臺灣新竹地方法院民事判決 八十七年度訴字第四四三號
原 告 丁○
戊○○右 一 人訴 訟 代理人 甲○○兼訴訟代理人 丁○被 告 丑○○○
癸○○子○○庚○○辛○○丙○○○ 住台北市○區○○里○○鄰○○街○○○巷○弄二乙○○○己○○ 住台北縣○○鎮○○里○○鄰○○○街○○號四樓右 八 人共同訴 訟 代理人 壬○○兼 共 同訴 訟 代理人 卯○○ 住台北縣中和市○○街○○○巷○弄○○號
辰○○ 住台北縣新莊市○○街○○巷○號寅○○ 住台北縣永和市○○路○○巷○○號右當事人間租佃爭議事件，本院判決如左：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：被告應將坐落新竹縣○○鄉○○段○○○○○號如附圖乙部分面積零點五二二甲土地返還原告（以實測為準）。並陳明願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：
（一）原告共有坐落新竹縣○○鄉○○段○○○○○號建地面積零點一五二０公頃（零點一五六七甲），早年依三七五租約分別出租與訴外人詹有財、詹有富、詹彭勤妹，分別承租零點零五二二甲，及零點零五二三甲，有新竹縣私有耕地租約可稽。嗣該地全部依法編定為「甲種建築用地」，依耕地三七五減租條例第十七條第一項第五款規定自得終止租約，並經新竹縣新豐鄉公所函知辦理終止租約在案。詎被告異議，經鄉、縣耕地租賃委員會調解，調處不成立，而移送本院審理。且被告已遷居台北縣，既未使用該地，且多年未交付租金，亦應終止租約。次查原承租人詹有富已於民國八十五年六月五日死亡，被告為其法定繼承人，承受被繼承人財產上一切權利義務，為此請求如聲明所示。
（二）被告已完全沒有耕作原告之農地，因此亦無所謂沒有耕地可作，而可以有「農舍使用條例規定」。
（三）原告雖繼承被繼承人所留財產權利與義務，但兄弟間之耕地早已轉讓給他人耕作，不被被告承租耕作，故被告所稱尚在使用農舍中，顯不合情理（耕作他人耕地，使用原告農舍）。
（四）被告從未繳納租金已違反三七五租約「佃農地租積欠達二年之總額時，得終止租約」的規定。對於另案本院八十八年度訴字第五五六號判決限縮解釋而否定縣府經新編定而變更使用公告確定的公文，公文文號是七十三年十月十五日府地用字第七五０八五號，並將編定結果通知書函寄原告，明確表示係經新編定而非變更為非耕地使用，此亦即鄉公所之所以函文告知，本筆建地係經縣府公告確定「非耕地使用」擬予終止租約及註銷登記的由來，亦係法源依據所在。
三、證據：提出新竹縣稅捐稽徵處八十六年地價稅繳款單、土地登記簿謄本、臺灣省新竹縣私有耕地租約瑞字第一八二號、新竹縣政府土地使用編定結果通知書、新竹縣新豐鄉公所函、本院八十六年度訴字第二七四號判決及確定證明書（以上均為影本）。
乙、被告方面：
一、聲明：如主文第一項所示。
二、陳述：
（一）系爭土地原係原告之被繼承人陳英能所有，民國五十八年以前之地段為新竹縣○○鄉○○段三二一之一地號，地目田，面積三甲六分六釐零毛五糸（三公頃五十五公畝四公釐），為一筆農地及農舍出租與訴外人詹有財、詹有富、詹有福（詹有福去世後，由其妻詹彭琴妹辦妥繼承手續）三人承租耕作，嗣於五十九年十月間，因政府實施農地重劃，將上開農地變更地段及地號，面積細分為多筆，且上開農地尚由原承租人三人之繼承人繼續耕作中，故對系爭農舍及基地之使用借貸原因尚未消滅，依耕地三七五減租條例第十二條之規定，原告自不得藉詞拒絕或收取報酬。且原告係訴外人陳英能合法繼承人，承受被繼承人財產上一切權利義務，自不得謂分別繼承人各自獨立門戶，互不相涉，僅有系爭土地為原告所有，餘無耕地被耕作為搪塞，且使用借貸之原因尚未消滅以前，原告自不得藉詞收回系爭農舍及基地之行為。
