臺灣新竹地方法院民事判決 八十八年度簡上字第一四○號
上 訴 人 譽仟世實業股
份有限公司法定代理人 丙○○○訴訟代理人 陳鄭權律師被上訴人 百麗新電腦股
份有限公司 設新竹縣關西鎮東光里四鄰十六張一一五號法定代理人 甲○○ 住台北市○○街○○巷○號九樓訴訟代理人 李元德律師
林東原律師右當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國八十八年十月三十日臺灣新竹地方法院竹北簡易庭八十八年度竹北簡字第二二四號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文上訴及假執行之聲請均駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：
（一）原判決不利於上訴人部分廢棄。
（二）被上訴人應再給付上訴人新台幣（下同）一百零三萬四千九百二十四元，及自民國八十八年五月十六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息添
（三）前項請求願供擔保，聲請宣告假執行。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：
（一）按土地法第一百條之規定，非禁止房屋租賃契約之附有解除條件或定有租賃期限，亦不排除民法所定解除條件成就或租賃期限屆滿之效果，出租人某甲與承租人某乙約定，如第三人某丙需用租賃之房屋時，租賃契約當然終止者，應解為附有解除條件成就時，某甲自得收回房屋，三十六年院解字第三四八九號解釋可資參照。添
（二）上訴人所有坐落新竹縣關西鎮東光里十六張一一五號內之廠房（下稱系爭房屋），於八十六年一月一日起，出租與被上訴人，每月租金為四十二萬元，租金應於每月五日繳納，並一次支付六個月，以六張支票給付，不得藉詞拖延；又承租人如有違背租約各條款時時，願拋棄先訴抗辯權；另甲乙雙方均應恪遵租約各條款之規定，如有違背任何條件時，甲方（即上訴人）得解約收回房屋，業經租賃契約書第三、四、十三、十四條載明清楚。詎被上訴人於八十八年一月份起即未依約給付租金，至八十八年二月、三月仍未給付。足見被上訴人承租上訴人所有房屋，附有如被上訴人不遵守契約之任何一條件（如欠租），解除條件即成就，既約定條件成就，出租人得解約收回房屋，承租人即不得藉任何理由，拒絕交還房屋，此係當然之解釋。原審就此部分，恝置不顧，斤斤於上訴人未依土地法第一百條第三款及民法第四百四十條之規定催告定期支付租金，認不生終止效力，從而誤認兩造之租賃關係仍有效存在，就上訴人請求拆卸費用五十萬元及清除廢棄物費用五十三萬五千元部分予以駁回，於法即有不合，且毫無理由棄兩造契約之約定不論，更有違契約相對性及契約自由原則。
（三）茲被上訴人積欠八十八年一月一日至三月十五日之租金一百零五萬元，同年二、三月份電費十七萬九千四百七十六元，又拆遷費用五十萬元及清除廢棄物費用五十三萬五千元，均應由被上訴人負責支付，合計二百二十六萬四千四百七十六元，除以押租金一百二十萬元抵扣外，被上訴人應給付上訴人一百零六萬四千元。本件原審僅就二萬九千零七十六元部分判決上訴人勝訴，爰訴請被上訴人再給付上訴人新台幣一百零三萬四千九百二十四元，及自八十八年五月十六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
（四）被上訴人惡性倒閉後，工廠已空無一人，原物料亦乘機載走變賣，對外不但積欠租金，就保全費、員工資遣費、甚而便當錢及各種債務均避不支付，反而向法院聲請宣告破產，現由鈞院受理中。被上訴人遊走於法律邊緣之心態甚明，更已明顯違反兩造應誠信履約之意旨。本件被上訴人訴訟代理人是否確實接受委任，亦有疑義。添
三、證據：除援用第一審所提證據外，另提出本院八十八年度易字第六八八號刑事判決影本一份為證，並聲請訊問證人甘定清、甘定一、劉碧華、乙○○。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：如主文第一項所示，並陳明如受不利判決，願供擔保聲請宣告假執行。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：
