臺灣新竹地方法院民事判決 八十八年度簡上字第八十五號
上 訴 人 甲○○
乙○○右二人共同訴訟代理人 溫瑞鳳律師 住新竹市○○路○○○號複代 理人 丙○○ 住被上 訴人 丁○○ 住右當事人間給付報酬事件，上訴人對於中華民國八十八年六月十六日本院新竹簡易庭八十八年度竹簡字第一四九號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
壹、上訴人方面：
一、聲明：求為判決
（一）原判決不利於上訴人之部分廢棄。
（二）被上訴人應再給付上訴人甲○○新台幣（下同）十四萬六千六百八十五元，及自八十三年十月三十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
（三）被上訴人應再給付上訴人乙○○新台幣（下同）二十七萬五千零一十八元，及自八十三年十月三十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
二、陳述：除與原審判決記載相同者，茲引用外，補稱：
（一）原判決已認定上訴人確為新竹縣○○鄉○○段一八三之一地號土地（下稱系爭土地）之介紹人，並已依約媒介訴外人洪正尚與系爭土地全體共有人訂立土地買賣契約在案，且本件買賣之系爭土地與同段一八三、一八三之六地號（下均以地號稱之）合計三筆土地，面積共為六千四百五十二平方公尺，因其中林地部分無法變更地目，買賣標的縮減僅為系爭土地一筆，仲介費依面積比例折算應為六十二萬零四十元，除被上訴人前曾給付上訴人甲○○十五萬元，上訴人乙○○一萬元應予扣除外，尚應給付上訴人甲○○十六萬零二十元，給付上訴人乙○○三十萬零二十元。
（二）惟原審判決以被上訴人土地應有部分為十二分之一，據此計算其應付與上訴人金額為一萬餘元或二萬餘元，顯有不當，因系爭土地其餘共有人鄭錦萍十五人，訴請丁○○給付買賣價金事件，依臺灣高等法院八十七年度上字第九八三號民事判決及最高法院八十八年臺上字第三二０一號民事判決之認定，丁○○已扣除仲介人介紹費六十二萬零四十元，判決理由已指明「不論仲介人為訴外人甲○○、乙○○，因仲介為現代不動產不可或缺之一環，仲介酬金屬必要之支出，被上訴人（鄭文）昌得要求扣除」。故其他共有人不得要求分配六十二萬四千元。職是之故，被上訴人手中已扣有仲介費六十二萬四千元，係用來給付與仲介人即上訴人者，則上訴人對被上人請求給付此六十二萬四千元，自屬當然。若依原審判決之見，今上訴人向系爭土地其他共有人錦萍等十五人，請求系爭仲介費，而其他共有人鄭錦萍等十五人訴請判令本件被上訴人給付此部分之請求，又遭法院判決不予准許，顯見原判決違背論理法則。
（三）尤有進者，被上訴人為圖侵吞系爭仲介費，使用二面手法，其中被上訴人在其他共有人鄭錦萍等十五人，請求給付買賣價金事件中，係主張系爭仲介費扣除，以供逕付予仲介人（即被上訴人等），此一主張，已獲臺灣高等法院八十七年度上字第九八三號判決及最高法院八十八年臺上字第三二０一號民事判決認定在案。待仲介人（即上訴人）請求被上訴人給付系爭仲介費，被上訴人竟主張僅按應有部分十二分之一付仲介費與上訴人即可，則被上訴人存心不良，侵吞其他共有人鄭錦萍等十五人，應有部分合計十二分之十一仲介費達四十二萬一千七百零三元，自有不當。
（四）原審判決顯然未酌臺灣高等法院八十七年度上字第九八三號給付價金事件民事判決及最高法院八十八年臺上字第三二０一號民事判決，已認定被上訴人已扣取六十二萬零四十元之仲介人介紹費，以供逕交付仲介人之事實，原判決顯有違誤。
三、證據：除引用原審判決之記載，另提出最高法院八十八年度臺上字第三二０一號判決、不動產買賣契約書、會議紀錄（均為影本）各一份。
貳、被上訴人方面：
一、聲明：求為判決駁回上訴。
二、陳述：引用原審判決記載。
三、證據：引用原審判決之記載。理 由
