臺灣新竹地方法院民事簡易判決 八十八年度竹簡字第一五三號
原 告 民富育樂有限公司法定代理人 乙○○訴訟代理人 許美麗律師
王彩又律師被 告 癸○○ 住
辛○○ 住己○○ 住庚○○ 住戊○○ 住甲○○ 住台北市○○路○段○○○巷○○○弄○○號二樓壬○○ 住丙○○ 住右八人共同訴訟代理人 葉文博律師
丁○○律師被 告 寅○○ 住兼右 一 人訴訟代理人 卯○○ 住
巳○○ 住被 告 辰○○ 住
子○○ 住右一人法定代理人 丑○○○ 住右一人訴訟代理人 卯○○ 住
巳○○ 住右當事人間請求返還押租金事件，本院判決如左：
主 文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：
（一）被告癸○○、辛○○、己○○、庚○○、戊○○、甲○○、壬○○、丙○○應連帶給付原告新台幣（下同）三百萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
（二）被告巳○○、寅○○、辰○○、卯○○、子○○應連帶給付原告三百萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
（三）原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、陳述：
（一）原告與被告癸○○、辛○○、己○○、庚○○、戊○○、甲○○、壬○○、丙○○就坐落新竹市○○段一五六一、一五六一之一、一五六一之二、一五六一之三地號土地共四筆（下稱系爭土地）簽立租賃契約，租賃期限自八十二年十二月一日起至九十二年十一月三十日止，原告於訂約時，交付三百萬元予被告作為押租保証金。原告另與被告巳○○、寅○○、辰○○、卯○○、子○○承租坐落新竹市○○段一五五八、一五五九、一五六二地號土地共三筆（下稱系爭土地），租賃期限自八十二年十二月一日起至九十二年十一月三十日止，原告於訂約時，交付三百萬元予被告作為押租保証金，上揭事實除有土地租賃契約書可稽（原証一、二），亦為被告等所不爭執，惟被告等否認曾就使用目的合意約定。
（二）原告所承租之上開土地係為供原告經營保齡球館之用，兩造間確有合意約定，有以下事證可稽，縱就供經營保齡球館使用之約定有疑義，兩造間亦有租賃物作為商業使用之合意：
１、原告與被告戊○○等人於八十二年十月二十五日所簽立之租賃契約，係由被告戊○○及壬○○代表簽立，此觀租賃契約出租人簽章癸○○、辛○○、己○○、庚○○、甲○○、戊○○等人之簽名出自同一人筆跡，均由戊○○代為簽名可證，而被告丙○○係被告壬○○之配偶，租賃契約出租人丙○○之簽名亦由被告壬○○代為簽章（詳見原證一）。而壬○○本為原告公司之股東之一，戊○○之妻吳佩鍠不僅係原告公司股東，更曾是原告公司之董事，而吳佩鍠之股東權均由戊○○代理行使，且戊○○亦為原告公司之特別助理，此有原告公司股東名冊變更登記申請書及股東同意書、臨時股東會議記錄、股東會委託書可稽（參原證八）。按原告公司承租系爭土地搭建鐵皮屋經營保齡球館，在原告公司股東會議均列入重要議題提出討論、報告（詳見原證八臨時股東會議記錄），而經營保齡球館業務亦為原告公司登記營業項目，此有公司執照可證（參原證九），職是原告公司承租系爭土地用途為何，被告等人無法諉為不知。
２、雖被告戊○○等人辯稱「被告俊法及戊○○二人並無法決定原告公司應如何利用租賃物，亦從未聞悉原告公司曾就租賃物只作經營保齡球館為唯一目的用途之意思表示」「原告所謂之原證八臨時股東會議記錄：：第一份會議記錄，雖是在系爭租賃契約訂定日（即八十二年十月二十五日）前即已召開該次股東會議，但遍查該份會議記錄，並無隻字片語論及經營保齡球館之事，更遑論曾討論與出租人（即被告等）方面約定租賃物使用目的為經營保齡球館．．．。」云云，唯查，原告公司資本額僅五佰萬元，向被告等承租系爭土地每月租金合計即達六十萬元，押金各三百萬元，更需耗資興建鐵皮屋，對原告公司而言屬重大投資事項，必於股東會議列入重要議題討論，故只要係公司股東均得參與討論，並提出意見，被告壬○○、戊○○聲稱從未聞悉如何置信？