（一）按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達兩期之租額，不得依前項規定，終止租約。現行民法第四百四十條第一項及第二項定有明文。又承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，非達二個月以上時，出租人不得收回房屋，土地法第一百條第三款亦有明文。最高法院四十四年台上字第五一六號判例後段更謂：土地法第一百條第三款關於擔保金抵償租金之規定，雖僅就未定有期限之租賃而設，然在定有期限之租賃，實具有同一之法律理由，自應類推適用。
（二）上訴人雖主張其因被上訴人積欠租金，業於八十八年二月八日以桃園府前二十一支郵局第三○○號存證信函通知被上訴人終止租約云云。惟上訴人既主張被上訴人依約應一次給付六個月之租金，顯認租金之給付係以六個月為一期。如是，則依上開民法第四百四十條之規定，上訴人至早亦須待被上訴人於八十八年十二月底前仍未給付八十八年上半年及下半年租金時，始得先行定相當期限催告被上訴人給付，若被上訴人仍不給付時上訴人始得終止租約。
（三）退步而言，縱將本件租金之給付解為應按月為之，系爭租約亦未經上訴人合法終止。查債之清償，得由第三人為之。但當事人另有定訂或依債之性質不得由第三人清償者，不在此限。民法第三百十二條第一項定有明文。被上訴人已於八十八年二月一日，將同年一月份之租金四十萬元匯入上訴人於第一商業銀行關西分行，帳號00000000000之帳戶內，並在同年二月一日，委由劉志鵬律師以台北郵局四十三支局第二七五號存證信函，通知上訴人匯入租金之事，上訴人對此知之甚明，亦有該存證信函及郵局回執可稽。雖當時匯款人非以被上訴人名義為之，然本件租約既無明定租金不得由第三人代為給付，且按租金債務之性質亦非不得由第三人代為清償，則依前揭民法第三百十二條第一項本文之規定，被上訴人自得以第三人名義將租金匯入上訴人帳戶內。上訴人雖謂係來路不明之匯款不能收受，故將之退回云云，惟上訴人既經被上訴人於匯款當日通知該事實，事後再執詞否認，實無以為信，上訴人退回被上訴人給付之租金，係上訴人自己拒絕受領或受領遲延，並非被上訴人不為給付，上訴人在無合法終止租約之要件下遽為終止之表示，亦不致生終止之效力。
（四）再退步而言，縱如上訴人所稱被上訴人給付租金至八十七年十二月三十一日，然被上訴人既依系爭租約第五條規定，已交付相當三個月租金數額之押租金一百二十萬元予上訴人，則依首揭土地法及最高法院判例意旨，上訴人自應先以該押租金抵償被上訴人遲付之租金，並再經二期以上租金未付時，方得依法定相當期限催告被上訴人給付，而於被上訴人未為給付時，才得為終止租約之表示。依此，上訴人至早應於八十八年五月間被上訴人未依約給付租金時，方得定相當期限催告，並視情形為終止之表示。上訴人主張系爭租約業經伊於八十八年二月八日發函通知終止乙節，顯與上開法條規定及判例意旨未洽，系爭租約自難謂已依法終止。
（五）上訴人於上訴理由狀中雖稱系爭租約附有如被上訴人不遵守契約之任何一條件（如欠租），解除條件即成就，既約定條件成就，出租人得解約收回房屋，承租人即不得藉任何理由拒絕交還房屋云云。惟查，系爭租約並無任何一條有此意旨存在，被上訴人並否認系爭租約有上訴人所指之內容，且既曰「解除條件成就」，系爭租約無待為解約之意思表示，其契約效力即應因此而不存在，又何來「解約收回房屋」之必要，上訴人主張自相矛盾，顯見其所稱系爭租約中有如此約定，實為臨訟編織，毫無可採。
（六）綜上，本件租約既未經合法終止，上訴人請求被上訴人遷讓房屋及損害賠償，顯無理由。
