臺灣新竹地方法院民事判決 八十八年度簡上字第一一一號
上 訴 人 保證責任新竹市第十信用合作社法定代理人 丙○○訴訟代理人 丁○○被上訴人 世華金融通商大樓管理委員會
設法定代理人 乙○○ 住訴訟代理人 甲○○ 住右當事人間請求給付管理費事件，上訴人對於中華民國八十八年八月二十六日本院新竹簡易庭八十八年度竹簡字第六０九號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文原判決就命上訴人給付被上訴人超過新台幣壹萬玖仟貳佰貳拾壹元及該部分金額自民國八十八年五月七日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息部分，與該部分假執行之宣告暨訴訟費用（撤回上訴已確定部分除外）之裁判均廢棄。
右廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
其餘上訴駁回。
第一審、第二審訴訟費用（除撤回上訴已確定部分外）由上訴人負擔十分之二，餘由被上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：求為判決如主文第一項所示。
二、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：
（一）依公寓大廈管理條例第六條第一項第四款規定，住戶應遵守法令或規定事項，一般而言，管理費用係由管理委員會向區分所有權人收取，區分所有權人就其權利存續期間負責繳納，若其原所有權人即前手所積欠之管理費用，應依公寓大廈管理條例第二十一條規定，區分所有權人或住戶積欠應繳納之費用已逾二期或達相當數額，經相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會應訴請法院命其給付應繳金額及利息，是本件被上訴人就上訴人之前手所積欠之管理費及應分擔費用，自應依前開所述訴請法院取得執行名義後，就上訴人前手之財產聲請強制執行，或於拍賣之強制執行程序中聲明參與分配。因上訴人與前手間並無連帶清償關係或有訂立債務承擔契約，是被上訴人自不得向新區分所有權人即上訴人請求繳納屬於前手積欠之管理費用及其他應分擔費用；至同條例第二十四條規定，承受人所應繼受者應為該條例相關規定及住戶管理規約相關約定，並非包括在前手已發生而積欠之管理費用、水電費用，而上訴人對於前手所積欠之管理費用、應分擔之水電費用亦不知悉，本院於執行系爭不動產之拍賣公告亦未有任何記載，如由上訴人負擔亦顯失公平，原審判決卻命上訴人應負擔前手積欠之管理費用，適用法則顯有不當。
（二）次查上訴人係於八十七年十月十三日取得本院發給之坐落新竹市○○段○○段第四０六地號土地上、建號八二一號門牌號碼為新竹市○○路○○○號七樓之四之第七層建物之不動產（下稱系爭不動產）權利移轉證書，依強制執行法第九十八條就拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給之權利移轉證書之日起，取得該不動產所有權，債權人承受債務人之不動產亦同之規定，上訴人於八十七年十月十二日以前，尚未取得系爭不動產之所有權，自非系爭不動產之區分所有權人，毋庸負擔八十七年十月十二日以前管理費用或其他應分擔費用，至取得系爭不動產後之管理費用及應分擔之水電費用合計一萬九千二百二十一元則上訴人同意給付，另本件相同情形之案例亦有台灣台北地方法院八十六年度訴字第一五八四號民事判決為證。
（三）實務上認法院之拍賣既為買賣之一種，故其取得所有權，依民法第七百五十九條之規定，並不以登記為生效要件，是以拍定人即上訴人在未領得執行法院所發給之權利移轉證明書前，尚非該不動產所有權人，自不須負擔前手所積欠之管理費用或其他應分擔費用。
三、證據：爰用原審之立證方法，另提出台灣台北地方法院八十六年度訴字第一五八四號民事判決一份、內政部八十六年二月二十六日台（八六）內營字第八六七二三０九號函釋一份為證。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：請求駁回上訴人之上訴。