而渠二人既知悉原告公司承租系爭土地之目的，其以出租人身分與原告公司訂立租賃契約時自是在明知承租使用目的、且同意如此使用之情況下出租，職是被告壬○○等辯稱僅係股東無決定權，與其以出租人身分同意出租無涉，不足推翻被告知悉且同意系爭土地經營保齡球館之事實。至於原告公司八十二年十月十四日第一次股東會議，承租系爭土地、經營保齡球館確有列為重要議題予以討論，此觀討論事項（二）決議：開Ｌ／Ｃ支付機器貨款。係保齡球館所需機器設備貨款之支出。臨時動議「股東黃初雄要求工程進度表」「近日將要約建築師至現場進行瞭解」，係關於保齡球館之興建工程。以上事項若非與承租土地同時計劃進行，何能於簽立租約後立即進行興建工程？又臨時動議（五）有關土地租金事宜問題。亦明承租土地乙事股東會議確有列入議題討論，凡此在在顯示，被告所辯純屬卸責之詞，不足為採。
３、被告等知悉且同意系爭土地供經營保齡球管使用之事實，由鐵皮屋起造人之約定亦可證。鐵皮屋興建之起造人為出租人所指定之人，即被告壬○○及蘇貞貞（被告巳○○等人所指定）（參原證十、使用執照起造人名冊附表），出租人參與建物之興建過程，又豈有不知承租人即原告公司使用租賃物之目的？
４、被告等否認知悉原告承租系爭土地之目的，不足為採已如前述，則被告否認雙方就租賃物使用目的有合意約定，即不可置信！蓋系爭土地原告承租後尚須耗資興建建物，租金起始每月即高達新台幣二十萬、四十萬元，租期長達十年，怎可能就土地承租目的未予言明約定？被告等又怎可能未查明原告之承租目的即率爾同意出租長達十年？被告等抗辯就承租租賃物之使用目的未有合意約定，已有悖常情。又被告等就原告承租租賃物之使用目的，既知悉且表示同意即屬雙方已合意約定，若謂如此尚非合意約定，試問如何始屬之？又鐵皮屋之興建，起造人均係被告等所要求指定，而建築執照之申請起造人須提供資料配合送件，被告等既要求起造人由出租人指定，且配合送件，即表關於經營保齡球館之情，被告等人不僅知之甚詳，且經雙方協議同意約定，否則被告等怎會如此要求？又鐵皮屋之興建費用高，建物龐大，再者，原告於八十二年十一月十日即由被告等配合申請領得建造執照，並於同年十二月三十一日取得使用執照。故事實證明，兩造間就租賃物之承租使用目的係供經營保齡球館之用確有合意約定，不容被告等飾詞否認。
５、原告公司承租系爭土地興建鐵皮屋之目的是作為商業使用，被告並不爭執，故系爭租約就租賃物之使用目的縱未明確約定係供經營保齡球館之用，兩造間亦有作為商業使用之合意。
（三）無論經營保齡球館或作為商業使用，系爭土地均不能為之，無法達系爭租約租賃之目的。
（四）原告主張終止租賃契約，於法有據：
１、查原告承租系爭土地既為經營保齡球館之用，被告應交付合於所約定使用之租賃予原告，且在租賃關係存續中被告應保持合於約定使用、收益之狀態，今因被告出租予原告之土地之地目係住宅區，不能從事事業活動，故該土地無法供保齡球館使用，而其上所搭建之鐵皮建物亦無法合法使用，致屢遭新竹市政府取締，並勒令停止使用，且執行停止供水、供電（參原証三、新竹市政府工務局函二份），土地上之建物既無法正常供應水電，原告就存餘部分自不能達原租賃之目的，原告等依民法第四百三十五條第二項之規定或類推適用上開法文法理，自得終止兩造租賃契約。
２．原告係於使用執照核發後始知曉系爭土地為住宅區，原告既已與被告等人言明約定使用目的，姑不論原告是否知悉系爭土地為住宅區，出租人均有提供保持合於所約定使用收益之租賃物之義務，是原告是否知悉系爭土地之使用分區，無礙原告終止權利之行使。
３．原告業於八十七年十月二十一日以新竹郵局第一八五三存證信函，限期催告被告等於函到十日內依法改善、補正，否則原告主張終止本件租約（參原證四、存證信函乙份）。又被告等無法於期限內改善，原告另於八十七年十一月二十六日以新竹郵局二○九六、二○九七號存證信函、八十七年十二月四日以新竹郵局第二一三三、二一三四號存證信函告知被告及鐵皮建物名義人蘇貞貞，本件租約於八十七年十一月三十日終止（參原證五、存證信函三份），並經被告等收受（參原證六、收件回執十三份），足見本件兩造租賃關係業經終止。
