臺灣新竹地方法院民事判決 八十八年度竹簡字第七六九號
原 告 慶豐商業銀行股份有限公司法定代理人 乙○○訴訟代理人 丙○○送達代收人 丙○○被 告 甲○○
丁○○右當事人間確認租賃關係不存在等事件，本院判決如左：
主 文確認被告甲○○與被告丁○○間，就坐落新竹巿崙子段二０六之一地號土地建號四八八一門牌號碼新竹巿成功路十三巷十一號二樓之租賃關係不存在。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告聲明：求為判決如主文第一項所示。
二、事實摘要：
（一）原告主張被告甲○○於民國（下同）八十五年九月二十六日以其所有坐落新竹市○○段二０六之一地號土地應有部分一萬分之六二七及其上建物即門牌號碼新竹市○○路○○巷○○號二樓房屋所有權全部，共同為擔保其本人對原告現在及將來所負一切債務之清償，設定新臺幣（下同）七百五十萬元之最高限額抵押權予原告，存續期間自八十五年九月二十六日起至一百一十五年九月二十五日止，並辦畢抵押權設定登記在案；嗣被告甲○○於八十五年十月七日向原告借款三百二十五萬元，約定自八十五年十月七日起分二百四十期清償，利息則依年息百分之九點三八計算；而被告甲○○上開借款僅支付利息至八十七年七月六日，計仍積欠原告借款本金三百二十五萬元及自八十七年七月七日起至清償日止按上開利率計算之利息及違約金，原告乃向本院聲請對被告甲○○提供之抵押物即前開不動產准予拍賣，並經本院八十七年度拍字第五八一號民事裁定准予拍賣確定，進而聲請強制執行上開不動產，並經本院以八十八年度執字第三０八七號併入本院八十七年度執字第三三六四號強制執行事件執行；惟因被告甲○○及被告丁○○竟提出房屋租賃契約書，主張就前開抵押之不動產中即新竹市○○路○○巷○○號二樓之房屋有租賃關係存在，惟查被告甲○○提供前開不動產設定抵押權向原告借款時，已簽具無租賃切結書，確定前開不動產設定抵押權予原告時並無租賃關係存在，並經原告經辦人員與被告甲○○對保無誤；其後被告甲○○於八十六年十二月十八日委託北區房屋仲介股份有限公司（下稱北區公司）銷售人員洪秀旭銷售前開抵押之不動產時，亦證明前開抵押之房屋為空屋，並無被告丁○○居住情形；另被告甲○○、丁○○就租賃之經過、支付租金之方式等所述亦不相符，足見被告甲○○、丁○○之租賃關係顯不存在，其所提出房屋租賃契約書乃係基於通謀虛偽意思表示而屬無效，惟因被告二人主張有前開租賃關係，致使本院於前開執行事件之拍賣公告上註明不點交，其後歷經三次拍賣程序均無人應買，本院第四次拍賣底價僅剩二百五十六萬四千元，明顯低於原告之執行債權本金部分三百二十五萬元，是以原告就本件訴訟即有提起確認之訴之法律上利益存在等情。
（二）被告甲○○則以前開成功路十三巷十一號二樓之建物係於八十五年八月一日出租予被告丁○○供丁○○之員工居住，租期至九十一年，因前開建物出租予被告丁○○後，其與其夫有陸續向被告丁○○支借金錢，直至八十五年底，其與其夫共向被告丁○○支借四十七至四十八萬元，而被告丁○○亦持續支付租金，八十八年八、九月間，因前開建物有後陽臺漏水、廁所不通等損害情形，因其無力支付修理費用，而由被告丁○○支付修繕費用七萬餘元，並以該修繕費用扣抵租金等情；被告丁○○則以其確有向被告甲○○承租前開建物，因其員工需要宿舍居住，故其於八十五年八月向原告承租前開建物，承租前開建物已給付第一期租金，惟因承租約一個月左右，發現該建物有損害情形，乃由其支付七萬餘元之修繕費用，自第二期後之租金即先以前開所支出之修繕費用扣抵，其後在以前開修繕費用扣抵租金期間，又因被告甲○○經營之公司資金週轉不靈而陸續向其支借四、五十萬元，故前開修繕費用扣抵完畢後，復以被告甲○○向其支借之借款扣抵租金，亦即自第二個月起之租金均係以扣抵方式，其並未實際交付租金，因被告甲○○有持續向其借款，故租賃後之三年餘之期間均係以借款扣抵租金，迄今仍尚積欠四十八萬元，其原與被告甲○○簽訂三年期間之租約，因被告甲○○為清償對其之借款，乃委由北區房屋公司出售前開承租之房屋，惟事隔半年仍無法出售，其始於八十六年間再與被告甲○○簽訂租約，並溯及自八十五年八月一日起算，當時非以續約方式處理等情置辯。
