臺灣新竹地方法院民事判決 八十七年度訴字第九三九號
原 告 丙○○訴訟代理人 薛欽峰律師被 告 甲○○○乙0000 000右當事人間請求拆屋還地等事件，本院於中華民國九十三年三月二十二日言詞辯論終結，本院判決如左：
主 文被告應將坐落新竹縣竹北市○○段○○○○號土地上如新竹縣竹北市地政事務所九十三年二月五日土地複丈成果圖所示九一點五六平方公尺之門牌號碼新竹縣竹北市○○路○○○巷○號房屋拆除，將土地返還原告。
被告應給付原告新臺幣壹拾柒萬肆仟貳佰零柒元，暨自民國八十四年四月十日起至九十年四月九日止按每年肆萬柒仟貳佰貳拾叁元，及自民國九十年四月十日起至返還前開土地之日起按每年伍萬陸仟叁佰柒拾伍元，暨均自民國八十八年一月二十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之九十八，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣伍拾玖萬元或同面額之臺灣銀行可轉讓定期存單供擔保後，得假執行。但被告如於假執行程序實施前，以新臺幣壹佰柒拾陸萬壹仟陸佰壹拾肆元為原告供擔保後，得免為假執行。
本判決第二項於原告以新臺幣貳拾壹萬元或同面額之臺灣銀行可轉讓定期存單供擔保後，得假執行。但被告如於假執行程序實施前，以新臺幣陸拾貳萬陸仟陸佰柒拾元為原告供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、原告主張：
一、緣系爭坐落新竹縣竹北市○○段○○○○號土地( 下稱：系爭土地 )共計九十二平方公尺係原告丙○○與訴外人薛欽峯、魏龍泉、魏錦龍等人共有，該等共有人向同意由原告協議分管以管理收益使用該地。而被告甲○○○繼承居住其先祖所建門牌號碼新竹縣竹北市○○路○○○巷○號房屋( 下稱：系爭房屋 )，並續與原告成立基地租賃契約使用該地，皆於年初依約繳租多年。惟自民國八十年起被告即拒絕繳納兩造先前所約定並已合意履行數年之租金，即每年依公告地價百分之三繳納之地租自八十年起迄八十三年止每年應繳新臺幣( 下同 )五萬八千一百六十九元、八十三年後每年應繳五萬三千一百零五元，其僅誤以土地法第九十七條規定諉稱前繳租金過高，於原告歷年多次追繳下仍拒付長達四年租金，有其所發拒繳存證信函可憑( 按由該信函第二頁第二行其亦係指「公告地價」 )。嗣原告於被告屢次惡意欠租不繳後，僅得於八十四年三月二十五日發函催告被告於相當期限內繳清四年地租共計二十二萬七千六百十二元，詎被告仍置之未理，復僅依其所自認之標準事後清償五萬二千三百二十元，是被告仍積欠原告租金共計十七萬五千二百九十二元，顯超過二年租金總額約十一萬六千三百二十元，原告在屢勸被告，其卻狡辯不改下，即於八十四年四月十日正式發函終止兩造間之系爭土地租賃契約，請求被告交還土地，然被告迄今仍毫無誠意解決，亦未交還系爭土地及賠償損害，合先敘明。
二、查被告之女兒林玉珠因未受合法受任，於日前代被告所提書狀內之情緒用語原告尚不願追究。然則，由被告特別代理人即被告兒子林建裕於本院九十三年三月三日言詞辯論期日所稱：「( 問：是否在七十九年、八十年有支付原告租金四萬元及五萬元？ )是。」、「( 問：當時租金如何計算？ )是依照原告口頭上說支付，完全沒有任何的依據。」、「( 問：當時要你付租金時有無脅迫你？ )他給我的『感覺』是如果不繳就要用法律行為給我們拆屋。」等語，則與事實尚屬有間，蓋因被告之所以支付系爭租金係早經兩造欣然同意，此亦可由在場證人魏龍泉可證。而該約定以公告地價百分之三之地租不僅較附近地租市價為低，甚亦遠低於省學產地之租金，且可隨景氣良窳計算，對兩造而論甚為公平。原告根本不曾，更不會以任何脅迫，甚至是違反被告意願之任何方式為之。因原告本係以務農為業，根本非其等所言之大地主，其一生殷實、寬厚，而原告代理人在八十年六月方自大學剛畢業尚未考上律師，更是遠在高雄服役，當時完全未涉甚未知此事，實並無林玉珠前稱原告以其兒子係律師或如特別代理人所稱『感覺』是如果不繳就要用法律行為給我們拆屋之情，是其所述，洵非真實。又本件確係依兩造欣然同意之租金計算方式付租，反恐是在被告依約繳付數期租金後，因其女林玉珠可能任職律師事務所，錯經人指點致片面誤解土地法規定，方生拒絕付租糾紛。