一、本件上訴人起主張：被上訴人丁○○與訴外人鄭萍錦等十五人共有坐落新竹縣○○鄉○○段一八三之一（即系爭土地）、一八三、一八三之六等三筆土地擬予出賣，共有人於八十三年九月十八日召開會議，決議介紹費為一百五十萬元，嗣上訴人二人居間介紹訴外人即買主洪正尚與共有人於八十三年十月二十九日訂立買賣契約書，且由洪正尚交付定金三百萬元予被上訴人保管，詎被上訴人迄今僅給付上訴人甲○○十五萬元，上訴人乙○○一萬元之介紹費，其餘均未給付，爰依居間契約請求給付報酬，計算方式如下：上開三筆土地，因其中林地部分無法變更地目，買賣標的縮減為一八三之一地號，仲介費依面積比例折算為六十二萬零四十元，應由上訴人二人平分，除被上訴人前曾給付上訴人甲○○及乙○○之金額應予扣除外，尚應給付上訴人甲○○十六萬零二十元，給付上訴人乙○○三十萬零二十元，及均自買賣契約成立之翌日即八十三年十月三十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
二、被上訴人則以：被上訴人就土地買賣契約，只是代理地主鄭萍錦等十五人與買主洪正尚簽訂買賣契約，並執行與買方之契約義務而已，上訴人起訴單獨向被上訴人一人請求給付全部之介紹費，依法不合。又土地共有人於八十三年九月十八日之會議記錄雖記載介紹費一百五十萬元，惟此為土地共有人間議決應給予賣方介紹人介紹費之內部約定，與上訴人無關，本件買賣上訴人等為買方之介紹人，被上訴人為賣方之介紹人，上訴人等要被上訴人去勸說土地共有人賣地，雙方並私下約定由被上訴人得賣方介紹費，上訴人得買方介紹費。至於買賣契約成立之後，上訴人從被上訴人取得之十五萬元及一萬元，係上訴人以急需用錢為由向被上訴人借用，此由上訴人甲○○並出具借條予被上訴人，可知被上訴人並無給付介紹費予上訴人之義務等語，資為抗辯。
三、上訴人主張系爭土地與同段一八三、一八三之六等三筆土地為被上訴人丁○○與訴外人鄭萍錦等十五人所共有，八十三年間共有人擬予出賣，曾於八十三年九月十八日召開會議，決議買賣介紹費為一百五十萬元，嗣上開土地於八十三年十月二十九日賣予訴外人洪正尚，訂有買賣契約書，洪正尚並交付定金三百萬元予被上訴人之事實，業經上訴人提出八十三年九月十八日會議紀錄、不動產買賣契約書為證，並為被上訴人所不爭執，堪信為真。而本件土地買賣契約之締結，係共有人之一鄭木滿將共有土地擬予出賣之事告知上訴人甲○○，上訴人甲○○再轉知上訴人乙○○，二人乃介紹與乙○○相識之洪正尚與共有人洽談後成交等情，亦經證人鄭木滿到庭證述明確，上訴人主張買賣契約係由其二人介紹成交一節，堪予採信。且依證人鄭木滿之證述，係共有人先有出賣土地之共識，為與另一買主洽談，乃開會決議賣價、土地變更費用、補償費、介紹費等事項，嗣因未成交，始賣予訴外人洪正尚，則被上訴人抗辯係上訴人要被上訴人向其餘共有人勸說賣地，二造並約定被告得賣方介紹費，上訴人得買方介紹費云云，為上訴人所否認，且與證人之上開證言不符，原告又未舉證其有何媒介訂約之行為，所辯無從採信。
四、又依證人鄭木滿所述，八十三年九月十八日共有人開會時並未約定介紹費要給何人，只說如買賣成功就給介紹人，及各共有人均可找人來買等語，應認共有人就將來買賣成交後應支付介紹費予介紹人已有共識，且任一共有人均有代全體共有人尋覓買主之權限，則共有人鄭木滿將共有人擬出賣土地之事告知上訴人並請上訴人代覓買主，應係為全體共有人締結居間契約之要約，上訴人允為介紹買主，居間契約即為成立，上訴人並依約媒介訴外人洪正尚與共有人訂立土地買賣契約在案，自得依居間契約，請求共有人按原決議內容給付居間報酬。被上訴人雖抗辯上訴人甲○○及乙○○向其領取之十五萬元及一萬元為借款云云，惟查被上訴人在另案給付買賣價金事件中，業已提出抗辯表示其支付上訴人之十六萬元為買賣介紹人酬金，有臺灣高等法院八十七年度上字第九八三號、最高法院八十八年度臺上字第三二０一號判決確定在卷可稽，且上開金額如為上訴人向被上訴人個人所借款項，即與買賣價金何時繳入無關，自無須註明「如甲方（買方）來繳款即時償還切勿失誤（壹個月）」之文句，足認上訴人主張該金額係向被上訴人支領一部分介紹費，俟買方繳入全部價金後再結算等語應堪採信，尚不得以上訴人甲○○出具之借據，即認上訴人並無請求介紹費之權利。
