臺灣新竹地方法院民事判決 八十八年度訴字第三六一號
原 告 甲○○訴訟代理人 郭杞堂律師複 代理人 盛枝芬律師被 告 昌益建設股份有限公司
設法定代理人 乙○○ 住訴訟代理人 魏早炳律師複 代理人 范森榮 住
陳恩民律師李克欣律師右當事人間請求給付買賣價金事件，本院判決如左：
主 文被告應給付原告新台幣陸拾貳萬伍仟元，及自民國八十七年八月九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新台幣貳拾壹萬元供擔保後得假執行，但被告如於假執行程序實施前，以新台幣陸拾貳萬伍仟元預供擔保，得免為假執行。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：求為判決除供擔保之金額外，如主文所示。
二、陳述：
（一）現坐落新竹縣○○鎮○○段○○○○○號土地，係由原同段一二三一、一二三
二、一二七六及一二七七地號土地合併成為一筆，其中一二三一及一二三二地號二筆土地，原為訴外人陳靜雯、陸麗娟、陸麗君、蘇勝發及原告等五人所共有，原告擁有持分各為二○○○○分之一七四四，另一二七六、一二七七地號，則分別為訴外人陸麗君、蘇勝發單獨所有。
（二）原告及上述訴外人，於八十七年六月二十二日出售上開土地予被告，約定價金以每坪十萬元計算，原告之土地持分換算坪數為六一點一六坪，價金合計應得六百十一萬六千元，依約定之付款方法，價款應分二次支付，第一次付百分之五十，於交付權狀、印鑑證明書等資料時給付，其餘百分之五十，則於登記完成後二日內，扣除買方墊付之稅款後付清。
（三）原告於八十七年八月七日即將名下應有部分土地，完成移轉過戶登記予被告，其餘地主亦於同年九月十一日完成其所有權之移轉過登記予被告之手續，被告已取得全部土地，完成上開四筆土地之合併；惟被告之付款，並未照約定為之，第一次付款時，本應給付原告六百十一萬六千元之二分之一，即三百零五萬八千元，惟依被告提出之計算表，被告為原告墊付稅金七十七萬九千八百五十六元，故被告扣除上開稅金，實際開立面額為二百二十七萬八千一百四十四元之支票予原告；第二次付款時，被告卻僅開立面額為二百四十三萬三千元之支票予原告，尚有六十二萬五千元餘款片面拒不給付，雖經原告屢次催討並函催付款，被告均置之不理，為此爰依法訴請被告給付原告如訴之聲明所示之金額及遲延利息。
三、對被告抗辯之陳述：
（一）被告雖辯稱本件土地買賣成立後，因發現上開一二三一地號土地約有二十五坪（嗣經本院囑託新竹縣竹東鎮地政事務所測量結果被占用面積為六十六平方公尺，約十九點九六五坪）之土地遭第三人占用，無法交付予被告使用，乃經兩造協調，於出賣人負責將被他人占用之土地追回交付與被告之前，被告暫緩支付相當於被占用面積之土地價金二百五十萬元。惟被告實係於應付尾款時，片面逕自扣除六十二萬五千元未付予原告，僅表示被占用土地有二十五坪，故拒付全部二百五十萬元尾款，其姿態甚高，根本未與原告或其他出賣人有何協商，故被告上述所謂經雙方協調等情，被告應舉證證明之。
（二）被告又辯稱原告因事後無法將第三人占用之土地追回交予被告，乃透過買賣之仲介人林義郎向被告表示放棄其餘款項之意思，並提出林義郎所立切結書為證，為該切結書若屬真實，亦僅為林義郎一人以其自己名義所立，根本不足以證明原告確有向被告表示放棄未付價金之意。按債之免除，須債權人就未受清償部分，有顯然表示免除之意思，僅受領部分攤還之款，而其餘部分之債務，仍不得即認為免除；又免除雖非不許代理，但無權代理人所為之免除，非經債權人承認，對於債權人不生效力。本件被告主張原告已免除其未付價金乙節，根本毫無所據，原告不但從未表示放棄請求未付價金，反而不斷向被告催請付清價金，惟被告卻全然置之不理。