惟由被告特別代理人上揭陳述，亦可判知於被告仍有行為能力時，確曾至少二次同意依公告地價百分之三標準支付原告租金，且原告並無脅迫之情事，則該租金計算方式確係經兩造意思合致，被告自不能事後再藉詞反悔而拒不履約。再者，系爭土地自七十六年至七十九年之每平方公尺公告地價為一萬六千一百十七元，而八十年至八十二年之每平方公尺公告地價為二萬一千零七十六元，八十三年後之每平方公尺公告地價則為一萬九千二百四十一元，迄今亦為如此。又兩造確合意以系爭土地當年度公告地價之百分之三計算租金( 此由被告於其生病前即八十二年十一月二十四日所發之律師函明確記載：「．．．以『土地總價百分之三』為計收租標準，本人既不諳法令，又恐遭驅趕或涉訟，只好『年年辛苦繳納」，．．．今年薛先生前來收取八十、八十一年度地租共索價『約壹拾壹萬元」，．
．．且每年均依『公告地價』節節無限調．．．。」乙節，可知兩造之前確實同意以公告地價百分之三為收租標準，且因被告房屋實際佔用原告所有土地面積達四十餘坪，但兩造當初亦係同意僅以系爭土地九十二平方公尺為計算標準，實已極為低廉，且對原告較為吃虧，扣除應繳稅捐已所剩無幾，自無對被告有不公平之處，應堪認定。
三、次查，原告既因與其他共有人協議分管系爭土地，確已專有出租等使用收益系爭土地之權利，其與被告因先祖關係續成立基地租賃契約，即屬有效，此亦為被告等所一再自認。而被告先前並依兩造合意繳租標準按公告地價百分之三給付地租予原告多年，原告亦為厚道而酌取整數，此亦為被告來函所自認，復為被告乙0000000於本院所自認，故兩造確係就租金之計算已有意思表示一致之合意。惟於八十年起被告卻稱經人指點( 參存證信函第一頁第六行 )擅解土地法第九十七條原意，並堅拒續繳共四年租金，其後雖於原告催告下被告卻仍狡詞反悔而僅繳納小部份欠租，以此一再敷衍原告請求。惟按土地法第一百零三條第四款規定：「承租人積欠租金額除以擔保現金抵償外，達二年以上時，出租人得收回基地。」，是原告業於被告積欠四年地租後明確依法限期催告繳租，惟被告仍欠約三年租金總額不願繳清，於八十四年四月十日經原告發函通知終止契約，是兩造之租賃契約業已終止消滅。故原告本於出租人地位依民法第四百五十五條、土地法第一百零三條第四款規定依法得收回基地，被告即負有拆除系爭房屋、回復原狀以交還系爭土地予原告之義務。
四、再查，兩造基地租約既於八十四年四月十日終止，則其後被告拒絕依民法第四百五十五條及土地法第一百零三條第四款返還系爭土地，而自行未經同意繼續使用該基地，是依民法第二百三十一條、第一百八十四條、第一百七十九條等規定，被告除應返還契約終止前積欠之約三年租金外，並應另返還賠償具物權契約效力之分管協議權利人即原告本可因而使用收益相當於租金之損害賠償或利得。再依本院履勘筆錄記載該地點為市中心，交通亦為便利，又參考附近市租或省學產地公租，應可酌以公告地價百分之五計算為其利得基準，其總額即如原告訴之聲明第二項金額。綜上，被告長年在原告收取租金已顯較同區域一般出租及政府出租租金為低下卻仍百般拒繳地租，實違誠信原則，致令原告損失不貲，亦顯失公平。綜上，因本件原告為系爭土地之分管權利人，本件租賃關係亦係存在兩造間，故出租人即原告當得依民法第四百五十五條及土地法第一百零三條第四款規定以此租賃債之關係請求收( 交 )回基地。另被告對於所積欠之租金亦屬債務不履行之給付遲延，自仍應給付予原告。又承租之被告於租賃關係終止後仍使用該土地得利，實係已損及分管人即原告之專有使用收益、管理之分管權利，自應依民法第一百八十四及第一百七十九條不當得利等規定賠償原告因此所生使用收益之損害，要屬無疑。
五、對於被告抗辯所為之陳述：
