危險移轉後始有適用．但出賣人既有給付無瑕疵物之義物，買受人亦有拒絕受領瑕疵物之權利．在特定物之買賣，該為買賣標的之特定物於危險移轉前，倘已有明顯之瑕疵，如經買受人催告出賣人補正，而出賣人仍不為補正，應解為買受人得拒絕給付相當之價金，以免往後法律關係趨於複雜，損及買受人之權益（參最高法院八十三年台上字第六三五號、八十四年台上字第一六九號判決意旨）。再按民法第二百六十四條第一項前段規定：「因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。」所謂他方未為對待給付，應包括他方之對待給付有可歸責於債務人之事由致生瑕疵之情形在內；買賣契約為雙務有償契約，是買受人於付清價金前，知悉買賣標的物有權利瑕疵或有可歸責於出賣人事由致生物之瑕疵時，自得依上述規定主張同時履行抗辯（參最高法院七十四年台上字第一七九六號判決意旨）。復按債務人非依債務本旨實行提出給付者，不生提出之效力，為民法第二百三十五條所明定。物之交付義務人所提出交付之物與契約訂定之內容不符者，不得謂依債務本旨之提出，自不生提出之效力，債權人拒絕受領，即不負遲延責任（參最高法院三十一年上字第二四八一號判例）。
（二）緣被告固於民國八十一年七月七日與原告品屋公司、原告甲○○各簽訂房屋土地坐落於苗栗縣苗栗市○○段第二一一地號土地上所起造興建為公天下Ｈ棟一樓房屋及Ｈ棟二樓房屋及車位乙個、Ｈ棟一樓房屋及Ｈ棟二樓房屋之應有土地，其買賣價款各為二百八十萬元及二百一十二萬元、五百一十八萬元及四百萬元，茲有預定房屋及土地之買賣合約書四紙在卷可稽，予先敘明．惟自八十一年六月八日起至八十三年七月四日止，被告均按兩造買賣合約書所附付款表載就Ｈ棟一樓、二樓之房屋價款各已給付二百零三萬元、八十九萬元，及就Ｈ棟一樓、二樓之房屋土地價款各已給付一百一十五萬元、八十一萬元，及於八十三年八月十九日先行預付十一萬元與原告品屋公司，併予敘明．
（三）經查原告雖於八十三年八月十七日就被告購買之房屋門牌號碼苗栗市○○路九鄰二九二巷四號一、二樓房屋（下稱系爭房屋）及其土地，先行辦理產權過戶登記與被告，惟原告除迄今仍未交付系爭房地外，且其所起造完成之系爭房屋亦顯未合於買賣契約所應具備之價值、效用及品質，具有明顯重大之瑕疵，蓋縱依預定房屋買賣合約書第四條第一項約定﹕「本戶之施工標準，悉依苗栗縣政府工務局核准圖樣施工，建材設備概要，另詳附件（即附件二建材設備說明）」，及第二十三條第二項約定﹕「前項附件均為本契約之一部分，與本約具有同等效力」，惟系爭房屋除未確實依約按建築圖施工外，及施工品質極度粗劣，更與施工建材設備之約定顯不相符，茲略以系爭房屋之明顯重大瑕疵及未提出符合契約約定之內容如后﹕
１、就系爭房屋之外牆四週部分：外牆雖貼二丁掛磚，但所貼磁磚呈現凹凸不平，且磁磚間隙距離不一，並有多處磁磚脫落再行貼上，更有產生龜裂縫隙之現象，明顯可見（參卷附系爭房屋現場照片編號1至10），嚴重減損大樓之外觀及價值．
２、就系爭房屋之一樓部分：除大樑橫亙平頂中央外，地面所鋪設之地磚亦呈現起伏不平，且地磚間隙不一，並地磚與四週牆壁間隙更係不規則；欠缺浴缸及伸縮蓮蓬頭，更無除霧化妝鏡所須之電源插座（參卷附系爭房屋現場照片編號11至14）．
３、就系爭房屋之二樓部分：大門處欠缺防盜鏈，且除地磚未具水平妨害行走及地磚間隙不一外，牆壁處並顯現龜裂之狀態，隱約可見，室內房間牆面所粉刷之水泥漆亦有斑駁脫落不堪之情狀；又且浴缸與牆壁至頂間之磁磚亦起伏不平，更欠缺伸縮蓮蓬頭、毛斤架、衛生紙架與電源插座等等衛浴設備；至廚房欠缺瓦斯濃煙偵測器；再者前後陽台間亦非止滑地磚，並前陽台欠缺水龍頭，而後陽台亦無裝設藝術陽台燈（參卷附系爭房屋現場照片編號15至31）．