三、證據：除援用第一審所提證據外，補提最高法院四十四年台上字第五一六號判例、八十八年二月一日台北郵局四十三支局第二七五號存證信函暨回執、臺灣新竹地方法院檢察署八十八年度偵字第一六七一號起訴書、臺灣板橋方法院檢察署八十八年度偵字第一八○二○號不起訴處分書、臺灣台北地方法院檢察署八十八年度偵字第五一二八號不起訴處分書、臺灣台北地方法院八十八年度偵字第一九三六二號、第二七○六八號不起訴處分書、經濟部商業司資格印鑑證明書（以上均影本）各一份為證。
理 由
甲、程序部分：
一、查被上訴人已向本院聲請破產程序，迄本件言詞辯論終結時尚在審理中而未裁定宣告，經本院依職權查核無訛，是甲○○仍為本件被上訴人之法定代理人，首應敘明。
二、次查本件被上訴人訴訟代理人之委任狀上，確蓋有被上訴人之大小印文，核與經濟部商業司所發被上訴人之資格印鑑證明書相符，有該證明書在卷可按，堪信為真正；又衡諸常情，律師無不於接受委任後始為訴訟行為，且依我國稅捐查核常態，律師呈遞至法院之委任狀與其未來應納之所得稅負利害攸關，則上訴人所稱本件林東原律師、李元德律師是否確受被上訴人委任有所疑義一節，尚非可採。
況且偵查案件之被告應親自到庭，而被上訴人法定代理人甲○○因被上訴人積欠貨款致被訴詐欺等案件，經偵查後已於八十八年五月至八十九年二月間陸續獲不起訴處分，有被上訴人所提臺灣板橋方法院檢察署八十八年度偵字第一八○二○號、臺灣台北地方法院檢察署八十八年度偵字第五一二八號、臺灣台北地方法院八十八年度偵字第一九三六二號、第二七○六八號等不起訴處分書各一份附卷可參，是上訴人另主張甲○○已不見蹤影，從而似懷疑原審暨本院所收受之委任狀非其所為，亦無證據足資證明，自非可取。
乙、實體部分：
一、本件上訴人起訴主張﹕被上訴人自八十六年一月一日起向其承租系爭房屋，每月租金四十二萬元應於每月五日繳納，並一次以六張支票給付六個月份之租金，被上訴人如有不按期繳納之情事，解除條件即告成就，上訴人得解約收回房屋，被上訴人不得藉任何理由拒絕交還，系爭租約第三、四、十三、十四條均載明清楚。詎被上訴人於八十八年一月份起即未依約給付租金，至八十八年二月、三月仍未給付，上訴人已依法依約終止系爭租賃關係，並催告被上訴人自行拆遷系爭房屋內之物品設備，並清除廢棄物，惟被告皆不予理會，嗣由上訴人自行雇工代為拆卸、清運。茲被上訴人積欠八十八年一月一日至三月十五日之租金一百零五萬元，同年二、三月份電費十七萬九千四百七十六元，拆遷費用五十萬元及清除廢棄物費用五十三萬五千元，合計二百二十六萬四千四百七十六元，除以押租金一百二十萬元抵扣外，被上訴人應給付上訴人一百零六萬四千元。本件原審僅就二萬九千零七十六元部分判決上訴人勝訴，爰訴請被上訴人再給付上訴人新台幣一百零三萬四千九百二十四元，及自起訴狀繕本送達翌日（即八十八年五月十六日）起至清償日止之法定利息。
二、被上訴人則以系爭租約並未合法終止，蓋上訴人係以被上訴人未能依約二期租金為由，發函終止租約，惟依約一次應給付六個月之租金，則上訴人至早須待被上訴人於八十八年十二月底前仍未給付八十八年上半年及下半年租金時，始得先行定相當期限催告被上訴人給付，若被上訴人仍不給付時上訴人始得終止租約。退步言之，縱令系爭租金之給付應按月為之，然被上訴人既已交付相當三個月租金數額之押租金一百二十萬元予上訴人，上訴人自應先以該押租金抵償被上訴人遲付之租金，並再經二期以上租金未付時，方得定相當期限催告給付，而於被上訴人未為給付時，才得為終止租約之表示，依此，上訴人至早亦應於八十八年五月間被上訴人未依約給付租金時，方得催告並視情形為終止之表示。況且，被上訴人已於八十八年二月一日，將同年一月份之租金四十萬元匯入上訴人於第一商業銀行關西分行帳戶內，並在同年二月一日委由劉志鵬律師以存證信函通知上訴人匯入租金之事，雖當時匯款人非以被上訴人名義為之，然本件租約既無明定租金不得由第三人代為給付，且按其性質亦非不得由第三人代為清償，上訴人無故退回，應認上訴人拒絕受領或受領遲延，益徵上訴人為終止租約之意思表示時，被上訴人並無積欠租金達二期以上之情形，當不生終止之效力。此外，系爭租約並無任何附有契約終止之解除條件之約定，且縱如上訴人所稱「解除條件成就」，系爭租約無待解約之意思表示，其契約效力即應因此而不存在，又何來「解約收回房屋」之必要，上訴人主張顯然自相矛盾。