五、查本件買賣之三筆土地，面積共為六千四百五十二平方公尺，因其中林地部分無法變更地目，買賣標的縮減僅為系爭土地，面積僅二千六百六十七平方公尺，仲介費依面積比例折算應為六十二萬零四十元，除被上訴人前曾給付上訴人甲○○十五萬元，上訴人乙○○一萬元應予扣除外，尚應給付上訴人甲○○十六萬零二十元，給付上訴人乙○○三十萬零二十元。惟共有物之管理費，及其他擔負，除契約另有訂定外，應由各共有人按其應有部分分擔之，民法第八百二十二條第一項定有明文。本件居間報酬為金錢之債，且並無依契約另為其他訂定之情形，應由共有人按其應有部分分擔其債務，被上訴人之土地持分為十二分之一，故其應分擔之金額上訴人甲○○部分為一萬三千三百三十五元，上訴人乙○○部分為二萬五千零二元，上訴人雖以：依臺灣高等法院八十七年度上字第九八三號民事判決及最高法院八十八年臺上字第三二０一號民事判決之認定，丁○○已扣除仲介人介紹費六十二萬零四十元，判決理由已指明「不論仲介人為訴外人甲○○、乙○○，因仲介為現代不動產不可或缺之一環，仲介酬金屬必要之支出，被上訴人（丁○○）自得要求扣除」。故其他共有人不得要求分配六十二萬四千元。職是之故，被上訴人手中已扣有仲介費六十二萬四千元，係用來給付與仲介人即上訴人者，則上訴人對被上人請求給付此六十二萬四千元，自屬當然等情為辯，為此指摘原判決違背論理法則，然核臺灣高等法院八十七年度上字第九八三號民事判決第六項第（四）小項係載明「不論仲介人為訴外人甲○○、乙○○，『抑或加上被上訴人（本件上訴人，下同）』，因仲介為現代不動產不可或缺之一環，仲介酬金屬必要之支出，被上訴人自得要求扣除」，是上開判決並非如上訴人所主張已認定系爭土地買賣之仲介人係上訴人二人，而係未予認定，尚保留待上訴人與被上訴人及系爭土地其他十五名共有人於另行進行爭執，始認定本件被上訴人於該案中得扣除仲介酬金；又上開臺灣高等法院八十七年度上字第九八三號民事判決，僅係系爭土地其他共有人即鄭錦萍十五人與本件被上訴人間因買賣價金分配之糾紛進行訟爭，是該確定判決之效力，並不當然拘束其中一造與第三人之法律關係，是原審依據首揭法律規定，判決被上訴人固應給付仲介費，然應依其應有部分之比例即十二分之一負擔，自屬於法有據，上訴人主張原審判決違背論理法則云云，顯非有理。
六、綜上所述，上訴人二人主張被上訴人應給付仲介費，在被上訴人應有部分即十二分之一之範圍內，即請求被上訴人給付上訴人甲○○一萬三千三百三十五元，給付上訴人乙○○二萬五千零二元，及均自買賣契約成立翌日即八十三年十月三十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，即屬正當，應予准許，逾此部分請求無理由，應予駁回，原審判決核無違誤，上訴人之上訴無理由，應依法予以駁回。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百六十三條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 三 月 十五 日
臺灣新竹地法院民事第一庭~B審判長法官~B法 官~B法 官右為正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
~B法院書記官 鄭姿萍中 華 民 國 八十九 年 三 月 十七 日