(一)查原告自七十八年原告之兄薛克昌死亡後，即經其他共有人協議分管而出租系爭土地予被告，並由原告向被告收取租金，除有同意證明書可證外，此亦可請各共有人魏龍泉、魏錦龍等到庭為證，且其他共有人亦均無任何爭議。而被告實際使用該未辦保存登記建物亦係有權承租者，此由被告所呈提存書所載原因及事實可證( 惟該等所謂提存事宜均係在八十四年四月十日原告終止租賃契約後方為之，即八十六年及八十七年，並不影響原告前已依法終止租約而得收回基地之效力 )，且依其事由亦非清償兩造所約定之系爭租金，況縱其所餘積欠之金額亦仍係超過二年租金未付。又兩造之先祖縱於十年間有設定地上權證書，惟嗣在土地總登記時既未會同完成地上權登記，此可參土地登記簿謄本可證其上迄今確無地上權或其他權利之登記，是本件實已無地上權之效力。且該設定證書範圍雖僅載二六點一六坪，惟此僅祗為坐落建物之面積( 但他項權利聲請書上之權利範圍為持分全部換算面積達四十二坪 )，而被告實際使用租用之面積更含其天井、廚房及出入通道等，此亦為被告八十八年五月三十一日答辯狀所自承佔用共計四十五坪，故縱原告前手薛克昌以四十坪為準收租，實為合法，否則超出部分被告豈不自始無權占用？惟於薛克昌死亡後，原告即為體恤被告之處境及因應市地重劃之故，為求兩造公平，即就租金計算與其成立新的租賃關係，即兩造均係同意以土地公告地價百分之三，基地面積降為九十二平方公尺計算為每年租金給付標準，故此對出租之原告言減少收益面積已係吃虧並顧及被告立場，是原告絕非有任何威脅之情，當時另有共有人魏龍泉在場，可證兩造確係欣然同意此租金計算標準。故此約定自與被告及薛克昌間前支付租金事宜無關，不應混淆。且被告確從此即按此方式繳納租金，此亦經其八十二年十一月二十四日存證信函所自認，及所提八十年五萬元收據等可證，是確無所謂超收之情。從而，被告既已同意此一新租賃契約之成立並同意付款，自不應事後再臨訟巧辯。實則其八十一年以後拒繳租金之原因亦非認原告超收租金，而係曲解土地法第九十七條意旨稱與該法不合爾。然果依其等主張租金甚連支付系爭土地地價稅每年已約二萬元均不足，原告長年損失更鉅，已顯失平衡。蓋因地價稅課稅明細表稅捐機關僅保存五年，故前陳報自八十七年至九十一年之地價稅課稅明細表可知，系爭土地( 九十二平方公尺，約二十七．八三坪 )因原告『持分』僅六分之一，故計算該土地全部地價課稅總額應再乘六，即約一萬七千七百四十二元( 即2957x6=17742 )，是此等稅款業已超過被告自行違法計算主張之租金數額，果如依其所提存所謂『二年』租金竟只有二萬六千一百六十元，即每年僅一萬三千零八十元，如此數額連稅款均不足支付，實明有失公平。是兩造既同意每年收租僅以系爭土地之公告地價百分之三價額計租，且兩造亦已依約履行數年，實已合情至理，洵可見原告之苦心與厚道，被告實當體會。
(二)又兩造於七十九年間所定之租金標準已較一般地租為低，甚與當時比鄰之同段五四九等地號臺灣省省有學產地租金按土地地價年息百分之七．五計算相差倍餘，此亦為被告所不爭執，而被告現建物座落土地亦有約二坪屬該學產地，而須依此繳租予省政府，亦應知原告收租已屬賤價，故被告迭次宣稱原告調漲租金係欲收回基地，顯係扭曲原告之善意。
(三)縱退步言之( 假設語 )，依被告所提業經失效之地上權設定證書規定「３、經濟情形亦或諸物價顯著變動時，地租得應實情自動商酌調整。」，是於七十九年間兩造既同意以當時物價及一般出租標準已較低之公告地價百分之三之租金為計算標準，即與之相符。而依該證書明載「付租期：每年十一月底」、「４、遇左列情形之一者，隨時解約：一、承租人有滯納租賃五日以上者。」，是被告已遲延給付原告租金多年，遠超過五日期限，即亦符合該解約條款，原告行使解約或終止契約之權利，而要求返還租賃基地，亦屬有據。
為此聲明：
(一)被告應將坐落新竹縣竹北市○○段○○○○號土地其上門牌號碼新竹縣竹北市○○路○○○巷○號房屋拆除，並將土地回復原狀交還原告。
(二)被告應給付原告十七萬五千二百九十二元租金，及自八十四年四月十日起至給付日止，依每年年租八萬八千五百零八元給付原告賠償金，及均自起訴狀繕本送達翌日起迄清償日止依年利率百分之五計算之利息。