４．又鐵皮屋係以被告所指定之蘇貞貞、壬○○名義取得使用執照（詳見原證五），其為原始起造人，須被告等出具拆除同意書，原告始得依建築法規定請領拆除執照以拆除系爭鐵皮屋回復原狀，而此業經原告以存證信函催請被告配合辦理（詳見原證五），惟被告均置之不理，故原告拆除地上物回復原狀之義務，因被告等拒絕提供起造人之拆除同意書而受阻，如此可歸責於被告等，原告自得類推適用民法第二百四十一條規定，以現況交還租賃物，並拋棄占有。是被告以原告未回復原狀為抗辯，顯與實情未合，亦不可採。
（五）關於被告戊○○等人主張租賃物供經營保齡球館使用之約定未以書面明載約定之抗辯：按「租賃契約之成立，除不動產之租賃契約，其期限逾一年者，應以字據為之外，並無一定之方式。茍合於民法第四百二十一條所謂當事人約定一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之情形，即令未經訂立書面，仍不得謂當事人間之租賃關係尚未成立。」最高法院四十年台上字第三０四號判例意旨參照；是以租賃契約之訂立為非要式行為，不以訂立書面為其成立要件，從而契約內容之約定亦無須以書面為之，茍雙方當事人就契約內容確有合意約定，縱未形諸書面，雙方均應受其拘束，不得以未經書面約定為由，拒受拘束。故被告戊○○等抗辯租賃物係供興建保齡球館使用之約定並未以書面明載約定，承前所述，即非的論。
（六）關於被告巳○○等人八十八年六月十一日答辯狀之抗辯：
１、查兩造間就承租之土地使用目的，確有合意供原告經營保齡球館使用，已如前述，兩造間就經營保齡球館之使用目的，既係合意約定，保齡球館之經營使用就兩造間之契約言，係契約之內容，自非屬契約第十條所指之非法使用，原告在承租之土地上經營保齡球館係按原合意約定之使用目的為使用，原告不僅未違反約定，就兩造契約言之亦非非法使用，反是被告所出租之土地，無法供保齡球館之經營使用，係違反民法第四百二十三條規定出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人，並於租賃關係存續中保持其合約約定使用、收益狀態之義務，故被告主張原告違反契約書第十條「房屋不得供非法使用或存放危險物品影響公共安全。」，實無理由。
２、原告於承租之土地上所興建之鐵皮屋經營保齡球館，屢遭新竹市政府以違反建築法規取締，並被勒令停止使用，乃因被告等所出租予原告之土地使用分區係住宅區，依法不能從事事業活動，故原告遭以違反建築法規被勒令停止使用，不能續為原承租目的經營保齡球館，咎在被告等所提供之土地使用分區不符目的使用所致，被告巳○○等人謂原告違反建築法規，係因自己之事由，致不能為租賃物全部或一部之使用，諉卸之詞，已不足取。再者系爭租賃契約目的係經雙方合意出租之土地供經營保齡球館使用，依約定被告即有提供合於約定使用之租賃物之義務，今被告所提供之土地不能供經營保齡球館使用，被告即違反約定，就租賃契約義務言之，被告等無法提供供保齡球館經營之土地予原告，被告等即違民法第四百二十三條規定，依法原告即有終止租賃契約之權，原告主張終止租約，於法何有未合？
３、原告自簽立租約後，原告均按約定支付租金，直至民國八十七年十一月三十日終止租約前，此有原告支付租金所交付之支票明細可稽（參原證十二），而自八十七年十二月一日起原告已依法終止租約，自無支付租金之義務，被告巳○○等抗辯原告未給付八十七年十二月一日至八十八年十一月三十日之租金，自非有理。
４、出租土地上鐵皮屋之興建，起造人為出租人所指定，被告戊○○等人部分指定壬○○（亦係出租人之一），被告巳○○等人則指定蘇貞貞，若非兩造間就承租土地使用目的雙方有合意約定，怎會有起造人由出租人即被告等人指定之約定？建築執照之請領乃至完工後使用執照之取得，起造人均須配合提供資料送件申請，被告等人當是知悉原告使用承租土地之用途，否則被告等人為何堅持要求指定起造人？故由起造人係被告等人要求指定之情已足證被告等人就出租土地興建鐵皮屋經營保齡球館，知悉且同意，從而被告巳○○等人諉稱僅出具同意原告以蘇貞貞名義為起造人，未全程參與房屋之興建云云，砌詞推諉，否認知情，亦不足採。