二、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：
（一）按區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。區分所有權人之繼受人應繼受原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務，公寓大廈管理條例第二十一條及第二十四條分別定有明文。又強制執行法上之拍賣，應解釋為買賣之一種，即以債務人為出賣人，拍定人為買受人，最高法院著有四十七年度台上字第一五二號、四十九年度台抗字第八三號判例可資參照。
（二）查上訴人係依拍賣程序取得系爭不動產之所有權，則上訴人自屬原所有權人之繼受人，上訴人既為原區分所有權人之繼受人，即應依法繼受原區分所有權人繳納管理費用及應分擔費用之義務；系爭不動產之原區分所有權人即上訴人之前手，自八十六年一月份起即拒繳管理費用及應分擔之費用，至上訴人取得系爭不動產前，共計積欠管理費用七萬七千九百五十二元，應分擔之電費二千三百零一元，應分擔之水費一千四百八十一元，小計八萬一千七百三十四元，基於前述，此部分費用自應由上訴人負責清償；是原審判決認事用法均無違誤，上訴人之上訴顯無理由。
理 由
一、被上訴人起訴主張上訴人系爭不動產之所有權人，亦即為世華金融通商大樓之區分所有權人之一，依法上訴人自應按月繳納管理費用，惟上訴人積欠八十七年十月份起至八十八年二月份止之管理費用一萬八千五百六十元，應分擔之電費四百七十三元，應分擔之水費一百八十八元，小計一萬九千二百二十一元迄未給付；又上訴人之前手積欠被上訴人八十六年一月份起至八十七年九月份止之管理費用七萬七千九百五十二元，應分擔之電費二千三百零一元，應分擔之水費一千四百八十一元，小計八萬一千七百三十四元，迄未給付；上訴人於八十七年十月六日取得系爭房屋之所有權，自應繼受原區分所有權人依條例或規約之一切權利義務，故上開費用依法應由上訴人負擔等語。上訴人則以其係於八十七年十月十三日取得本院核發之不動產權利移轉證書，上訴人自該日起始取得系爭不動產之所有權，因此上訴人同意繳納八十七年十月十三日起至八十八年二月份之管理費用，且上訴人自八十八年三月份起均如數繳納管理費用，至被上訴人請求上訴人繳納前手積欠之管理費用，惟上訴人與前手之間並無連帶清償關係，依法被上訴人應向前手請求，方屬合理；再依共同使用部分建號八六一號之建物登記謄本及平面圖，本建物權利範圍為萬分之一一四，持分面積為三五點０六平方公尺（十點六一坪），屬地下三層至一樓之共同使用面積，本建物應分管停車空間一處，上訴人曾屢次向被上訴人表明，應將車位指出，被上訴人竟以各種理由搪塞敷衍，甚至以前手躲債潛逃無蹤，而擅將該車位空間出租牟利，被上訴人應將該停車空間交由上訴人分管等語，資為抗辯。
二、被上訴人主張上訴人為系爭不動產之所有權人，亦即為世華金融通商大樓之區分所有權人之一，卻積欠管理費用一萬八千五百六十元、應分擔之電費四百七十三元、應分擔之水費一百八十八元，合計一萬九千二百二十一元；又上訴人之前手則積欠被上訴人起至八十七年九月份止之管理費用七萬七千九百五十二元、應分擔之電費二千三百零一元、應分擔之水費一千四百八十一元，合計八萬一千七百三十四元，均未給付之事實，已據其提出與所述相符之土地登記謄本、建物登記謄本、應收款項明細表各一份為證，復為上訴人所自認，堪認被上訴人此部分之主張為真實。惟被上訴人主張上訴人既為原區分所有權人之繼受人，即應依法繼受原區分所有權人繳納管理費用及應分擔費用之義務，亦即就取得系爭不動產之前手所積欠之管理費用及應分擔之水電費用共計八萬一千七百三十四元部分自應負給付之責等情；而上訴人則抗辯其雖為系爭不動產之所有權人，惟所繼受者僅係前手依公寓大廈管理條例之相關規定及全體住戶訂立規約規範之義務，惟就前手已發生而積欠之管理費及應分擔費用則不應由上訴人繼受等情。按區分所有權之繼受人應繼受原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務，公寓大廈管理條例第二十四條定有明文；是兩造對於本件上訴人上訴部分所爭執之管理費用及應分擔費用合計八萬一千七百三十四元係屬於前手所積欠既均不爭執，是所應探究者為前開系爭不動產之前區分所有權人依據住戶管理規約所積欠之管理費用及其他應分擔費用，於上訴人取得所有權即成為新區分所有權人後，是否亦加以繼受而應負清償之義務，亦即前開在上訴人前手已發生而積欠之管理費用及其他應分擔費用，是否亦有前開公寓大廈管理條例第二十四條規定之適用，而屬於繼受人即上訴人應承受部分。