三、得心證之理由：
（一）本件原告起訴主張被告甲○○於八十五年九月二十六日以其所有房地，共同為擔保其本人對原告現在及將來所負一切債務之清償，設定七百五十萬元之最高限額抵押權予原告，並辦畢抵押權設定登記在案；嗣被告甲○○於八十五年十月七日向原告借款三百二十五萬元，惟上開借款僅支付利息至八十七年七月六日，計仍積欠原告借款本金三百二十五萬元及自八十七年七月七日起至清償日止按上開利率計算之利息及違約金，原告乃向本院聲請拍賣前開抵押物，經本院八十七年度拍字第五八一號民事裁定准予拍賣確定，進而聲請強制執行上開不動產，並經本院以八十八年度執字第三０八七號併入本院八十七年度執字第三三六四號強制執行事件執行；惟因被告甲○○及被告丁○○主張就前開設定抵押之建物訂立有房屋租賃契約，以致本院於前開執行事件之拍賣公告上註明不點交，其後歷經三次拍賣程序均無人應買，本院第四次拍賣所定底價為二百五十六萬四千元，已低於原告之執行債權本金部分三百二十五萬元之事實，業據提出他項權利證明書、抵押權設定契約書（含其他約定事項）、借據、本院八十七年度執字第三三六四號執行事件第四次拍賣公告各一份為證，復據本院調取本院八十七年度執字第三三六四號清償借款執行事件、八十八年度執字第三０八七號拍賣抵押物執行事件等卷宗核閱無訛，亦為被告甲○○、丁○○所不爭執，自堪信原告此部分之主張為真實。惟原告主張被告二人就前開建物部分所簽立之房屋租賃契約係屬通謀虛偽意思表示，則為被告二人所否認，是本件所應探究者為被告二人就前開建物部分簽立之房屋租賃契約是否為通謀意思表示。
（二）查被告二人抗辯就前開建物有訂立房屋租賃契約，雖據提出房屋租賃契約書一份為證，惟查該契約書記載之簽訂日期為八十五年八月一日，租賃之期間為六年，即自八十五年八月一日至九十一年七月三十一日止等情，有前開房屋租賃契約書在卷可按。惟查被告甲○○於本院八十七年度執字第三三六四號執行事件前往查封前開建物時，被告甲○○係表示前開建物出租被告丁○○之期間為八十五年八月一日至九十二年八月一日，且租約係其夫所書寫云云，業據本院調取前開執行事件卷核閱屬實，則被告甲○○前開所述與所提出之房屋租賃契約書記載內容即有所不符；且查被告甲○○於本件訴訟係陳稱前開租賃契約書係由其於八十五年八月一日簽訂，其上之簽名亦由其書寫，一直出租至九十一年云云；而被告丁○○則於本件訴訟時陳稱其向被告甲○○承租前開建物時，原係簽訂三年之租約，因被告甲○○就前開建物委託北區公司出售事隔半年仍未銷售，始於被告甲○○無法將前開建物銷售後，再於八十六年間與被告甲○○簽訂租約，並溯及自八十五年八月一日起算云云（均見本院八十八年十二月十日言詞辯論筆錄），足見不惟被告甲○○就前開房屋租賃契約係由何人簽訂、簽訂之期間，於本院前開執行事件及本件訴訟之陳述有所不符，就訂約之經過情形、有無先訂立三年之契約、前開租賃契約書之簽訂時間，與被告丁○○之陳述亦有所不符；復查被告甲○○係於八十六年十二月十八日將前開建物委託北區公司銷售，委託銷售期間為八十六年十二月十八日至八十七年三月十八日，除有原告提出之委託銷售契約書為證外，亦為被告甲○○所不爭執，則當被告甲○○將前開建物委託北區公司銷售隔半年後，其時間至少應為八十七年六月間，惟被告丁○○卻辯稱前開租約係於八十六年間簽訂，益見被告丁○○前開所辯與實情不符，足見被告二人前開就系爭建物簽訂之房屋租賃契約是否確屬真實，即非無疑，原告主張被告二人就前開建物成立之租賃關係係屬通謀虛偽意思表示，所簽立之前開租賃契約出於虛構等情，自非無據。