４、就系爭房屋之公共樓梯間等部分：公共樓梯間入口處高度不及兩公尺，並有滲水或積水之虞；且樓梯間之牆面恣意挖補或裝設管線，亦處處可見，又地下一樓間之公共樓梯之牆面並顯有嚴重龜裂及滲水之跡象；另地下停車設施入口處旁所設置不鏽鋼圍欄亦已扭曲變形，且入口處之牆壁亦僅水泥灌漿之粗糙牆壁並有挖補之現象，及出入口欠缺廣角反射鏡等設備（參卷附系爭房屋現場照片編號32至39）．是以上述系爭房屋之明顯瑕疵程度未符合契約約定之內容，除經 鈞院於八十八年一月八日履勘系爭房屋現場外，並有台灣省建築師公會就房屋現況之鑑定報告在卷可證，及鑑定人馮金山在鈞院之證述明確可徵（參鈞院八十八年十一月二十四日言詞辯論筆錄），即明系爭房屋之瑕疵狀況，顯非輕微及確有未提出符合契約約定之內容．
（四）再查自原告品屋公司起造完成後起至交付系爭房屋前，被告於發現系爭房屋之明顯瑕疵時，曾屢次向原告品屋公司通知系爭房屋之瑕疵狀況，並請其儘速補正、修繕該等瑕疵損害，且於修繕前，暫不付款，惟原告品屋公司竟均置之不理而未予補正、修繕，反於八十四年五月九日以苗栗民族路郵局第七一號存證信函催告限期給付房地價款，否則將解除契約並沒收已付價款云云，然就其有給付無瑕疵物之義務及應負出賣人之瑕疵擔保責任均隱諱避談；故由被告之夫徐仁淡代理委託律師於同年五月十七日發函催告原告品屋公司出面洽商及處理修繕房屋事宜，詎原告品屋公司除仍不予修繕外，並於八十五年五月四日再以苗栗北苗郵局第七九號存證信函謂，如被告於八十五年五月十日前繳清房地價款及洽商交屋事宜，則其願將房地總價給予８％折扣優惠等語．以上顯見原告品屋公司自始即有不為補正、修繕之意思，一味避重就輕，更未交付合於買賣契約所應具備價值、效用及品質之房地．準此，依前揭最高法院判決意旨，故出賣人即原告在交付系爭房屋而為對待給付義務前，已有明顯之瑕疵，並經買受人即被告催告出賣人補正，而出賣人仍不為補正，則買受人自得拒絕受領瑕疵物之權利，亦得拒絕付清價款；況且買受人於付清價款前，知悉買賣標的物有可歸責於出賣人之事由致生物之瑕疵時，自得拒絕自己之給付義務，而主張同時履行抗辯。
三、證據：提出照片三十九幀，並聲請履勘現場及囑託台灣省建築師公會鑑定系爭房屋瑕疵程度及修補費用。
理 由
一、本件原告主張被告與之訂立系爭房屋及土地、車位之買賣契約，均已移轉所有權，房屋總價為二百八十萬元、二百一十二萬元，土地總價為五百一十八萬元、四百萬元，被告已付房屋價款二百零三萬元，八十九萬元，土地價款一百一十五萬元、八十一萬元，及辦理過戶、抵押權設定登記費用十一萬元，尚欠房屋價款及代墊費用二百一十一萬九千九百二十四元，土地價款七百二十二萬元未付，系爭房屋並無何足以影響居住之瑕疵，台灣省建築師公會之鑑定報告所估算金額亦過高，且外牆二丁掛配色不應為減損價金之原因，若建築物外觀修補及價值降低應以房屋總價四百九十二萬元之十四％計算方為合理，因與土地無關，房屋之瑕疵應不會影響土地之價值，且房屋瑕疵修復費用應不包括包商利潤及管理費、加值營業稅、勞工安全設備費等情；被告則以原告主張之金額均不爭執，惟系爭房屋具有瑕疵，自原告品屋公司起造完成後起至交付系爭房屋前，被告於發現系爭房屋之明顯瑕疵時，曾屢次向原告品屋公司通知系爭房屋之瑕疵狀況，並請其儘速補正、修繕該等瑕疵損害，惟原告品屋公司均置之不理而未予補正、修繕，故出賣人即原告在交付系爭房屋而為對待給付義務前，已有明顯之瑕疵，並經買受人即被告催告出賣人補正，而出賣人仍不為補正，則買受人自得拒絕受領瑕疵物之權利，亦得拒絕付清價款，況且買受人於付清價款前，知悉買賣標的物有可歸責於出賣人之事由致生物之瑕疵時，自得拒絕自己之給付義務，而主張同時履行抗辯等語資為抗辯。