三、按公寓大廈管理條例第二十四條固規定區分所有權人之繼受人應繼受原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務等語；惟該條當時之立法說明為「明定區分所有權人之繼受人應繼受前區分所有權人之權利義務，以維護『區分所有關係』之一貫性」等語；蓋區分所有權之性質，並非單獨使用專有部分之財產權，亦非僅為財產之共有關係，乃為一種財產（私權）與生活（共益）之調和，而所謂規約，依同條例第三條第十二款規定，乃公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項，因區分所有權人會議為區分所有權人團體之最高意思決定機關，其所作之決議又係為區分所有權人之共同事務及涉及權利義務之有關事項而發，則凡屬區分所有人團體之構成員，不問其究在為該決議之前或之後加入，各區分所有權人間為共同關係所訂立之管理規約，其效力不僅應約束每一區分所有權人，對於其繼受人亦應同樣存在，此始能維持原區分所有關係之和諧存在，亦即為維護區分所有關係之一貫性，繼受之區分所有權人或住戶，仍應承受其前手就規約所定之權利義務。是以，依前述立法說明及立法沿革解釋，上開條例第二十四條所規範者，乃區分所有權人之繼受人應繼受原區分所有權人依該條例或住戶規約所定之區分所有相鄰關係之一切抽象之權利義務。蓋公寓大廈管理條例或住戶規約所定者，均係抽象之權利義務，以之昭示遵守，資為具體行使權利或負擔義務之依據，此觀該條例於第二章定有住戶之權利義務專章共二十一條條文亦明；苟義務人違反前開所定抽象義務，即屬義務之不履行，就具體發生之個別債務，債務人應負債務不履行或損害賠償責任，非經第三人與債權人或債務人訂立契約承擔債務人之債務，其債務自不移轉於該第三人。次按善意第三人應受保護，以維交易安全，亦為我民法揭櫫之原則，復為司法院大法官會議釋字第三四九號解釋之本旨，苟未依法為債之移轉，遽令不知情之第三人擔負履行債務之責，致其生有不測損害之虞，殊屬有悖債之相對性法理，亦與保護善意第三人之旨有違。且按區分所有權人或住戶積欠應繳納之管理費已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息，同條例第二十一條定有處置明文；同條例第二十二條並就住戶違反法令及規約，管理委員會得依區分所有權人之決議，訴請法院強制遷離、命區分所有權人為出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分、聲請法院拍賣等效力為明定；足見對於違反義務之區分所有權人得有多項制裁及救濟之道，益徵區分所有權之繼受人，固應繼受原區分所有權人依本條例或規約所定之一切抽象權利義務，惟對於原區分所有權人積欠管理費或其他應分擔費用之債務，因屬原區分所有權人與大廈管理委員會間之債權債務關係，後手之區分所有權人除已依民法第三百條或第三百零一條所定訂約承擔債務者外，管理委員會自應循上開各規定加以請求；且區分所有權之繼受人，其無論係經由自由交易買賣方式或經由法院拍賣取得，因對於前手積欠之管理費用或其他應分擔費用並無從知悉，而購買者（含拍賣程序之應買人）亦係針對該區分所有物之市場客觀價值、地理環境、有無物上擔保等加以評估其價值，茍尚應就該區分所有物之前手有無積欠管理費用及其他應分擔費用加以調查評估，因此部分並無公示性，除強人所難能，亦有礙交易之靈活，而此亦非公寓大廈管理條例第二十四條之立法本旨，是就前手已具體發生而積欠之管理費用及其他應分擔費用，實難令繼受人當然承受而負履行債務之責。