（三）被告復主張其得行使同時履行抗辯權而拒付本件款項，惟民法第二百六十四條第一項但書明定自己有先為給付之義務者，不得主張同時履行抗辯權；本件依兩造所訂之不動產買賣契約書第二條第（二）款，約定價款應於「登記完成後二天內扣除塗銷假扣押登記費用、增值稅、欠稅，餘額於二日內付清」，又第十四條特約事項第二款，亦批明「：於所有權移轉登記完成後，辦理抵押權塗銷登記，同時付清尾數」，故依上開約定，被告在所有權移轉登記完成後，或至遲於辦理抵押權塗銷登記完成時，即有付清尾款之義務，而由原告前呈之土地登記謄本，可知原告早已履行所有權移轉登記及塗銷抵押權登記等義務，是被告依約即有先為給付本件餘款之義務。另買賣標的物交付後，買受人不得援用同時履行抗辯，主張在出賣人除去物之瑕疵前，拒絕給付價金；即使上開志學段一二三一地號土地，果有遭他人占用，原僅為是否得減少價金之問題，原告在上開土地之持分僅為二○○○○分之一七四四，縱認全數二十五坪之價金均不得請求分文，依比例換算結果，原告亦僅應分攤二十一萬八千元，被告卻逕扣除原告部分達六十二萬五千元。
（四）依兩造所訂合約第九條之約定，至多僅能解為在系爭土地點交前，被告得主張有第三人占用瑕疵而拒受交付，但在被告既已受交付土地，且已完成建屋之目的後，即不能再援引上開約定，而謂可行使同時履行抗辯權拒付價金。
（五）本件土地買賣契約於八十七年六月二十二日訂立時，土地即如目前現狀，並非在買賣契約成立後，始生第三人占用之問題，且在當時土地測量前，雙方均不知有小部分被占用，應認本件尚不構成不完全給付之問題，蓋第三人占用情形既非於契約成立後始發生，亦非原告故意不告知。
四、證據：提出土地登記謄本、不動產買賣契約書、價金計算表、催告函暨收件回執、等件為證。
乙、被告方面：
一、聲明：求為判決：
（一）原告之訴及假執行之聲請均駁回。
（二）如受不利判決願供擔保，請准免為假執行。
二、陳述：
（一）被告固有向原告及訴外人陳靜雯等人購買其等共有之坐○○○鎮○○段一二三
一、一二三二地號土地，惟嗣因發現上開一二三一地號土地約有二十五坪遭第三人占用，無法交付予被告建築使用，乃經雙方協調，於出賣人負責將被占用土地追回交付予被告前，被告暫緩支付相當於被占用面積之土地價金二百五十萬元，其餘之價金則已給付予各該出賣人。嗣後由於各該土地出賣人無法將被占用土地追回交付予被告，乃透過買賣仲介人林義郎向被告表示放棄其餘款項之意；原告及其他出賣人既已表示放棄其餘土地款項，且原告迄仍無法將被占用之土地追回，自不應請求被告給付餘款。
（二）退萬步言，即使原告未表示放棄其餘款項之意思，惟物之出賣人負交付其物於買受人並使其取得該物所有權之義務，物之瑕疵擔保於特定物買賣之情形，出賣人於通說固無瑕疵修補之義務，但「除當事人有特別約定或依誠信原則而認定之特殊情事（如出賣人為製造商）」時，則買受人仍非不得要求出賣人補正其瑕疵。依兩造所訂買賣契約書第九條約定：「本買賣不動產未點交前，：如有被人侵佔：乙方（即賣主）須負責排除或修復，俾使甲方（即買主）完整取得」。依此特約，原告仍舊負有補正之義務，原告及其他土地出賣人既迄今仍無法將被第三人占用之土地追回交付予被告使用，被告自得依民法第二百六十四條之規定，主張同時履行抗辯權而暫無給付其餘款項之義務。尤其本件情形為土地之買賣，並非一般商品之買賣，而通說認出賣人不負瑕疵修補義務乃由於一般出賣人通常非屬製造人，多不具除去瑕疵之能力或設備，故買受人在受領後不得請求出賣人修補物之瑕疵。而本件兩造之買賣標的為土地，出賣人亦無不得請求除去土地被占用之情形，依誠信原則，原告自負補正瑕疵之義務。
（三）出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，而其瑕疵係於契約成立後始發生，且因可歸責於出賣人之事由所致者，則出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任，買受人如請求補正瑕疵，則在出賣人補正以前，買受人非不得行使同時履行抗辯權。本件原告亦自承其上開土地中有部分遭第三人占用之情形，自係屬可歸責於原告之事由致其迄未完全依債務之本旨將土地全部交付予被告，其自應負不完全給付之債務不履行責任，於原告將土地討回交付予被告前，被告自無不得行使同時履行抗辯之餘地。
（四）據竹東地政事務所測量結果系爭土地遭第三人之雨棚占用面積為六十六平方公尺，顯示原告確實未依債之本旨將土地全部交予被告，為本件土地似有部分遭相鄰之一二四一及一二四二地號土地上之建築物占用，另有部分遭相鄰之一二七五及一二七八地號土地上之擋土牆占用，似有漏測之情形，聲請本院再為測量。
三、證據：提出切結書、律師函各一件為證，並聲請訊問證人林義郎。