二、原告主張被告向其購買系爭房屋及土地、車位，雙方約定房屋買賣價款為二百八十萬元、二百一十二萬元，土地價款為五百一十八萬元、四百萬元，被告已付房屋價款二百零三萬元，八十九萬元，土地價款一百一十五萬元、八十一萬元，及辦理過戶、抵押權設定登記費用十一萬元，尚欠房屋價款及代墊費用二百一十一萬九千九百二十四元（房屋款為二百萬元，餘為代墊款部分），土地價款七百二十二萬元未付，且原告已依約辦理房屋、土地所有權移轉登記之事實，業據原告提出土地及房屋合約書影本四份、土地及建物謄本九份、外水電代墊收據及明細表影本九張、存證信函及回執影本五份等為證，復為被告所不爭執，堪信原告此部份主張為真實。本件所應審究者厥為系爭房屋是否具有瑕疵，若有瑕疵，被告是否得據之對土地及房屋價款主張同時履行抗辯而請求減少價金？又其所得減價項目及金額為何？茲一一詳述如下。
三、查被告向原告品屋公司購買系爭房屋後，原告已依約交付房屋辦理移轉登記，被告尚有房屋價款二百萬元未付，被告對於未繳交房屋其餘款項乙節雖不爭執，惟辯稱原告所交付之房屋有嚴重瑕疵，自得拒絕給付等語；經查被告辯稱原告所交付之系爭房屋存有嚴重瑕疵等情，業據其提出相片三十九幀為証，另經本院勘驗屬實，且經本院依聲請就原告所交付之系爭房屋函請台灣省建築師公會苗栗縣辦事處，就該房屋是否具有瑕疵、瑕疵之程度、修復費用及減損房屋價值若干等項目為鑑定，其鑑定結果「壹、現場情形：一、外牆：外牆雖貼二丁掛磚，惟所貼掛磚呈現凹凸不平、掛磚間隙距離不一、多處掛磚脫落後再行貼上，產生龜裂與縫隙之現象，減損系爭房屋之價值約為總價之百分之十四。二、一樓：地磚呈現起伏不平或間隙不一之現象，與四周牆壁間距離有不規則之現象，欠缺除霧化妝鏡所需之電源，騎樓地磚損壞，大門推拉不良，鐵捲門損壞，天花部分滲水。三、二樓：大門欠缺防盜鏈，全室牆壁面均有龜裂，地磚呈現起伏不平或間隙不一之現象，套房欠缺毛巾架，共用浴室欠缺蓮蓬頭，房間門與浴廁門與約定不符，欠缺瓦斯濃煙偵測器，前陽台未與約定相符裝設水管提供水龍頭，後陽台未與約定相符設置藝術陽台燈。四、公共樓梯間及公共設施等：公共樓梯間之地面與牆面有滲水及積水，地下一樓之公共樓梯之牆面有龜裂及滲水之跡象，地下室特殊防水無辨識，屋頂層梯間外門損壞。貳、修補費用：總計二百八十五萬五千元（明細詳如附表之工程設計估算表所示）」等語，有台灣省建築師公會苗栗縣辦事處八十八年九月四日台建師苗鑑字第二七號房屋現況鑑定報告書及照片十六幀附卷可稽，可見原告品屋公司所交付之系爭房屋確有瑕疵。而原告品屋公司對於該鑑定結果，除估算金額尚有爭執外（詳如後述），對系爭房屋具有瑕疵亦不爭執，是被告此項抗辯尚值採信。
四、按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付，又所謂他方未為對待給付，應包括他方之對待給付有可歸責於債務人之事由致生瑕疵之情形在內，買賣契約為雙務有償契約，是買受人付清價金前，知悉買賣標的物有可歸責於出賣人之事由致生物之瑕疵時，自得主張同時履行抗辯；又物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵，買賣因物有瑕疵，而出賣人依規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第二百六十四條、第三百五十四條、第三百五十九條、最高法院七十四年度台上字第一七九六號判決分別定有明文。