(三)訴訟費用由被告負擔。
(四)原告願提供現金或等值臺灣銀行可轉讓定期存單或有價證券供擔保，請准宣告假執行。
貳、被告則以：
(一)兩造先祖於十年十一月十日成立契約，並曾登記有地上權，除約定地上權權利範圍為二六點一六坪，地租為每坪年穀二臺斤，付租期為每年十一月底外，並約定地租得應實情自動「商酌」調整，合先敘明。
(二)被告一方自始除每年交付地租外，並應地主建議調整地租，七十幾年來一貫由地主前來收租，收租日期不定，並曾經超過二年才來收租。直至七十年起，被告之先夫林清標才向對方要求給付收據，足證歷年被告先人忠厚履約之情。而地上權雖為二六點一六坪，但整棟房舍包括天井、廚房等共約四十五坪，被告先夫為老實人，被告亦不識字，地主自始即主張房屋前半部亦為其所有，故其所收地租則為四十坪，此有收據可參。嗣於七十八年間地主薛克昌過世後，改由其弟即原告代表收租，一反習慣，索價四萬元，較前一年所收二萬四千元竟近二倍，其威脅被告，如果不照付的話，「法院見」，被告被威脅心生恐懼，只好忍痛給付，詎原告於八十年前來收取七十九年地租時又漲一萬元成為五萬元，被告深恐房舍被拆流落街頭，只好咬牙再付，此可依履約之習慣常理衡酌，被告在何種情況下會給付如此不合理之數額？到了八十一年，原告前來收租竟又漲一萬元，要價六萬元，被告央求其少算一點時，原告調頭就走，半點商量之機會都不給，因此，當年未收。迨至八十二年原告仍拒絕前來收取地租(被告打電話要求二年算十一萬元，原告來都不來 )，因此超過二年未收，八十二年被告「主動」委託律師催告，原告前來執意收取十二萬元，被告只籌了十一萬元，原告拒收，並告知他兒子是律師，復於八十三年間仍未見原告前來收租。
(三)而原告於八十二年前來時，改稱其所收是二六點一六坪地租，非四十坪地租，至此，被告始知年年被騙超付十四坪地租，並對收租人之誠信信心喪失，而薛克昌已故，原告又未辦理繼承，是否將來又有其他共有人來重複收租？果然，原告未依誠信原則，超過二年拒收低於單方主張之地租，反藉被告「主動」委託律師催促其前來就「未收」及「超收」部分協商之信函，作為謊稱是被告拒付租金超過二年之證據，為此，原告就「未拒收」或有「主動催告」應另行舉證，始能證明係被告惡意及違約，並應就「超收地租」、契約約定自動「商酌」調漲部分作合理合法之表示或解釋或證明。
(四)又原告之兒子薛欽峯律師曾於八十四年間首次主動以認證書( 似因未辦繼承 )發文要收四年地租，對歷年超收地租仍絕口不提，被告始回覆，並言明以五萬二千三百二十元支付四年( 八十至八十三年 )地租( 因抵扣歷年超收部分無標準，故以每坪五百元支付 )，款項業由原告收取，原告所訴，多有不實。迨至八十五年底被告再寄二萬六千一百六十元支付八十四、八十五年地租給原告，惟遭原告退還，故向本院提存，八十七年底亦然，故被告自始至今未有任何一年未付地租，是被告共付了悠悠七十八年的地租，並依約誠信調漲給付，原告所言歪曲事實。
(五)綜上，原告家族在竹北市為大家族，被告房舍左方及後方土地皆為薛家所有，被告房舍恰與薛家三間菜市場黃金店面緊鄰，惟薛家之黃金店面淺短，礙於被告房舍所占，無法後退拓展，如被告遷離，整片土地立即可興建大樓，被告並無意擋人財路，只是祖先立業於此，是一家賴以居住遮風避雨之所，原告以威脅方式強收不合理租金，被告因生病沒錢( 氣喘病纏四十年，大兒子賣車，汽車業不景氣，只領底薪，小兒子當兵 )，央求其二年算十一萬元，原告不予理會，今原告提起本件訴訟，如其志在興建大樓，應用合理合法之方法取回土地，不應以威脅、猛漲，讓人恐懼、受不了、住不下去之方法解決。遑論，契約有公平、相對原則，立約當時必然是居於對等之立場，當年之土地不值錢，稻米才是有價值之物，如今地價狂飆，此為外在環境因素使然，並非原告之功，其不能獲利更非被告之過，兩造既繼承祖先之契約、產業、利益，當然也要承擔誠信、損害、責任與義務。否則，七、八十年前建築於優美田野間之房舍，如今卻被擠入陰暗之連單車都不能騎之窄巷內，四周是高樓之後門及廁所，遮蔽了陽光及清風，品質極其惡劣，被告又要向誰哭訴？被告是不得已才住於此。是原始契約既就地租之坪數、地租、調漲方式都有明示，被告迄未有違約之情形，反而是原告違約，所訴為無理由。