（三）次查原告主張被告甲○○於八十五年九月二十六日與原告簽訂抵押權設定契約書，提供前開建物及土地供原告作為其向原告借款等債務之擔保時，除訂有其他約定事項，聲明前開提供之抵押物（即前開房屋及土地）完全為被告甲○○合法所有，他人並無任何權利外，另亦於八十五年十月四日向原告借款三百二十五萬元時簽具切結書，切結前開供抵押之不動產於提供抵押時確無租賃關係存在等情之事實，亦據提出抵押權設定契約書（含其他約定事項）、借據、無租賃切結書等為證，復為被告甲○○所不爭執；查依據前開房屋租賃契約書所載之訂約日期為八十五年八月一日，則被告甲○○將前開建物及土地於八十五年九月二十六日提供原告為擔保設定抵押權時，距離前開房屋租賃契約簽訂日期不過一個月餘，而距離八十五年十月四日借款時簽立無租賃切結書時，亦僅有二個月餘，茍被告甲○○確有於八十五年八月一日簽訂前開房屋租賃切結書，自不可能簽立前開其他約定事項，更不可能簽具前開無租賃切結書，確認前開建物無租賃關係存在，益見原告主張被告二人前開就系爭建物簽訂之房屋租賃契約係屬通謀虛偽意思表示，自屬可採。
（四）又查原告主張被告甲○○於八十六年十二月十八日有委託北區公司銷售人員洪秀旭銷售前開抵押之不動產，亦可證明前開抵押之房屋為空屋，並無前開租賃等情，亦據提出房地產專任委託銷售契約書一份為證；而證人即北區公司受託銷售前開抵押不動產之開發工程師洪秀旭亦證稱被告甲○○有於八十六年十二月十八日委託北區公司銷售前開房地，其有至該房屋內打掃，當時該屋並無任何人居住，亦未發現有人居住之情形，其內並無衣物留存，亦無床鋪，因房屋是否有出租他人或有第三人使用乃銷售成功與否之關鍵，如有租賃或第三人使用之情形，於銷售後亦易發生糾紛，故北區公司接受委託開發前，均會主動詢問出賣人有無他人承租或使用之情形，亦會進行實地勘察及詢問附近鄰居該屋之使用之狀況，當時被告甲○○有表示並無出租他人，經其至現場實勘、徵信調查及詢問附近鄰居之結果，知悉前開房屋本為屋主（即被告甲○○）自住，惟屋主搬離後該屋即已空出，並無他人有承租使用之情形，而在委託三個月銷售期間，其或其他該公司帶看客戶之銷售工程師，至前開房屋現場，均未發現有人承租或使用該房屋，僅有一次其於晚間帶客戶至前開房屋，發現被告甲○○之子在該屋內，其未曾見過被告丁○○，而於前開銷售三月期滿後，其亦曾到前開房屋附近，發現該屋另掛有其他仲介公司繼續銷售之電話看板等情（見本院八十九年二月一日言詞辯論筆錄）；被告甲○○亦自認於八十六年十二月十八日至八十七年三月十八日有委託北區公司出售前開房地等情，足見原告此部分主張亦為可採。被告甲○○雖辯稱因原告即將拍賣前開不動產，乃希望委託北區公司以銷售前開房地對其較為有利，而徵得被告丁○○同意通知其員工將物品搬離云云；被告丁○○亦辯稱其有將前開房屋空出二至三個月，讓被告甲○○委託北區公司銷售，惟僅係盡量空出該房屋，其員工有時仍有居住於前開房屋云云；惟查證人洪秀旭係受被告甲○○之委託而銷售前開房地，與兩造並無任何利害關係，且其為順利銷售，避免成交後因租賃或第三人使用而發生糾紛，其在接受被告甲○○委託時有進行實勘、調查前開房屋之使用狀況，自屬合乎常情，是證人洪秀旭前開證述應堪信以為真實；且查被告丁○○表示就前開空出房屋期間仍有繼續以被告甲○○積欠之借款扣抵租金云云；惟果如被告二人所述前開銷售期間有空出租賃之前開房屋，何以被告丁○○願意繼續給付每月達一萬五千元之租金，且其期間達三個月？又前開房屋茍如被告丁○○所辯係供其員工居住使用，衡情應有持續使用該房屋之必要，何以在被告甲○○未提供相關保障下，被告丁○○會同意空出前開房屋單純供被告甲○○銷售？又茍如被告丁○○所稱前開委託銷售期間，其員工有時仍會返回居住云云，何以該房屋並無任何床鋪、被褥留存？且係值年底至次年初之寒冬期間？又證人洪秀旭或其他北區公司銷售工程師何以至現場均未發覺有異？是被告二人前開所辯均顯與常情有違，而不足採。