查系爭房屋具有瑕疵，已如前述，而買賣契約本為雙務契約，買受人負給付價金之義務，出賣人則負有交付買賣標的及移轉買賣標的所有權之義務，且出賣人所交付之標的物須為無瑕疵之物，始可認為其所為之給付為合於債之本旨之給付，而被告應給付之系爭房屋剩餘買賣價金與原告品屋公司之交付買賣標的物間亦立於對待給付地位，故於原告品屋公司交付買賣標的之同時，被告自應將尚未給付之價金給付予原告，被告主張同時履行抗辯，應屬可採。再者，判斷契約是否顯失公平，應以契約當事人對於雙方權利義務之約定是否對於他方有明顯不利之情形存在，本件系爭房屋之上開瑕疵均屬尚可修補之瑕疵，本院認減少價金對出賣人尚屬公平，是被告自得行使同時履行抗辯權而拒絕給付其餘買賣價金，並請求減少價金，被告上開所辯，洵堪採信。
五、查被告得因系爭房屋之瑕疵而行使同時履行抗辯權，請求減少價金，業如前述，而系爭房屋經台灣省建築師公會鑑定結果，認該等瑕疵之修補費用及因瑕疵所減損價值計為二百八十五萬五千元，然原告對於此鑑定結果表示估算金額過高，經本院一一審酌，認其中建築物外觀修補及價值降低部分估算為房價及地價之總價百分之十四核屬過高，蓋系爭房屋外牆之瑕疵雖確需支出修補費用，且會降低系爭房屋之價值，然系爭房屋之瑕疵應不致產生系爭房屋所坐落土地價值之貶損，易言之，地價與房價並非絕對成正比，是此部分費用計算應將地價扣除，而僅計算房價，再系爭房屋外牆之瑕疵固會降低其價值，然本院斟酌系爭房屋坐落之位置、交通狀況、環境及系爭房屋之年代、折舊等因素，認以房價之百分之十即四十九萬二千元計算較為合理；又其中包商利潤及管理費二十四萬六千一百七十九元二角七分、加值營業稅十二萬三千零八十九元六角三分、勞工安全設備費二萬三千九百三十八元四角等費用，應非瑕疵修補之必要費用，且已計算七萬一千七百零二元七角之運雜費在內，故上開三種費用應不在得以減價之範圍內；其餘鑑定項目之估算金額則尚屬必須，原告品屋公司雖抗辯鐵捲門、鋁門不需換新，地磚不需全部重貼云云，然此經鑑定人馮金山建築師到院說明更新均屬必須（見本院八十八年十一月二十四日言詞辯論筆錄），是系爭房屋因上開瑕疵所得減少之價金應為九十七萬九千七百九十三元。是以，被告積欠原告品屋公司之房屋價款為二百萬元，業如前述，扣除瑕疵修補費用九十七萬九千七百九十三元，被告尚應給付原告品屋公司房屋價款一百零二萬零二百零七元。
六、查原告品屋公司並未為依債之本旨所為之無瑕疵之給付，已如前述，則被告有關系爭房屋價金之給付並不負遲延責任，是原告品屋公司請求被告給付房屋價金一百零二萬零二百零七元部分金額自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止之遲延利息，即無理由，應予駁回。
七、又被告除積欠原告品屋公司上開房屋價款外，尚積欠原告品屋公司系爭房屋之相關規費，即原告品屋公司代被告墊付之款項，此代墊款不在得減價之範圍內，亦無對待給付關係，自不待言，合先敘明。