丙、本院依被告聲請勘驗現場並囑託新竹縣竹東鎮地政事務所，就坐落新竹縣○○鎮○○段○○○○○號土地遭鄰地占用之面積測量，另繪製複丈成果圖送本院參辦。
理 由
一、本件原告主張：原告與訴外人陳靜雯、陸麗娟、陸麗君、蘇勝發於八十七年六月二十二日，將共有之坐落新竹縣○○鎮○○段一二三一、一二三二地號二筆土地（下稱系爭土地）售予被告（嗣上開二筆土地與坐落同地段之一二七六、一二七七地號土地，合併成為現之一二三一地號土地），其中一二三一及一二三二地號二筆土地，原告擁有持分各為二○○○○分之一七四四，當時約定價金以每坪十萬元計算，原告之土地持分經換算坪數應為六一點一六坪，價金合計應得六百十一萬六千元，依約定之付款方法，價款應分二次支付，第一次付百分之五十，於交付權狀、印鑑證明書等資料時給付，其餘百分之五十，則於登記完成後二日內，扣除買方墊付之稅款後付清；原告於八十七年八月七日即將所有之系爭土地移轉登記予被告，其他出賣人亦於同年九月十一日完成所有權移轉登記，惟被告並未照上開約定付款，第一次付款時，本應給付原告三百零五萬八千元，惟扣除被告為原告墊付之稅金七十七萬九千八百五十六元後，被告實際給付面額為二百二十七萬八千一百四十四元之支票予原告；第二次付款時，被告卻僅開立面額為二百四十三萬三千元之支票予原告，尚有六十二萬五千元餘款未付，爰依買賣之法律關係訴請被告給付上開餘款及遲延利息等語。而被告則以：被告確有向原告及訴外人陳靜雯等人購買其等共有之系爭土地，嗣因發現上開一二三一地號土地約有二十五坪遭第三人占用，無法交付予被告建築使用，乃經協調，於出賣人未將被占用土地追回交付予被告前，被告暫緩支付相當於被占用部分之價金二百五十萬元；後由於各該土地出賣人無法將被占用土地追回交付予被告，乃透過買賣仲介人林義郎向被告表示放棄其餘款項之意；原告及其他出賣人既已表示放棄其餘土地款項，且原告迄仍無法將被占用土地交付予被告，自不應請求被告給付餘款；退萬步言，即使原告未表示放棄其餘款項之意思，然依兩造所訂買賣契約書第九條特約，被告自得依民法第二百六十四條之規定，主張同時履行抗辯權而無給付其餘款項之義務，尤其本件為土地之買賣，出賣人亦無不得請求除去土地被占用之情形，依誠信原則，原告自負補正瑕疵之義務；原告亦自承系爭土地有部分遭第三人占用之情形，自係屬可歸責於原告之事由致其迄未完全依債務之本旨將土地全部交付予被告，其自應負不完全給付之債務不履行責任，於原告將土地討回交付予被告前，被告自無不得行使同時履行抗辯之餘地等語，資為抗辯。
二、原告主張與被告就系爭土地訂立買賣契約，原告已於八十七年八月七日將原告於系爭土地之應有部分移轉登記予被告，其他出賣人亦於同年九月十一日完成全部土地之所有權移轉登記，原告部分之買賣價金為六百十一萬六千元，扣除被告已給付價金四百四十一萬一千一百四十四元，及被告代墊稅金七十七萬九千八百五十六元後，被告尚有六十二萬五千元之價金未給付之事實，業據原告提出土地登記謄本、價金計算表一件為憑，而被告對於原告上開主張並不爭執，惟另以因系爭土地部分遭第三人占用，原告無法將被占用土地交付予被告，原告及其他出賣人已透過仲介人林義郎向被告表示放棄尾款二百五十萬元等語置辯，並提出切結書一件暨聲請訊問證人林義郎以佐其說。查原告並不否認系爭土地部分遭第三人占用迄今仍無法交付予被告等情，惟否認已透過林義郎表示放棄價金尾款。經本院會同新竹縣竹東地政事務所測量人員至系爭土地現場勘驗並繪製複丈成果圖結果，系爭土地確實遭第三人所有之雨棚占用，其占用面積達六十六平方公尺（約十九點九六五坪），此有本院八十八年九月一日勘驗筆錄、現場略圖暨新竹縣竹東鎮地政事務所土地複丈成果圖在卷可稽，是被告抗辯系爭土地部分遭第三人占用迄今未交付予被告等情，為可採信。