（二）系爭土地係原告之被繼承人陳英能所有，於三十八年六月二十五日出租與被告之被繼承人詹有財、詹有富、詹有福三兄弟共同耕作，並訂有三七五租約，且該土地上原告之被繼承人陳英能即建有農舍無償供被告等之被繼承人使用，上開承租人三兄弟不幸分別去世，原告於八十六年間對上開三兄弟聲請鄉鎮公所及新竹縣政府租佃爭議委員會調解並起訴，經本院以八十六年度訴字第二七四號判決駁回原告之訴確定。
（三）原告兄弟間如有糾紛，與被告無關，此有其兄弟向被告收取三七五租谷收據為憑。
（四）系爭土地雖編定或變更為非耕地使用時，出租人固得終止租約，但系爭土地並非工業區之「工業用地」或都市計畫內之「建築用地」，核與獎勵投資條例第六十五條及平均地權條例第七十六條、第七十七條規定之宗旨有所出入，且系爭土地原出租人陳英能出租該舊三二一之一地號土地予被告之被繼承人詹有財、詹有富、詹有福三兄弟時，本即做為該筆農地內之農舍基地以及其他有利該筆農地利用之其他設施的用地，是其當時成立租賃關係之目的，乃係在促進其他部分農地之利用，農地重劃後，租賃關係仍存在，且作相同之利用，認為無耕地三七五減租條例第十七條第一項第五款所規定之適用。
（五）八十九年九月十五日言詞辯論時，原告主張就附圖所示Ｃ部分收回，被告與被繼承人詹有富之兄弟詹有財、詹有福之繼承人亦均表不同意，況且原告先前在言詞辯論時即稱無法指界被告承租使用系爭土地之特定三分之一的範圍，又系爭土地於三十八年承租時，原承租人詹有財三兄弟即未分成特定的三分之一範圍承租使用至今，除農舍中睡覺房間有分開使用外，其他如廚房、客廳、井水、農舍基地均為三人共同使用至今，原告片面指認將系爭土地分成特定三分之一，將對被告造成使用上之困難度與不便。對於原告劃分三部分請求不同意，與使用情形不符，沒有辦法限定一部份使用，沒有區分三兄弟就系爭土地使用特定部分，當初這塊地是當農舍及晒穀場，耕地部分有區分三塊，但系爭土地沒有分清楚，本來三七五租約分三個租約，但就系爭土地沒有就特定區域區分，為了農舍使用上方便，農舍是原告提供的，租時就有的。
三、證據：提出土地登記總簿謄本、三七五租約、新竹縣政府八七府地劃字第一００八一０號、0000000號函、本院八十六年度訴字第二七四號民事判決及確定證明書、八十七年度訴字第四四二號民事判決、八十八年度訴字第五五六號民事判決及上訴狀（以上均為影本）。
丙、本院依職權函新竹縣新豐鄉公所查明系爭土地所訂立之三份三七五租約，其承租人、出租人各為何人，並將該三七五租約影印過院參辦。
理 由
一、原告起訴主張坐落新竹縣○○鄉○○段○○○○○號建地面積零點一五二０公頃（零點一五六七甲）為其所共有，早年依三七五租約分別出租與訴外人詹有財、詹有富、詹彭勤妹，分別承租零點零五二二甲，及零點零五二三甲，嗣該地全部依法編定為「甲種建築用地」，依耕地三七五減租條例第十七條第一項第五款規定自得終止租約，並經新竹縣新豐鄉公所函知辦理終止租約在案。詎被告異議，經鄉、縣耕地租賃委員會調解，調處不成立，而移送本院審理。次查原承租人詹有富已於民國八十五年六月五日死亡，被告為其法定繼承人，承受被繼承人財產上一切權利義務。且被告已遷居台北縣，完全沒有耕作原告之農地，亦無所謂沒有耕地可作，而可以有「農舍使用條例規定」。原告雖繼承被繼承人所留財產權利與義務，但兄弟間之耕地早已轉讓給他人耕作，不被被告承租耕作，故被告所稱尚在使用農舍中，顯不合情理（耕作他人耕地，使用原告農舍）。又被告從未繳納租金已違反三七五租約「佃農地租積欠達二年之總額時，得終止租約」的規定。為此請求被告應將坐落新竹縣○○鄉○○段○○○○○號如附圖乙部分面積零點五二二甲土地返還原告等語。被告則以系爭土地原係原告之被繼承人陳英能所有，民國五十八年以前之地段為新竹縣○○鄉○○段三二一之一地號，地目田，面積三甲六分六釐零毛五糸（三公頃五十五公畝四公釐），於三十八年六月二十五日出租與被告之被繼承人詹有財、詹有富、詹有福三兄弟共同耕作，並訂有三七五租約，且該土地上訴外人陳英能建有農舍無償供被告等之被繼承人使用，嗣於五十九年十月間，因政府實施農地重劃，將上開農地變更地段及地號，面積細分為多筆，且上開農地尚由原承租人三人之繼承人繼續耕作中，故對系爭農舍及基地之使用借貸原因尚未消滅，依耕地三七五減租條例第十二條之規定，原告自不得藉詞拒絕或收取報酬。