查原告品屋公司主張其代墊被告所應分擔之外電費用一萬四千三百五十四元，並代墊被告所應分擔之外水費用一萬七千七百四十二元，並代墊被告應分擔之天然氣工程費用六萬零六百八十六元，原告品屋公司共計代墊九萬二千七百八十二元，此為被告所不爭執，並有代辦明細表、收據附卷可稽，且依兩造之預定房屋買賣合約書第十三條第六項規定「本房屋之水電接通手續由乙方即原告品屋公司負責代辦唯埋設外水電管線之工程費及接戶手續規費等，由甲方全部住戶平均負擔」等語，自堪信原告此部分主張為真實；再原告品屋公司主張系爭房屋、土地於八十三年八月間辦理過戶登記及抵押權設定登記，被告於八十三年八月十九日已預繳拾壹萬元予原告品屋公司做為辦理過戶費用，八十三年八月委託代書辦理房地過戶及抵押權設定登記代書費及規費印花費共二萬六千七百八十八元，契稅一十萬零八十八元，監證費一萬零二百六十六元，合計一十三萬七千一百四十二元，被告預付拾壹萬元，尚欠二萬七千一百四十二元，此亦為被告所不爭執，且有契稅繳款書、監證費繳納通知書、規費收據在卷可憑，是被告應返還原告品屋公司代墊之房地過戶抵押登記之費用為二萬七千一百四十二元，合計被告應返還原告品屋公司之代墊款為拾壹萬玖仟玖佰貳拾肆元。而原告請求此部分代墊款自起訴狀繕本送達翌日（即民國八十六年十一月八日）起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，即有理由，應予准許。
八、至原告甲○○部分，原告甲○○主張被告向其購買系爭土地，尚欠土地價款七百二十二萬元，原告已將土地辦理所有權移轉登記予被告之事實，業據原告甲○○提出土地合約書影本、土地登記簿謄本等為證，且為被告所不否認，均如前述，則被告自應依約給付土地價款，且系爭房屋有無瑕疵或瑕疵是否會減損房屋之價值，及應減損多少尚與土地價款無涉，並無何減價之問題，是原告甲○○主張被告應給付其未付土地價款柒佰貳拾貳萬元及自起訴狀繕本送達翌日（即民國八十六年十一月八日）起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，於法即屬有據，應予准許。
九、綜上所述，原告甲○○基於土地出賣人之地位，請求被告給付土地價款柒佰貳拾貳萬元及自起訴狀繕本送達翌日（即民國八十六年十一月八日）起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，於法即屬有據，應予准許。而原告品屋公司本於房屋出賣人之地位，請求被告給付房屋價款乙節，因原告所交付之系爭房屋確有瑕疵，被告得主張同時履行抗辯，從而於原告品屋公司交付系爭房屋之同時，被告應給付系爭房屋未給付之房屋價金一百零二萬零二百零七元，原告品屋公司有關此部分金額遲延利息之請求，為無理由，應予駁回，另被告並應給付原告品屋公司代墊款十一萬九千九百二十四元及自起訴狀繕本送達翌日（即民國八十六年十一月八日）起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。原告品屋公司逾上開數額之請求，均無理由，應予駁回。
十、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。
十一、本件事証已臻明確，兩造其餘攻防或立証，或與本案之爭點無涉，或與判決之結果不生影響，爰無庸一一論列，附此敘明。
據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第七十八條、第七十九條但書、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 四 月 二十五 日
臺灣新竹地法院民事第二庭~B法 官 林 南 薰右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本）。
~B法院書記官 林 淑 瑜中 華 民 國 八十九 年 四 月 二十五 日