臺灣新竹地方法院民事判決 八十八年度訴字第四三六號
原 告 甲○○被 告 丙○○
乙○○右當事人間租佃爭議事件，本院判決如左：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
一、原告方面：
（一）聲明：⑴確認被告二人與原告間所訂立之關西鎮安字第六八號三七五租約無效，該租約應予註銷。⑵被告應給付原告租金稻谷二萬三千四百四十台斤，折合新台幣二十三萬四千四百元，並自申請調解之日起至清償日止，加計銀行放款利息給付與予原告。
（二）陳述：原告與被告乙○○與訴外人羅阿仁（已死亡，由被告丙○○繼承其權利）於八十年間關西鎮安字第六八號三七五租約，出○○○鎮○○段第一二○、一二一、一二六、一五三、一五四、一五五、一五六、一五七、一五八、一六○、一六四、一七九、一九○、二○三、二○八、二一五地號土地予乙○○及羅阿仁耕作，租期自八十年一月一日起至八十五年十二月三十一日止，並登記在案，但該租地自七十九年起即被承租人怠耕而辦理休耕，申領政府發放之補助金，八十年間適逢開闢北部第二條高速公路，羅阿仁等人以改良土地為名，百般勸誘原告同意將土地提供予北二高剩餘廢土棄置作業，原告百般無奈勉其所請，並出具承諾書完成改良租地，但租地卻被荒蕪至今，承租人並以承諾書為擋箭牌，拒付租金，嗣羅阿仁於八十二年間死亡，由丙○○取得租賃權，上開耕地租約於八十五年十二月三十一日屆期後，被告遲至八十七年始申請續訂租約，未於租期屆滿之四十五日內申請續訂租約，依三七五租約清理要點第七條之規定，視為放棄耕作權，應註銷租約。並請求被告支付自七十九年至八十八年間十年之租金即稻谷共二萬三千四百四十台斤折合新台幣二十三萬四千四百元。
（三）證據：提出承諾書十六份、關西鎮安字第六八號私有耕地租約影本一份、土地登記簿謄本十六份、新竹縣私有耕地每甲正產物年收獲總量標準表一份、現場照片二張為證。
二、被告方面：
（一）聲明：原告之訴駁回。
（二）陳述：原告於八十年間將被告所承租之田地全部提供作為北二高廢土棄置作業，被告等人本不同意，後經原告及棄置廢土承辦人員保證先將泥肉挖起，廢土填平後再把泥肉填回地面，即可種植，原告並於八十年八月三十一日立下承諾書，表明日後不論廢耕與否，於行使處分權時，佃農仍得享有依法應享受之權利，惟嗣後原告及棄廢土人員並未實現承諾，以致土地上多是石頭無泥肉，承租人無法耕作，而非不自任耕作，承租人經合法申請休耕，惟每年仍將休耕補償金支付原告作為租金，至八十四年間因休耕補償金只有二百七十元，始未繼續繳租，依土地法第一百零九條規定，定有期限之契約租用耕地者，於契約屆滿時，除出租人收回自耕外，如承租人繼續耕作，視為不定期限繼續契約，被告有正當理由無法耕作，租期屆滿後應為不定期租賃，原告自不得收回耕地。
（三）證據：提出申請書、繼承系統表、戶籍謄本、遺產分割協議書、現場照片五張為證，並聲請訊問證人陳光宏。
三、本院依職權向關西鎮公所調閱安字第六八號私有耕地租約登記資料。理 由
一、本件原告起訴主張其與被告乙○○及被告丙○○之父羅阿仁（已死亡）訂立三七五租約，出租新竹縣○○鎮○○段第一二○地號等十六筆土地予乙○○及羅阿仁耕作，並登記為安字第六八號租約在案，詎上開耕地自七十九年間荒廢至今未耕作，亦未繳交租金，且租期於八十五年十二月三十一日屆滿後，承租人並未於四十五天內申請續訂租約，依三七五租約清理要點第七條，原租約應予註銷，為此起訴請求確認租約無效，應予註銷，並請求被告給付自七十九年至八十八年間之租金云云，被告則以原告於八十年間將其等承租之土地提供北二高工程棄置廢土，致土地上均為石頭，無法耕作，其等並非無故不自任耕作，原告並出具承諾書保證被告享有一切應享之權利，其等每年均將休耕轉作補償金交予原告作為租金至八十四年為止，其等於租期屆滿後，曾向關西鎮公所申請續租，因原告提出異議，調解會調解不成立，該案轉送新竹縣政府後無下文，被告始另提出申請續租案等語置辯。
二、本件原告主張原訂租無效之理由不外為：被告二人未於租約屆滿後四十五日內申請續租，被告自七十九年間起即任令土地荒廢未自任耕作，及自七十九年起未繳租金。惟按：
⑴耕地三七五租約清理要點第七條固規定「出租人、承租人依本要點第四、五、