為此聲明：
(一)原告之訴及假執行之聲請均駁回。
(二)訴訟費用由原告負擔。
(三)如受不利之判決，被告願供擔保，請准免為假執行之宣告。
叁、兩造不爭執之事實：
一、查系爭坐落新竹縣竹北市○○段○○○○號土地，面積為九十二平方公尺，係原告與訴外人薛欽峯、魏龍泉、魏錦龍等人共有，該等共有人同意原告就門牌新竹縣竹北市○○路○○○巷○號建物坐落共有人共有土地，包括但不限於系爭土地，有分管等權利，故其自專有出租系爭土地以收取租金所有等權利，業據原告提出土地登記謄本、系爭土地共有人間出具之同意證明書各一件附卷可稽。
二、又被告繼承其先祖在系爭土地上所建門牌號碼為系爭新竹縣竹北市○○路○○○巷○號房屋，並與原告成立基地租賃契約租用系爭土地，且曾於七十九年二月十七日由被告之子林建裕支付七十八年度土地租金四萬元予原告之子薛欽峯，復於八十年七月二日再由被告之子林建裕支付七十九年度地租五萬元予原告本人，亦據被告特別代理人提出收據二紙附卷為憑。
三、再原告所有系爭土地上確經被告占用如附圖所示九一點五六平方公尺搭蓋系爭一層樓房建物供自己及子女林建裕居住使用等情，既為被告所不爭執，且經本院履勘現場，及囑託新竹縣竹北市地政事務所測量屬實，有本院勘驗筆錄及新竹縣竹北市地政事務所九十三年二月九日北地所測輝字第○九三○○○○七七九號函檢具之土地複丈成果圖附卷可稽，均堪信為真實。
四、而原告曾於八十四年三月二十五日委請薛欽峰律師以欽律字第一○一號函催告被告於收受信函五日內清償積欠原告四年地租，共計二十二萬七千六百十二元，及自八十年起每年各依百分之五計算之利息，否則即為終止該基地租約，嗣薛欽峰律師復於八十四年四月十日再以板橋七支局第二三○號存證信函通知被告終止兩造就系爭土地所訂租賃契約等情，亦據原告提出上開二紙存證信函可佐。
五、惟被告於收受原告委請薛欽峰律師所發上開欽律字第一○一號書函後，旋於八十四年四月一日以臺北郵局第六四號存證信函回覆原告，並檢附五萬二千三百二十元郵政匯票，支付系爭土地二六點一六坪自八十年至八十三年共計四年之地租，嗣原告亦已收取上開五萬二千三百二十元。惟被告其後以臺北漢中街郵局第九八號存證信函檢附郵政匯票二萬六千一百六十元，欲支付八十四、八十五年度租金予原告時，因遭原告將所寄款項退回，被告即於八十六年一月二十八日向本院提存八十四、八十五年度租金共計二萬六千一百六十元，經本院以八十六年度存字第二九九號案件受理在案。嗣被告又以竹北博愛郵局第三三六號存證信函檢附郵政匯票二萬六千一百六十元，欲支付八十六、八十七年度租金予原告，惟遭原告將所寄款項退回後，被告復於八十七年十二月十五日向本院提存八十六、八十七年度租金共計二萬六千一百六十元，另經本院以八十七年度存字第二○九四號案件處理在案，亦據被告特別代理人提出臺北郵局第六四號存證信函、中華民國郵政國內普通匯票三紙、臺北漢中街郵局第九八號存證信函、竹北博愛郵局第三三六號存證信函、本院八十六年度存字第二九九號提存書、本院八十七年度存字第二○九四號提存書各一件可資佐證。
六、另系爭土地於七十六年間之公告地價為每平方公尺一萬六千一百十七元，又於八十年公告地價為每平方公尺二萬一千零七十六元，再於八十三、八十六、八十九年公告地價均為每平方公尺一萬九千二百四十一元，復據原告提出新竹縣竹北地政事務所函二件附卷可稽。
肆、本院得心證之理由：
一、本件兩造爭執之處應在於兩造是否有約定系爭土地繳付租金之標準？兩造所約定租金支付之標準有無違反土地法之強行規定？被告有無土地法第一百零三條第四款規定積欠租金達二年以上，出租人得收回基地之情事？再原告得否請求被告支付於兩造租約終止前未依約定繳付之租金，及於租約終止後繼續占有系爭土地可獲得相當於租金之不當得利或損害賠償，茲分述如下：