（七）綜上論陳，被告等之抗辯，均無理由，兩造租賃契約已合法終止，原告提起本訴請求被告給付系爭款項及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之法定遲延利息，洵屬有據。
三、證據：提出癸○○等土地租賃契約書一件、巳○○等土地租賃契約書一件、新竹市政府工務局函二件、存證信函一件、存證信函三件、收件回執十三件、存證信函二件、公司股東名冊變更登記申請書及股東同意書、臨時股東會議記錄、股東會委託書影本各一件、、公司執照影本一件、使用執照起造人名冊附表影本一件、會議記錄單影本二件、土地登記簿謄本、支票明細等為證。
乙、被告方面：
壹、被告癸○○、辛○○、己○○、庚○○、戊○○、甲○○、壬○○、丙○○方面：
一、聲明：
（一）原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
（二）如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
二、陳述：
（一）查本件原告主張其承租被告等人所有之系爭土地搭建鐵皮屋係以經營保齡球館為承租使用之唯一目的，而此等情事亦為被告等出租人所知悉，惟因被告出租予原告之土地之使用分區係屬住宅區，不能從事事業活動，依法自不得供作經營保齡球館之用，既然被告所提供之租賃物不能達到兩造當初約定之使用目的，則原告自得以此為由終止租約並請求返還押租金。惟被告則以兩造間所訂定之租賃契約，從未約定原告承租系爭租賃物之目的在於經營保齡球館之用，故原告以此為由主張終止租約，顯無理由等語置辯。據此可知，本件訴訟之爭點，即在於：兩造是否曾約定系爭租賃物之使用目的在於供承租人即原告作經營保齡球館之用？原告係於何時知悉其所承租之土地係位於都市計畫分區之住宅區？被告等所提供之系爭租賃物是否無法合於約定使用收益之狀態？而原告得憑此理由終止租約並請求返還押租金？
（二）觀諸兩造所訂定之租賃契約內容，從未約定系爭租賃物之使用目的在於供承租人即原告作經營保齡球館之用，從而原告所主張之事實根本與其所憑諸之事證不合。據原告所提供之原證一土地租賃契約書內容可知，該份契約書從未有任何隻字片語述及系爭租賃物之租賃目的在於供原告經營保齡球館之用，是以原告主張兩造於租賃契約之書面內容以外另有約定者，理應由原告舉證以詳其實，否則自不得率信其主張為真。原告主張：「系爭租賃契約關於租賃物供承租人即原告興建保齡球館經營使用，確為被告等所知悉且約定在先，蓋系爭土地原告承租後尚須耗資興建建物，每月租金高達數十萬元，租期長達十年，怎可能就土地承租目的未予言明約定？被告等又怎可能未查明原告之承租目的即率爾同意出租長達十年？又被告等就原告承租租賃物之使用目的表示同意，即屬雙方合意約定，若謂如此尚非合意約定，試問如何始屬之？又鐵皮屋之興建，起造人均係被告等所要求指定，而建築執照之申請，起造人須提供資料配合送件，此即表示關於經營保齡球館之情，被告等人不僅知之甚詳，且經雙方協議同意約定，否則被告怎會如此要求？」故原告以此言謂兩造間就租賃物之承租使用目的係供經營保齡球館之用確有合意約定，不容被告等飾詞否認云云。惟查原告所引之上開理由盡屬臆測之詞，實不足證明兩造間確就系爭租賃物之使用目的有所約定，茲一一析明如后：事實上，被告等出租人出租系爭租賃物供承租人使用，其目的即在於長期收取租金利益，至於原告如何使用系爭租賃物？抑其實際營業項目為何？甚或如何收益？收益是否足以繳付租金？此等問題實與出租人之立場及利益無關，是以原告言謂本件租約之租金每月高達數十萬元，租期長達十年，即表示兩造曾就租賃目的加以約定，根本係出於臆測，且與常理不合，實難以信採。況且，縱使被告等於出租系爭租賃物予原告之際，知悉或不反對原告承租系爭租賃物後將作為經營保齡球館之用，但亦不得憑此即加以推斷兩造間確曾約定系爭租賃物之使用目的係供原告經營保齡球館之用。蓋依一般社會大眾之經驗法則而言，出租人只要承租人按時給付租金並保持系爭租賃物完好之使用狀態即可，至於承租人使用租賃物經營何種事業，大多在所不問，是以縱使出租人於訂定租約之際知悉或不反對承租人之經營計劃，亦不表示承租人之經營計劃即為租賃契約內容之一部分，否則就承租人而言，豈不因此而限制其使用租賃物之範疇，而不得再行利用租賃物經營其他事業。