且原告係訴外人陳英能合法繼承人，承受被繼承人財產上一切權利義務，自不得謂分別繼承人各自獨立門戶，互不相涉，僅有系爭土地為原告所有，餘無耕地做為搪塞。系爭土地雖編定或變更為非耕地使用時，出租人固得終止租約，但系爭土地並非工業區之「工業用地」或都市計畫內之「建築用地」，核與獎勵投資條例第六十五條及平均地權條例第七十六條、第七十七條規定之宗旨有所出入，且系爭土地原出租人陳英能出租該舊三二一之一地號土地予被告之被繼承人詹有財、詹有富、詹有福三兄弟時，本即做為該筆農地內之農舍基地以及其他有利該筆農地利用之其他設施的用地，是其當時成立租賃關係之目的，乃係在促進其他部分農地之利用，農地重劃後，租賃關係仍存在，且作相同利用，無耕地三七五減租條例第十七條第一項第五款所規定之適用。原告主張就附圖所示Ｃ部分收回，被告及被告之被繼承人詹有富之兄弟詹有財、詹有福之繼承人亦均表不同意，況且原告在言詞辯論時即稱無法指界被告承租使用系爭土地之特定三分之一的範圍，又系爭土地於三十八年承租時，原承租人詹有財三兄弟即未分成特定的三分之一範圍承租使用至今，除農舍中睡覺房間有分開使用外，其他如廚房、客廳、井水、農舍基地均為三人共同使用至今，原告片面指認將系爭土地分成特定三分之一，將對被告造成使用上之困難度與不便，且與使用情形不符，沒有辦法限定一部份使用，當初這塊地是當農舍及晒穀場，耕地部分有區分三塊，但系爭土地沒有分清楚，本來三七五租約分三個租約，但就系爭土地沒有就特定區域區分等語資為抗辯。
二、經查：原告主張坐落新竹縣○○鄉○○段○○○○○號建地面積零點一五二０公頃（零點一五六七甲）為其所共有，早年依三七五租約分別出租與訴外人詹有財、詹有富、詹彭勤妹，分別承租零點零五二二甲，及零點零五二三甲，原承租人詹有富已於八十五年六月五日死亡，被告為其法定繼承人，承受被繼承人財產上一切權利義務之事實，業據原告提出新竹縣稅捐稽徵處八十六年地價稅繳款單、土地登記簿謄本、臺灣省新竹縣私有耕地租約瑞字第一八二號、新竹縣政府土地使用編定結果通知書等件為證，復為被告所不爭執，堪信為真。
三、次查：原告雖主張被告應返還原告系爭土地之特定部分即如附圖所示乙部分土地，惟其對於兩造間耕地三七五租約即臺灣省新竹縣瑞字第一八二號私有耕地租約，出租與被告之土地究竟坐落何處，如附圖乙部分所示土地，是否即為兩造租約之標的，被告是否使用特定土地等情，迭稱：他們三人（指訴外人詹有財、詹有富、詹有福）如何使用農舍我不清楚（參八十七年九月一日言詞辯論筆錄），對於出租給被告土地是坐落系爭土地何處乙節，原告答稱：沒有辦法指定出來，去現場勘驗亦無法指出來（參八十七年十一月十三日言詞辯論筆錄），沒有辦法指界（參八十八年四月二十日、八十八年十月五日言詞辯論筆錄），當初租約時沒有劃分清楚，我們沒有辦法指出位置，當初簽約時沒有區分那個兄弟是那個部分，對於有無證據證明被告使用之特定區域乙節，原告仍稱：事實上有困難，沒有證據證明等語（參八十九年十月二十七日言詞辯論筆錄）。從而，原告並無法舉證證明兩造間所租賃之土地具體位置，及原告所指如附圖所示乙部分土地即為被告所承租之部分。被告則稱系爭土地於三十八年承租時，原承租人詹有財三兄弟即未分成特定的三分之一範圍承租使用至今，除農舍中睡覺房間有分開使用外，其他如廚房、客廳、井水、農舍基地均為三人共同使用至今，原告片面指認將系爭土地分成特定三分之一，將造成使用上之困難度與不便，且與使用情形不符，沒有辦法限定一部份使用，當初這塊地是當農舍及晒穀場，本來三七五租約分三個租約，耕地部分有區分三塊，但就系爭土地沒有就特定區域區分等語。