至於被告抗辯價金尾款二百五十萬元原告已經林義郎向被告表示放棄部分，查被告所提出之切結書，其上之立書人為林義郎，並無原告或其他出賣人之簽名，亦無表明任何代理之情，而經本院訊問證人林義郎關於立切結書之經過，證人林義郎稱：昌益因建照快到期，希望九月之前解決地上物，買幾坪就交付幾坪，出賣人希望土地有瑕疵尾款二百五十萬元，不要全部保留，多少給一點，但昌益認為解決好了就會付二百五十萬元，這個意思表示兩造沒有協商，都是我在傳話，因九月底都還無法解決，昌益很著急建照會被廢掉，地主意思是沒拿到二百五十萬，不可能打切結書，昌益要我代地主打一張切結書，我也告訴昌益地主不可能打切結書，：：我寫切結書並沒有地主授權，：：地主是一個陸先生跟我談的，他代表地主，我有告訴陸先生有打一張切結書，陸先生說你打沒關係，我不承認等語（見本院八十九年四月二十日言詞辯論筆錄）；由上開證人證述可知，林義郎既未經原告或其他出賣人授權，則以林義郎個人名義所簽立之上開切結書，當然對原告或其他出賣人不生效力，是被告據切結書之內容所為出賣人已表示放棄二百五十萬元尾款云云之辯解，即不足採。至於被告雖另主張本件應有表見代理之適用，惟被告並未就表見代理之事實提出事證供本院審酌，僅空言主張，亦不足採。
三、又查，系爭土地有部分遭第三人所有之雨棚占用，已如前述，故有關被告據此事由主張原告應負不完全給付之債務不履行責任，並主張在原告補正瑕疵前，被告應得行使同時履行抗辯權部分，按給付係以交付特定物為標的者，應於清償期，以現狀交付之，即使特定物有瑕疵存在，倘以現狀交付之，仍屬依債務本旨而為給付，尚不構成不完全給付。至於特定物所存瑕疵，為物之瑕疵擔保責任問題。本件系爭土地之買賣應屬特定物之買賣，而證人林義郎亦證稱：有看過一次（只有我還有昌益公司的人）看（土地）的時候有雨棚及左右鄰舍，但不知有占用土地，買賣土地以地籍圖為準，土地有高低落差很大，雨棚較低，我們認為我們的地是在高處，但已簽約付了部分價金聲請測量後，才知道土地有擴張到雨棚處等語；被告對證人上開證詞並無意見，亦自陳於買土地之前有去看過土地，當時即有雨棚存在。既然雨棚於兩造買賣土地當時即已存在，則依前開所述，本件原告依現狀將系爭土地交付予被告，即屬依債務之本旨而為給付，尚不構成不完全給付，是被告抗辯本件原告應負不完全給付責任，並進而行使同時履行抗辯權，均不足採。
四、至於被告依兩造所訂之不動產買賣契約書第九條：「本買賣不動產未點交前，其室內外門窗廚廁及公享公共設施等定著物，移交前增築部分，乙方自本約成立日起均不得任意取卸破壞，依原狀移交予甲方，現有附屬水電衛生設備亦應恢復或保持正常使用。另如有被人侵占或天災地變等事故，乙方亦須負責排除或修復，俾使甲方完整取得。」之約定，抗辯依此特約，被告亦得行使同時履行抗辯權部分，按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第九十八條定有明文。細觀上開第九條之上下文義，暨由「原狀移交」等用詞，應可認兩造於簽約當時約定本條之真意，旨在強調依土地現狀交付，蓋本件買賣標的物雖為土地，然兩造就上開有關房屋部分之用詞並未刪除，況本件兩造簽約當時，均不知系爭土地有遭第三人占用，係於簽約被告給付部分價金後，經測量始知系爭土地之範圍及於雨棚部分（據證人林義郎證述在卷），由此情形可知，兩造上開第九條之約定，並非針對原告就系爭土地遭第三人雨棚占用部分負有點交義務所為之特約甚明。是被告據此抗辯原告迄未將被占用部分之土地交付予原告，依上開第九條約定，被告得行使同時履行抗辯權云云，委無可採。退一部言，縱認被告上開特約之抗辯為可採，然被告於明知土地有遭第三人占用之情況下，非但未拒絕受領土地，卻仍在系爭土地上完成建屋銷售，顯然該遭占用之土地雖未交付，對被告亦不生影響，今被告行使同時履行抗辯權拒絕給付未付價金，亦有違衡平原則，殊不可採。
五、綜上所述，被告所辯既均無足取，從而原告依據買賣之法律關係，請求被告給付如主文所示之金額暨利息，即屬有據，應予准許。
六、本判決兩造各陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。
七、本件事證已臻明確，被告抗辯系爭土地遭第三人占用面積非僅六十六平方公尺聲請再為測量，暨兩造其餘之攻擊或防禦方法，於本判決結果均不生影響，茲毋庸一一論駁，併此敘明。
據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 五 月 四 日
臺灣新竹地方法院民事第二庭~B法 官 魏瑞紅右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
~B法院書記官 李桂珠中 華 民 國 八十九 年 五 月 四 日