故除非兩造間就使用租賃物之範疇已有明確地約定，斷不得僅以出租人知悉或不反對承租人之經營計劃，即率斷二者就租賃物之使用目的有所約定。再者，倘若本件兩造就系爭租賃物之使用目的已約定僅得作為經營保齡球館之用，則原告於系爭租賃物上另行開設餐廳及設置電動玩具供人消費使用，豈非早已違約？就此亦足以證實兩造間就系爭租賃物之使用目的根本從未加以約定。至於兩造於租賃契約上約定在系爭租賃土地興建鐵皮屋供承租人使用，起造人則由被告等出租人加以指定，其目的實係為保障出租人之自身權益而已，顯與兩造是否約定系爭租賃物之使用目的無關，惟原告竟援引此等約定即推斷兩造間就租賃物供作經營保齡球館之用確有合意約定云云，實屬率斷，不容採信。綜此，足見原告所指之上揭諸多臆測理由根本皆無足信採，亦無從就此足認原告對其所主張有利於己之事實業已善盡舉證責任，故其主張自難適法成理。而兩造所訂定之租賃契約內容，亦從未約定系爭租賃物之使用目的在於供承租人即原告作經營保齡球館之用，是以原告所主張之事實根本不足信採。
（三）原告早於八十二年間承租系爭物之際即已知悉其所承租之土地係位於都市計畫分區之住宅區，惟原告仍恣意以其所承租之租賃物作為經營保齡球館之用，並已經營長達四年餘，嗣後卻因經營不善便訛稱被告等所提供之租賃物無法合於約定使用收益之目的，並欲藉此為由終止租約，自是於法無據。據兩造所訂定之租賃契約第七條可知，被告等就系爭租賃土地同意原告以被告之名義建造房屋，是以，原告據此即就租賃土地申請建造執照，並於建物完工後，由新竹市政府工務局於八十二年十二月三十一日核發該建物之使用執照（詳被證三）。而該份使用執照上即已清楚地載明系爭租賃土地之使用分區為「住宅區」，從而，原告理應於八十二年間承租系爭土地之際，便已知悉上開情事。然而，原告於知悉上開情事後，仍以其所承租之租賃物作為經營保齡球館之用，期間雖曾遭新竹市政府予以斷水斷電之處分，卻仍繼續經營，從不曾向被告等主張終止租約，其原因乃是在於當時環境經營保齡球館確屬有利可圖，縱使事後再恢復水電或繳交罰鍰，亦屬划算。直迄保齡球業之榮景不再，原告無力再經營該項保齡球業，便改口訛稱被告等所提供之租賃物無法合於約定使用收益之目的，並欲藉此為由終止租約云云。然據原告之上開行徑觀之，自是有違契約誠信原則，其終止租約所採之理由，亦顯非適法合理，自是不足論採。事實上，原告之所以會提起本件訴訟主張終止租約返還押租金，絕非係因被告等有任何違反租賃契約之事由可言，而係因原告在系爭租賃物上經營不善，擬就此毀約取償。蓋兩造訂定系爭租賃契約之日期為八十二年十月二十五日，租賃期間自八十二年十二月十二月一日起算，迄今已五年有餘，而原告自承租之初起即已利用系爭租賃物作為經營保齡球館之用，據此推算，原告在系爭租賃物上經營保齡球館業已長達五年左右之時日，是倘若被告等已違反租賃契約之約定，原告怎可能容忍達五年之久？另查被告等所有之系爭租賃土地，其使用分區在原告承租之際即已編定為住宅區，原告若認為被告等違反當初約定，提供不堪經營保齡球館之租賃物予原告使用，其又怎可能延宕至五年之後再行提出主張？故綜此而言，亦足以得見原告虛飾理由擬藉以毀約取償，是其主張俱不可採。
（四）被告等所提供之系爭租賃物並無無法合於約定使用收益之狀態，故原告憑此理由終止租約並請求返還押租金，自非可採。被告等就坐落系爭土地內所建造之建物，本得供作商業使用。查新竹市政府工務局於八十八年十一月十一日函復鈞院說明依都市計劃法台灣省施行細則第十六條規定，保齡球館及樓地板面積超過三百平方公尺之飲食店不得設置於土地使用分區住宅區內之土地；惟飲食店符合台灣省施行細則第十六之一者，不受前條之限制，仍得依相關規定提出申請。事實上，被告等就坐落系爭土地所建造之建物，其土地使用分區固係在住宅區內，但據新竹市政府工局就該建物所核發之使用執照觀之（被證三），該建物本得作為餐廳及店舖等商業使用，自是符合都市計劃法相關法令之規定，是以，原告以其所租賃之系爭土地係位於土地使用分區之住宅區內，即認定租賃物無法供作商業使用，且無法達原租賃之目的，自屬無理，而不足信採。