復按前開規定茍係包括繼受前手已生之具體債務，因區分所有物所有權移轉時即生法定承擔之效果，則使前手得以免卻其本應負擔之債務，管理委員會對於積欠管理費用或依規約其他應負擔之費用之區分所有權人，亦可無視前開賦予其得對積欠管理費及其他應擔分費用之區分所有權人之相關制裁及救濟規定，則上開規定豈非具文。綜上所述，前手住戶所積欠之管理費（含其他應分擔費用），乃已具體發生之私法上債權債務關係，並非上開條文所指規約規範之事項，自無公寓大廈管理條例第二十四條規定之適用。從而被上訴人主張依據上開條文規定，前手住戶積欠之管理費，當上訴人取得系爭不動產之所有權後，發生法定承擔債務之效力，應由上訴人承擔云云，洵屬無據。
四、次查上訴人抗辯本院就拍賣系爭不動產公告並未載明投標人應承擔大廈管理費，其係透由拍賣程序而經本院核發權利移轉證書取得系爭不動產之所有權，被上訴人對系爭不動產前手積欠之管理費及應分擔之水電費並未聲明參與分配，而上訴人亦不知悉前手有積欠前開管理費及應分擔之水電費用等情，為被上訴人所不爭執，自難認上訴人承受系爭不動產時有知悉前手積欠前開管理費及應分擔水電費之情事，其應係善意第三人，因承買而受讓，僅為繼受拍賣標的物之人，參諸前述，自未繼受被上訴人與原區分所有權人間就前開積欠管理費及應分擔水電費用之債權關係中之權利或義務，從而上訴人抗辯其不應負擔原區分所有權人所積欠之前開管理費及應分擔水電費用等情，亦堪採信。
五、至被上訴人另主張上訴人係經由拍賣程序取得系爭不動產之所有權，則上訴人自屬原區分所有權人之繼受人，依法應繼受原區分所有權人之義務即前開積欠之管理費用及應分擔水電費用云云。按強制執行法上之拍賣，固應解釋為買賣之一種，即拍定人為買受人，而以拍賣機關代替債務人立於出賣人之地位（最高法院四十七年度台上字第一五二號及四十九年台抗字第八三號判例可資參照）。惟此僅係說明經由拍賣程序取得之不動產所有權之性質，亦即屬於繼受取得而非原始取得，從而就取得之不動產原有之物上負擔，仍應由拍定人予以承受，惟並不能解釋為拍定人乃為原所有權人之繼受人，對於原所有權人本身另行基於債之關係所成立之債務均應由拍定人承擔，是被上訴人此部分之主張亦屬無理由。
六、綜上所述，本件上訴人抗辯其僅應負擔自取得系爭不動產後本於規約應負擔之管理費用及水電費用，至前手所積欠之管理費用及水電費用共計八萬一千七百三十四元則不應由其繼受，亦即其無繳納前開管理費及應分擔水電費用之義務等情，尚屬可信。從而，被上訴人請求上訴人應給付屬於上訴人本身所積欠之管理費及應分擔水電費用合計一萬九千二百二十一元，及該部分金額自支付命令繕本送達翌日即八十八年五月七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息部分為有理由，應予准許，其餘部分，即屬無據，不應准許。原審就被上訴人請求在一萬九千二百二十一元及自八十八年五月七日起至清償日止按法定週年利率百分之五計算之遲延利息與該部分准供擔保宣告假執行部分，予以准許，並無不合，上訴人指摘原判決就命前開遲延利息給付部分（就一萬九千二百二十一元請求部分業經撤回上訴）為不當，求予廢棄改判，即屬無據，此部分之上訴應予駁回。至原判決另就其餘八萬一千七百三十四元及該部分金額自八十八年五月七日起至清償日止按週年利率百分之五計算之法定遲延利息與准供擔保宣告假執行部分，亦予准許，未能審酌公寓大廈管理條例第二十四條之規範意旨等情，尚有未合，上訴意旨指摘此部分判決不當，求予廢棄改判，為有理由，自應由本院予以廢棄改判，如主文第二項所示。
七、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第四百五十條、第七十九條但書、第八十三條第二項、第一項，判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 二 月 十八 日
臺灣新竹地方法院民事第一庭~B審判長法官 鄧振球~B法 官 鍾啟煌~B法 官 李承訓右為正本係照原本作成。
不得上訴。
~B法院書記官 蔡雅蕾中 華 民 國 八十九 年 二 月 十八 日