(一)查原告主張兩造曾於七十八年間約定以系爭土地每年公告地價百分之三標準繳納租金等情，業據提出被告於八十二年十一月二十四日委託張業照律師所寄發臺北七十支局第三九九號存證信函內載：「．．．目前基地由所有權人之一丙○○先生代表收取租金，其逕以土地總價百分之三為計收標準，本人既不諳法令又恐遭驅趕或涉訟，只好年年辛苦繳納，．．．八十一年度平均每月近五千元地租，且每年均依公告地價節節無限調漲」等情為證，已明確表示原告係以公告地價百分之三之標準收取租金，而被告於七十九年二月十七日既由其子林建裕支付七十八年度土地租金四萬元予原告之子薛欽峯，復於八十年七月二日再由其子林建裕支付七十九年度地租五萬元予原告本人，亦據被告特別提出收據二紙附卷為憑，則被告所有系爭房屋坐落在原告所有系爭土地上之面積計為九一點五六平方公尺，且系爭土地於七十八、七十九年間之公告地價既為每平方公尺一萬六千一百十七元，已如上述，是如按系爭土地於七十八年、七十九年間每平方公尺公告地價一萬六千一百十七元計算系爭房屋占用系爭土地面積九一點五六平方公尺之百分之三金額為四萬四千二百七十元【計算式為：(16117x91.56x3%)=44270，小數點以下四捨五入】，核與原告於上開時日向被告收取四萬元、五萬元之租金數額相近，足見原告上開主張，尚非無據。至被告之子即於上開時日受被告委託支付租金予原告之林建裕雖到庭陳述：「( 問：是否在七十九年、八十年有支付原告租金四萬元及五萬元？ )答：是。」、「( 問：當時租金如何計算？ )答：是依照原告口頭上說支付，完全沒有任何的依據。」、「( 問：當時要你付租金時有無脅迫你？ )答：他給我的感覺是如果不繳就要用法律行為給我們拆屋。」等語( 詳本院九十三年三月三日言詞辯論筆錄 )，亦未明確表示原告於當時有以不法危害之言語或舉動加諸其身上，使其心生恐佈，致為意思表示之情，且其所述係依原告所言支付租金，不知租金收取之依據，亦與承租人對於租金調漲莫不關注，且非毫無任何表示反對意見權利之常情不符，是其所述既與常理有悖，要難逕信為真實。遑論，因被脅迫而為意思表示者，僅表意人得撤銷其意思表示，使該意思表示溯及既往失其效力而已，此為民法第九十二條所明定，非謂在表意人行使撤銷權以前，因該意思表示而成立之法律行為當然無效。縱被告所言遭原告脅迫一節屬實，然被告亦未提出其已撤銷所受脅迫意思表示之事證，故其所為之抗辯，實難執為其得拒絕支付租金之論據。從而，原告主張兩造曾於七十八年間約定以系爭土地每年公告地價百分之三標準繳納租金等情，堪予採信。
(二)按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限；此為土地法第九十七條第一項所明定。又土地法第九十七條規定，於租用基地建築房屋均準用之，亦為土地法第一百零五條著有明文。再土地法第九十七條規定之土地價額，係指法定地價而言，為土地法施行法第二十五條所明定；又土地法第一百四十八條規定，土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價。是本件系爭房屋坐落於系爭新竹縣竹北市○○段五六七地號土地，該土地於七十六年間公告地價為每平方公尺一萬六千一百十七元，七十六年六月間申報地價為每平方公尺一萬二千八百九十四元，亦據原告提出新竹縣竹北地政事務所函、地價謄本各一件附卷可稽，則原告主張兩造於七十八年間約定以系爭土地每年公告地價百分之三標準繳納租金數額既為每平方公尺應付租金四百八十四元【計算式為：(16117x3%)=484，小數點以下四捨五入】，顯未超過當年度系爭土地申報總價額年息百分之十之金額一千二百八十九元【計算式為：( 12894x10% )=1289】，是原告主張兩造所約定之租金收取標準，並無違反土地之規定，揆之上開規定，要無不合。況鄰近系爭土地之竹北市○○段○○○○號臺灣省省有學產基地於八十一年應繳納之租金既係按土地地價年息百分之七點五計徵，亦據原告提出臺灣省省有學產基地租金收入繳款書一紙附卷可稽，足見原告主張兩造所約定之上開租金收取標準，顯低於一般收取租金之標準，尚非無據。