依據原告方面所提出之原證九公司執照影本即可得悉，原告公司之營業項目包括有：視聽器材、各種球類及體育用品之買賣及進出口貿易業務；保齡球館設備及保齡球具之買賣及進出口貿易業務；各種遊樂器材之買賣及進出口貿易業務；各類食品、飲料、菸酒之經銷買賣業務；保齡球館、羽球館、兒童樂園、遊樂埸之經營（遊藝埸業務除外）；餐廳之經營等。從而，原告實際上利用系爭租賃物，除經營保齡球館外，尚經營「富都飲食店」以從事餐廳之營業、經營「點將專業保齡球服務中心」以販售球具、並經營「民富商行」用以設置電動玩具供人消費使用。既然系爭租賃物本得供作餐廳、店鋪之合法商業使用，而據原告公司之公司執照觀之，原告亦確得利用系爭租賃物經營該等合法事業，且在租賃期間亦確有經營該等合法事業，足見被告等出租人所提供之系爭租賃物並無無法合於約定使用收益之狀態可言。從而，如今原告以無法繼續經營保齡球館事業即屬被告等出租人所提供之系爭租賃物無法合於約定使用收益之狀態，並擬藉此為由終止兩造間之租約，自失衡平，且於法無據，顯難信採。
三、證據：使用執照影本為證。
貳、被告巳○○、卯○○、寅○○、子○○方面：
一、聲明：原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
二、陳述：
（一）查原告援引原證二土地租賃契約書謂以：原告承租上開土地作為經營保齡球館之場地為被告等知悉，故契約約定由原告出資而以被告等所指定之蘇貞貞為名義人在上開土地搭建鐵皮建物以供經營保齡球館，是兩造約定租賃系爭土地之目的在於供原告經營保齡球館，並非實在。蓋系爭土地租賃契約書第一條並未約定系爭土地之租賃目的係為供原告經營保齡球館之用，而原告擅自主張本案不實之情事，自非可採。
（二）次查，原告就本件所主張之事項既未於契約中有所約定，則原告實際上如何使用、收益租賃標的，自是與被告等出租人無關。爰此，原告以被告所出租之標的物不符約定之使用目的或無法達合於約定使用、收益之狀態，而主張終止、解除租賃契約云云，自與系爭契約內容不符。
（三）又查原告稱自八十二年起自八十七年十一月三十日止，每年十二月一日付清一年全部租金四百八十萬元，交付被告等語，顯與事實不符，被告等至今尚未收受原告每年十二月一日付清一年全部租金。又依系爭契約第七條約定：契約期間乙方（即原告）若擬遷離他處時，乙方不得向甲方請求租金及押租保證金償還、遷移費及其他任何名目之權利金，而應無條件將該房屋照原狀還甲方，乙方不得異議。鑒於原告據以片面終止租賃契約之事由並非適法，則依民法第四百五十條第一項規定，本件兩造所訂之系爭契約係以年為支付之期限者，其先期通知應至少一年前通知，縱原告得於期限屆滿前終止契約，其先期通知依民法第四百五十三條規定，原告之片面主張終止契約，依法亦應於八十八年十一月三十日為終止期清滅租賃關係，亦為原告所自承。從而原告主張逕為終止租賃契約，訴請退還押租保證金，於法無據。又查原告於系爭土地以訴外人蘇貞貞及他人名義承造之地上物，原告並無遷空，恢復原狀歸還被告，亦與不繼續承租之約定不符。
（四）是依兩造之租賃期限尚未消滅，值此租賃期間，原告仍有履行繳納租之義務，被告等自得自原告所繳付之押租金加以扣抵。
（五）原告承租被告土地，雙方就使用目的載明不得供非法使用或存放危險物品而影響公共安全，並無其餘使用目的之約定，被告既未違反約定義務，原告主張片面終止租約即屬無據。且原告使用被告土地已五年，經營保齡球館及電動玩具等商業活動，又稱無法從事事業活動，顯有矛盾。
三、證據：提出存證信函及回執影本、建造執照影本為證。
參、辰○○方面被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀作何聲明或陳述。
肆、本院依職權函新竹市政府工務局查詢住宅區商業使用限制問題。理 由