（五）復查被告甲○○係辯稱被告丁○○承租前開房屋後，被告丁○○有持續支付租金，直至八十八年八、九月間，因前開建物有後陽臺漏水、廁所不通等損害情形，其無力支付修繕費用七萬餘元，乃由被告丁○○代為支付，並以該修繕費用扣抵租金云云；惟被告丁○○則辯稱其於八十五年八月間承租前開房屋後，有支付第一期之租金，惟因承租約一個月左右，發現該建物有損害情形，乃由其支付七萬餘元之修繕費用，是自第二期後之租金即先以前開所支出之修繕費用扣抵，其後又因被告甲○○經營之公司資金週轉不靈而陸續向其支借四、五十萬元，故前開修繕費用扣抵完畢後，復以被告甲○○向其支借之借款扣抵租金，亦即自第二個月起之租金均係以扣抵方式，其並未實際交付租金云云（均見本院八十八年十二月十日言詞辯論筆錄）；而查被告丁○○於本院八十八年執字第三三六四號執行事件執行中，於八十八年十月四日卻陳報前開承租之房屋因修繕所花費之七萬八千六百元，經被告甲○○同意自八十八年八月份開始由房租扣抵云云，亦有陳報狀附於前開執行事件卷可考；則茍被告二人就前開房屋簽訂租賃契約，成立租賃關係，就租金之給付方式究係由被告丁○○逐期實際給付或係自第二期起以扣抵方式為之，又租賃物之修繕時間係於承租後一個月即八十五年九月間或係至八十八年八、九月間，又前開租賃物修繕費用扣抵租金之期間係自第二期租金即八十五年九月間起或係自八十八年八、九月間起等重要事項，不惟被告二人所述明顯不同，被告丁○○於前開執行事件陳報狀所述及本院言詞辯論期日所述亦有所不同，益證被告二人就前開房屋所訂立之租賃契約係屬虛偽自明。
（六）按表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無效，民法第八十七條一項前段定有明文；復按民事訴訟法第二百四十七條所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者而言，故確認法律關係成立或不成立之訴，茍具備前開要件，即得謂有即受確認判決之法律上之利益，縱其所求確認者為他人間之法律關係，亦非不得提起（最高法院四十二年台上字第一０三一號判例意旨參照）。本件綜上所述，被告二人間就前開建物所簽訂之租賃契約書，係基於通謀虛偽意思表示而為，故該契約自應認屬無效，亦即被告二人間就前開建物並無租賃關係存在。復查因被告甲○○於前開執行程序過程中陳報有前開租賃關係，以致本院於前開執行事件之拍賣公告上註明不點交，其後歷經三次拍賣程序均無人應買，本院第四次拍賣所定底價為二百五十六萬四千元（土地部分一百一十六萬元，建物部分一百四十萬四千元）等情，亦據本院調取前開執行事件卷核閱屬實，是就前開抵押不動產拍賣之底價已低於原告之執行債權本金部分三百二十五萬元，是被告二人前開租賃契約之存在自對原告依強制執行受償之權利有受侵害之危險，是依上開說明，原告請求確認被告二人間就前開建物之租賃關係不存在等情，自屬有據，應予准許。
四、結論：本件原告之訴為有理由，並依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中 華 民 國 八十九 年 二 月 十五 日
臺灣新竹地方法院新竹簡易庭~B法 官 李承訓右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
~B法院書記官 蔡雅蕾中 華 民 國 八十八 年 二 月 十五 日