(三)次按，承租人積欠租金額除以擔保現金抵償外，達二年以上時，出租人得收回基地，亦為土地法第一百零三條第四款所明定。又出租人基於土地法第一百第三條第四款承租人欠租之事由，並依民法第四百四十條第一項規定，對於支付租金遲延之承租人，定相當期限催告其支付，承租人於其期限內不為支付者，自得終止契約。查原告主張被告未依約支付八十年度迄八十三年度之租金，經其於八十四年三月二十五日委請律師發函催告被告支付上開四年度合計二十二萬七千六百十二元之租金，惟被告僅支付其中五萬二千三百二十元，則被告積欠租金已達二年以上，其自得收回基地等情，則為被告所否認，而兩造既約定以系爭土地每年公告地價百分之三標準繳納租金，已如上述，是系爭土地於八十年度至八十二年度之公告地價均為每平方公尺二萬一千零七十六元，至八十三年度之公告地價則為每平方公尺一萬九千二百四十一元，再按系爭土地於八十年間每平方公尺公告地價二萬一千零七十六元計算系爭房屋占用系爭土地面積九一點五六平方公尺之百分之三金額為五萬七千八百九十二元【計算式為：(21076x91.56x3%)=57892，小數點以下四捨五入】，八十三年度每平方公尺公告地價一萬九千二百四十一元計算系爭房屋占用系爭土地面積九一點五六平方公尺之百分之三金額為五萬二千八百五十一元【計算式為：(19241x91.56x3%)=52851，小數點以下四捨五入】，是被告於原告上開八十四年三月二十五日催告其繳付租金時應繳之租金數額為二十二萬六千五百二十七元【 計算式為：(57892x3)+52851=226527 】，惟被告於收受上開催告函件後，僅繳付五萬二千三百二十元，既為兩造所不爭，是扣除上開被告已繳付金額後，被告仍積欠原告租金十七萬四千二百零七元【計算式為：(000000-00000)=174207 】，顯已達自八十年間起每年應付之租金數額五萬七千八百九十二元之二倍以上，是原告主張被告積欠租金數額，已達二年以上，揆之上開規定，其得收回系爭土地，要非無據，堪予採信。
(四)再按，無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同；民法第一百七十九條定有明文。又無權占有他人之土地，可獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念；最高法院六十一年度臺上字第一六九五號判例亦著有明文。本件被告於原告在八十四年四月十日對其終止租賃契約之日起，仍占用系爭土地，則原告依民法一百七十九條、第一百八十四條第一項前段規定，請求被告給付原告自八十四年四月十日起迄今相當於租金之利益或損害金，揆諸前揭說明，自屬有據。復按，城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限；土地法第九十七條第一項定有明文。又土地法第九十七條規定，於租用基地建築房屋均準用之，亦為土地法第一百零五條著有明文。而土地法第九十七條規定之土地價額，係指法定地價而言，為土地法施行法第二十五條所明定；又土地法第一百四十八條規定，土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價。是本件系爭房屋坐落於系爭竹北縣竹北市○○段○○○○號土地面積九一點五六平方公尺，為一層老舊磚瓦造平房，出入處僅有一不規則通道，巷道不寬，惟步行半分鐘可向外通往新竹縣竹北市○○路○○道，距離竹北火車站步行僅須二、三分鐘，並緊臨菜市場，生活機能便利等情，既有本院勘驗筆錄附卷可參，本院認為被告就系爭房屋占用系爭土地所受相當於租金之利益，按年以土地申報總價額年息百分之四計算為相當，則系爭土地於七十六年六月間之申報地價為每平方公尺一萬二千八百九十四元，八十九年七月間之申報地價則為每平方公尺一萬五千三百九十三元，亦有地價謄本附卷可稽，是被告於八十四年至八十九年間就系爭房屋占用系爭土地所受每年相當於不當得利之租金，為每年四萬七千二百二十三元( 12894x