六點規定申請終止或續訂租約登記時，應於耕地租約期滿翌日起四十五日內為之。出租人、承租人於前項期間內，均未提出申請時，鄉（鎮、市、區) 公所應逕為辦理租約註銷登記，將登記結果公告三十日，並以書面通知出租人、承租人」，惟該規定僅在使出租人、承租人及早主張權利，以免權利義務陷於不明確之狀態，並非謂關係人間有爭議無法達成協議時，亦必然應註銷三七五租約之登記，且該要點屬行政命令，不得逾越母法即耕地三七五減租條例之規定，依耕地三七五減租條例第二十條規定：「耕地租約於租期屆滿時，除出租人依本條例收回自耕外，如承租人願繼續承租者，應續訂租約」。故租約期滿時，承租人如有請求續租之事實，縱為出租人所拒絕，租賃關係亦非因租期屆滿而當然消滅（最高法院五十一年度台上字第一八五八號判例參見），合先敘明，故原告主張被告等逾四十五日始請求續訂租約，已逾「時效」期間，原訂租約當然無效，不足採信。
⑵次按耕地三七五減租條例第十六條第一項所謂之不自任耕作，係指轉租、將耕
地借與他人使用、在承租之土地建築房屋居住或供其他非耕作之用而言，如係有正當理由未為耕作，自與「不自任耕作」之情形有別，查兩造均不爭執被告已休耕多年，及原告於八十年八月三十一日出具承諾書予被告，表明「茲擬將出租○○○鎮○○段第九○七地號等十八筆土地，實施北二高棄置廢土作業，向後不管棄耕與否，於行使處分權時，佃農仍享有依法有關規定之應得享受，特立本承諾書付執為據」，並於立具承諾書後不久土地即供傾倒廢土之事實，雖兩造互指係對方誘使自己同意倒廢土，惟原告為本件耕地之地主，對於傾倒工程廢土無法達成改良土地之目的，應知之甚詳，並無因被告之誘騙而誤信之可能，其同意將出租之耕地提供傾倒廢土，自可預見傾倒廢土後，將造成耕地不適於耕作之結果，且經本院履勘現場，土地上確實遍佈石塊，且較鄰地高出約五公尺，有被告提出之現場照片及勘驗筆錄在卷可稽，本件耕地填土後之土質、高度均不利於耕作及灌溉，被告主張因土地供人倒廢土後無法耕作，並非無故休耕等語，應堪採信。
⑶再者，耕地承租人積欠地租達兩年之總額者，依耕地三七五減租條例第十七條
第一項第四款規定，僅構成出租人得終止租約之事由，租約並非當然無效，且出租人應依民法第四百四十條第一項規定，定相當期限催告承租人支付，並須於催告期滿，承租人仍不為支付，出租人始得終止租約，最高法院台上字第三三二四號判決可資參照。原告原主張被告八十一年起未繳租金，後改稱自七十九年起未付租金，所指日期前後不一，被告則稱繳租至八十四年為止，證人陳光宏則證稱未填土之前被告有與其一同按期繳租，一年二次，一期七千五百元，一年一萬五千元，填土之後有無繳租忘記了等語，則依證人所述，可認定被告於土地棄置廢土之前，應有按期繳租，反之，如依原告所稱被告自七十九年間即未繳租金，則原告於八十年間續訂租約時，應不致於未提出任何異議即同意續約，原告之主張不足採信。至於本件土地經棄置廢土後，無法耕作，亦無收獲，自無法依正產物收獲量之千分之三百七十五計付租金，則不論被告所辯其按年將農會發給之休耕轉作補償金繳予原告至八十四年為止等情是否真實，均不能據以認定被告有積欠租金之事實，況原告亦未提出催告及終止租約之證明，其主張租約無效，不足採信。
三、原告主張給付租金部分：依耕地三七五減租條例第二條規定，耕地地租租額，不得超過主要作物正產品全年收穫總量千分之三百七十五；所稱主要作物，係指依當地農業習慣種植最為普遍之作物，或實際輪植之作物；所稱正產品，係指農作物之主要產品而為種植之目的者。本件土地於八十年間由原告提供作為北二高棄土廢置作業後，無法耕作，迄今為為休耕狀態，已如上述，自無法依主要作物收獲量計付租金，則原告請求自七十九年至八十八年間按第十等則土地每甲可收獲七千二百台斤稻谷之千分之三百七十五計算，十年共為租金稻谷二萬三千四百四十台斤，折合新台幣二十三萬四千四百元，並自申請調解之日起至清償日止之利息，為無理由，應予駁回。
四、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述，核與判決之結果不生影響，毋庸再予審酌，附此敘明。
五、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中 華 民 國 八十九 年 三 月 二十四 日
臺灣新竹地方法院民事第二庭~B法 官 彭洪英右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本）。
~B法院書記官 蘇綉霞中 華 民 國 八十九 年 三 月 二十七 日