經查：兩造間系爭耕地三七五租約即臺灣省新竹縣瑞字第一八二號私有耕地租約與瑞字一八四（承租人詹有財）、一八五號（承租人詹有福）三七五租約，係於七十四年間依新竹縣政府七四府地權字第二三八六四號函核定由瑞字第五二、五三、五四號租約變更、分訂而來，而細究原訂立之瑞字第五二、五三、五四號租約，出租人均為陳英能之繼承人陳文池，承租人分別為詹有富、詹有財、詹有福，耕地則均為崁頭段三二一之一地號田地，嗣因農地重劃，將前開土地細分，遂由前開承租人分別單獨分佃重劃後之部分田地，唯獨對於建地部分，即系爭第一四七八地號部分，為前開三租約承租人所共同承租，各承租系爭土地三分之一部分，並未單獨劃歸何人承租。迄於七十四年間因原出租人陳文池死亡，陳文池之繼承人因此申請辦理租約變更、訂立，將出租人分別改由陳文池之繼承人，再將耕地租賃契約細分，而就系爭第一四七八地號土地部分，出租人變更成為原告，分別與訴外人詹有富、詹有財、詹有福訂立瑞字第一八二號、一八四號、一八五號私有耕地租約，惟亦仍由該三兄弟共同承租前開土地，且前開三份租約均未標示其耕地之具體位置，無法由契約看出具體位置，則系爭租約定約之初，承租人與出租人應非約定就前開土地特定部分為承租，而應為前開土地之全部面積，均由三租約承租人所共同使用。又參諸前開租約有關田地部分，均約定租谷，唯獨系爭瑞字第一八二、一八四、一八五號租約即關於系爭第一四七八地號建地部分，並未約定租谷，而為無償使用，而系爭第一四七八地號土地上確有農舍等建築，為兩造所不爭執，則前開應與耕地三七五減租條例第十二條所示由出租人無償提供農舍與承租人之情形相符，亦佐證系爭第一四七八地號土地及其上之農舍為三租約承租人所共同使用，此有新豐鄉公所新鄉民字第一三八三五號、一四五七八號函及所附之新豐鄉公所函、申請書、理由書、存證信函、耕地租約變更登記申請書、耕地租約變更登記審查情形表、業主名義變更對照表、歷來耕地租約等件在卷可稽。證人林礽梅即新竹縣新豐鄉公所人員亦證稱：系爭土地原始有三份租約，目前土地上有一八五、一八二、一八四三份租約，系爭土地本來與別筆農地由原告父親出租被告，在七十四年時由被告聲請分佃，系爭土地由原告繼承，並與原來承租人分別訂立三份租約，至於三個租約的租賃物坐落位置，伊不清楚等語。從而被告所辯系爭土地於三十八年承租時，原承租人詹有財三兄弟即未分成特定的三分之一範圍承租使用至今，做為農舍及晒穀場，均為三人共同使用，沒有辦法限定一部份使用等情，應屬可採。足徵系爭第一四七八地號土地雖分為三個耕地租約，承租人分別為詹有富等三人，然而訂立耕地租約之初並未將耕地範圍特定於某個部分，而是供承租人共同使用。則系爭第一四七八地號土地既為瑞字第
一八二、一八四、一八五號耕地租約之承租人共同使用，縱使原告主張有理由，被告及其他耕地租約之承租人確實應返還系爭土地，被告亦無法單獨將系爭土地特定部分返還與原告，縱使被告返還系爭如附圖乙部分，其他承租人依舊占有承租該特定部分，從而，原告率爾將系爭土地區分為三塊，逕自認定如附圖乙部分土地即為被告所承租之特定土地，要求被告單獨返還前開土地，即無實益，自應予以駁回。至於原告請求本院實際測量如附圖所示乙部分坐落之位置與面積乙節，因縱使實際勘驗現場將位置與面積測量出來，仍無解於判決之結果，原告前開聲請即無必要，附此敘明。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決無影響，毋庸一一論列，附此敘明。
五、原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併駁回之。
六、結論：本件原告之訴為無理由，應依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中 華 民 國 八十九 年 十一 月 十 日
臺灣新竹地方法院民事第一庭~B法 官 張宏節右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
~B法院書記官 陳秀子中 華 民 國 八十九 年 十一 月 十 日