91.56x4%=47223，小數點以下四捨五入 )，又自九十年間起迄返還系爭土地所受年月相當於不當得利之租金，為每年五萬六千三百七十五元( 15393x91.56x4%=56375，小數點以下四捨五入 )。從而，原告依民法第一百七十九條、第一百八十四條，請求被告給付原告自八十四年四月十日起至九十年四月九日止就系爭房屋占用系爭土地所受每年相當於不當得利之租金，為每年四萬七千二百二十三元，及自九十年四月十日起至返還系爭土地之日起按每年五萬六千三百七十五元，暨均自起訴狀繕本送達之翌日起，亦即八十八年一月二十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分之請求為無理由，應予駁回。
(五)末按，民法第八百十八條固規定：各共有人按其應有部分，對於共有物之全部，有使用、收益之權；同法第八百二十一條但書亦規定：回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之。惟同法第八百二十條第一項明定：共有物除契約另有訂定外，由共有人共同管理之。所謂管理，旨在使用、收益，足見上開第八百十八條及第八百二十一條但書之規定係指共有物尚未經共有人為分管之約定時，始有其適用。倘共有人就共有物已為分管之約定，各共有人僅能就各自分管部分為使用、收益，乃當然之解釋( 最高法院八十八年度臺上字第六一號判決意旨參照 )。查系爭土地雖為原告與訴外人薛欽峯、魏龍泉、魏錦龍等人共有，惟其餘共有人均同意原告就系爭門牌新竹縣竹北市○○路○○○巷○號房屋坐落共有人共有土地，包括但不限於系爭土地，有分管等權利，故原告就系爭土地既專有使用、收益之權利，是其訴請被告將系爭土地交還其個人，及給付租金，暨相當於租金之損害金，揆之上開規定，於法有據，應予准許。
二、綜上所述，兩造既曾於七十八年間約定以系爭土地每年公告地價百分之三標準繳納租金，惟因被告未依約繳付八十年度至八十三年度之租金，乃經原告於八十四年三月二十五日委請律師發函催告被告支付上開四年度之租金，惟被告僅支付其中五萬二千三百二十元，是原告主張被告積欠租金已達二年以上，其自得收回基地，及請求被告給付於八十四年四月十日其終止租約前之積欠租金合計十七萬四千二百零七元，暨自八十四年四月十日起至九十年四月九日止就系爭房屋占用系爭土地所受每年相當於不當得利之租金，為每年四萬七千二百二十三元，及自九十年四月十日起至返還系爭土地之日起按每年五萬六千三百七十五元，暨均自起訴狀繕本送達之翌日起，亦即八十八年一月二十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分之請求為無理由，應予駁回。
三、假執行之宣告：原告及被告分別陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免假執行，均合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因該部分訴之駁回而失所依據，應併予駁回。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，經審酌與判決結果尚不生影響，均不另論述，併予敘明。
據上論結：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，應依民事訴訟法第七十九條但書、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中 華 民 國 九十三 年 四 月 十六 日
臺灣新竹地方法院民事第二庭~B法 官 王佳惠右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
~B法院書記官 林淑瑜中 華 民 國 九十三 年 四 月 十九 日