三、上訴人上開揭主張，固提出房屋租賃契約書、存証信函、拆除合約書、台灣電力公司收據、報價單等件為証，然被上訴人則以前揭情詞置辯，經查：
（一）兩造就系爭房屋訂有租賃契約，租期自八十六年一月一日至九十三年十二月三十一日，被上訴人於訂約時已支付押租金一百二十萬元，租金部分每月為四十二萬元，繳納期限係每月五日，被上訴人每次應按支付日期簽發六張支票用以支付六個月份租金，上訴人則按月開立發票予被上訴人，水電費則由被上訴人自行負擔等情，有卷附房屋租賃契約書一紙可稽，且為兩造所不爭執，洵信屬實。又上訴人主張被上訴人積欠八十八年一月一日至同年三月十五日共一百零五萬元租金未付，亦經被上訴人自承在卷，對此被上訴人雖辯稱曾於八十八年二月一日匯寄至上訴人帳戶四十萬元，但遭上訴人退回，故上訴人有拒絕受領或受領遲延之情事等語，然查債權人有受領給付之權利，除法律有特別規定或契約有特別約定外，不負受領給付之義務，債權人對於已提出之給付拒絕受領者，通常祇負遲延責任，債務人不得強制其受領給付（最高法院二十九年上字第九六五號判例參照），準此，姑不論上訴人退回之理由為何、有無正當依據，仍無卸於被上訴人依民法第四百三十九條第一項前段於約定日期給付租金之義務，是被上訴人積欠一百零五萬元租金，已堪採信。再者，上訴人主張其代為支付八十八年二月份電費十四萬一千三百二十三元、三月份電費三萬七千七百五十三元，合計十七萬九千零七十六元之事實，已據其提出台灣電力公司收據二紙為証，為被上訴人所不爭執，亦堪信為實在，至於上訴人逾此數額之請求，則乏證據證明，無從信為真正。
（二）關於拆卸費用五十萬元及清除廢棄物費用五十三萬五千元部分，經查此等費用均以系爭租賃關係終止為前提。按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達兩期之租額，不得依前項規定，終止租約，民法第四百四十條第一項、第二項定有明文。次按承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，非達二個月以上時，出租人不得收回房屋，土地法第一百條第三款亦有所規定；又依據最高法院四十四年台上字第五一六號判例見解，土地法第一百條第三款關於擔保金抵償租金之規定，雖僅就未定有期限之租賃而設，然在定有期限之租賃，實具有同一之法律理由，自應類推適用。依前述本件租約為定期租賃，有前開租賃契約書足憑，且本件言詞辯論終結時租期尚未屆至，再依契約第三條、第四條文義觀之，足認本件租金之給付係以一個月為一期，否則上訴人何需每月開立發票，被上訴人又何以按應支付日期簽發支票，又上訴人自承就八十七年十二月三十一日為止之租金，被上訴人並未欠付，其係以嗣後積欠租金達二期為由以存證信函終止租約。是以，本件上訴人請求拆卸費用五十萬元與清除廢棄物費用五十三萬五千元，應否准許，自應視系爭租約是否合法終止，亦即本件是否符合被上訴人所欠租金額除以擔保金抵償外，遲付數額已達二期，且上訴人定相當期限催告後，被上訴人仍不支付之要件。
（三）由卷附上訴人於原審所提證物可知，上訴人係以被上訴人就八十八年一、二月份租金未繳，於八十八年二月八日、同年二月二十五日，分別以桃園府前郵局二十一支局第三百號、同支局第三七二號之存證信函，通知被上訴人終止租約，函中均無定期催告被上訴人給付欠租之任何字句；又上訴人雖於同年三月二十二日、同年三月二十九日二度發函（即原審證物六），然函中仍未定期催告給付租金，僅表明八十八年一月一日至三月十五日租金一百零五萬元、八十八年二、三月份電費、拆卸費用與清除工資各若干元，與押租金抵銷後餘款為何，請被上訴人於文到三日或五日內支付。是以，縱令被上訴人所欠租金額以擔保金抵償外已達二期，然上訴人並未定相當期限先行催告程序，與前揭法條規定已不相符。其次，上訴人自承收受押租金一百二十萬元，則依上開土地法及最高法院判例意旨，自應先以該押租金抵償被上訴人遲付之租金，並再經二期以上租金未付時，方得定相當期限催告被上訴人給付，而於被上訴人未為給付時，才得終止租約。