一、本件被告辰○○經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告主張其與被告間定有土地租賃契約，並各交付押租金三百萬元，兩造合意約定租賃物係供原告作保齡球館使用，然被告所提供之租賃物無法合於約定之使用、收益狀態，故依民法第四百二十三條、並類推適用民法第四百三十五條第二項之規定終止雙方租約，請求被告返還押租金等語；被告等人則略以並未與原告合意約定租賃物僅供保齡球館使用，且系爭土地可供商業使用，原告在租賃達五年後始片面終止租約，純係因其經營不善，並非被告有何違反約定，故原告片面終止租約請求返還押金，於法不合等語資為抗辯。被告辰○○未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
三、原告主張其與被告癸○○、辛○○、己○○、庚○○、戊○○、甲○○、壬○○、丙○○就坐落新竹市○○段一五六一、一五六一之一、一五六一之二、一五六一之三地號土地共四筆簽立租賃契約，租賃期限自八十二年十二月一日起至九十二年十一月三十日止，原告於訂約時，交付三百萬元予被告作為押租保証金，原告另與被告巳○○、寅○○、辰○○、卯○○、子○○承租坐落新竹市○○段一
五五八、一五五九、一五六二地號土地共三筆，租賃期限自八十二年十二月一日起至九十二年十一月三十日止，原告於訂約時，交付三百萬元予被告作為押租保証金之事實，業據其提出土地租賃契約書為證，並為被告等所不爭執，堪信原告此部份主張為真實。本件所應審究者厥為被告提供之租賃物是否有無法合於約定使用、收益之狀態？若有被告提供之租賃物無法合於約定使用、收益之狀態，為承租人之原告得否終止該等租約？茲詳述如下。
四、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第二百七十七條定有明文。查原告主張其所承租之系爭土地係為供原告經營保齡球館之用，兩造間確有合意約定之事實，固據其提出租賃契約、原告公司股東名冊變更登記申請書及股東同意書、臨時股東會議記錄、股東會委託書、公司執照、使用執照等為證，惟此為被告所否認。經查，原告與被告癸○○、辛○○、己○○、庚○○、戊○○、甲○○、壬○○、丙○○及被告巳○○、寅○○、辰○○、卯○○、子○○等人分別訂立二份租賃契約，觀之兩造訂立之二份租賃契約，對於租賃土地之使用目的、用途，僅被告癸○○等人與原告訂立之契約第七條明定被告同意供原告以被告名義建造房屋，及被告巳○○等人與原告訂立之契約第一條明定由原告出資以訴外人蘇貞貞名義搭建鐵皮屋使用，第十條明定房屋不得供非法使用或存放危險物品影響公共安全，餘對於租賃物之使用、收益方法均未約定，自亦無論及供「保齡球館」使用之詞語，而上開搭建地上物之約定，尚不足認定兩造即有租賃土地供經營保齡球館使用之合意，蓋原告於租得系爭土地後，除經營本件訟爭標的之「民富保齡球館」外，尚經營「富都飲食店」以從事餐廳之營業、經營「點將專業保齡球服務中心」以販售球具、並經營「民富商行」用以設置電動玩具供人消費使用，此均為原告所不否認，是兩造租賃契約內雖均有搭建地上物之約定，原告就該地上物亦非僅經營保齡球館，足見兩造應無出租系爭土地專供經營保齡球館之合意；又原告公司之經營項目包括有：視聽器材、各種球類及體育用品之買賣及進出口貿易業務、保齡球館設備及保齡球具之買賣及進出口貿易業務、各種遊樂器材之買賣及進出口貿易業務、各類食品、飲料、菸酒之經銷買賣業務、保齡球館、羽球館、兒童樂園、遊樂埸之經營（遊藝埸業務除外）、餐廳之經營等，有原告公司執照在卷足參，亦為原告所不否認，再參以原告於系爭土地經營上開多項商業活動，即知兩造就系爭土地之使用應無僅供經營保齡球館使用之約定，否則原告何以會於系爭土地上作非保齡球館之其他使用？再者，原告雖提出原告公司臨時股東會議記錄、股東名冊變更登記申請書等，欲證明被告壬○○本為原告公司股東之一，被告戊○○之妻吳佩鍠不僅係原告公司股東，更曾是原告公司之董事，而吳佩鍠之股東權均由被告戊○○代理行使，且被告戊○○亦為原告公司之特別助理，是被告等人對於原告承租系爭土地之用途為知之甚詳，然上開事項縱為實在，充其量亦僅得謂被告戊○○等人知悉原告承租土地欲供經營保齡球館之用，尚不足為被告與原告有此專供保齡球館使用之約定之證明，遑論尚有其餘非股東之被告，原告亦無法舉證證明其等與之有何專供保齡球館使用之約定，是原告尚無法舉證證明兩造有何租賃物使用目的、用途之約定，及原告有無法提供合於約定使用、收益狀態租賃物之情形。