準此，上訴人不論於八十八年二月或三月發函通知終止租約，因押租金抵償遲付租金之故，斯時被上訴人均無積欠租金達兩期總額之情事，揆之前揭說明，上訴人發函表示終止租約，即有未洽，系爭租約自難謂已合法終止，上訴人請求代為拆遷、清運廢棄物之費用共一百零三萬五千元，實無理由。再者，被上訴人主張曾於八十八年二月一日匯款四十萬元至上訴人帳戶內，並於同日委請劉志鵬律師以存証信函告知將四十萬元租金匯入帳戶之事，有被上訴人於原審所提八十八年二月一日存証信函暨回執各一件為憑，而本件租約既無明定租金不得由第三人代為給付，且按租金債務之性質亦非不得由第三人代為清償，堪認該四十萬元係用以支付八十八年一月份之部分租金，是上訴人實難諉以不知該四十萬元係何人因何原因所匯，其無正當理由退回應自負遲延責任，從而，益徵上訴人於八十八年二、三月發函時，被上訴人並無積欠租金達兩期總額之情事，上訴人發函逕為終止租約之意思表示，於法洵屬無據。
（四）再按基地租賃契約之兩造約定，如承租人欠租達半年以上，出租人得不催告逕行終止租約，此項約定違背土地法第一百零三條第四款之強制規定，依民法第七十一條規定，應為無效，最高法院五十五年度第四次民刑庭總會決議結論如上。考諸民法第四百四十條、土地法第一百條第三款與土地法第一百零三條第四款之立法目的相同，均為保障承租人所設，則依「相類似案件應為相同處理」之法理，房屋定期租賃亦得類推適用前開決議之結論，從而，縱令租約約定承租人有欠租情事，出租人即得不經催告逕行終止租約之解除條件，亦因違反民法第四百四十條第一項、第二項之強制規定，應為無效。本件上訴人主張被上訴人如有不按期繳納租金之情事，依系爭租約第三、四、十三、十四條之規定，解除條件即告成就，上訴人得逕行終止租約收回房屋云云，雖證人即上訴人之業務經理劉碧華亦為相同之證述，然姑不論系爭租約上揭條文是否即為上訴人所指解除條件之約定，縱令屬實，但揆之上開說明，該約定亦因違反強制規定而無效，是上訴人以此主張系爭租賃契約業已終止，亦無足採。
四、綜上所述，上訴人請求八十八年一月一日至八十八年三月十五日之租金一百零五萬元、代墊之八十八年二、三月份電費共十七萬九千零七十六元，為有理由，至於拆遷、清運廢棄物費用一百零三萬五千元部分，則乏依據。又上訴人於前述存證信函中已表明願以被上訴人先前支付之押租金一百二十萬元扣抵相關費用，經扣抵結果，被上訴人應給付上訴人二萬九千零七十六元。從而，上訴人依系爭租約請求被上訴人給付二萬九千零七十六元及自民八十八年五月十六日起至清償日止之法定遲延利息，即為正當，應予准許；逾此數額之請求，則無理由，應予駁回，其關於訴之聲明第二項之假執行聲請亦失所附麗，應併予駁回。原審為上訴人部分勝訴、部分敗訴之判決，且就敗訴部分併駁回其假執行之聲請，於法洵屬正當，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
五、至於上訴人以為便於明瞭被上訴人何時停工、自何時積欠合京保全公司之保全費用為由，聲請訊問證人甘定一、甘定清，且證人乙○○曾參與系爭租約之訂定，亦聲請併同訊問等情。經查，關於上訴人所述甘定一、甘定清得以證明之事實，與本件爭點並不相涉，而所陳報乙○○之地址則因遷移不明送達無著，爰均不予訊問，併敘明之。
六、兩造其餘主張及所提證據與本院上開論斷無涉或無違，不再贅述。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 六 月 十六 日
臺灣新竹地方法院民事第一庭~B審判長法官 鄧振球~B 法官 彭淑苑~B 法官 李珮瑜右為正本係照原本作成。
如不服本判決，須以本判決適用法規顯有錯誤為上訴理由時，始得於本判決送達後二十日內向本院提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本），並經本院許可後，方得上訴最高法院。
~B法院書記官 蕭宛琴中 華 民 國 八十九 年 六 月 十六 日