此外，原告另主張縱無法證明兩造間有租賃物供作保齡球館使用之合意，亦有作為商業活動使用之約定，然系爭土地無法作為商業活動使用云云，惟查，兩造之契約並無系爭土地供保齡球館使用之約定，已如前述，再細譯兩造租賃契約，亦無供商業活動使用之約定，而原告亦無法舉出其他證據證明兩造確有系爭土地僅專供商業活動使用之合意，是原告此部份主張亦屬無據，遑論系爭土地並非不得供商業活動使用，此經本院函詢新竹市政府工務局結果，謂系爭土地為住宅區，保齡球館及樓地板面積超過三百平方公尺之飲食店，不得設置，惟飲食店符合都市計劃法台灣省施行細則第十六條之一之規定者，不受限制，仍得依相關規定提出申請，故非保齡球館及樓地板面積超過三百平方公尺飲食店之餐廳、店舖等，應均在得合法使用之範圍內，而非不得作為商業活動使用。綜上，為出租人之被告既無與承租之原告約定系爭土地僅供保齡球館使用，系爭土地又非不得供商業活動使用，自無原告所言違反契約約定之情形，亦無出租土地無法合於使用、收益狀態之問題，原告據此終止租約，請求返還押租金，即無理由。
五、出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態；又租賃關係存續中，因不可歸責於承租人之事由，致租賃物之一部滅失者，承租人得按滅失之部分，請求減少租金。前項情形，承租人就其存餘部分不能達租賃之目的者，得終止契約。民法第四百二十三條、第四百三十五條固定有明文；惟查，本件出租人之被告並無無法提供合於所約定使用、收益租賃物之情形，原告請求終止租約已無理由，業如前述，縱認本件被告確有無法提供合於所約定使用、收益狀態租賃物之情形，原告應亦無終止租約之權，蓋綜觀民法租賃一節之規定，就出租人無法提供合於所約定使用、收益狀態租賃物之情形並無規定承租人有終止租約之權利，且兩造之租賃契約為定期租賃契約，除有法定事由明定當事人一方以終止權外，尚不賦與雙方當事人以隨時終止權，而兩造之契約亦無此項解約權保留之特約，即原告並無法定或意定之終止權；原告雖主張類推適用民法第四百三十五條之規定，終止本件租約，然民法第四百三十五條係就租賃物因不可歸責於承租人之事由致租賃物滅失，而承租人不能達租賃之目的時，始賦與承租人有此終止租約之權限，其立法理由係在保護承租人之利益，然僅限於租賃物之滅失係不可歸責於承租人之事由所致，且若租賃物存餘部分可達租賃目的時，承租人僅得因使用收益範圍縮小而請求減少租金，尚未逕賦與終止租約之權利，再觀之本件原告於承租系爭土地後，搭建地上物請領建造執照時，即知系爭土地位於住宅區，不得經營保齡球館，而仍承租使用，迄今已逾五年，始謂出租人未提供合於所約定使用收益之租賃物，該租賃物縱有經營保齡球館使用之約定，現之無法繼續經營尚非不可歸責於為承租人之原告，且原告於系爭土地上除經營保齡球館外，尚供餐廳、保齡球服務中心、商行等使用，尚非不能達租賃之目的，是本件情形與民法第四百三十五條之規定非具有同一之法律上理由，性質亦不相似，且本件承租人終止租約’尚有違誠信原則，與民法第四百三十五條保護承租人利益之立法目的亦有違，自不得類推適用。
六、綜上，兩造既無約定出租系爭土地供經營保齡球館使用之合意，被告又無如原告所言無法提供合於所約定使用、收益租賃物之情形，兩造並無得隨時終止租約之特約，則原告據此終止本件租約，並請求返還押租金，於法即屬無據，應予駁回。
七、原告受敗訴判決，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。
八、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。
據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 四 月 二十四 日
臺灣新竹地方法院民事第二庭~B法 官 林 南 薰右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本）。
~B法院書記官 林 淑 瑜中 華 民 國 八十九 年 四 月 二十四 日